माहितीची शक्ती आणि रिअल इस्टेट

माहिती हा आधुनिक युगाचा प्राणवायू आहे. अणकुचीदार तारा लावलेल्या भिंतींमधूनही तो घुसतो, व विद्युतप्रवाह सोडलेल्या सीमांमधूनही तो निसटतो....रोनाल्ड रीगन

अमेरिकेच्या माजी अध्यक्षांनी नव्या युगाचा मंत्र म्हणजेच माहितीचे अतिशय समर्पक शब्दांमध्ये वर्णन केले आहे! मात्र रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाले तर आपण अजूनही हिमयुगात वावरत आहोत असे मला वाटते. इथे माहिती केवळ काही व्यक्तिंपुरती मर्यादित आहे किंवा काही कार्यालयांच्या भिंतींमध्ये बंदिस्त आहे, मग ते विकासक असोत किंवा सरकारी संस्था! अजूनही ग्राहकाला उत्पादनाबद्दल कितीतरी गोष्टी माहित नसतात. विकासक किंवा एजंट उत्पादनाविषयी जे काही सांगेल त्यावरच ग्राहकाला अवलंबून राहावे लागते. आता पारदर्शकता या शब्दाचा नेमका अर्थ काय आहे? सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर पारदर्शकता म्हणजे उत्पादनाविषयी व ते ज्या पद्धतीने देण्यात आले आहे त्याविषयीची सगळी माहिती, म्हणजे इथेही माहितीशीच संबंध असतो. ग्राहक किंवा सामान्य माणूस नेहमी, बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेटशी संबंधित लोकांकडे साशंक मनाने पाहात आला आहे. ते समजण्यासारखे आहे कारण आपल्याला ज्या गोष्टींची माहिती नसते त्याविषयी आपल्याला भीती वाटते. यासंदर्भात कोणताही डाटा किंवा माहिती उपलब्ध नसल्यामुळे लोकांना भीती वाटते किंवा संपूर्ण उद्योगाविषयीच शंका वाटते. या उद्योगाच्या चांगल्या बाजू असूनही स्वतःच्याच ग्राहकाचा विश्वास संपादन करण्यात उपयशी ठरण्याच्या महत्वाच्या कारणांपैकी हे एक आहे!

पूर्वीचे दिवस वेगळे होते. मला अजूनही आठवते, बांधकामाच्या प्रगतीची छायाचित्रे घेऊन त्याच्या प्रती काढून, ज्यांनी सदनिका आरक्षित केल्या आहेत त्या प्रत्येकाला त्या टपालाने पाठवणे किचकट प्रक्रिया होती. मात्र आजकाल मोबाईल कॅमेरा आणि ३जी नेटवर्क हाताशी असताना बांधकामस्थळाची छायाचित्रे प्रत्येक ग्राहकाला एका मिनिटात पाठवता येतात! त्याचशिवाय तुम्ही बांधकामाचा आराखडा, त्यात केलेले बदल असे अनेक तपशील देऊ शकता. अगदी अलिकडे झालेला बदल म्हणजे गुगल छायाचित्रांमुळे संपूर्ण परिसराची स्पष्ट कल्पना देता येते, अशा असंख्य गोष्टी आहेत तुम्ही जेवढे अधिक द्याल तेवढे तुमच्या ग्राहकासाठी जास्त सोयीचे होईल. विचार करा की अमेरिकेत बसलेल्या माणसाला योग्य लिंक्स उपलब्ध करुन दिल्या तर तो बांधकामस्थळावर सुरु असलेले काम पाहू शकतो! संकेतस्थळांमध्येही (वेबसाईट) अमूलाग्र बदल झाला आहे व आता तुम्ही संवाद साधणारी संकेतस्थळे तयार करु शकता व सदनिका ऑनलाईन आरक्षितही करु शकता. अर्थात इतर वस्तुंप्रमाणे प्रत्यक्ष न पाहता घर आरक्षित करता येणार नाही किंवा केलेही जाऊ नये, मात्र ते पाहण्यापूर्वीचा ९०% गृहपाठ ग्राहकाला योग्य माहिती उपलब्ध करुन दिली तर, आधीच होऊ शकेल. मात्र माहिती पाठवण्याची ही सर्व माध्यमे उपलब्ध असूनही, बांधकाम व्यावसायिक ती ग्राहकांना देण्यास विशेष उत्सुक नसतात व ग्राहकही त्याची मागणी करत नाहीत. प्रकल्पाविषयीची कोणतीही माहिती मिळवणे हा ग्राहकाचा मूलभूत हक्क आहे व दुर्दैवाने रिअल इस्टेट क्षेत्रात अनेक लोक त्यांचा हा हक्क विसरतात व त्यानंतर फसवणुकीसाठी यंत्रणेला दोष देतात. यातला विनोदाचा भाग म्हणजे पुण्यात किती वैध विकासक आहेत यासारखी अगदी मूलभूत माहिती व त्यांच्या पूर्ण झालेल्या/सुरु असलेल्या प्रकल्पांचे एकत्रित तपशील कुणाकडेही नाहीत. या बांधकामांच्या आराखड्यांना परवानगी देणा-या सरकारी संस्थांकडेही असा डाटा तयार करणारी यंत्रणा नाही व प्रकल्प विकसित करणा-या कंपनीच्या प्रवर्तकांचे तपशील नाहीत!

याबाबतीत विकासकांचा विचार केला तरीही चित्र वेगळे दिसत नाही. वेगवेगळी सर्च इंजिन किंवा व्यापारी संकेतस्थळांवरुन निकॉन कॅमे-यासारखी अत्याधुनिक साधने सर्वात स्वस्त किमतीत कोठे मिळतात हि  माहिती  आपण क्षणार्धात मिळवू शकतो, मात्र आपल्याच शहरात ४३ ग्रेडचे सिमेंट सर्वात कमी किंमतीत कोणत्या दुकानात मिळेल असे विचारल्यास, त्याविषयी कोणतीही माहिती उपलब्ध नसते. सिमेंटच कशाला, या उद्योगाच्या इतरही बाबींचे असेच आहे, त्यांचा काहीही डाटाबेस उपलब्ध नाही किंवा माहितीची देवाणघेवाण होत नाही. पुरवठादार व त्यांच्याकडे असलेल्या मालाची यादीही उपलब्ध नसते, जेव्हा फ्लोर टाइल्ससारखा माल घाउक खरेदी करायचा असतो तेव्हा कंपनीच्या खरेदी व्यवस्थापकाला तो शोधण्यासाठी पूर्ण बाजार धुंडाळावा लागतो. विविध मालाचे पुरवठादार किंवा उत्पादकांची माहिती देणारी कोणतीही पोर्टल नाही किंवा विकासकांना मालाचे ऑनलाईन आरक्षण करणे शक्य नाही, अशा प्रकारचे कोणतेही प्रयत्न विकासकांच्या शिखर संस्थेकडून केले जात 

नाहीत. माल खरेदीसाठी व त्यासाठीची माहिती मिळविण्यासाठी प्रत्येक बांधकाम कंपनीला किती वेळ वाया घालवावा लागतो याचा विचार करा व त्यानंतर तुम्हाला हा उद्योग माहिती तंत्रज्ञान आघाडीवर किती मागासलेला आहे हे जाणवेल!

जर मालाच्या बाबतीतच ही परिस्थिती असेल तर मजूर किंवा मनुष्यबळाच्या उपलब्धतेच्या माहितीसंदर्भात काय परिस्थिती असेल हे वेगळे सांगायला नको! मजूर पुरवणा-यांपैकी नव्वद टक्के कंत्राटदारांची नोंद नाही व माझ्या माहितीप्रमाणे या उद्योगाच्या विविध विभागात काम करणा-या कोणत्याही संस्थांसाठी निश्चित किंवा प्रमाणभूत दरपत्रक नाही. गवंडी, जोडारी (फिटर) किंवा सुताराला किती पैसे द्यायला हवेत व त्यांचे दिवसभरात किती काम झाले पाहिजे हे कुणालाही माहिती नाही! एका मजूराचे किंवा कुशल कामगाराचे दिवभरातील काम किती असले पाहिजे याची दस्तऐवजात कुठेही नोंद नाही, ज्याच्या आधारे त्यांची दैनंदिन मजुरी ठरवता येईल. संपूर्ण उद्योग ढोबळ नियमांवर चालतो, हे नियम केवळ प्रत्येक शहरानुसारच नाही तर प्रत्येक कंपनीनुसारही बदलतात! मजूरांच्या कंत्राटदारांच्या संस्था शोधण्यासाठी किंवा त्यांच्याकडे किती मनुष्यबळ आहे हे पाहण्यासाठी कोणताही डाटा उपलब्ध नाही. इथे ज्याच्याकडे थोडेफार मजूर आहेत तो कशाचाही ‘ठेकेदार’ होऊ शकतो व काम मिळवू शकतो! हि वस्तुस्थिती आहे .

मूलभूत घटकांच्या बाबतीत अशी परिस्थिती आहे तर मागणी व पुरवठा या आघाडीवरही परिस्थिती फारशी वेगळी नाही. या देशात आपल्याला कोणत्या प्रकारची घरे हवी आहेत, कुठे हवी आहेत याची माहिती केवळ देवाकडेच असेल! आपल्याकडे दरवर्षी किती घरे बांधली जातात याची शहर/गावनिहाय माहिती उपलब्ध नाही व ती उपलब्ध असली तरीही ती घरे नेमकी कुठे आहेत हे आपल्याला माहिती नाही. आपल्याला जर प्रत्येक शहरानुसार घरांची नेमकी मागणी किती आहे हे माहित नसेल, तर आपण ती पूर्ण कशी करणार, तसेच त्यासाठी आपण धोरणे कशी बनविणार हा एक मोठा प्रश्न आहे. या प्रश्नांची उत्तरे आपल्याकडेच नसल्यानेच आपल्या पायाभूत सुविधांच्या नियोजनाचे बारा वाजतात. इथे संबंधित सरकारी विभागांचीही तेवढीच चूक आहे, त्यांच्याकडे डाटा गोळा करण्यासाठी केंद्रीय यंत्रणा नाही. अगदी पीएमसीच्या कर विभागाकडेही बांधकाम विभागाने किती इमारतींना भोगवटा पत्र (बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र) दिले आहे याची महिती नसते. किंवा पाणी पुरवठा विभागाकडे वर्षभरात किती ग्राहक वाढले आहेत किंवा पुढील वर्षी त्यात किती भर पडणार आहे याची माहिती नसते व त्यानुसार तयारी नसते! मोठ्या शहरांमधील महानगपालिकांमध्ये ही परिस्थिती आहे, तर मग विविध जिल्ह्यांच्या जिल्हा परिषदा व गावांच्या नगरपरिषांमध्ये काय परिस्थिती असेल याचा आपण विचारही करु शकत नाही!

रिअल इस्टेटमध्ये माहितीची एकूण काय परिस्थिती आहे हे पाहिल्यानंतर आपण घरांच्या किंमती नियंत्रणात ठेवण्यात अपयशी ठरलो आहोत यात नवल नाही, कारण आपल्याला काय नियंत्रणात ठेवायचे आहे  हेच माहित नाही! कोणतीही समस्या सोडवण्यासाठी तिची व्याप्ती तसेच प्रमाण माहित हवे व इथे आपल्याकडे हीच मूलभूत माहिती उपलब्ध नाही. आपल्याला नेमकी किती, कुठे व कधीपर्यंत घरे हवी आहेत हे माहित असल्याशिवाय आपल्याला जमीनीचा वापर व त्याविषयीची धोरणे यासारख्या प्राथमिक बाबींचा निर्णय घेता येणार नाही? आपल्याला देशात एका वर्षात घरांकरिता  किती सिमेंट किंवा पोलाद लागणार आहे हे माहित नसेल तर आपल्याला त्यांच्या

दरांविषयीचे धोरण किंवा त्याविषयी कुठलीही उपाययोजना कशी ठरविता येईल?

ऑटोमोबाईल उत्पादक संघटनांकडे त्यांच्या उत्पादकांसाठी आवश्यक असलेल्या सर्व आवश्यक बाबींचा उच्च दर्जाचा व अचूक राष्ट्रीय डाटा उपलब्ध आहे, बांधकाम उद्योगानेही तसे प्रयत्न करणे आवश्यक आहे. आपण वृत्तपत्रांमध्ये ऑटोमोबाईलच्या प्रत्येक विभागातील विक्रीचे आकडे वाचतो. या उद्योगातील आघाडीचे उत्पादक त्यावर बारकाईने नजर ठेवतात, या आकडेवारीतूनच त्या उद्योगाचा रोजगार निर्देशांक व भविष्यातील कल ठरतात. या माहितीमुळे किंवा डाटामुळेच प्रत्येक औद्योगिक संस्थेला तिच्या विपणनाच्या किंवा उत्पादनाच्या धोरणांचे नियोजन करण्यास मदत होते. आता आपल्याकडे अत्याधुनिक साधने व तंत्रज्ञान उपलब्ध आहे, गरज आहे ती केवळ आपल्या इच्छाशक्तिची व माहितीचे महत्व जाणून घेण्याची. नाहीतर शेवटी माहितीच्या ताकदीकडे दुर्लक्ष केल्यामुळे आपलाच तोटा होईल हे अलिखित सत्य आहे!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स