पैसा, काळा का गोरा ?

पैशाच्या बाबतीत प्रामाणिकपणा हे सर्वोत्तम धोरण आहे …मार्क ट्वाईन

 या अत्यंत विनोदी व बुद्धिमान लेखकाची वेगळी ओळख सांगायची गरज नाही. त्याने अतिशय थोडक्या शब्दांमध्ये पैशाच्या संदर्भात प्रामाणिकपणाचे महत्व समजावून सांगितले आहे! रिअल इस्टेट व पैसा यांचा घनिष्ट संबंध आहे मात्र प्रामाणिकपणाचे काय? लेखाची सुरुवात अशी झाली आहे आता हा विषय कुठल्या दिशेने चालला आहे असं आश्चर्य वाटून घेऊ नका! मी लिहीलेल्या पुस्तकामुळे व विविध स्तंभलेखनामुळे मला अशा काही वर्तुळांमध्ये प्रवेश मिळाला जिथे कदाचित मी केवळ एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून पोहोचू शकलो नसतो! गेल्या आठवड्यात माझ्या आयुष्यात अशीच एक अभिमानाची घटना घडली. मॅजिस्टिक प्रकाशनाच्या श्री. अशोक कोठवले यांनी मला संपर्क केला. जे जागृत वाचक नसतील त्यांच्यासाठी माहिती म्हणून सांगतो की मॅजेस्टिक हे मराठी तसेच इतरही ब-याच भाषांमधील पुस्तकांच्या दुनियेत अतिशय जुने व आदरणीय नाव आहे. पुस्तक प्रकाशनाव्यतिरिक्त ही संस्था आपल्या सामाजिक योगदानासाठीही प्रसिद्ध आहे, विशेषतः मॅजेस्टिकचा मुलाखतपर कार्यक्रम जो “मॅजेस्टिक गप्पा” नावाने प्रसिद्ध आहे.  या कार्यक्रमाला जवळपास ६० वर्षांची परंपरा आहे व त्यासाठी समाजाच्या जिव्हाळ्याचे विषय निवडले जातात व या विषयांशी संबंधित दोन-तीन लोकांना बोलण्यासाठी आमंत्रित केले जाते. या प्रकट मुलाखतीसाठी येणारा श्रोता वर्गही जाणता असतो, व प्रसार माध्यमांमधील तेवढ्याच ताकदीच्या व्यक्ती त्याचे संचालन करतात!

अशा कार्याक्रमात केवळ एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला कधीच बोलावणं आलं नसतं. रिअल इस्टेट या माझ्या व्यवसायाविषयी पूर्णपणे आदर बाळगून मला असं सांगावसं वाटतं या मंचावर येण्यासाठी तुम्ही किती श्रीमंत आहात हे नाही तर तुमचं सामाजिक किंवा सांस्कृतिक योगदान किती आहे हे महत्वाचं असतं! खरं सांगायचं तर पैसे कमावण्याच्या बाबतीतही मी काही फार मोठी कामगिरी केलेली नाही, मात्र मी आधी उल्लेख केल्याप्रमाणे मी लिहीलेली काही पुस्तकं, नियमित स्तंभलेखन व पर्यावरण व समाज या विषयांवर दिलेल्या व्याख्यानांमुळे रिअल इस्टेट या विषयाबद्दल बोलण्यासाठी योग्य व्यक्ती म्हणून माझी निवड झाली! तिथे जाईपर्यंत मला कुठल्या प्रश्नांना तोंड द्यावे लागणार आहे हे माहिती नव्हते, मात्र मला तसंच जास्ती आवडतं कारण कोणत्याही प्रश्नांचा भडिमार करण्यात आला तरीही तुम्ही उत्तर द्यायला तयार असता! इतर दोन आमंत्रितांपैकी होते श्री. केतन तिरोडकर हे नावाजलेले आरटीआय कार्यकर्ते ज्यांनी “आदर्श घोटाळा” सर्वांसमोर आणला ज्याने रिअल इस्टेट तसेच राज्यातील राजकारणाला हादरवून टाकले व दुसरे होते राजकीय व अर्थतज्ञ म्हणून वृत्त माध्यमांमध्ये नावाजलेले श्री. हेमंत देसाई! मी जेव्हा ही नावे वाचली तेव्हा पर्यावरण किंवा रिअल इस्टेटच्या केवळ तांत्रिक मुद्यांवर चर्चा होणार नाही तर रिअल इस्टेटला होणा-या वित्त पुरवठ्याच्या अंगाने अधिक होईल हे मला समजले. जेव्हा रिअल इस्टेटला होणा-या वित्तपुरवठ्याचा विषय असतो तेव्हा काळ्या पैशाची चर्चा प्रामुख्याने होणे ओघाने आलेच! मुलाखतीच्या वेळीही तसेच झाले, ज्येष्ठ वृत्तनिवेदक श्री. निलेश खरे यांनी खट्याळ हास्यासह पहिला प्रश्न विचारला “संजय, रिअल इस्टेटमध्ये काळ्या पैशाची भूमिका काय आहे, याविषयी तुम्ही आम्हाला कृपया मार्गदर्शन कराल का?”

मी फारसे खोलात न जाता सावधपणेच उत्तरे दिली मात्र दोन तास प्रश्न तसेच उपस्थित करण्यात आलेले मुद्दे काळा पैसा व केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर देशाच्या संपूर्ण अर्थव्यवस्थेवरील त्याचा परिणाम याच्याशीच संबंधित होते. केतन व हेमंत यासारख्या दिग्गजांनी त्यांचे सर्व संदर्भ, नावे व सर्व सांख्यिकी तयार ठेवली होती व माझ्याकडे केवळ तर्क होता. मी सर्वप्रथम कुणी अर्थतज्ञ नसल्याचे व पंचवीस वर्षे या उद्योगामध्ये असूनही समोर बसलेल्या एखाद्या सामान्य श्रोत्याला वित्तपुरवठ्याविषयी जेवढी माहिती असेल तेवढीच माहिती असल्याचे जाहीर केले; अर्थात मी स्वतःची कंपनी चालवतो, त्यामुळे थोडाफार पैसा मी देखील पाहिला आहे! या अनुभवाच्या आधारे मी मुलाखतीला सामोरे गेलो कारण बहुतेक श्रोत्यांना काळा पैसा, रिअल इस्टेटमधील त्याची भूमिका, हा काळापैसा सर्वाधिक कुणाच्या हातात आहे वगैरे गोष्टी जाणून घेण्यात रस होता. रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा आहे हा मुद्दा नाकारता येणार नाही कारण नाही असे म्हटले तर अगदी पाच वर्षांचे लहान मूलही माझ्यावर विश्वास ठेवणार नाही! त्यामुळे मी त्यांना समजावून सांगितले की काळा पैका म्हणजे जो तुम्ही बँकेच्या खाते पुस्तिकेत दाखवू शकत नाही तसंच जो तुम्हाला कोणाकडून मिळाला किंवा तुम्ही कुणाला कशाप्रकारे दिला इत्यादी जाहीर करु शकत नाही! मला असे वाटते की आपल्यापैकी प्रत्येकाने कधीना कधी काळा पैसा पाहिला आहे. आयुष्यात कधीतरी सिग्नल चुकवून जाताना हवालदाराला हिरवी नोट द्यावी लागली असेल, अर्थात त्याची पावती मिळाली नसणार हे वेगळे सांगायला नको. आपण नळ जोडणी किंवा मालमत्ता कर किंवा जन्म/मृत्यू प्रमाणपत्र यासारख्या विविध कारणांसाठी सरकारी ऑफीसात  गेलो आहोत व काही बेहिशेबी रक्कम देऊन कामे करुन घेतली असतील. एमएसईबीमध्येही मीटरवर आधीच्या मालकाचे नाव बदलून नव्या मालकाचे नाव लावणे किंवा सदोष मीटर वगैरे समस्या टेबलाखालून पैसे देऊनच सोडवल्या असतील. आपल्या प्रिय देशामध्ये अशा कामांची यादी संपणार नाही व अशा घटना जेव्हा घडतात तेव्हा त्यात वापरल्या जाणा-या पैशाला काळा पैसाच म्हणतात. मी प्रश्न विचारला, आता सांगा की इथे बसलेल्या तुमच्यापैकी कुणी काळ्या पैशाला अजिबात हातही लावलेला नाही? यावर कुणीही हात उंचावला नाही व त्यामुळे पुन्हा मुलाखतीचा रोख मुख्य मुद्यावर म्हणजेच रिअल इस्टेटवर आला.त्यानंतर मुद्दा आला तो भ्रष्टाचार तसंच अर्थव्यवस्थेचा व रिअल इस्टेटमधील वाढत्या किमतींचा. मुलाखत सकारात्मक मुद्यावर संपली, मात्र काळ्या पैशाचा मुद्दा माझ्या मनात घोळत राहिला.

आपल्या देशामध्ये काळा पैसा व कामजीवन या दोन विषयांवर वायफळ गप्पा मारायला किंवा खाजगीत बोलायला सगळ्यांना आवडतं मात्र त्याविषयी सार्वजनिकपणे बोलायला किंवा अगदी जवळच्या वर्तुळातही आपले वैयक्तिक अनुभव सांगायला कुणी तयार नसतं! जसे काही हे विषय संपूर्ण समाजासाठी निषिद्ध आहेत, त्यामुळेच खरंतर अधिकाधिक लोक या विषयांवरील विशेषतः काळ्या पैशावरील चर्चेत सहभागी होतात. आश्चर्यकारकपणे काळ्या पैशाचा मुद्दा जेव्हा उपस्थित होतो तेव्हा काळा पैसा हा एक तर स्विस बँकेत असतो किंवा रिअल इस्टेट उद्योगात व म्हणूनच या काळ्या पैशावरच बांधकाम व्यावसायिक श्रीमंत झाले आहेत अशी प्रत्येकाची खात्री असते. अनेकजण असेही म्हणतात की काळा पैसा ही देशातील समांतर अर्थव्यवस्था आहे व त्यामुळेच मंदीच्या काळात आपल्याला फारसा फटका बसला नाही कारण पांढ-या म्हणजेच वैध पैशाची अर्थव्यवस्था जेव्हा अडचणीत होती तेव्हा काळ्या पैशामुळे सर्वकाही सुरळीत सुरु होतं व स्थैर्य होतं! मी कुणी अर्थतज्ञ नाही हे पुन्हा एकदा सांगतो मात्र वरील विधान म्हणजे प्रेमभंगाची वेदना मद्यपान केल्यामुळे कमी होते असं म्हणण्यासारखं आहे! यातला विनोदाचा भाग सोडला तर मंदी ही काळा पैसा अधिक मजबूत होण्याचा परिणाम आहे, काळा पैसा तुम्ही तुमच्या बँकेच्या खात्यात दाखवू शकत नाही हे साधे सत्य एकदा समजल्यानंतर तो प्रामुख्याने दोन प्रकारे मिळतो. एक म्हणजे भ्रष्टाचाराने म्हणजे तुम्हाला सरकारी किंवा खाजगी संस्थेमध्ये ज्या कामासाठी पैसे मिळतात ते करण्यासाठी बेहिशेबी पैसे घेणे! दुसरे म्हणजे कर चुकवेगिरी जे अधिक व्यापक आहे! ब-याच जणांना माहिती नसेल की प्रत्येक व्यवसायामध्ये सर्वाधिक काळा पैसा कर चुकवेगिरीतूनच निर्माण होतो व असे अर्थ अर्थतज्ञांचे मत आहे केवळ मी म्हणतोय म्हणून नाही. हे तर्कसंगतही आहे, आपल्या देशात भ्रष्टाचार बोकाळलाय हे विविध सर्वेक्षणांमधून सिद्ध झाले आहे; तरीही एखादी व्यक्ती भ्रष्टाचारातून किती काळा पैसा मिळवू शकते यालाही मर्यादा असते! मात्र जेव्हा मोठ्या कॉर्पोरेट कंपन्या कर चुकवतात, तेव्हा त्यातून मिळणारा काळा पैसा प्रचंड अधिक असतो व तो एकतर आपल्या देशाबाहेर जातो किंवा रिअल इस्टेटद्वारे जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये येतो! त्यानंतर येतो भ्रष्टाचाराद्वारे तयार होणारा काळा पैसा ज्यात सरकारी अधिकारी, राजकीय नेते व उच्च पदस्थ कॉर्पोरेट अधिका-यांचाही समावेश असतो. हे सर्व लोक एखाद्याला झुकते माप देण्यासाठी किंवा त्यांची नेहमीची कामे करण्यासाठीही पैसे घेतात ज्याचा कोणताही हिशेब ठेवला जात नाही, थोडक्यात इथे प्रत्येक सहीसाठी किंमत मोजावी लागते! सरकारी किंवा खाजगी संघटनांमधील भ्रष्टाचाराचा आणखी एक प्रकार म्हणजे एखादे काम न करताही ते केल्याचे दाखवायचे व त्याचे पैसे लाटायचे, किंवा कामासाठी होणारा खर्च जास्त दाखवायचा व वरची रक्कम संबंधित पक्षांमध्ये काळा पैसा म्हणून वाटून घ्यायची! इथे आपण सोयीस्करपणे विसरतो की भ्रष्टाचारातून निर्माण होणा-या काळ्या पैशासाठी देणारा तसेच घेणारा तितकेच जबाबदार आहेत.अनेक जण म्हणतील की ते काय करु शकतात, जो अधिकारी पैसा मागतो त्याला तो देण्यावाचून गत्यंतर नसते, मात्र नाईलाज होता म्हणून गुन्हात सामील झालो हे कारण कायद्यासमोर देता येत नाही हे देखील खरे आहे!

देशात एवढ्या मोठ्या प्रमाणात असलेला काळा पैसा रिअल इस्टेट मध्येच येतो असे प्रत्येकाला का वाटते हे आपण पाहू? लोक आयटी उद्योग किंवा ऑटोमोबाईल उद्योगात काळ्या पैशाचा वापर होतो असा आरोप का करत नाहीत? याचे उत्तर अतिशय सोपे आहे कारण आपण रिअल इस्टेटमध्ये राबवलेली धोरणे तसेच प्रकल्प बांधणीमध्ये वापरल्या जाणा-या प्रक्रियांमुळे इतर कोणत्याही उद्योगापेक्षा रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये काळा पैसा खपवणे अधिक सोपे असते! उदाहरणार्थ जमीन हा रिअल इस्टेट उद्योगाचा मूलभूत कच्चा घटक आहे. मी वारंवार या मुद्यावर चर्चा केली आहे की आपल्या देशामध्ये प्रत्येक उत्पादनाचे कमाल किरकोळ विक्री मूल्य असते. हे मूल्य म्हणजे कुणीही त्यापेक्षा अधिक दराने विशिष्ट उत्पादन विकू शकत नाही मात्र जमीनीला अशी कोणतीही एमआरपी नसते तर रेडी रेकनर असतो जो सरकारने निश्चित केलेला दर निर्देशांक असतो, जो तुम्ही जमीनीचा तुकडा एखाद्या ठराविक किमतीपेक्षा कमी किमतीला विकू शकत नाही असे दर्शवतो. मात्र जमीनीच्या रेडी रेकनर दरापेक्षा कितीही अधिक दराने ती विकता येते त्यासाठी कमाल मर्यादा नसते. जमीन मर्यादित आहे व लोकसंख्या सतत वाढत आहे, त्यामुळेच आपल्यासारख्या देशांमध्ये जमीनीची किंमत सातत्याने वाढत आहे व आपल्याकडे कोणतीही कमाल मर्यादा नसल्याने कोणता दर रेडी रेकनरपेक्षा अधिक आहे याची कधीच नोंद होत नाही व सर्व बेहिशेबी म्हणजेच काळा पैसा कोणत्याही अडचणीशिवाय इथे खपवता येतो! आता जो हा पैसा गुंतवतो तो निश्चितपणे परत मिळवायचा प्रयत्न करतो, त्यामुळेच ज्या बांधकाम व्यावसायिकाने ती जमीन विकत घेतली आहे तो देखील काळा पैसा मिळवण्याचा प्रयत्न करतो, सदनिकेचा ग्राहकही तसा प्रयत्न करतो व ही साखळी सुरु राहते! प्रकल्प दहा सदनिकांचा असो किंवा हजारो सदनिकांचा त्यासाठी शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रे लागतात, हे देखील काळा पैसा निर्माण होण्याचे एक कारण आहे. इथे बांधकाम व्यावसायिकाला आणखी एक खड्डा भरवा लागतो जे शेवटी रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा घेतला जाण्याचा आणखी एक स्त्रोत आहे.

हे सर्व थोडी विवेकबुद्धी वापरुन व जमीनीच्या दरांवर सरकारचे योग्य नियंत्रण ठेवून थांबवता येऊ शकते. जमीनीच्या व्यवहारांची कमाल मर्यादा निश्चित करा व ते बाजार दराशी सुसंगत असतील याची खात्री करा. आपण जमीनीच्या व्यवहारांसाठी शेअर बाजारासारखी स्वतंत्र यंत्रणा उभारण्याचाही विचार करु शकतो, म्हणजे त्यांचे सर्व व्यवहार एखाद्या नियामकाद्वारे नियंत्रित केले जातील व त्यात गुंतवला जाणारा सर्व पैसा वैध असेल! त्याशिवाय जमीनीच्या व्यवहारातून मिळालेल्या नफ्यावर योग्यप्रकारे कर आकारणी होणे गरजेचे आहे, कारण सध्या लोक याच कारणामुळे जमीनीच्या मूळ किमती दाखवत नाहीत. काही वेळा जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये नफ्यावरील कर जवळपास ३०% असतो ज्याला मालमत्ता प्राप्ती कर असे म्हणतात. त्याचप्रमाणे थोडीशी पारदर्शकता व कायद्याची भीती असल्यास इमारत बांधकाम प्रक्रियेतील सर्व ना हरकत प्रमाणपत्रे मिळवण्यापासून सुटका मिळेल. यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये काळ्यापैशाची निर्मिती तसं वापर नाहीसा होईल. आपण पाश्चिमात्य देशांप्रमाणे आपल्या शहरासाठी स्पष्ट मार्गदर्शक तत्वे व विकास योजना का तयार करत नाही, ज्यामुळे कोणत्याही परवानगीची गरजच राहणार नाही? वास्तुरचनाकारने सर्व नियम व अटींनुसार इमारत तयार करावी व स्थानिक संस्थेला तो केवळ काय बांधतोय हे कळवावे. बांधकाम नियमबाह्य असेल तर कोणतीही दयामाया न दाखवता ते पाडून टाकावे व सर्व संबंधितांवर कारवाई व्हावी. यावर वेळच्या वेळी कारवाई करावी म्हणजे कुणीही नियम तोडण्याची हिंमत करणार नाही, लोकही असे प्रकल्प वैध असल्याची खात्री केल्याशिवाय त्यामध्ये सदनिका आरक्षित करणार नाहीत, कारण असे झाले तरच आपली या काळा पैसा नावाच्या राक्षसापासून मुक्तता होईल. काळ्या पैशाचा भार शेवटी सामान्य माणसावरच पडतो व त्यामध्ये आपल्या प्रत्येकाचा समावेश होतो. यामुळे प्रत्येक उत्पादनाची किंमत अनावश्यकपणे वाढत जाते व त्याचवेळी देशाला विकासासाठी कमी पैसा मिळतो म्हणून पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत आपली अवस्था दयनीय आहे!

काळा पैसा कोणत्याही देशासाठी शापच आहे कारण त्यामुळे मूठभर लोक श्रीमंत होतात व देश व त्यातील बहुसंख्य नागरिक गरीब राहतात. मी आधीच जाहीर केलंय की मी कुणी कर चुकवेगिरीवर भाष्ट करणारा अर्थतज्ञ नाही व कर सुधारणा करणे आवश्यक आहे; मात्र त्याचवेळी अधिकाधिक कॉर्पोरेट कंपन्यांनी वैध पैशानेच व्यवहार केला पाहिजे हे देखील खरे आहे. सरकारने तशी धोरणे तयार करण्यासाठी प्रयत्न केले पाहिजेत. त्याचवेळी भ्रष्टाचाराला आळा घालण्यासाठी मंजूरीच्या प्रत्येक प्रक्रियेमध्ये अधिक पारदर्शकता असली पाहिजे व सरकारी विभागांना पैसे देण्यासह बहुतेक यंत्रणा ऑनलाईन करण्याचा प्रयत्न झाला पाहिजे. यामध्ये मानवी हस्तक्षेप कमीत कमी असावा म्हणजे भ्रष्टाचाराची प्रवृत्ती कमी होईल. प्रगत देशांमध्येही भ्रष्टाचार आहे, कॉर्पोरेट कंपन्या कर चुकवेगिरी करतात व काळ्या पैशाची निर्मिती होते कारण ती मानवी प्रवृत्ती आहे, मात्र त्याचे प्रमाण अतिशय कमी आहे व सर्वात महत्वाचे म्हणजे याप्रक्रियेमध्ये सामान्य माणूस भरडला जात नाही!  मला असे वाटते रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा येण्यास पूर्णपणे प्रतिबंध करावा. यामागे साधा तर्क आहे की ज्याच्याकडे काळा पैसा आहे तो कुणी साधू संत नसेल व आपण अशा व्यक्तिंकडून फसवणूक व ग्राहकांना दिली जाणारी निकृष्ट सेवा याशिवाय काय अपेक्षा करु शकतो? म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा अधिक येणे म्हणजे वाईट  प्रवृत्तीच्या अधिक लोकांचा प्रवेश, जे या उद्योगाच्या हिताचे नाही हे कटू सत्य आहे. यातील दुर्दैवी भाग म्हणजे आपल्याला काळा पैसा या शब्दाची इतकी सवय झाली की वैध व अवैध पैशातला फरकही आपण विसरलो आहोत. मी विनोदाने अनेक जणांच्या तोंडून ऐकलंय “पैशाचा केवळ एकच रंग असतो, तो म्हणजे हिरवा”! या मुलाखतीच्या कार्यक्रमात मला एक गोष्ट जाणवली की उपस्थितांपैकी बहुतेक चाळीशी पार केलेले होते, मला फारसे तरुण चेहरे दिसले नाहीत. तरुण पिढीने काळा पैसा त्यांच्या जीवनाचा भाग म्हणून स्वीकारला आहे, किंवा त्यांना वैध अथवा अवैध पैशात फरक जाणवत नाही याचे हे निदर्शक असावे का? असे असेल तर आपल्या भविष्यासाठी हा धोक्याचा इशारा आहे. काळा पैसा म्हणजे केवळ काही हिरव्या नोटा नाहीत तर तो एक दृष्टिकोन आहे, जो गुन्हेगारी किंवा भ्रष्ट मनोवृत्ती दर्शवतो व आपल्या देशातल्या तरुण पिढीचा असा दृष्टिकोन असेल तर आपल्या देशाचे भविष्यही काळेच असेल हे सांगण्यासाठी आपल्याला कोणत्याही ज्योतिषाची गरज नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स