मुद्रांक शुल्क व घराचे स्वप्न !

सरकार एखाद्या व्यवसायाचे फक्त  कर आकारणीद्वारे दिवाळे काढू शकते.                                                  …ओवेन पॅटरसन

पॅटरसन हे ब्रिटीश कंझरव्हेटीव पक्षाचे नेते आहे, ते २०१२ पासून पर्यावरण, अन्न व ग्रामीण विकास या खात्यांचे राज्यमंत्री व संसदेचे सदस्य आहेत (संसद सदस्य). मला खात्री आहे की प्रत्येक व्यावसायिक कोणत्याही देशाचा नागरिक असला तरी त्यांच्या या विधानाचे स्वागत करेल तसेच त्यास दादही देईल! अर्थात सामान्य माणूस व माध्यमांना ते आवडणार नाही कारण सगळे व्यावसायिक नेहमीच कोठल्याही कराला विरोध करतात नाही का? होय ते करतात व करही तितकेच महत्वाचे आहेत कारण आपल्याला हे सगळे व्यवसाय चालविण्यासाठी आवश्यक असलेल्या पायाभूत सुविधा उभारण्यासाठी आवश्यक असलेला पैसा कुठून येणार? म्हणूनच एक शहाणा किंवा समजदार व्यावसायिक तर्कसंगत कर आकारणीला विरोध कधीच करणार नाही. नवीन वर्षाच्या उंबरठ्यावर हा विषय उपस्थित करण्याचे कारण म्हणजे, दर वर्षीप्रमाणे मुद्रांक शुल्क तसेच बाजारमूल्य दर (रेडी रेकनर दर) अपेक्षेप्रमाणे वाढवला जाईल अशा ठळक बातम्या येत आहेत, व तो जवळपास 20% वाढवला जाईल अशी शक्यता आहे! नेहमीप्रमाणे राज्यभरातील विकासकांनी बाजारमूल्य दर (रेडी रेकनर दर) कमी करावा अशी निवेदने दिली आहेत किंवा आवाहन केले आहे. मात्र दरवर्षी ज्याप्रमाणे अर्थसंकल्पामध्ये मद्य व तंबाखुवरील कर वाढवले जातात; त्याचप्रमाणे महसुलासाठी रिअल इस्टेट क्षेत्र हे सरकारचे आवडते  लक्ष्य असते!

अनेक लोकांना रेडी-रेकनर दर व मुद्रांक शुल्क म्हणजे काय, त्याचा रिअल इस्टेट क्षेत्रावर काय परिणाम होतो हे समजत नाही. आपण हे शब्द नियमितपणे वापरतो मात्र या शब्दांचा नेमका अर्थ आपल्याला माहिती नसतो. आपल्यापैकी अनेकांनी स्वतःचे घर खरेदी करण्याच्या व्यवहारात ही शुल्के भरली आहेत, मात्र अतिशय कमी जणांना त्यांचे महत्व व रिअल इस्टेट क्षेत्रातील त्यांची भूमिका माहिती असते. खरं सांगायचं तर मी गेली २४ वर्षे रिअल इस्टेट क्षेत्रात काम करतोय तरीही रेडी-रेकनर दर नेमके कसे ठरवले जातात याविषयी संदिग्धताच वाटते. ज्यांचे ज्ञान माझ्यापेक्षाही कमी असेल, त्यांच्यासाठी हे सविस्तर सांगतोय, मी काही बाजार-मूल्य दराविषयीचा तज्ञ नाही मात्र यासंदर्भात दोन्ही बाजू मांडणारे मित्र माझ्या संपर्कात असल्याने मी या विषयावर थोडा प्रकाश टाकू शकतो. रेडी-रेकनर दर (बाजारमूल्य दर) हा एक दस्तऐवज किंवा निर्देशांक असतो जो स्थावर मालमत्तेचे मूल्य निश्चित करतो. अधिक सविस्तर किंवा सोप्या शब्दात सांगायचे झाल्यास, आपल्याला सगळ्यांना मालमत्तेचे प्रति चौरस फूट दर माहिती आहेत व रेडी-रेकनर दर (बाजार मूल्य दर) हे राज्यातील विशिष्ट शहरात किंवा गावात मोकळ्या जमिनीवर किंवा इमारतीच्या बांधलेल्या जागेत प्रति चौरस फूट बाजारमूल्य दर किती असावा हे निश्चित करणारी मार्गदर्शिका असते. या दरांनुसार जमिनीच्या प्रत्येक व्यवहारावर किंवा मालमत्तेवर मुद्रांक शुल्क आकारले जाते कारण अशा व्यवहाराची नोंदणी करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. कराराचा दस्तऐवज सरकारला मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क देऊन व्यवस्थित नोंदविल्याशिवाय, असा कोणताही करार देशात कोणत्याही न्यायालयाद्वारे वैध मानला जात नाही! तुम्ही रेडी-रेकनर दरांनुसार (बाजार मूल्य दर) मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय तुम्ही तुमच्या मालमत्तेचे कायदेशीर मालक होऊ शकत नाही; कोणतीही बँक किंवा वित्त संस्था ज्या मालमत्ता कराराची रेडी-रेकनर दरानुसार मुद्रांक शुल्क देऊन नोंदणी केलेली नाही त्यासाठी तुम्हाला कर्ज देणार नाही. तुमचे नाव मालमत्तेची मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरुन व्यवस्थित नोंदणी केल्याशिवाय ७/१२ चा उतारा किंवा मालमत्ता पत्र यासारख्या मालकीहक्क दस्तऐवजात येणार नाही. आता तुम्हाला कोणत्याही मालमत्तेच्या व्यवहारामध्ये मुद्रांक शुल्काचे किती महत्व आहे हे समजले असेल. 

कोणत्याही व्यवहाराच्या म्हणजे करार मूल्याच्या किंवा रेडी रेकनर दराच्या यापैकी जे अधिक असेल त्याच्या ५-६% मुद्रांक शुल्क असते  व नोंदणी शुल्क १% किंवा जास्तीत जास्त ३०,००० रुपये असते! म्हणूनच रेडी रेकनर दर महत्वाचे असतात कारण ते थेट मुद्रांक शुल्काशी संबंधित असतात जे कोट्यवधी रुपये असते व सरकारच्या वार्षिक महसुलातील तो महत्वाचा घटक आहे. उदाहरणार्थ तुम्ही बाणेरमध्ये १००० चौरस फुटांची २ बीएचके सदनिका साधारण ५०००/- रुपये प्रति चौरस फूट दराने विकत घेतली असेल तर तिची किंमत पन्नास लाख रुपये होईल. आता या व्यवहाराची नोंदणी करताना तुम्हाला ६% म्हणजे तीन लाख रुपये मुद्रांक शुल्क द्यावे लागेल. मात्र रेडी-रेकनर दरानुसार  जर  या सदनिकेची किंमत ६०००/चौरस फूट  असेल, तर सरकारच्या म्हणण्याप्रमाणे तुमच्या सदनिकेची किंमत साठ लाख होते व त्यावर तुम्हाला तीन लाख साठ हजार मुद्रांक शुल्क भरावे लागते, म्हणजे तुमच्या व्यवहार ज्या किमतीमध्ये झाला त्यापेक्षा जवळपास साठ हजार रुपये जास्त द्यावे लागतात! कारण तुम्ही जरी सदनिका पन्नास लाखांना खरेदी केली असली तरीही रेडी-रेकनर दरानुसार तिची किंमत जवळपास साठ लाख होते व नोंदणी कार्यालयातील निबंधक मुद्रांक शुल्क आकारण्यासाठी जास्तीचे दर विचारात घेतात, म्हणजे तुम्हाला जास्त मुद्रांक शुल्क द्यावे लागेल! मुद्रांक शुल्क कसे आकारले जाते हे समजावे यासाठी हे केवळ एक उदाहरण दिले आहे; मात्र ते नेमके किती असेल हे प्रत्येक व्यवहारानुसार ठरते.  

महसुल विभागाचे शेकडो  अधिकारी सातत्याने बदलणा-या मालमत्ता दरांविषयी प्रत्येक वर्षी माहिती गोळा करत असतात व त्यानुसार नोंदणी विभागाचे महानिरीक्षक म्हणजेच आयजीआर दरवर्षी नवीन रेडी-रेकनर दर जाहीर करतात. या प्रक्रियेमध्ये सर्वसाधारणपणे मागील आर्थिक वर्षामध्ये नोंदविण्यात आलेल्या सर्व मालमत्तांच्या करार मूल्यांविषयीची माहिती गोळा केली जाते व तिचे विश्लेषण करुन विशिष्ट क्षेत्रासाठीचे मालमत्तेचे दर निश्चित केले जातात. ही व्यवस्था तर्कसंगत असली तरीही शंभर टक्के अचूक मानता येणार नाही. याचे साधे कारण म्हणजे मालमत्तेचे दर निश्चित करताना सर्वोच्च दर गृहित धरले जातात. उदाहरणार्थ बाणेरसारख्या भागात हजार सदनिका विकल्या गेल्या असतील तर विक्रीचा सर्वाधिक दर गृहित धरला जातो, जो प्रत्यक्षात अनेक घटकांवर अवलंबून असतो, उदाहरणार्थ विशिष्ट प्रकल्पासाठी जमिनीचा खर्च, त्यानंतर सुविधा, प्रकल्पाचा आकार, इमारतींचा प्रकार म्हणजेच बहुमजली वगैरे. यावर्षी विद्यमान आयजीआर अतिशय सक्रिय होते त्यांनी केवळ विभागातील कर्मचा-यांकडूनच नाही तर सहकारी संस्था, विकासकांच्या संघटना, वकील व इतरही अनेक संस्थांमधील सर्व संबंधित व्यक्तिंकडून सूचना मागवल्या. आयजीआरनी “सारथी” हे ऑनलाईन सूचना/तक्रार स्वीकारण्यासाठीचे संकेतस्थळ सुरु केले आहे, ज्यावर कुणीही व्यक्ती मुद्रांक शुल्क व रेडी-रेकनरविषयी काहीही सूचना देऊ शकते. मात्र कितीही झाले तरी माननीय आयजीआर शेवटी सरकारचेच प्रतिनिधी आहेत व महसूल वाढवणे हे त्यांचे काम आहे, म्हणूनच धोरणे त्यानुसारच बनवली जातील!

वाढीव मुद्रांक शुल्कामुळे केवळ सदनिकेचे विक्री मूल्य वाढते म्हणजेच ग्राहकाला अधिक मुद्रांक शुल्क भरावे लागते असे नाही तर बहुतेक महानगरपालिका विकासकाची योजना मंजूर करण्यासाठी जी विविध शुल्के आकारतात ती देखील रेडी-रेकनरशी संबंधित असतात; म्हणजेच रेडी रेकनरचे दर वाढल्याने ही सर्व शुल्केही वाढतील! उदाहरणार्थ जिना व बाल्कनी या बदल्यात मोफत एफएसआय मिळावा यासाठी प्रति चौरस फूट अतिरिक्त शुल्क द्यावे लागते व ते त्या विशिष्ट भागातील बांधलेल्या मालमत्तांच्या रेडी रेकनर दरानुसार आकारले जाते, म्हणूनच रेडी-रेकनर दरांमध्ये काहीही वाढ झाली तर त्यामुळे या शुल्कांवर थेट परिणाम होतो व ती देखील वाढतील! आता इथे एखादी व्यक्ती म्हणेल की त्यात काय मोठेसे, विकासकांना यातून मोफत एफएसआयचा फायदा मिळत नाही का? बांधकाम व्यावसायिकाला हा फायदा मिळतो, मात्र त्यामुळे शेवटी घराचीच किंमत वाढते! ज्याप्रमाणे पेट्रोलचे दर वाढल्यामुळे ऑटो रिक्षाही आपले भाडे वाढवतात व शेवटी सामान्य माणसाचा प्रवास महागतो तसेच हे आहे! आणखी एक मुद्दा म्हणजे संपूर्ण कर आकारणी ही रेडी-रेकनरच्या मूल्यावर अवलंबून असते, म्हणून मालमत्ता करही वाढेल कारण तो देखील रेडी-रेकनर दराशी संबंधित असतो. तसेच आयकर आकारणीवरही परिणाम होईल कारण व्यवहाराचे दर रेडी-रेकनर दरापेक्षा कमी असले, तरीही कर आकारणी रेडी-रेकनर दरानुसारच केली जाईल, ज्यामुळे विकासकांच्या तसेच ग्राहकाच्या खिशाला कात्री लागेल! त्याचप्रमाणे सार्वजनिक सेवा क्षेत्रातील प्रकल्पांचा खर्चही वाढेल, कारण जमिनीचे दर वाढले तर रस्ते तसेच क्रीडांगणे, बगीचे व अशा इतर अनेक प्रकल्पांसाठी आवश्यक असलेल्या जमिनी आरक्षित करण्यासाठी जास्त भरपाई द्यावी लागेल. यामुळे पीएमसीचा ताळेबंद बिघडेल व सेवांचे दरही वाढतील!

इथे एखादी व्यक्ती म्हणू शकते की, मालमत्तेच्या किंमती वाढताहेत तर मग कर किंवा भरपाई देण्याबाबत तक्रार का करायची? इथे प्रश्न कर किंवा भरपाई न देण्याचा नाही, विकासाच्या बाबतीत एक वास्तववादी परिस्थिती निर्माण होण्याचा आहे. दर खरोखरच वाढताहेत का? रिअल इस्टेटवर एक नजर टाकली तर अगदी दहा वर्षांचे पोरही सांगू शकेल की गेले वर्षभर दर स्थिर राहिले आहे, वाढ तर सोडाच अनेक ठिकाणी गत वर्षीच्या तुलनेत मालमत्तेचे दर कमी झाले आहेत. दुसरीकडे जमिनीचे दर कमी झालेले नाहीत व त्याचे साधे कारण म्हणजे जमिनीच्या मालकांना या जमिनींवर बांधल्या जाणा-या घरांशी काहीही घेणे देणे नसते! त्यांना केवळ त्यांच्या जमिनीला जास्तीत जास्त किंमत हवी असते!

रिअल इस्टेट उद्योगाची ओरड दर वाढीविरोधात नाही तर याबाबतचा दृष्टिकोन तर्कसंगत असावा यासाठी आहे. संपूर्ण राज्यात प्रत्येक वर्षी रेडी रेकनर दरांमध्ये वाढ होते मात्र तयार घरांच्या किंमती वाढतात का? तसेच हे दर ठरवताना गेल्या वर्षी झालेल्या व्यवहारातील किमान मूल्य हा निकष असावा, सर्वोच्च किंवा सरासरी मूल्य नाही, कारण लहान किंवा मध्यम वर्गातील घरांना अकारण महागडया घरांच्या वर्गात बसवले जाते व आवश्यकतेपेक्षा अधिक मुद्रांक शुल्क द्यावे लागते. इथे प्रति चौरस फूटासाठी विशिष्ट रेडी रेकनर दर निश्चित करण्याऐवजी मूल्य श्रेणी ठेवण्याच्या पर्यायाचाही विचार करता येईल. म्हणजे एखाद्या व्यवहाराच्या कराराचे मूल्य या मूल्य श्रेणीपेक्षा कमी असेल तर त्या परिसरासाठीच्या प्रस्थापित रेडी-रेकनर दराऐवजी प्रति चौरस फूट सरासरी दर वापरला जाईल! स्थानिक संस्थांची शुल्के वास्तुक्षेत्र (बिल्ट अप) दराशी निगडित का असतात, जमिनीच्या दरांशी निगडित का नसतात जे बिल्ट अप दराप्रमाणे कधीच वाढत नाहीत! या व्यवस्थेमध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत विशेष काहीच करत नसूनही त्यांना अधिक महसूल मिळतो व सामान्य नागरिकाला मात्र त्याच्या घरासाठी अधिक पैसे मोजावे लागतात हे कटू सत्य आहे! मालमत्ता करासारखे कर नागरिकांना मिळणा-या सेवांच्या दर्जावर आधारित असावेत, रेडी-रेकनर दरावर नाही.

मी आधीच स्पष्ट केले आहे की मी कुणी कर सल्लागार किंवा अर्थतज्ञ नाही. सामान्य माणूस म्हणून मला असे वाटते की योग्य तो कर देण्यास कुणाचीच हरकत नाही; मात्र त्यासाठी योग्य काय आहे ठरविण्यासाठी पारदर्शक किंबहुना नैतिक यंत्रणा अस्तित्वात असली पाहिजे! मी माझे घर ज्या दराने खरेदी करत आहे त्यानुसारच मला शुल्क आकारले पाहिजे, एखाद्या काल्पनिक दरानुसार नाही, एवढीच माझी सरकारकडून माफक अपेक्षा आहे! रिअल इस्टेट उद्योगालाच आधीच अनेक आघाड्यांवर झगडावे लागते आहे व मला माहिती आहे की विकासकांसाठी सरकारच्या किंवा सामान्य माणसाच्या मनात कधीही सहानुभूती नसते किंवा असणार नाही. मात्र या उद्योगातही काही चांगली माणसे काम करताहेत व समाजासाठी घरे बांधताहेत. घर ही माणसाची अगदी मूलभूत गरज आहे, त्यामुळे सामान्य माणसाला घर परवडेल हे पाहण्याची जबाबदारी सरकारची आहे व हेच लक्षात ठेवून कोणतेही धोरण तयार केले पाहिजे! रेडी-रेकनर दरात २०% वाढ केल्याने कुठेतरी सामान्य माणसाचे घराचे लहानसे स्वप्न महाग होणार आहे. मी वारंवार म्हटले आहे की आपण जेव्हा सामान्य माणसाचे हे स्वप्न पूर्ण करण्याचा प्रयत्न करतो तेव्हा त्यामध्ये कोणताही भेदभाव नसतो; त्याच्यासाठी विकासक, सरकारी अधिकारी, राजकारणी, माध्यमे सर्वजण सारखेच असतात. सामान्य माणसाला केंद्रस्थानी ठेवूनच रेडी-रेकनरचे दर ठरवले पाहिजेत, हीच काळाची गरज आहे. नाहीतर सामान्य माणसाचे घराचे स्वप्नच नाही, तर आपलेही घर होऊ शकते हा व्यवस्थेवरील विश्वासच  संपुष्टात  येईल, हे लक्षात ठेवा!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स