“रिअल इस्टेट नियमन व विकास”

चांगल्या लोकांना जबाबदारीनं वागण्यासाठी कायद्यांची गरज नसते, तर वाईट लोक कायद्यांमधूनही पळवाटा काढतात” ...प्लेटो

मी अलिकडेच जेव्हा रिअल इस्टेट उद्योगासाठी “रिअल इस्टेट नियमन व विकास” विधेयकाची बातमी वाचली, व मला वर दिलेलं महान विचारवंताचं विधान आठवलं. ब-याच जणांनी मला या बातमीवर प्रतिक्रिया विचारली, अगदी माझ्या पालकांनीही विचारली. पेशानं शिक्षक असलेल्या माझ्या पालकांना नेहमी त्यांचा बांधकाम व्यावसायिक मुलगा काय करतोय याची उत्सुकता असते, त्यामुळे त्यांनीसुद्धा मला ही बातमी दाखवली. त्यांनी मला विचारलं की " यामुळे तुझ्या व्यवसायाची प्रतिमा स्वच्छ होणार आहे का?", या विधेयकामुळे रिअल इस्टेट उद्योगाच्या प्रतिमेचं काय होईल किंवा भरपूर गैरप्रकार होणा-या या व्यवसायाचं खरोखर नियमन होऊ शकेल का किंवा नाही हे मला माहिती नाही. मात्र एक गोष्ट नक्की प्लेटोच्या वरील विधानातील सत्य आपण स्वीकारलं तर हा केवळ सरकारचा आपली स्वतःची प्रतिमा सामान्य माणसाच्या नजरेत स्वच्छ करण्याचा एक निष्फळ प्रयत्न ठरु शकेल.
मला नेहमी असा प्रश्न पडतो की महानगरांमध्ये जवळपास ७०% राजकीय नेते स्वतः किंवा त्यांच्या जवळच्या नातेवाईकांच्या माध्यमातून रिअल इस्टेट उद्योगात गुंतलेले असताना, खरंच कडक कायदे बनवणं व बनवल्यास त्यांची अंमलबजावणी करणं अधिका-यांना शक्य होईल का? तुम्ही विधेयकाचा मसुदा पाहिल्यास, त्यामध्ये विकासकांच्या अवैध दृष्टीकोनास आळा घालायला मदत करणे हाच त्याचा हेतू आहे यात शंकाच नाही, मात्र सध्या लागू असलेल्या एमआरटीपी म्हणजे महाराष्ट्र रिजनल टाउन प्लानिंग ऍक्ट ते एमओएफए म्हणजे महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट ऍक्टपर्यंत सर्व कायद्यांचाही हाच हेतू आहे. काळानुरुप त्यात काही सुधारणा करणे आवश्यक आहे हे मान्य आहे. मात्र आधीच महानगरपालिका, जिल्हाधिकारी, नगर नियोजन, शहरी विकास विभाग व इतर अनेक नियामक प्राधिकरणं आहेत! किंबहुना रिअल इस्टेट अनेक पालक असलेलं मूल आहे मात्र त्याची पूर्ण जबाबदारी कुणीच घेत नाही! एवढी प्राधिकरणं आणि कायदे अस्तित्वात असूनही आपण रिअल इस्टेटमध्ये दररोज काहीतरी घोटाळे झाल्याच्या बातम्या वाचत असतो, मग ती एवढ्यातली शिंदेवाडीची ठळक बातमी असो किंवा एखादी सिमा भिंत पडल्याची किंवा ठाण्यात इमारत पडल्याची व अनेक जीव गेल्याची, इथे मूळ प्रश्न तसाच राहतो.

मी वारंवार उल्लेख केला आहे की केवळ एका बांधकाम व्यवसायिकाचा त्याच्या इमारतीविषयीचा दृष्टीकोन नाही तर संपूर्ण यंत्रणेचा या समस्येकडे पाहण्याचा दृष्टीकोन हा मूळ मुद्दा आहे. यामध्ये आणखी एका प्राधिकरणाची भर टाकल्यानं सरकारचं भलं होऊ शकेल कारण त्यांना सामान्य माणसासाठी, त्याच्या घराची समस्या सोडवण्यासाठी काहीतरी केल्याचं दाखवता येईल व स्वतःची प्रतिमा उजळवता येईल. मात्र सध्याची यंत्रणा बळकट करण्याकडे दुर्लक्ष होतंय त्याचं काय? माझा प्रश्न आहे की त्यांना तसं करण्यापासून कुणी रोखलं आहे. तथाकथित विभागांचे प्रमुख रिअल इस्टेटमधल्या अवैध प्रवृत्ती रोखण्यासाठी पुरेसं मनुष्यबळ, निधी नसल्याची तक्रार करत असतात, मात्र सरकार त्याकडे कानाडोळा करतं हे सत्य आहे. दरवेळी काही दुर्घटना घडल्यानंतर तात्पुरती मलमपट्टी केली जाते मात्र संपूर्ण समाजात एखाद्या गँगरिनप्रमाणे पसरत असलेल्या मुख्य जखमेचं काय?

यासाठी आपण एखादं नियामक विधेयक अस्तित्वात येण्याची वाट का पाहात बसतो, ज्याचा प्रवास नुकताच सुरु झाला आहे. आपली संपूर्ण यंत्रणा ज्या वेगाने काम करते त्याचा विचार करता, एनोसीच्या बोज्याखाली दबलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी आणखी एक अडथळा निर्माण होईल असं मला वाटतं. सध्या एखादा प्रकल्प सुरु करायचा असेल तर सरकारच्या विविध नियामक विभागांकडून ३० पेक्षा अधिक वेगवेगळी एनओसी (ना हरक प्रमाणपत्र) घ्यावी लागतात व ही प्रक्रिया अतिशय वेळखाऊ आहे व त्यामुळे अंतिम उत्पादन अजुन महाग होतं. टीडीआर निर्मितीसारख्या बाबी गोगलगाईच्या वेगानं केल्या जात आहेत व  अप्रत्यक्षपणे त्यामुळे घरं अधिक महाग होत आहेत व बांधकाम व्यवसायिक घरं महाग करत असल्याचा आरोप केला जातो. हे काही प्रमाणात खरं असलं तरी सध्याची यंत्रणा ज्याप्रकारे काम करत आहे ते तपासण्याचं काम सरकारचं नाही का? शेवटी हे तथाकथित बांधकाम व्यवसायिक कोण आहेत? इतर कोणत्याही व्यवसायिकांप्रमाणे ते देखील त्यांचा व्यवसाय करत आहेत किंबहुना सध्याच्या यंत्रणेला तोंड देण्याचा प्रयत्न करत आहेत. मी असं म्हणत नाही की सगळे बांधकाम व्यावसायिक संत आहेत किंवा नैतिकता जपणारे आहेत, मात्र जेव्हा तुम्हाला माहिती आहे की अनैतिकपणे वागुनही चालू शकतं तर मग त्यासाठी लोकांना तसं वागण्यासाठी दोष कसा देता येईल? यंत्रणाच अशी आहे की त्यांना त्यातून सहज सुटता येतं, म्हणूनच ही यंत्रणा सुधारली पाहिजे. केवळ त्याविषयी आणखी एक कायदा करुन काही फायदा होणार नाही.

या तथाकथित नियामक विधेयकाचा मसुदा तयार करताना किती चांगल्या विकासकांचं मत विचारात घेण्यात आलं? या विधेयकातल्या काही तरतुदी पाहिल्या तर कुणीही शहाणा विकासक व्यवसायात राहणार नाही हे तथ्य आहे. आता विधेयकातली एक तरतूद पाहा, ज्यामध्ये विकासकाला प्रकल्पाच्या विक्रीतून मिळालेली ७०% रक्कम त्या प्रकल्पावरच खर्च करावी लागेल! जेव्हा एकाच कंपनीच्या नावावर अनेक प्रकल्प सुरु असतील तेव्हा हे कसं शक्य आहे ते मला सांगा, हा जमाखर्च कसा वेगळा करायचा? दुसरी गोष्ट म्हणजे सरकार अप्रत्यक्षपणे सुचवत आहे की एकूण नफा ३०% पेक्षा जास्त नसावा, मात्र इथे नफा होईल असं गृहित धरलं आहे, जर बाजारात मंदी असेल तर काय, त्यावेळी विकासकाला त्याच्या खिशातून पैसे घालावे लागतात. अशा वेळी सरकार तोट्याची जबाबदारी घेणार आहे का? प्रत्येक व्यक्तिला गुन्हेगार मानून कोणताही कायदा करता येत नाही व दुर्दैवानं या विशिष्ट विधेयकाचा सूर असा आहे की सगळे विकसक गुन्हेगार आहेत!

ब-याच तरतुदींमध्ये सदनिकाधारकाशी केलेल्या कराराचं उल्लंघन केल्यास विकासकास अटक किंवा अगदी जन्मठेपेचीही तरतूद आहे, पण हे उल्लंघन झालं हे कोण व किती वेळात ठरवणार? प्रत्येक जिल्हा पातळीवर एक नियामक संस्था स्थापन केली जाईल जिच्यासमोर ग्राहक आणि विकासकातल्या कोणत्याही वादावर निर्णय दिला जाईल. मात्र ही संस्था कधी सुरु होईल व सध्यासारखीच मनुष्यबळाची कमतरता असेल तर काय होईल? या नियामक संस्थेकडे नोंदवण्यात आलेले बांधकाम व्यावसायिक काय करतील? पर्यावरण मंजूरी प्रमाणपत्र हे त्याचं अतिशय चांगलं उदाहरण आहे जे २ लाख चौरस फुटांपेक्षा मोट्या प्रकल्पांसाठी बंधनकारक आहे. हे प्रमाणपत्र देण्यासाठी संपूर्ण महाराष्ट्रासाठी जवळपास ४ वर्षं केवळ एकच समिती होती. त्यामुळे ईसी नावाने ओळखल्या जाणा-या या प्रमाणपत्रासाठी वर्षभरापेक्षा अधिक काळ लागायचा व अजूनही लागतो. ईसी असल्याशिवाय स्थानिक प्रशासकीय संस्थेकडून प्रकल्प सुरु करण्यासाठी लागणारं प्रमाणपत्र दिलं जात नाही. म्हणजे तुम्ही सर्व पैसे आगाऊ देऊन जमीन खरेदी करता मात्र सरकारची मंजूरी देणारी यंत्रणा पुरेशी नसल्यामुळे तुम्हाला प्रकल्प सुरु करण्यासाठी वर्षभर वाट पाहावी लागते! अशा परिस्थितीत सरकार या विलंबाची व त्यामुळे झालेल्या तोट्याची जबाबदारी घेणार आहे का? एखाद्याला जिल्हा पातळीवरच्या नियामक संस्थेच्या निर्णयाला आव्हान द्यायचं असेल तर त्याला किंवा तिला दाद मागण्यासाठी दिल्लीला जावं लागेल, किती जणांना तो खर्च व या प्रक्रियेला लागणारा वेळ परवडेल?अपील लवादाला न्यायिक अधिकार द्यायला हवेत, जे देण्यात आलेले नाहीत, तर मग कुणीही न्यायालयात गेलं तर काय? सध्या लागू असलेल्या एमओएफएसारख्या कायद्यांचं काय?

हे संपूर्ण विधेयक रेटण्याची आत्ताच घाई का? आपण एखाद्या गोष्टीचा पूर्ण वापर केल्यानंतरही यंत्रणा व्यवस्थित काम करत नसेल तर आपण त्यात सुधारणा करतो, मात्र या प्रकरणात सध्याच्या यंत्रणेचा पुरेपूर वापर करण्यात आला आहे का? किंबहुना सध्याच्या यंत्रणेचा अगदी १०%  वापरही झालेला नाही. रिअल इस्टेट व्यवसायतली एखादी नवखी व्यक्तिही हे सांगेल. या व्यवसायाशी संबंधित प्रत्येक विभागात मनुष्यबळाची कमतरता असते व जे पदावर आहेत ते त्यांच्या अधिकारांचा वापर वेळेत करत नाहीत, मग त्याची कारणं कुठलीही असोत. काही वेळा सत्ताधारी लोकांचा दबाव असतो किंवा काही हितसंबंध असतात किंवा काहीवेळा निव्वळ निष्काळजीपणा असतो, याचीच पुनरावृत्ती होणार नाही याची काय शाश्वती आहे? कायदा नवीन असेल व शिक्षाही अधिक कडक असतील मात्र या नवीन कायद्याची अंमलबजाणी करणारी माणसं तिच असतील तर त्यांचं काय? आपण जोपर्यंत हे प्रश्न विचारत नाही व त्यांची योग्य उत्तरं मिळवत नाही तोपर्यंत, वाईट विकासकांच्या दृष्टीने नवीन तरतूद म्हणजे केवळ आणखी एक टेबल हाताळणं असेल, मात्र चांगल्या विकासकांच्या दृष्टीने हा चांगलं उत्पादन तयार करण्यातला आणखी एक अडथळा असेल. रिअल इस्टेटमधली सध्याची परिस्थिती कुणीही नाकारणार नाही व इतर उद्योगांचा विचार करता इथे ग्राहक सर्वात कमी सुरक्षित आहे. पण मग सध्याचे कायदे व तरतुदींचा वापर करुन रिअल इस्टेट मधल्या गुन्हेगारी मानसिकतेला शिक्षा देण्यापासून सरकारला कुणी रोखलंय? यासाठी असलेले कायदे व तरतुदींअंतर्गत आत्तापर्यंत किती लोकांना शिक्षा झाली आहे, मग ते विकासक असोत किंवा कुणी अधिकारी? आपल्याला हा आकडा माहिती आहे, मग याचा अर्थ असा होतो का की सध्याचे कायदे इतके कमकुवत आहेत की त्याद्वारे रिअल इस्टेटमध्ये आत्तापर्यंत झालेल्या दुर्घटनांसाठी शिक्षा देणं शक्य नव्हतं!

विकासकानं फसवल्याचा थोडाफार दोष तरी अज्ञानी ग्राहकांनाही जात नाही का, जे विकासक कसा आहे याची शहानिशा न करता केवळ काही रुपये वाचवण्यासाठी अशा फसव्या कंपन्यांसोबत व्यवहार करतात! एमओएफए अंतर्गत सध्याही सदनिकेचं चटई क्षेत्र नमूद करण्याची तरतूद लागू आहे, पण मग विकासक त्याचा उल्लेख करत नसेल तर ग्राहक अशा विकासकाकडे सदनिका का आरक्षित करतात? माझा अनुभव आहे की ५% ग्राहकही कराराचा मसुदा अभ्यासत नाहीत व त्यापेक्षाही कमी लोक अभ्यास करुन त्यातल्या तरतुदींवर प्रश्न विचारतात. इंग्रजीत एक म्हण आहे “पेनी वाईज पाउंड फुलीश” म्हणजे किरकोळ खर्च विचारपूर्वक करायचा व मोठा खर्च करताना फारसा गांभीर्यानं विचार करायचा नाही, लोकही स्वतःच्या घराचा व्यवहार करताना अशाच प्रकारे वागतात. बाजारात परवानाधारक वास्तुविशारद, रचनात्मक अभियंते उपलब्ध आहेत, मात्र कुणीही विकासकाकडे मंजूरीप्राप्त आराखडा किंवा रचनेचे आरेखन (स्ट्रक्चरल ड्रॉईंग) मागत नाही, व ते अशा व्यावसायिकांकडून तपासले जावे असा आग्रह धरत नाही. केवळ काही रुपये वाचवण्यासाठी तुम्ही तुमची आयुष्यभराची कमाई धोक्यात घालायला तयार असता!

लक्षात ठेवा कोणताही कायदा किंवा विधेयक कोणत्याही व्यवसायाला गुन्हेगारांपासून मुक्त करणार नाही; अशा प्रवृत्तींबद्दलच्या आपल्या स्वतःच्या दृष्टीकोनातूनच बदल होऊ शकतो. विद्वान प्लेटोनं म्हटल्याप्रमाणे आपण कुणाशी हस्तांदोलन करतो यावर आपला विश्वास अवलंबून असतो, हे लक्षात ठेवा! तोपर्यंत आपल्याला नियामक विधेयकांसारख्या गोष्टींवर अवलंबून राहावं लागेल ही आपल्या समाजाची दुःखद बाजू आहे!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स