जीवनाचा दृष्टीकोन: बँका, बँकर्स,आणि बांधकाम व्यावसायिक !

“बँका सार्वजनिक भल्यासाठी पैसे मिळवत नाहीत. हा तर खाजगी भागधारकांच्या मालकीचा व्यवसाय आहे. नफा कमावणे हाच बँकांचा मूळ हेतू असतो.” … जॉन रॉजर्स

“मला असे वाटते की बँकिंग संस्था या पूर्ण सजग सैन्यापेक्षाही आपल्या स्वातंत्र्यासाठी अधिक धोकादायक आहेत.” … थॉमस जेफरसन

जॉन ए. रॉजर्स हे भौतिक रसायनशास्त्रज्ञ व पदार्थ वैज्ञानिक आहेत. ते सध्या पदार्थ विज्ञान व अभियांत्रिकी, जैववैद्यकीय अभियांत्रिती व मज्जासंस्थेची शस्त्रक्रिया या विषयांचे नॉर्थवेस्टर्न विद्यापीठामध्ये प्राध्यापक आहेत. श्री. थॉमस जेफरसन हे अमेरिकी राजकारणी, राजनैतिक अधिकारी, वकील, वास्तुविशारद, तत्वज्ञ व संस्थापक होते. त्यांनी अमेरिकेचे तिसरे अध्यक्ष म्हणून १८०१ ते १८०९ पर्यंत कार्य केले. श्री. रॉजर्स यांचे बँकेविषयीचे मत माझ्या मताशी जुळणारे आहे कारण ते सुशिक्षित आहेत व आपल्या शिक्षणाच्या आधारे नाव व पैसे कमवण्याचा प्रयत्न करत आहेत. मात्र जेफरसन हे यशस्वी राजकारणी होते (सलग दोन वेळा अमेरिकेचे अध्यक्षपद भूषवणे हा त्याचा पुरावाच आहे) होते, त्यामुळे त्यांनी बँका किंवा बँकिंग यंत्रणा अचूकपणे ओळखली व आपल्या शब्दात तिचे वर्णन केले यात नवल नाही. नुकतेच माझे एक कौटुंबिक मित्र श्री. काकिर्डे, जे आर्थिक स्तंभलेखकही आहेत त्यांनी मला कॉल केला व रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या बँकांसंदर्भातील समस्या काय आहेत हे विचारले. यामुळे माझा मेंदू बँका व माझ्या व्यवसायाविषयी विचार करू लागला (रिअल इस्टेटमध्ये ३० वर्षे घालवल्यानंतरही माझ्या मेंदूचा काही भाग अजून जिवंत आहे, याचे श्रेय असे प्रश्न विचारणाऱ्यानाच दिले पाहिजे), बँका व माझ्या व्यवसायाविषयी म्हणजेच रिअल इस्टेटविषयी विचार करू लागल्यावर, आश्चर्य म्हणजे समस्यांव्यतिरिक्त मला फारसे काही आठवले नाही. मी माझ्या अशा विधानामुळे माझ्या बँकर मित्रांच्या (होय एक बँकर मित्रही असू शकतो, उपहास) भावना दुखावल्या असतील तर मला माफ करा. त्याचा विचार दीवारच्या संवादासारखा करा, “जबतक एक भाई बोल रहा है, एक भाई सुनेगा पर जब एक मुजरिम बोलेगा तब एक पुलिसवाला सुनेगा”; कृपया हे एक अभियंता व बांधकाम व्यावसायिकाचे अनुभव आहेत, ज्याला कर्जपुरवठ्याविषयी फारसे ज्ञान नाही व तो केवळ तर्कसंगतपणे व तो देखील सामान्य माणसाचा तर्क लावून हा विषय समजून घ्यायचा प्रयत्न करतोय. दुर्दैवाने, या देशामध्ये (मला इतर देशांमध्ये व्यवसाय करायचा अनुभव नाही) जेव्हा व्यवसाय करायचा असतो जेव्हा तर्क गुंडाळून ठेवावा लागतो व व्यवसायाच्या या नियमाला (स्वरचित संज्ञा, हाहाहा) बँकांचाही अपवाद नाही.

आता पुन्हा या लेखाच्या विषयाबद्दल सांगतो, माझ्या मित्राने मला लिहीले होते की, “प्रिय संजय, मला एक लेख लिहीताना तुझ्याकडून काही महत्त्वाचे मुद्दे समजून घ्यायचे आहेत.”

१. बांधकाम उद्योगाची सद्यस्थिती काय आहे?

तो कसा चालला आहे? कोणत्या अडचणी आहेत? कोणत्या समस्या आहेत?

२. बँकाकडून होणाऱ्या कर्जपुरवठ्यातील अडचणी कोणत्या आहेत?

त्याशिवाय माझ्या लेखामध्ये मी इतर काही मुद्द्यांचा उल्लेख करावा असे तुला वाटते का.

मी वॉट्सऍपवर अगदी थोडक्यात बँकासोबत वेळोवेळी झालेल्या माझ्या व्यवहारांविषयीचे अनुभव लिहून (म्हणजेच त्रासाविषयी) संक्षिप्तपणे उत्तर दिले. मात्र माझ्यातल्या लेखकाने उचल खाल्ली व या विषयावर अधिक सविस्तरपणे का लिहू नये व त्याचा वापर माझ्या सहकारी व्यावसायिकांना तसेच समाजातील इतर व्यक्तींना रिअल इस्टेट क्षेत्रातील बँकांच्या भूमिकेविषयीची वस्तुस्थिती समजून घेण्यासाठी का करू नये असा विचार माझ्या मनात आला. एकतर ते वाचून, मी अतिशयोक्ती करतोय असा विचार करतील किंवा मी जर परिस्थितीचे चुकीचे विश्लेषण केले असेल तर ते मला मार्गदर्शन करतील. तर माझ्याकडून कुठलाही मुद्दा राहून जाऊ नये म्हणून मी मुद्द्यांच्याच स्वरूपात लिहीत आहे…

सर्वप्रथम रिअल इस्टेटचा एक उद्योग म्हणून विचार करा… रिअल इस्टेटमध्ये तीस वर्षे घालवल्यानंतरही हा माझा पहिला मुद्दा होता. मला एका गोष्टीची जाणीव झाली आहे की कोणतीही बँक (इथून पुढे राष्ट्रीयकृत बँक असे वाचा) रिअल इस्टेटला उद्योग मानत नाही. स्पष्ट शब्दात सांगायचे तर त्यांना असे वाटते (किंवा असे वागतात) की तो शेअर बाजारामध्ये खरेदी-विक्री करण्यासारखा किंवा जुगार खेळण्यासारखा एखादा व्यवसाय किंवा पेशा आहे. अर्थात बँकांना या जुगारातून (व्यवसायातून) मिळणाऱ्या मोठ्या नफ्याचे वाटेकरी व्हायचे असते, मात्र त्यांना या जोखमीमध्ये सहभागी व्हायचे नसते ही अडचण आहे. त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील विकासकांची बँकेमध्ये काही ओळख असल्याशिवाय बँका त्यांना झुकते माप देत नाहीत. अर्थात, त्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांचे भूतकाळातील वर्तनही जबाबदार आहे, मात्र काळ बदलतो व तसेच व्यवसायाचे स्वरूपही बदलते व त्यातील लोकही बदलतात, नाही का? त्यामुळेच बँकांनी रिअल इस्टेटला उद्योग म्हणून मान्यता देण्याची व त्यानुसार आदरपूर्वक व्यवहार करण्याची वेळ आली आहे.

२. परवडणारी घरे या वर्गवारीमध्ये जेथे सदनिकेचा दर ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी आहे तेथे कमी व्याज दराने कर्ज पुरवठा करण्यासाठी विशेष तरतूद करा... जेवढी जोखीम अधिक, तेवढा नफा जास्त, हा निसर्गाचा व गुंतवणुकीचा मूलभूत नियम आहे. गुंतवणुकीला लागू असलेल्या याच नियमांचे पालन करून, बँकांनी संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाला कर्ज पुरवठा करण्यासाठी जास्तीत जास्त व्याज दर आकारले आहेत. मात्र जेथे जोखीम कमी असते, तेथे मिळणारा नफाही कमी असतो. विशेषतः पुण्यासारख्या शहरामध्ये परवडणाऱ्या घरांच्या वर्गामध्ये जेथे घरांचे दर अतिशय कमी असतात, अशा वेळी बँकांनी तेथे कमी व्याजदराने कर्ज पुरवठा करण्याची तरतूद ठेवली पाहिजे, जे होताना दिसत नाही. प्रकल्पांमध्ये फरक असतो, जसा हॉटेल किंवा वाहन क्षेत्राला असतो.

३. कर्जाची परतफेड करण्याचा कालावधी वाढवून, दीर्घकाळ करावा कारण ते प्रकल्प पूर्ण होण्यावर अवलंबून असते व सध्या अशी परिस्थिती आहे की बहुतेक प्रकल्प ताबा देण्यासाठी तयार असल्यावरच विकले जातात... याचे मुख्य कारण म्हणजे, बँकांनी रिअल इस्टेटला उद्योग म्हणून मान्यताच दिलेली नाही, त्यामुळेच या उद्योगातील बदलते कल, विशेषतः सामूहिक गृहनिर्माण प्रकल्पांचे किंवा घरांच्या विक्रीचे कलही त्यांनी अभ्यासलेले नाहीत. ताबा देण्यासाठी तयार घरांवर जीएसटी लागत नसल्यामुळे (सरकारने रिअल इस्टेटची केलेली आणखी एक मस्करी) व आधी जेवढ्या वेगाने सदनिकांचे दर वाढत असत, तेवढ्या वेगाने आता वाढत नसल्यामुळे, घरांचे अधिकाधिक ग्राहक ताबा देण्यासाठी तयार घरांचा पर्याय निवडत आहेत. याचाच अर्थ असा होतो की बांधकाम व्यावसायिकाने एखाद्या प्रकल्पासाठी कर्ज घेतले असल्यास, प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर केवळ ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका विकल्या गेल्यानंतरच तो कर्जाची परतफेड करू शकतो. प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर सदनिका विकल्या जाण्यासाठी दोन ते तीन वर्षं लागतात, मात्र बहुतेक प्रकल्पांच्या कर्जांची परतफेड प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर लगेच किंवा काही विशिष्ट काळाने सुरू होते, जो अतिशय कमी असतो. यामुळे विकासकाला वेळीच कर्जाची परतफेड करणे अशक्य होऊन जाते कारण त्याने त्याच्याकडचे सगळे पैसे आधीच प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी वापरलेले असतात. बँका त्याच्याकडील ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकाही गहाण ठेवून घेत असताना त्या रिअल इस्टेटसाठी कर्जाची परतफेड करण्याचा कालावधी वाढवून का देऊ शकत नाहीत?

४. प्रकल्पाच्या कर्जपुरवठ्यामध्ये जमीनीच्या खर्चाचाही समावेश करा कारण बँका बांधकामासाठी कर्ज देताना जमीनही गहाण ठेवून घेतात … रिअल इस्टेटला (म्हणजे सामान्य लहान किंवा मध्यम बांधकाम व्यावसायिकांना) केल्या जाणाऱ्या कर्जपुरवठ्यातील हा सर्वात मोठा विनोद आहे, कारण सध्या प्रकल्पाची संपूर्ण व्यवहार्यता प्रकल्पाच्या जमीनीच्या किमतीवरच अवलंबून असते, अशावेळी रिअल इस्टेट प्रकल्पांना केल्या जाणाऱ्या कर्जपुरवठ्यामध्ये जमीनीच्या खर्चाचा समावेश न करून कसे चालेल. मात्र हीच वस्तुस्थिती आहे, रिअल इस्टेटच्या एखाद्या प्रकल्पाला कर्जपुरवठा करताना केवळ बांधकाम खर्चासाठीच कर्ज दिले जाते व त्यामुळे आजकाल मुख्य हेतू अजिबात साध्य होत नाही. कारण आजकाल जमीनीसाठीचा खर्च हा महत्त्वाचा घटक आहे व विशेषतः लहान व मध्यम आकाराच्या प्रकल्पांमध्ये ही रक्कम आगाऊ द्यावी लागते. त्यामुळेच बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्पामध्ये जमीनीसाठी करावा लागणारा खर्च जवळपास ७०% असतो व २०% खर्च बांधकामासाठी येतो, जो त्याला स्वतः द्यावा लागतो. बँका प्रकल्पाच्या खर्चाच्या जवळपास केवळ २०% रक्कमच द्यायला तयार असतात. बँकिंग क्षेत्र रिअल इस्टेटला ही कोणत्या प्रकारची मदत करत आहे, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो.

५. कर्जासाठी इतर मालमत्ता तारण ठेवण्याचा नियम अति जाचक कारण त्यामुळे एखाद्या प्रकल्पाला कर्ज मिळणे अशक्य होऊन जाते… जर प्रकल्पाच्या कर्ज पुरवठ्यामध्ये जमीनीचा खर्च विचारात न घेण्याचा विनोद (खरेतर क्रूरपणा) पुरेसा नव्हता म्हणून की काय रिअल इस्टेट क्षेत्र जेव्हा बँकांकडून कर्ज मागण्यासाठी जाते तेव्हा तारण मागितले जाते. बँका (तसेच खाजगी कर्जपुरवठादार) कर्जासाठी, ताबा देण्यासाठी तयार, स्पष्ट मालकीहक्क असलेली, इतर कोणताही भार नसलेली मालमत्ता तारण म्हणून ठेवण्यास सांगतात, अर्थात हे लहान व मध्यम बांधकाम व्यावसायिकांसाठीच असते. जर माझ्याकडे कर्जाच्या रकमेएवढ्या विकण्यासाठी तयार मालमत्तेचा साठा असेल, तर मग मी कर्जच का मागेन? त्यानंतर बँका माझ्या दोन्ही मालमत्तांचा ताबा स्वतःकडे ठेवून माझे दोन्ही प्रकल्प अडकवून ठेवते, हेअचंबित करणारे कर्ज आहे नाही का? यावर काय प्रतिक्रिया द्याल?

६. गृहबांधणीला प्राधान्य क्षेत्र बनवा... वरील सर्व एकांगी नियमांसाठी बँकाकडून एकच ठोकळेबाज उत्तर किंवा प्रतिसाद मिळतो तो म्हणजे, “आम्हाला तुमच्या प्रकल्पाला कर्जपुरवठा करायला अतिशय आवडले असते, मात्र सध्या रिझर्व्ह बँकेच्या मार्गदर्शकतत्वांनुसार रिअल इस्टेट क्षेत्र प्राधान्य-नसलेल्या क्षेत्रांच्या यादीत येते, त्यामुळे आम्हाला माफ करा, आम्ही तुमच्या प्रस्तावाचा विचार करू शकत नाही!” विनोद म्हणजे याच बँका याच सगळ्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका खरेदी करणाऱ्यांनी कमीत कमी दराने गृहकर्ज घ्यावे म्हणून त्यांच्या मागे धावत असतात, मात्र त्याच बँका ही घरे बांधणाऱ्यांना कर्ज द्यायला प्राधान्य नाही असे सांगतात !.

७. विकासकाला कागदपत्रांसाठी सगळीकडे धावाधाव करावी लागू नये यासाठी एका खिडकी किंवा टेबलावर कर्जाशी संबंधित सर्व बाबींची पूर्तता व्हावी … नेहमीप्रमाणे सर्वच बँका त्यांची कर्जवितरण व्यवस्था अतिशय सुलभ आहे असे म्हणतात. मात्र तुम्ही जेव्हा प्रत्यक्ष कर्ज मागण्यासाठी जाता तेव्हा तुम्हाला या टेबलाकडून त्या टेबलाकडे धावाधाव करावी लागते. प्रत्येक टेबलापाशी व्यक्तीची (म्हणजेच स्वाक्षरीकर्त्याची किंवा अधिकाऱ्याची) दस्तऐवजांसंबंधी स्वतःची लहर व मागण्या असतात, त्या अतार्किक असतातच तसेच त्यामुळे अतिशय वेळही जातो. त्यामुळे तुम्हाला कर्जपुरवठा सल्लागार नावाच्या संस्थेला शरण जावे लागते जी अर्थातच स्वतःचा हिस्सा काढून घेते यामुळे तुम्हाला शेवटी अतिशय भावनी महाग कर्ज मिळते. रिअल इस्टेटसाठी कर्ज पुरवठा करायला खरेतर एक खिडकी यंत्रणा प्रत्यक्षात असली पाहिजे (एक स्वप्न) कारण हा उद्योग लाखो लोकांचे घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी महत्त्वाचा आहे, बरोबर?

८. बांधकामाच्या प्रगतीचे निरीक्षण करणारी यंत्रणा तयार करा … तुमच्या प्रकल्पाला कर्जपुरवठा मिळण्याएवढे तुम्ही सुदैवी असाल तर त्याचे वितरण तसेच लेखाकर्म अतिशय किचकट प्रक्रिया आहे. गूगल मॅप्स व द्रोणच्या जमान्यामध्ये विविध प्रमाणपत्रे छापील स्वरूपात वारंवार जमा करण्याची व आवक, जावक यंत्रणेची काय गरज आहे? बँका बांधकाम स्थळाला ठराविक काळाने भेट देऊन बांधकामाच्या प्रगतीविषयीचा दृश्य डेटा का नोंदवून ठेवू शकत नाही, त्यासाठी त्या ग्राहकाकडून थोडा जास्त पैसे घेऊ शकतात, नाही का ? असा प्रश्न मला बँकांना विचारावासा वाटतो.

बँकिंगसंदर्भातील समस्यांविषयी लिहीतानाही मला गरगरायला झाले आहे (म्हणजे वैताग आला आहे), विचार करा जेव्हा एखादा बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या कर्ज प्रस्तावाला मंजूरी मिळण्यासाठी बँकेशी दिवस-रात्र झगडत असतो तेव्हा त्याचे काय होत असेल. खेदाची बाब म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योगाची उलाढाल, त्यामुळे मिळणारा महसूल हा देशात सर्वाधिक आहे व हा उद्योग जे उत्पादन बनवतो ती जगण्यासाठी मूलभूत गरज आहे म्हणजे घर ! त्यासंदर्भातही बँका इतक्या अनभिज्ञ असतील किंवा अजिबात पाठिंबा देत नसतील तर एक लक्षात ठेवा घरे महाग होण्यासाठी केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर संपूर्ण यंत्रणाच जबाबदार असेल. जेव्हा एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाला बँकिंग यंत्रणेकडून योग्यरीत्या कर्जपुरवठा केला जात नाही तेव्हा चढ्या व्याज दराने कर्ज मिळवण्यासाठी खाजगी कर्ज पुरवठा करणाऱ्या सावकारापुढे गुडघे टेकवणे एवढा एकच पर्याय त्याच्यापुढे उरतो आणि तो सुदैवी असेल तरच अशी व्याज दरानेप्रकल्प पूर्ण करू शकतो नाहीतर दिवाळखोरीत निघतो. आता मला ‘बँकरप्ट’ म्हणजेच ‘दिवाळखोर’ या शब्दाचा नेमका अर्थ समजला, कारण कुणीही (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक बँक करप्ट ( दिवाळखोर) होण्याचे मुख्य कारण या बँकाच असतात!