पक्षी, पक्षीमित्र आणि बिल्डर्स !

आपलं आयुष्य सुंदर क्राँकिटच्या भिंती नाहीत तर उडणा-या पंखांचे रंग बनवितात … संजय.

 मी इतकी वर्षं लिहीत असूनही आज पहिल्यांदाच एखाद्या विषयाची सुरुवात करण्यासाठी स्वतःचंच अवतरण वापरण्याचं धाडस करतोय. मी अर्थातच त्यासाठी माफी मागतो कारण मी कुणी महान तत्वज्ञ, प्रसिद्ध व्यक्ती किंवा विचारवंत नाही की माझ्या अवतरणांची मोठी यादी असावी. मात्र माझे उत्साही निसर्ग मित्र अनुज खरे यांनी जेव्हा मला १८व्या राज्य पक्षी मित्र संमेलनात व्याख्यान व सादरीकरणासाठी बोलावलं तेव्हा माझ्या सादरीकरणाची सुरुवात करताना माझ्या तोंडात हेच शब्द आले. मला नवीन वर्षाच्या सुरुवातीलाच पक्षांशी संबंधित दोन महत्वाच्या कार्यक्रमांमध्ये सहभागी होण्याचं भाग्य मिळालं; त्यातला बर्ड फेस्ट हा कार्यक्रम जानेवारीच्या पहिल्या आठवड्यात झाला व राज्य पक्षी मित्र संमेलन जानेवारीच्या दुस-या आठवड्यात होतं. आता अनेक जणांना आश्चर्य वाटेल की त्यात काय तितकसं मोठं, जसे आकाश किंवा तारे निरीक्षक असतात, तसेच पक्षी निरीक्षक, त्यामुळे बर्ड फेस्टसारख्या कार्यक्रमांचं काय वेगळेपण आहे? दोन्हीही कार्यक्रमांमध्ये पक्षी संवर्धनाच्या क्षेत्रात काम करणा-या अधिका-यांशी चर्चा तसंच पक्ष्यांविषयीच्या छायाचित्रांचाही समावेश होता. तर या छायाचित्र प्रदर्शनामधल्या प्रवेशद्वारापाशीच  असलेल्या  एका साध्याशा चिमणीच्या मोठ्या छायाचित्राने माझं लक्ष वेधून घेतलं. अनेक पाहुणे त्या चिमणीच्या छायाचित्रापाशी थांबत होते व “खरंच चिमण्या आजकाल दिसतच नाहीत” अशा अर्थाचं त्यांचं बोलणं मला ऐकू येत होतं! पुण्याच्या सामाजिक जीवनातले दिग्गज यावेळी उपस्थित होते त्यांनीही चिमण्यांसारखे सामान्य पक्षी दुर्मिळ होत चालल्याबद्दल चिंता व्यक्त केली. पीएमसीच्या आयुक्तांनी या कार्यक्रमाची शोभा वाढवली, ते देखील शहरातून चिमण्या का नाहिशा होताहेत हे जाणून घेण्यासाठी उत्सुक होते! यातुनच माझं विचार चक्र सुरु झालं, समाजाचं सौंदर्य तुमच्या आजूबाजूला आढळणा-या विविध प्रकारच्या जीवांमुळे समृद्ध होतं ज्याला आपण जैव विविधता म्हणतो! आपलं शहर मात्र याच्या उलट्या दिशेनं प्रवास करतंय हे सत्य आहे.

या पार्श्वभूमीवर मी जेव्हा सादरीकरण करायला गेलो, तेही “पक्षी व बांधकाम व्यावसायिक” यासारख्या विषयावर तेव्हा श्रोते माझ्यावर प्रश्नांचा भडिमार करण्यासाठी तयार होते, त्यातले बरेच जण माझ्याकडे “पक्ष्यांवर अत्याचार करणारा तो हाच” अशा नजरेने पाहात होते! मी वरील अवतरणाने माझ्या सादरीकरणाला सुरुवात केली. मी सुरुवातीलाच हे मान्य केलं की पक्षी संवर्धनाच्या बाबतीत बांधकाम व्यवसायिकांची जी भूमिका आहे त्यामुळेच आपल्याला ही अशाप्रकारची संमेलनं भरवावी लागतात! कुठेही काहीही चुकीचं होत असेल तर कुणावरतरी दोषारोप करणं सोपं असतं आणि विशेषतः समोर लक्ष्य बांधकाम व्यावसायिक किंवा विकासक असतील तर काम आणखी सोपं होतं! मात्र आपण जेव्हा वाघांच्या अस्तित्वाला धोका आहे असं म्हणतो तेव्हा आपण केवळ एका वर्गाला म्हणजे उदाहरणार्थ फक्त शिका-यांना दोष देतो का? याचं उत्तर अर्थातच नाही असे येईल, कारण वाघांच्या अस्तित्वासाठी जबाबदार असलेली संपूर्ण यंत्रणा त्यासाठी दोषी आहे व त्यामध्ये वन विभागाचा तसंच जंगलांच्या आजूबाजूला राहणा-या लोकांचा, वाघांच्या अभयारण्याभोवतीच्या विकासाशी संबंधित धोरणे व अशा शेकडो घटकांचा समावेश होतो जी वाघांचं भविष्य ठरवतात!

याचप्रमाणे चिमण्या किंवा बुलबुल किंवा मैना किंवा खंड्या यासारख्या पक्षांच्या सर्वत्र   आढळणा-या कोणत्याही प्रजाती घ्या त्या संपूर्ण यंत्रणेवर किंवा मग शहर किंवा गावाभोवताच्या वातावरणावर अवलंबून असतात. ज्याप्रमाणे शिकारी वाघांचे आयुष्य कठीण करतात, त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यवसायिकही पक्षांचे आयुष्य अवघड करणारा केवळ एक दुवा आहे! मात्र हेच शिकारी बहुतेक जंगलाच्या आजूबाजूला राहणारे स्थानिक असतात व त्यांनी ठरवले तर ते वाघांचे संरक्षणही करु शकतात, याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिकही पक्षांचे संरक्षक होऊ शकतात! कारण बांधकाम व्यावसायिक कुणासाठी घर बांधतात? अर्थातच सामान्य माणसासाठी. आता हा सामान्य माणूस बांधकाम व्यावसायिकाने त्यांच्या इमारतीभोवती पक्षांसाठी काय सोय केली आहे हे विचारतो का? मला माझ्या पंचवीस वर्षांच्या काळात असे विचारणारा एकही ग्राहक भेटला नाही! त्यासाठी केवळ एखाद दुसरी इमारत नाही तर संपूर्ण शहराच्या पर्यावरणाचा ज्याला आपण नागरी विकास म्हणतो, पक्षांना डोळ्यामोर ठेवून विचार केला पाहिजे. कारण आपण जेव्हा म्हणतो हिरव्या किंवा निसर्गपूरक इमारती तेव्हा त्याचा अर्थ केवळ माणसांसाठी नाही तर त्यामध्ये आजूबाजूच्या संपूर्ण जैवविविधतेचा समावेश होतो, ज्याचा पक्षी एक अतिशय महत्वाचा भाग आहेत. आता पुन्हा अनेकजण म्हणतील की आजूबाजूला कितीतरी झाडे आहेत, यापेक्षा अधिक ते पक्षांसाठी काय करु शकतात? झाडे लावल्याने पक्षांची केवळ एक गरज पूर्ण होईल. पक्षांसाठी एक चांगले वातावरण निर्माण करण्यासाठी आपल्याला पक्षांचे पूर्ण जीवन चक्र समजून घ्यावे लागेल. उदाहरणार्थ चिमणी किंवा बया यासारखे पक्षी स्वतःचे घरटे बांधू शकत नाही. चिमणी किंवा बुलबुलला मंगलोरी खापरांचे छप्पर किंवा वाड्यातील मातीच्या भिंतीमधील लहानशा फटीसारखी सुरक्षित जागा मिळाली तरच घरटे बांधता येते.  हे पक्षी अशा ठिकाणी वाळलेले गवत, गळलेली पाने किंवा तत्सम साहित्याने घरटे तयार करु शकतात केवळ त्यांच्या घरट्यासाठी त्यांना सुरक्षित आधार हवा असतो. तसंच त्यांना जवळपास पाण्याचा स्त्रोत व नवजात पिल्लांना भरविण्यासाठी अन्न हवे असते.

आता आपल्या आजूबाजूला पाहा, आपल्याला काय दिसतं? सगळीकडे क्राँकिटच्या भिंती, काचेची तावदाने, laa^न्स शोभेची सुंदर झाडे ज्यांना फळे नाहीत किंवा जवळपास धान्यांची शेते नाहीत विचार करा अशा परिस्थितीत ती बिचारी चिमणी कशी जगेल? तसेच पक्षांना मातीत अंग घुसळण्यासाठी माती हवी असते, आपल्या काँक्रिटच्या जंगलामध्ये आजाबाजूला अशा प्रकारची माती अतिशय कमी असते वा नसतेच त्यामुळे याबाबतीतही त्यांची गरज पूर्ण होत नाही. तसेच वाढते ध्वनी व वायू प्रदूषण हे देखील पक्षी शहरातून बाहेर जाण्याचे एक प्रमुख कारण आहे. पुण्यातल्या जवळपास चाळीस लाख वाहनांमधून निघणा-या आवाजाची उच्च पातळी, त्यातून निघणारा धूर चिमण्यांसारखे लहान पक्षी सहन करु शकत नाही. यात भरीस भर म्हणून वर्षभर आपल्याकडे लग्नसमारंभ किंवा कुणाच्या तरी जयंती नाहीतर पुण्यतिथीच्या मिरवणुका असतात त्यात डीजे व डॉल्बी यंत्रणा लावल्या जातात! अशा प्रसंगी त्यातून होणा-या गोंगाटामुळे पक्षीच काय माणसेही शहरातून दूर पळतील! त्याशिवाय अत्याधुनिक सौंदर्यदृष्टिने बांधलेल्या इमारतींमध्ये पक्षांना घरटे बांधण्यासाठी जागाच नसते; किंबहुना आपल्याला पक्षांच्या काड्या-चिंध्यांनी बांधलेल्या घरट्यांनी, त्यांच्या घाणीने किंवा सांडलेल्या अन्नाने आपल्या उंच इमारतींचे सौंदर्य बिघडवायचे नसते!  आपल्या शहरात दोन नद्या आहेत व अनेक नैसर्गिक ओढे आहेत मात्र सध्या त्यांची परिस्थिती कशी आहे? नद्यांचे मोठे नाले झाले आहेत; ओढ्यांवर समाजाच्या प्रत्येक घटकाने अतिक्रमण केले आहे किंवा त्यांचे काँक्रिटीकरण झाले आहे, त्यामुळे त्यावरील झाडे-झुडुपे नष्ट झाली आहेत! आता आपल्याला फक्त घार, कावळे व कबुतरे एवढेच काय ते पक्षी आपल्या तथाकथित विकसित शहरात पाहायला मिळतात! पुण्यामध्ये आपल्याकडे नाईक बेट किंवा आजूबाजूचा डोंगराळ परिसर आहे (त्याला सलीम अली पक्षी अभयारण्य असेही म्हणतात) मात्र वनविभाग किंवा स्थानिक संस्था दोघांकडेही तिथल्या झाडाझुडुपांचे संरक्षण करण्यासाठी पैसे नाहीत किंवा किमान या संस्था तसा दावा तरी करतात! त्यामुळे पक्षांसाठी कोणतेही हक्काचे ठिकाण नाही किंवा संपूर्ण शहरात पक्षांची काळजी कुणी करत नाही व आपण याला प्रगती किंवा विकास म्हणतो! त्यानंतर आपल्यासाठी पीएमसी, नागरी विकास विभाग, वास्तुरचनातज्ञ व रचनाकार असतात तसेच आपले घर आरामदायक बनविण्यासाठी सर्व प्रकारच्या अत्याधुनिक सोयीसुविधा असतात, मात्र बिचा-या पक्षांच्या घराविषयी कुणीही विचार करत नाही! आपल्याकडे उद्यान विभाग आहे मात्र तेवढेच पुरेसे आहे का कारण आजूबाजूला एवढी झाडे असूनही पक्षी दुर्मिळ होत चालले आहेत हे सत्य आहे. अशा परिस्थितीत आपल्याला काय करता येईल व आपण काय करत आहोत हे दोन प्रश्न आहेत जे आपण पक्षांच्या बाबतीत स्वतःला विचारले पाहिजेत! दुर्दैवाने राज्यभरात, प्रत्येक गावात किंवा महानगरात पक्षांची अशीच परिस्थिती आहे.

खरंतर पक्षांच्या गरजा वर नमूद केल्याप्रमाणे अतिशय कमी असतात व आपल्या इमारतींची रचना करताना पक्षांचाही थोडासा विचार व काळजी केली पाहिजे.आपण ईमारती भोवतालच्या काही खुल्या जागांचे नियोजन करु शकतो जिथे घनदाट झाडी असेल, वेली व झुडुपे असतील म्हणजे पक्षांना घरटी बांधायला जागा मिळेल व कृमी तसेच कीटकांच्या स्वरुपात अन्न मिळेल. त्याशिवाय फळे धारण करणारी झाडे लावण्याचा तसेच काही पट्ट्यात माती उघडी ठेवायचा प्रयत्न केला पाहिजे. मळे व शेत जमीनींची जागा झपाट्याने इमारती घेत आहेत. म्हणूनच आपल्या घराला लागून असलेल्या गच्चीत आपण पक्षांच्या दाणा-पाण्याची व्यवस्था करु शकतो, सदनिकाधारकांनी रोज तिथे एका वाटीत थोडेसे धान्य व दुस-या वाटीत पाणी ठेवावे. यामुळे लहान पक्षांना अन्न व पाणी मिळेल, याचा नक्की उपयोग होतो हे मी माझ्या घराच्या तसंच कार्यालयाच्या गच्चीवर पक्षांसाठी ठेवलेल्या दाणा-पाण्यावरुन सांगू शकतो. दररोज किमान दहा वेगवेगळ्या प्रकारचे पक्षी इथे दाणा-पाण्यासाठी येतात त्यामध्ये चिमण्या व बुलबुलचाही समावेश असतो! त्याशिवाय घराला लागून असलेल्या गच्चीमध्ये आपण जमीनीपासून सुरक्षित अंतरावर खेळती हवा असलेली कृत्रिम घरटी ठेवू शकतो; मात्र अशा ठिकाणी पक्षांना गोंगाट जाणवणार नाही, त्यांना सुरक्षित वाटेल याची काळजी घ्यावी. या ठिकाणी आजूबाजूला आपण लहान झुडुपे, फुलांचे वाफे किंवा अगदी कुंड्यांमध्येही झाडे लावू शकतो! आपण आपल्या इमारतींचे नियोजन करताना पक्षांवर संशोधन करणा-या पक्षिवैज्ञानिकांनाही सहभागी करुन त्यांच्या सूचना घेऊ शकतो. डॉ. सतिश पांडे यांनी यासंदर्भात आपल्याला काही सूचना दिल्या आहेत, उदाहरणार्थ सर्वात वरच्या मजल्यावरील गच्चीच्या सुरक्षा भिंतींमध्ये काही छिद्र ठेवता येतील ज्यामध्ये पोपट व तत्सम पक्षी त्यांचे घरटे बांधू शकतात. आम्ही ते केले आहे व अशा छिद्रांमध्ये पोपटाने घरटे बांधल्याचे दिसून आले आहे. सर्वात महत्वाचे म्हणजे तरुण पिढीला जागरुकता मोहिमेमध्ये सहभागी करुन घ्या त्यामुळे तिची ताकद वाढेल. गेल्या दिवाळीमध्ये आपण फटाकेविरोधी मोहीम शाळांमध्ये राबवली त्यामुळे फटाके उडविण्याचे प्रमाण कमी झाले, फटाक्यांमुळे पक्ष्यांना सर्वात जास्त त्रास होतो. आपण शाळकरी मुलांना आपल्या आयुष्यात पक्षांचं किती महत्व आहे याविषयी जागरुक करु शकतो व पक्षांचं संवर्धन करण्याच्या कामात त्यांनाही सहभागी करुन घेऊ शकतो.

 शहराचा विचार करता जलाशय, हरित पट्टे, जैवविविधता उद्याने ही केवळ विकास योजनेमध्ये कागदावरच नाही तर प्रत्यक्षात असली पाहिजेत. अशी ठिकाणांमुळे हे शहर मोकळा श्वास घेऊ शकतं तसंच विविध प्रकारच्या पक्षांना राहण्यासाठी जागा मिळते.प्रत्येक नागरिकाने अशा जागा जिवंत करण्यासाठी झटलं पाहिजे, विविध प्रकारच्या पक्षांची संख्या वाढणं हे शहरातल्या सुदृढ जैवविविधतेचं लक्षण आहे. माध्यमांनीही या बाबतीत अधिक सजग राहिलं पाहिजे कारण कोणताही पक्षी मेळावा किंवा पक्षी संमेलन एखाद्या वृत्तपत्राचा मथळा होऊ शकत नाहीत कारण पक्षी किंवा त्यांचं निरीक्षण करणा-यांभोवती प्रसिद्धीचं वलय नसतं हे समाजातलं एक दुःखद सत्य आहे!

बहुतेक व्यावसायिक संस्था फक्त विपणनासाठी पक्षी व हिरवळीची सुंदर छायाचित्रे वापरतात, मात्र हे चित्र प्रत्यक्षात साकारण्यासाठी व त्याचं रक्षण करण्यासाठी आपण काय करतो हे महत्वाचं आहे. मी अलिकडेच एका एफएम रेडिओ चॅनलवर कुठल्यातरी बांधकाम प्रकल्पाची जाहिरात ऐकली. त्यामध्ये सुरुवातीला वाहनांचा व यंत्रांचा गोंगाट ऐकू येतो व त्यानंतर पक्षांचा किलबिलाट ऐकवला जातो, या पार्श्वभूमीवर निवेदक तुम्हाला विचारतो, “सकाळी उठल्या उठल्या तुम्हाला कोणता आवाज ऐकायला आवडेल?“ आपल्या शहरी जीवनामध्ये पक्षांचं महत्व समजून सांगण्यासाठी तसंच सदनिका विकण्यासाठीही हा संदेश अतिशय परिणामकारक होता!  

पण मित्रांनो आपण ज्या आकाशाखाली राहतो त्यात पक्षी निरनिराळे रंग भरतात, आपल्या कानांना त्यांच्या किलबिलाटाचं सुमधूरसंगीत ऐकता येतं; मात्र त्यासाठी त्यांना फक्त स्वतःची थोडीशी जागा हवी असते, ते आपल्यावर केवळ त्या जागेसाठी अवलंबून असतात. आपण आपल्या हव्यासापोटी त्यांच्या छोट्याशा जागेवरही अतिक्रमण करत आहोत, आपल्या तथाकथित ताकदीच्या जोरावर आपण त्यांच्याकडे दुर्लक्ष करतोय; मात्र लक्षात ठेवा चिमण्यांसारखे पक्षी नामशेष झाल्यानंतर आपण कितीही सशक्त व बुद्धिमान असलो तरीही आपल्याला त्यांना परत आणता येणार नाही! केवळ जाहिरातींमधला आवाज त्या बिचा-या पक्षांसाठी पुरेसा नाही, नाहीतर एक दिवस आपल्यासाठी फक्त पक्षांचे ध्वनीमुद्रित केलेले आवाजच उरतील, त्यादिवशी आपल्या आयुष्यातून सौंदर्य नाहीसं होईल, व या परिस्थितीसाठी केवळ आपणच जबाबदार असू!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

पैसा, काळा का गोरा ?

पैशाच्या बाबतीत प्रामाणिकपणा हे सर्वोत्तम धोरण आहे …मार्क ट्वाईन

 या अत्यंत विनोदी व बुद्धिमान लेखकाची वेगळी ओळख सांगायची गरज नाही. त्याने अतिशय थोडक्या शब्दांमध्ये पैशाच्या संदर्भात प्रामाणिकपणाचे महत्व समजावून सांगितले आहे! रिअल इस्टेट व पैसा यांचा घनिष्ट संबंध आहे मात्र प्रामाणिकपणाचे काय? लेखाची सुरुवात अशी झाली आहे आता हा विषय कुठल्या दिशेने चालला आहे असं आश्चर्य वाटून घेऊ नका! मी लिहीलेल्या पुस्तकामुळे व विविध स्तंभलेखनामुळे मला अशा काही वर्तुळांमध्ये प्रवेश मिळाला जिथे कदाचित मी केवळ एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून पोहोचू शकलो नसतो! गेल्या आठवड्यात माझ्या आयुष्यात अशीच एक अभिमानाची घटना घडली. मॅजिस्टिक प्रकाशनाच्या श्री. अशोक कोठवले यांनी मला संपर्क केला. जे जागृत वाचक नसतील त्यांच्यासाठी माहिती म्हणून सांगतो की मॅजेस्टिक हे मराठी तसेच इतरही ब-याच भाषांमधील पुस्तकांच्या दुनियेत अतिशय जुने व आदरणीय नाव आहे. पुस्तक प्रकाशनाव्यतिरिक्त ही संस्था आपल्या सामाजिक योगदानासाठीही प्रसिद्ध आहे, विशेषतः मॅजेस्टिकचा मुलाखतपर कार्यक्रम जो “मॅजेस्टिक गप्पा” नावाने प्रसिद्ध आहे.  या कार्यक्रमाला जवळपास ६० वर्षांची परंपरा आहे व त्यासाठी समाजाच्या जिव्हाळ्याचे विषय निवडले जातात व या विषयांशी संबंधित दोन-तीन लोकांना बोलण्यासाठी आमंत्रित केले जाते. या प्रकट मुलाखतीसाठी येणारा श्रोता वर्गही जाणता असतो, व प्रसार माध्यमांमधील तेवढ्याच ताकदीच्या व्यक्ती त्याचे संचालन करतात!

अशा कार्याक्रमात केवळ एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला कधीच बोलावणं आलं नसतं. रिअल इस्टेट या माझ्या व्यवसायाविषयी पूर्णपणे आदर बाळगून मला असं सांगावसं वाटतं या मंचावर येण्यासाठी तुम्ही किती श्रीमंत आहात हे नाही तर तुमचं सामाजिक किंवा सांस्कृतिक योगदान किती आहे हे महत्वाचं असतं! खरं सांगायचं तर पैसे कमावण्याच्या बाबतीतही मी काही फार मोठी कामगिरी केलेली नाही, मात्र मी आधी उल्लेख केल्याप्रमाणे मी लिहीलेली काही पुस्तकं, नियमित स्तंभलेखन व पर्यावरण व समाज या विषयांवर दिलेल्या व्याख्यानांमुळे रिअल इस्टेट या विषयाबद्दल बोलण्यासाठी योग्य व्यक्ती म्हणून माझी निवड झाली! तिथे जाईपर्यंत मला कुठल्या प्रश्नांना तोंड द्यावे लागणार आहे हे माहिती नव्हते, मात्र मला तसंच जास्ती आवडतं कारण कोणत्याही प्रश्नांचा भडिमार करण्यात आला तरीही तुम्ही उत्तर द्यायला तयार असता! इतर दोन आमंत्रितांपैकी होते श्री. केतन तिरोडकर हे नावाजलेले आरटीआय कार्यकर्ते ज्यांनी “आदर्श घोटाळा” सर्वांसमोर आणला ज्याने रिअल इस्टेट तसेच राज्यातील राजकारणाला हादरवून टाकले व दुसरे होते राजकीय व अर्थतज्ञ म्हणून वृत्त माध्यमांमध्ये नावाजलेले श्री. हेमंत देसाई! मी जेव्हा ही नावे वाचली तेव्हा पर्यावरण किंवा रिअल इस्टेटच्या केवळ तांत्रिक मुद्यांवर चर्चा होणार नाही तर रिअल इस्टेटला होणा-या वित्त पुरवठ्याच्या अंगाने अधिक होईल हे मला समजले. जेव्हा रिअल इस्टेटला होणा-या वित्तपुरवठ्याचा विषय असतो तेव्हा काळ्या पैशाची चर्चा प्रामुख्याने होणे ओघाने आलेच! मुलाखतीच्या वेळीही तसेच झाले, ज्येष्ठ वृत्तनिवेदक श्री. निलेश खरे यांनी खट्याळ हास्यासह पहिला प्रश्न विचारला “संजय, रिअल इस्टेटमध्ये काळ्या पैशाची भूमिका काय आहे, याविषयी तुम्ही आम्हाला कृपया मार्गदर्शन कराल का?”

मी फारसे खोलात न जाता सावधपणेच उत्तरे दिली मात्र दोन तास प्रश्न तसेच उपस्थित करण्यात आलेले मुद्दे काळा पैसा व केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर देशाच्या संपूर्ण अर्थव्यवस्थेवरील त्याचा परिणाम याच्याशीच संबंधित होते. केतन व हेमंत यासारख्या दिग्गजांनी त्यांचे सर्व संदर्भ, नावे व सर्व सांख्यिकी तयार ठेवली होती व माझ्याकडे केवळ तर्क होता. मी सर्वप्रथम कुणी अर्थतज्ञ नसल्याचे व पंचवीस वर्षे या उद्योगामध्ये असूनही समोर बसलेल्या एखाद्या सामान्य श्रोत्याला वित्तपुरवठ्याविषयी जेवढी माहिती असेल तेवढीच माहिती असल्याचे जाहीर केले; अर्थात मी स्वतःची कंपनी चालवतो, त्यामुळे थोडाफार पैसा मी देखील पाहिला आहे! या अनुभवाच्या आधारे मी मुलाखतीला सामोरे गेलो कारण बहुतेक श्रोत्यांना काळा पैसा, रिअल इस्टेटमधील त्याची भूमिका, हा काळापैसा सर्वाधिक कुणाच्या हातात आहे वगैरे गोष्टी जाणून घेण्यात रस होता. रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा आहे हा मुद्दा नाकारता येणार नाही कारण नाही असे म्हटले तर अगदी पाच वर्षांचे लहान मूलही माझ्यावर विश्वास ठेवणार नाही! त्यामुळे मी त्यांना समजावून सांगितले की काळा पैका म्हणजे जो तुम्ही बँकेच्या खाते पुस्तिकेत दाखवू शकत नाही तसंच जो तुम्हाला कोणाकडून मिळाला किंवा तुम्ही कुणाला कशाप्रकारे दिला इत्यादी जाहीर करु शकत नाही! मला असे वाटते की आपल्यापैकी प्रत्येकाने कधीना कधी काळा पैसा पाहिला आहे. आयुष्यात कधीतरी सिग्नल चुकवून जाताना हवालदाराला हिरवी नोट द्यावी लागली असेल, अर्थात त्याची पावती मिळाली नसणार हे वेगळे सांगायला नको. आपण नळ जोडणी किंवा मालमत्ता कर किंवा जन्म/मृत्यू प्रमाणपत्र यासारख्या विविध कारणांसाठी सरकारी ऑफीसात  गेलो आहोत व काही बेहिशेबी रक्कम देऊन कामे करुन घेतली असतील. एमएसईबीमध्येही मीटरवर आधीच्या मालकाचे नाव बदलून नव्या मालकाचे नाव लावणे किंवा सदोष मीटर वगैरे समस्या टेबलाखालून पैसे देऊनच सोडवल्या असतील. आपल्या प्रिय देशामध्ये अशा कामांची यादी संपणार नाही व अशा घटना जेव्हा घडतात तेव्हा त्यात वापरल्या जाणा-या पैशाला काळा पैसाच म्हणतात. मी प्रश्न विचारला, आता सांगा की इथे बसलेल्या तुमच्यापैकी कुणी काळ्या पैशाला अजिबात हातही लावलेला नाही? यावर कुणीही हात उंचावला नाही व त्यामुळे पुन्हा मुलाखतीचा रोख मुख्य मुद्यावर म्हणजेच रिअल इस्टेटवर आला.त्यानंतर मुद्दा आला तो भ्रष्टाचार तसंच अर्थव्यवस्थेचा व रिअल इस्टेटमधील वाढत्या किमतींचा. मुलाखत सकारात्मक मुद्यावर संपली, मात्र काळ्या पैशाचा मुद्दा माझ्या मनात घोळत राहिला.

आपल्या देशामध्ये काळा पैसा व कामजीवन या दोन विषयांवर वायफळ गप्पा मारायला किंवा खाजगीत बोलायला सगळ्यांना आवडतं मात्र त्याविषयी सार्वजनिकपणे बोलायला किंवा अगदी जवळच्या वर्तुळातही आपले वैयक्तिक अनुभव सांगायला कुणी तयार नसतं! जसे काही हे विषय संपूर्ण समाजासाठी निषिद्ध आहेत, त्यामुळेच खरंतर अधिकाधिक लोक या विषयांवरील विशेषतः काळ्या पैशावरील चर्चेत सहभागी होतात. आश्चर्यकारकपणे काळ्या पैशाचा मुद्दा जेव्हा उपस्थित होतो तेव्हा काळा पैसा हा एक तर स्विस बँकेत असतो किंवा रिअल इस्टेट उद्योगात व म्हणूनच या काळ्या पैशावरच बांधकाम व्यावसायिक श्रीमंत झाले आहेत अशी प्रत्येकाची खात्री असते. अनेकजण असेही म्हणतात की काळा पैसा ही देशातील समांतर अर्थव्यवस्था आहे व त्यामुळेच मंदीच्या काळात आपल्याला फारसा फटका बसला नाही कारण पांढ-या म्हणजेच वैध पैशाची अर्थव्यवस्था जेव्हा अडचणीत होती तेव्हा काळ्या पैशामुळे सर्वकाही सुरळीत सुरु होतं व स्थैर्य होतं! मी कुणी अर्थतज्ञ नाही हे पुन्हा एकदा सांगतो मात्र वरील विधान म्हणजे प्रेमभंगाची वेदना मद्यपान केल्यामुळे कमी होते असं म्हणण्यासारखं आहे! यातला विनोदाचा भाग सोडला तर मंदी ही काळा पैसा अधिक मजबूत होण्याचा परिणाम आहे, काळा पैसा तुम्ही तुमच्या बँकेच्या खात्यात दाखवू शकत नाही हे साधे सत्य एकदा समजल्यानंतर तो प्रामुख्याने दोन प्रकारे मिळतो. एक म्हणजे भ्रष्टाचाराने म्हणजे तुम्हाला सरकारी किंवा खाजगी संस्थेमध्ये ज्या कामासाठी पैसे मिळतात ते करण्यासाठी बेहिशेबी पैसे घेणे! दुसरे म्हणजे कर चुकवेगिरी जे अधिक व्यापक आहे! ब-याच जणांना माहिती नसेल की प्रत्येक व्यवसायामध्ये सर्वाधिक काळा पैसा कर चुकवेगिरीतूनच निर्माण होतो व असे अर्थ अर्थतज्ञांचे मत आहे केवळ मी म्हणतोय म्हणून नाही. हे तर्कसंगतही आहे, आपल्या देशात भ्रष्टाचार बोकाळलाय हे विविध सर्वेक्षणांमधून सिद्ध झाले आहे; तरीही एखादी व्यक्ती भ्रष्टाचारातून किती काळा पैसा मिळवू शकते यालाही मर्यादा असते! मात्र जेव्हा मोठ्या कॉर्पोरेट कंपन्या कर चुकवतात, तेव्हा त्यातून मिळणारा काळा पैसा प्रचंड अधिक असतो व तो एकतर आपल्या देशाबाहेर जातो किंवा रिअल इस्टेटद्वारे जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये येतो! त्यानंतर येतो भ्रष्टाचाराद्वारे तयार होणारा काळा पैसा ज्यात सरकारी अधिकारी, राजकीय नेते व उच्च पदस्थ कॉर्पोरेट अधिका-यांचाही समावेश असतो. हे सर्व लोक एखाद्याला झुकते माप देण्यासाठी किंवा त्यांची नेहमीची कामे करण्यासाठीही पैसे घेतात ज्याचा कोणताही हिशेब ठेवला जात नाही, थोडक्यात इथे प्रत्येक सहीसाठी किंमत मोजावी लागते! सरकारी किंवा खाजगी संघटनांमधील भ्रष्टाचाराचा आणखी एक प्रकार म्हणजे एखादे काम न करताही ते केल्याचे दाखवायचे व त्याचे पैसे लाटायचे, किंवा कामासाठी होणारा खर्च जास्त दाखवायचा व वरची रक्कम संबंधित पक्षांमध्ये काळा पैसा म्हणून वाटून घ्यायची! इथे आपण सोयीस्करपणे विसरतो की भ्रष्टाचारातून निर्माण होणा-या काळ्या पैशासाठी देणारा तसेच घेणारा तितकेच जबाबदार आहेत.अनेक जण म्हणतील की ते काय करु शकतात, जो अधिकारी पैसा मागतो त्याला तो देण्यावाचून गत्यंतर नसते, मात्र नाईलाज होता म्हणून गुन्हात सामील झालो हे कारण कायद्यासमोर देता येत नाही हे देखील खरे आहे!

देशात एवढ्या मोठ्या प्रमाणात असलेला काळा पैसा रिअल इस्टेट मध्येच येतो असे प्रत्येकाला का वाटते हे आपण पाहू? लोक आयटी उद्योग किंवा ऑटोमोबाईल उद्योगात काळ्या पैशाचा वापर होतो असा आरोप का करत नाहीत? याचे उत्तर अतिशय सोपे आहे कारण आपण रिअल इस्टेटमध्ये राबवलेली धोरणे तसेच प्रकल्प बांधणीमध्ये वापरल्या जाणा-या प्रक्रियांमुळे इतर कोणत्याही उद्योगापेक्षा रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये काळा पैसा खपवणे अधिक सोपे असते! उदाहरणार्थ जमीन हा रिअल इस्टेट उद्योगाचा मूलभूत कच्चा घटक आहे. मी वारंवार या मुद्यावर चर्चा केली आहे की आपल्या देशामध्ये प्रत्येक उत्पादनाचे कमाल किरकोळ विक्री मूल्य असते. हे मूल्य म्हणजे कुणीही त्यापेक्षा अधिक दराने विशिष्ट उत्पादन विकू शकत नाही मात्र जमीनीला अशी कोणतीही एमआरपी नसते तर रेडी रेकनर असतो जो सरकारने निश्चित केलेला दर निर्देशांक असतो, जो तुम्ही जमीनीचा तुकडा एखाद्या ठराविक किमतीपेक्षा कमी किमतीला विकू शकत नाही असे दर्शवतो. मात्र जमीनीच्या रेडी रेकनर दरापेक्षा कितीही अधिक दराने ती विकता येते त्यासाठी कमाल मर्यादा नसते. जमीन मर्यादित आहे व लोकसंख्या सतत वाढत आहे, त्यामुळेच आपल्यासारख्या देशांमध्ये जमीनीची किंमत सातत्याने वाढत आहे व आपल्याकडे कोणतीही कमाल मर्यादा नसल्याने कोणता दर रेडी रेकनरपेक्षा अधिक आहे याची कधीच नोंद होत नाही व सर्व बेहिशेबी म्हणजेच काळा पैसा कोणत्याही अडचणीशिवाय इथे खपवता येतो! आता जो हा पैसा गुंतवतो तो निश्चितपणे परत मिळवायचा प्रयत्न करतो, त्यामुळेच ज्या बांधकाम व्यावसायिकाने ती जमीन विकत घेतली आहे तो देखील काळा पैसा मिळवण्याचा प्रयत्न करतो, सदनिकेचा ग्राहकही तसा प्रयत्न करतो व ही साखळी सुरु राहते! प्रकल्प दहा सदनिकांचा असो किंवा हजारो सदनिकांचा त्यासाठी शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रे लागतात, हे देखील काळा पैसा निर्माण होण्याचे एक कारण आहे. इथे बांधकाम व्यावसायिकाला आणखी एक खड्डा भरवा लागतो जे शेवटी रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा घेतला जाण्याचा आणखी एक स्त्रोत आहे.

हे सर्व थोडी विवेकबुद्धी वापरुन व जमीनीच्या दरांवर सरकारचे योग्य नियंत्रण ठेवून थांबवता येऊ शकते. जमीनीच्या व्यवहारांची कमाल मर्यादा निश्चित करा व ते बाजार दराशी सुसंगत असतील याची खात्री करा. आपण जमीनीच्या व्यवहारांसाठी शेअर बाजारासारखी स्वतंत्र यंत्रणा उभारण्याचाही विचार करु शकतो, म्हणजे त्यांचे सर्व व्यवहार एखाद्या नियामकाद्वारे नियंत्रित केले जातील व त्यात गुंतवला जाणारा सर्व पैसा वैध असेल! त्याशिवाय जमीनीच्या व्यवहारातून मिळालेल्या नफ्यावर योग्यप्रकारे कर आकारणी होणे गरजेचे आहे, कारण सध्या लोक याच कारणामुळे जमीनीच्या मूळ किमती दाखवत नाहीत. काही वेळा जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये नफ्यावरील कर जवळपास ३०% असतो ज्याला मालमत्ता प्राप्ती कर असे म्हणतात. त्याचप्रमाणे थोडीशी पारदर्शकता व कायद्याची भीती असल्यास इमारत बांधकाम प्रक्रियेतील सर्व ना हरकत प्रमाणपत्रे मिळवण्यापासून सुटका मिळेल. यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये काळ्यापैशाची निर्मिती तसं वापर नाहीसा होईल. आपण पाश्चिमात्य देशांप्रमाणे आपल्या शहरासाठी स्पष्ट मार्गदर्शक तत्वे व विकास योजना का तयार करत नाही, ज्यामुळे कोणत्याही परवानगीची गरजच राहणार नाही? वास्तुरचनाकारने सर्व नियम व अटींनुसार इमारत तयार करावी व स्थानिक संस्थेला तो केवळ काय बांधतोय हे कळवावे. बांधकाम नियमबाह्य असेल तर कोणतीही दयामाया न दाखवता ते पाडून टाकावे व सर्व संबंधितांवर कारवाई व्हावी. यावर वेळच्या वेळी कारवाई करावी म्हणजे कुणीही नियम तोडण्याची हिंमत करणार नाही, लोकही असे प्रकल्प वैध असल्याची खात्री केल्याशिवाय त्यामध्ये सदनिका आरक्षित करणार नाहीत, कारण असे झाले तरच आपली या काळा पैसा नावाच्या राक्षसापासून मुक्तता होईल. काळ्या पैशाचा भार शेवटी सामान्य माणसावरच पडतो व त्यामध्ये आपल्या प्रत्येकाचा समावेश होतो. यामुळे प्रत्येक उत्पादनाची किंमत अनावश्यकपणे वाढत जाते व त्याचवेळी देशाला विकासासाठी कमी पैसा मिळतो म्हणून पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत आपली अवस्था दयनीय आहे!

काळा पैसा कोणत्याही देशासाठी शापच आहे कारण त्यामुळे मूठभर लोक श्रीमंत होतात व देश व त्यातील बहुसंख्य नागरिक गरीब राहतात. मी आधीच जाहीर केलंय की मी कुणी कर चुकवेगिरीवर भाष्ट करणारा अर्थतज्ञ नाही व कर सुधारणा करणे आवश्यक आहे; मात्र त्याचवेळी अधिकाधिक कॉर्पोरेट कंपन्यांनी वैध पैशानेच व्यवहार केला पाहिजे हे देखील खरे आहे. सरकारने तशी धोरणे तयार करण्यासाठी प्रयत्न केले पाहिजेत. त्याचवेळी भ्रष्टाचाराला आळा घालण्यासाठी मंजूरीच्या प्रत्येक प्रक्रियेमध्ये अधिक पारदर्शकता असली पाहिजे व सरकारी विभागांना पैसे देण्यासह बहुतेक यंत्रणा ऑनलाईन करण्याचा प्रयत्न झाला पाहिजे. यामध्ये मानवी हस्तक्षेप कमीत कमी असावा म्हणजे भ्रष्टाचाराची प्रवृत्ती कमी होईल. प्रगत देशांमध्येही भ्रष्टाचार आहे, कॉर्पोरेट कंपन्या कर चुकवेगिरी करतात व काळ्या पैशाची निर्मिती होते कारण ती मानवी प्रवृत्ती आहे, मात्र त्याचे प्रमाण अतिशय कमी आहे व सर्वात महत्वाचे म्हणजे याप्रक्रियेमध्ये सामान्य माणूस भरडला जात नाही!  मला असे वाटते रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा येण्यास पूर्णपणे प्रतिबंध करावा. यामागे साधा तर्क आहे की ज्याच्याकडे काळा पैसा आहे तो कुणी साधू संत नसेल व आपण अशा व्यक्तिंकडून फसवणूक व ग्राहकांना दिली जाणारी निकृष्ट सेवा याशिवाय काय अपेक्षा करु शकतो? म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा अधिक येणे म्हणजे वाईट  प्रवृत्तीच्या अधिक लोकांचा प्रवेश, जे या उद्योगाच्या हिताचे नाही हे कटू सत्य आहे. यातील दुर्दैवी भाग म्हणजे आपल्याला काळा पैसा या शब्दाची इतकी सवय झाली की वैध व अवैध पैशातला फरकही आपण विसरलो आहोत. मी विनोदाने अनेक जणांच्या तोंडून ऐकलंय “पैशाचा केवळ एकच रंग असतो, तो म्हणजे हिरवा”! या मुलाखतीच्या कार्यक्रमात मला एक गोष्ट जाणवली की उपस्थितांपैकी बहुतेक चाळीशी पार केलेले होते, मला फारसे तरुण चेहरे दिसले नाहीत. तरुण पिढीने काळा पैसा त्यांच्या जीवनाचा भाग म्हणून स्वीकारला आहे, किंवा त्यांना वैध अथवा अवैध पैशात फरक जाणवत नाही याचे हे निदर्शक असावे का? असे असेल तर आपल्या भविष्यासाठी हा धोक्याचा इशारा आहे. काळा पैसा म्हणजे केवळ काही हिरव्या नोटा नाहीत तर तो एक दृष्टिकोन आहे, जो गुन्हेगारी किंवा भ्रष्ट मनोवृत्ती दर्शवतो व आपल्या देशातल्या तरुण पिढीचा असा दृष्टिकोन असेल तर आपल्या देशाचे भविष्यही काळेच असेल हे सांगण्यासाठी आपल्याला कोणत्याही ज्योतिषाची गरज नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

रिअल ईस्टेटचे, हॅपी न्यु ईअर' कधी ?

“आणखी एका नवीन वर्षाचे स्वागत, आपल्याला आपल्या चुका सुधारण्यासाठी आणखी एक संधी मिळाली आहे.” …ओपरा विन्फ्रे.

ओपरा गेल विन्फ्रे ही सुप्रसिद्ध अमेरिकी माध्यम व्यावसायिक, चर्चात्मक कार्यक्रमाची सूत्रधार, अभिनेत्री, निर्माती व समाजसेविका आहे. विन्फ्रे तिच्या ‘द ओपरा विन्फ्रे शो’ या अनेक पुरस्कार मिळवण्या-या कार्यक्रमासाठी ओळखली जाते. या कार्यक्रमानं इतिहास घडवला, तो दूरचित्रवाणीवर १९८६ ते २०११ पर्यंत प्रसारित केला जात होता.  विन्फ्रे हिला “सर्व माध्यमांची सम्राज्ञी” म्हटले जाते व ती २०व्या शतकातील सर्वात श्रीमंत आफ्रिकी-अमेरिकी व्यक्ती आहे! आपण सर्वजण या महान टीव्ही सम्राज्ञीला ओळखतो व आपल्या मनात तिच्या बुद्धिमत्तेबद्दल व चातुर्याबद्दल काहीही शंका नाही. तिच्या वरील विधानातून तिच्या बुद्धिमत्तेची चुणूक दिसून येते. नवीन वर्षाच्या पहिल्या आठवड्यात प्रवेश करताना पुण्यातला सामान्य माणूस स्वतःचे घर या विषयाबाबत असाच विचार करत असेल, मग ते त्याचे राहते घर असो किंवा नवीन घ्यायचे असो! आता एक गोष्ट निश्चित आहे की अधिकाधिक लोक गावांऐवजी शहरांमध्ये राहणार आहेत त्यामुळे नागरी विकास व सुविधांबाबत नागरिकांच्या तसेच रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या मोठ्या अपेक्षा असणार आहेत. अर्थात याचा अर्थ असा होत नाही की सरकारने कृषी किंवा गावांकडे दुर्लक्ष करावे, कारण ते देखील कोणत्याही विकासाचाच एक भाग आहेत. आपल्याला स्वातंत्र्य मिळाल्यापासून एवढी वर्ष आपली बहुतेक धोरणे ग्रामीण विकास व कृषीवर केंद्रित होती; असे असूनही आपल्याला त्यातून काय साध्य झालं हा वादाचा विषय आहे, अर्थात आजच्या लेखाचा हा विषय नाही!

संपूर्ण देशात तसेच राज्यात गेल्या वर्षाच्या शेवटच्या तिमाहीमध्ये राजकीय आघाडीवर ऐतिहासिक बदल झाला आहे. अनेक वर्षांनी राज्य तसंच केंद्रातील निवडणुका विकास, भ्रष्टाचारास निर्बंध या विषयांवर लढल्या गेल्या व धर्म किंवा जात हे मुद्दे बाजूला ठेवले गेले. मतदारांनीही या बदलाला सकारात्मक प्रतिसाद दिला, मतदारांच्या संख्येतील लक्षणीय वाढ हेच दर्शवते. आता नवीन वर्षाची सुरुवात झाली आहे व मतदारांच्या अपेक्षा पूर्ण करण्याची वेळही आली आहे. केंद्र तसंच राज्य सरकारसाठी ही नक्कीच सत्वपरीक्षा असणार आहे. रिअल इस्टेट हा स्थानिक मुद्दा आहे, त्यामुळे या लेखात आपण राज्य सरकार व त्याच्याकडून अपेक्षित असलेली धोरणे याविषयावरच लक्ष केंद्रित करु. मागील तसंच त्याआधीचं वर्षंही रिअल इस्टेटसाठी फारसं चांगलं नव्हतं; इथे बरेच जण म्हणतील की बांधकाम व्यावसायिकांचा नफा कमी झाला एवढाच याचा अर्थ होतो! अर्थात हे एका अर्थाने खरे आहे, मात्र आपण जेव्हा रिअल इस्टेट म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ काय होतो? त्याचा अर्थ केवळ बांधकाम व्यावसायिक किंवा त्यांचे पुरवठादार किंवा सल्लागार व घरांचे ग्राहक एवढाच होतो का? काही जण म्हणतील की रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ बांधकाम व्यावसायिक, राजकीय नेते, प्रशासकीय अधिका-यांची एक साखळी आहे, ज्यांना सामान्य माणसाचा खिसा कापून स्वतःची तुमडी भरण्यात रस आहे ! दुर्दैवाने ही प्रतिमा खरीही आहे व चुकीचीही आहे; कारण अशी साखळी कुठेतरी अस्तित्वात आहेच नाहीतर संपूर्ण राज्यात अवैध इमारतींची समस्या इतकी गंभीर झाली नसती. तरीही दुसरीकडे रिअल इस्टेटचा अर्थ या उद्योगावर रोजगार अवलंबून असलेले अनेक लहान विक्रेते, कंत्राटदार, लाखो कामगार व प्रत्येक लहानशा गावातील किंवा पुणे, मुंबईसारख्या महानगरांमधील लोक असाही होतो ज्यांचे स्वतःचे घर घेण्याचे स्वप्न आहे किंवा ती त्यांची गरज आहे! माझ्या मते केवळ काही मूठभर बांधकाम व्यावसायिक नाही तर हे नागरिक म्हणजे ख-या अर्थाने रिअल इस्टेट. मी जेव्हा रिअल इस्टेटसाठी फारसा चांगला काळ नव्हता असे म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ असा होतो या लाखो लोकांना त्यांचे स्वतःचे घर घेता आले नाही कारण ते त्यांच्या आवाक्यात नव्हते व झोपडपट्ट्या किंवा अवैध बांधकामे निर्माण होण्याचे केली जाण्याचे हेच मुख्य कारण आहे. याच आघाडीवर काही धोरणे तयार केली जातील अशी आम्ही आतूरतेने वाट पाहात आहेत, ज्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांसाठी घर बांधणी सोपी, जलद व परवडणारी होईल, ज्यांना केवळ पैसे कमवायचे नाहीत तर व्यवसाय करायचा आहे.

उदाहरणादाखल आजची बातमी पाहा की संपूर्ण राज्यात टीडीआर म्हणजेच विकास हक्क हस्तांतर १ वरुन २.५ करणार.  टीडीआर म्हणजे काय याच्या फारशा तपशीलात मी जाणार नाही, थोडक्यात त्याचा अर्थ होतो की एफएसआयची क्षमता, म्हणजे कोणत्याही भूखंडाच्या क्षेत्राच्या तुलनेत एखादी व्यक्ती किती चौरस फूट बांधकाम करुन करुन शकते. वाढीव टीडीआरमुळे त्याच भूखंडावर आता २.५ पट आणखी घरे बांधता येतील; म्हणजे थोडक्यात एखाद्या भूखंडावर जर १० सदनिका बांधणे शक्य होते तर आता तिथे २५ बांधता येतील! हे अतिशय चांगले पाऊल आहे ज्यावर माध्यमांची टीका होणार आहे जी नेहमीच स्वयंसेवी संस्थांच्या बाजूने बोलतात. स्वयंसेवी संस्था मात्र या निर्णयाला कडाडून विरोध करतील, कारण पायाभुत सुविधांवर येणारा ताण! मात्र जमीन मर्यादित आहे, आपल्याला घरांची आवश्यकता आहे व उपलब्ध जमीनीची क्षमता वाढवल्याशिवाय किंवा घरे बांधण्यासाठी दुसरा ग्रह शोधल्याशिवाय आपल्याला आणखी घरे बांधता येणार नाहीत हे सत्य स्वीकारलेच पाहिजे! अर्थात स्वयंसेवी संस्थांची ओरडही चुकीची नाही कारण आपल्या आधीच्या कोणत्याही धोरणातून आपण रिअल इस्टेटचाच एक भाग असलेल्या पायाभूत सुविधा वाढवण्याकडे फारसे लक्ष दिलेले नाही व आपण हे सोयीस्करपणे विसरतो! संपूर्ण राज्यामध्ये आधी इमारती बांधल्या जातात, त्यानंतर लोक त्यात राहायला येतात व त्यानंतर जमल्यास पायाभूत सुविधा उभारल्या जातात असंच चित्रं आहे! केवळ नागरिकांना परवडणारी घरे उपलब्ध करुन देणा-याच नाही तर त्यांना आवश्यक त्या सर्व पायाभूत सुविधा उपलब्ध करुन देणा-या शहरांचीच भरभराट झाल्याचे किंवा ती नागरिकांना आवडल्याचे विसरुन चालणार नाही. इथे पायाभूत सुविधा म्हणजे पाणी, सार्वजनिक वाहतूक, सांडपाणी, कचरा प्रक्रिया, वैद्यकीय तसेच शैक्षणिक सुविधा. या आघाड्यांवर राज्यातील कोणत्या शहराने अतिशय चांगली कामगिरी केली आहे ते पाहा? रिअल इस्टेटवरील आणखी एक संकट म्हणजे या उद्योगाच्या कोणत्याही विभागाशी संबंधित कोणत्याही दरावर सरकारचे नियंत्रण नाही! इथे जमीन हा कच्चा माल आहे व जमीनीच्या मालकाने जास्तीत जास्त किती दर आकारावा यावर काही बंधन नाही. दिवसेंदिवस जमीन अधिग्रहित करणे डोकेदुखी होत चालली आहे व जमीनीचे स्पष्ट मालकी हक्क मिळणे सोन्याहूनही मूल्यवान होत चाललंय! जमीनीच्या किमती आकाशाला भिडत असल्याने या क्षेत्रात काळा पैसाही आलाय तसंच वाईट प्रवृत्तींचा प्रवेशही झाला आहे, ज्याचाच परिणाम म्हणून टोळी युद्धं होतात. आपल्याला हे पुण्यात व आजूबाजूच्या भागांमध्ये तसेच अगदी लहान शहरांमध्येही दिसत आहे! दुसरीकडे सिमेंट उत्पादन कंपन्या हातमिळवणी करतात व दर वाढवतात किंवा पुरवठा रोखून धरतात व सरकार केवळ बघ्याची भूमिका घेतं. वाळु, खडी, लोखंड यासारख्या मूलभूत साहित्याच्या बाबतीतही अशीच परिस्थिती आहे. कोणतीही संघटना एकजूट होऊन दरवाढ करते व या दरवाढीवर कुणाचेही काहीही नियंत्रण नाही. याचे कारणही सरकारची ढिसाळ धोरणेच आहे. उदाहरणार्थ दरवर्षी वाळू उपशाविषयी निर्णय प्रलंबित असतो किंवा काहीही निर्णय होत नाही त्यामुळे वाळू पुरवठादार वाळुचे दर वाढवतात. खडीची वाळु किंवा खडी यासारखे साहित्य वाहून नेणा-या ट्रकच्या क्षमतेविषयीच्या धोरणांसंदर्भातही नेहमी संघर्ष असतो व याच आधारे दरवाढ केली जाते! बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्या पाण्यासारख्या मूलभूत बाबीकडेही अतिशय दुर्लक्ष होते कारण स्थानिक स्वराज्य संस्था बांधकामांना पाणीपुरवठा करत नाहीत; तर मग पाणी येणार कुठून, उद्योगाला ते किती दराने खरेदी करावे लागेल? याची काळजी कुणी करायची! एमआयडीसी म्हणजेच महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळाला विविध उद्योगांसाठी धरणांमधून स्वतंत्र जल वाहिन्यांनी पाणी पुरवते व या पार्श्वभुमीवर विरोधाभास म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योग लाखो लोकांना रोजगार देतो, मुद्रांक शुल्काद्वारे तसेच इतर करांद्वारे सरकारला कोट्यवधी रुपयांचा महसूल मिळवून देतो मात्र राज्य सरकार घरांच्या बांधकामांसाठी या उद्योगाला पाणी सुद्धा उपलब्ध करुन देऊ शकत नाही!

अवैध बांधकामांची समस्या वर्षानुवर्षे वाढत जाते, झोपडट्ट्या नियमित केल्या जातात, ज्यामुळे लोक अवैध बांधकामाचा पर्याय स्वीकारतात कारण कुणालाही त्यांच्यावर काही कारवाई केली जाईल याची भीती नसते. मात्र ज्या व्यक्तिने प्रकल्पाला मंजूरी मिळावी यासाठी प्रत्येक प्रक्रियेचे पालन केले आहे, ती मात्र केवळ जमीनीसाठी केलेल्या गुंतवणुकीवरील व्याज भरत राहते.

केवळ पायाभूत सुविधांच्या बाबतीतच अशी परिस्थिती आहे असं नाही तर प्रक्रियांच्या आघाडीवरही शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रे बिगर कृषी परवानगी यासारख्या प्रक्रिया अधिक सोप्या करणे आवश्यक आहे; मात्र त्यासाठीची धोरणे कधीच तयार केली जात नाहीत व वैध बांधकामांसाठी उशीर होत जातो. एखाद्या शहराची किंवा प्रदेशाची विकास योजना किंवा प्रादेशिक योजना निश्चित केल्यानंतर बिगर कृषी परवानगीची गरजच काय या पश्नाचे उत्तर कुणालाच द्यायचे नसते! राज्य सरकार जमीनीचे सीमांकन करेल व सर्व माहिती एकाच सर्वरवर नोंदवली जाईल व “मोजणी” केली जाईल म्हणजेच प्रत्येक भूखंडाच्या मोजमापाची खात्री केली जाईल असे आपण केवळ बातम्यांमध्ये वाचतो, मात्र सध्या सीमांकनासाठी आपल्याला सहा महिने किंवा त्यापेक्षा अधिक कालावधी लागतो ही वस्तुस्थिती आहे. कराराची यथायोग्य नोंदणी झाल्यानंतरही तलाठी कार्यालयात पाठपुरावा घेण्यासाठी खेपा मारल्याशिवाय नव्या मालकाचे नाव मालमत्ता पत्रक किंवा ७/१२ च्या उता-यामध्ये लागत नाही ही वस्तुस्थिती आहे व आपण राज्याचे डिजिटायझेशन करण्याविषयी बोलतो! केवळ जमीनीच्या कराराबाबतच का, प्रकल्प पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र घेतल्यानंतरही सदनिकाधारकांचे नाव मालमत्ता करावर घालण्यासाठी स्वतंत्र अर्ज करावा लागतो, याशिवाय आणखी कुठला विनोद असू शकतो! शहरांच्या विकास योजनांना उशीर होतो व संपूर्ण शहराचा विकास थंडावतो, अनेक जिल्ह्यांना प्रादेशिक योजनाच नाहीत व ज्यांच्या आहेत त्या अतिशय जुन्या आहेत. विकास नियंत्रण नियमांमधील सुधारणा उदाहरणार्थ एकच जिना किंवा वाहन तळाविषयीचे धोरण किंवा बाजूचे अंतर अशा अनेक बाबींना राज्य नागरी विकास विभागाची मंजूरी मिळणे आवश्यक आहे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी त्यासंदर्भात काही प्रस्ताव पाठवलेच तर ते वर्षानुवर्षे मंत्रालयातल्या फायलींमध्ये धूळ खात पडलेले असतात! कुणीही कोणत्याही विकास योजनेच्या किंवा प्रादेशिक योजनेच्या अंमलबजावणीचा आढावा घेत नाही, मात्र प्रत्येक स्थानिक स्वराज्य संस्था कोणत्याही पायाभूत सुविधा न उभारता शेकडो प्रकल्पांवर आकारली जाणारी कोट्यवधी रुपयांची विविध विकास शुल्के व कर गोळा करत असतात. जर विद्युत मंडळाने महापालिकेच्या हद्दीमध्ये रस्ता खणला तर तिला स्थानिक स्वराज्य संस्थेला रु.२२००/ मीटर दराने भरपाई द्यावी लागते व विकसकाने एमएसईबी कडे पैसे नसल्याने केबल्स साठी रस्ता खणला तर त्याला रस्ता खणण्यासाठी रु. ५०००/मीटर शुल्क भरावे लागते व केबल्स मात्र एमएसईबीच्याच मालकीच्या असतात! असे केवळ भारतातच किंबहुना महाराष्ट्रातच होऊ शकते! सतत वाढते मुद्रांक शुल्काचे दर, घरांचे वाढते दर दर्शवतात व त्यामुळे कोणत्याही प्रकल्पाला मंजूरी मिळण्यासाठी आवश्यक सर्व करांच्या दरांपासून ते आयकर आकारणीपर्यंत सर्वांवर परिणाम होतो तरीही रिअल इस्टेटचे कामकाज सुरुच असते!

या सर्व अडथळ्यांवर मात करत एक कायदेशीर घर अस्तित्वात येते मात्र त्यासाठी काय किंमत मोजावी लागते? सरकारच्या प्रत्येक चुकीच्या धोरणाचा किंवा योग्य धोरणातील विलंबाचा ताण या उद्योगाला उचलावा लागतो, रिअल इस्टेटमधील लोक केवळ पैसे कमावण्यासाठीच आहेत असा लोकांचा आरोपही सहन करावा लागतो! प्रत्येकालाच परवडणारी घरे हवी आहेत मात्र घरे परवडावीत यासाठी आपण काय करणार आहोत, याचा विचार कुणी केला आहे का? धोरणे तयार करण्यातील या गोंधळामुळे शेवटी त्रास कुणाला सहन करावा लागतो? अर्थात, त्यामुळे कुणाला फरक पडतो हा प्रश्नच आहे! रिअल इस्टेट उद्योगाशी संबंधित वरपासून खालपर्यंत प्रत्येक घटकाने मग ते बांधकाम व्यावसायिक असतील, पुरवठादार, शासकीय अधिकारी किंवा तथाकथित लोकप्रतिनिधी असतील, सर्वांनी आता खडबडून जागे व्हायची व व्यवस्था बदलण्याची वेळ आली आहे, केवळ “केवळ आनंदात नवीन वर्षाचे स्वागत केल्याने” रिअल इस्टेट क्षेत्रात आनंद पसरणार नाही! घरे परवडावीत यासाठी आपण पावले उचलल्यास हे क्षेत्र ख-या अर्थाने आनंदी होईल, नाहीतर नवीन वर्षाचे स्वागत म्हणजे केवळ दिनदर्शिकेचे पान उलटले जाईल, बाकी काही नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स