रिअल ईस्टेटचे, हॅपी न्यु ईअर' कधी ?

“आणखी एका नवीन वर्षाचे स्वागत, आपल्याला आपल्या चुका सुधारण्यासाठी आणखी एक संधी मिळाली आहे.” …ओपरा विन्फ्रे.

ओपरा गेल विन्फ्रे ही सुप्रसिद्ध अमेरिकी माध्यम व्यावसायिक, चर्चात्मक कार्यक्रमाची सूत्रधार, अभिनेत्री, निर्माती व समाजसेविका आहे. विन्फ्रे तिच्या ‘द ओपरा विन्फ्रे शो’ या अनेक पुरस्कार मिळवण्या-या कार्यक्रमासाठी ओळखली जाते. या कार्यक्रमानं इतिहास घडवला, तो दूरचित्रवाणीवर १९८६ ते २०११ पर्यंत प्रसारित केला जात होता.  विन्फ्रे हिला “सर्व माध्यमांची सम्राज्ञी” म्हटले जाते व ती २०व्या शतकातील सर्वात श्रीमंत आफ्रिकी-अमेरिकी व्यक्ती आहे! आपण सर्वजण या महान टीव्ही सम्राज्ञीला ओळखतो व आपल्या मनात तिच्या बुद्धिमत्तेबद्दल व चातुर्याबद्दल काहीही शंका नाही. तिच्या वरील विधानातून तिच्या बुद्धिमत्तेची चुणूक दिसून येते. नवीन वर्षाच्या पहिल्या आठवड्यात प्रवेश करताना पुण्यातला सामान्य माणूस स्वतःचे घर या विषयाबाबत असाच विचार करत असेल, मग ते त्याचे राहते घर असो किंवा नवीन घ्यायचे असो! आता एक गोष्ट निश्चित आहे की अधिकाधिक लोक गावांऐवजी शहरांमध्ये राहणार आहेत त्यामुळे नागरी विकास व सुविधांबाबत नागरिकांच्या तसेच रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या मोठ्या अपेक्षा असणार आहेत. अर्थात याचा अर्थ असा होत नाही की सरकारने कृषी किंवा गावांकडे दुर्लक्ष करावे, कारण ते देखील कोणत्याही विकासाचाच एक भाग आहेत. आपल्याला स्वातंत्र्य मिळाल्यापासून एवढी वर्ष आपली बहुतेक धोरणे ग्रामीण विकास व कृषीवर केंद्रित होती; असे असूनही आपल्याला त्यातून काय साध्य झालं हा वादाचा विषय आहे, अर्थात आजच्या लेखाचा हा विषय नाही!

संपूर्ण देशात तसेच राज्यात गेल्या वर्षाच्या शेवटच्या तिमाहीमध्ये राजकीय आघाडीवर ऐतिहासिक बदल झाला आहे. अनेक वर्षांनी राज्य तसंच केंद्रातील निवडणुका विकास, भ्रष्टाचारास निर्बंध या विषयांवर लढल्या गेल्या व धर्म किंवा जात हे मुद्दे बाजूला ठेवले गेले. मतदारांनीही या बदलाला सकारात्मक प्रतिसाद दिला, मतदारांच्या संख्येतील लक्षणीय वाढ हेच दर्शवते. आता नवीन वर्षाची सुरुवात झाली आहे व मतदारांच्या अपेक्षा पूर्ण करण्याची वेळही आली आहे. केंद्र तसंच राज्य सरकारसाठी ही नक्कीच सत्वपरीक्षा असणार आहे. रिअल इस्टेट हा स्थानिक मुद्दा आहे, त्यामुळे या लेखात आपण राज्य सरकार व त्याच्याकडून अपेक्षित असलेली धोरणे याविषयावरच लक्ष केंद्रित करु. मागील तसंच त्याआधीचं वर्षंही रिअल इस्टेटसाठी फारसं चांगलं नव्हतं; इथे बरेच जण म्हणतील की बांधकाम व्यावसायिकांचा नफा कमी झाला एवढाच याचा अर्थ होतो! अर्थात हे एका अर्थाने खरे आहे, मात्र आपण जेव्हा रिअल इस्टेट म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ काय होतो? त्याचा अर्थ केवळ बांधकाम व्यावसायिक किंवा त्यांचे पुरवठादार किंवा सल्लागार व घरांचे ग्राहक एवढाच होतो का? काही जण म्हणतील की रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ बांधकाम व्यावसायिक, राजकीय नेते, प्रशासकीय अधिका-यांची एक साखळी आहे, ज्यांना सामान्य माणसाचा खिसा कापून स्वतःची तुमडी भरण्यात रस आहे ! दुर्दैवाने ही प्रतिमा खरीही आहे व चुकीचीही आहे; कारण अशी साखळी कुठेतरी अस्तित्वात आहेच नाहीतर संपूर्ण राज्यात अवैध इमारतींची समस्या इतकी गंभीर झाली नसती. तरीही दुसरीकडे रिअल इस्टेटचा अर्थ या उद्योगावर रोजगार अवलंबून असलेले अनेक लहान विक्रेते, कंत्राटदार, लाखो कामगार व प्रत्येक लहानशा गावातील किंवा पुणे, मुंबईसारख्या महानगरांमधील लोक असाही होतो ज्यांचे स्वतःचे घर घेण्याचे स्वप्न आहे किंवा ती त्यांची गरज आहे! माझ्या मते केवळ काही मूठभर बांधकाम व्यावसायिक नाही तर हे नागरिक म्हणजे ख-या अर्थाने रिअल इस्टेट. मी जेव्हा रिअल इस्टेटसाठी फारसा चांगला काळ नव्हता असे म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ असा होतो या लाखो लोकांना त्यांचे स्वतःचे घर घेता आले नाही कारण ते त्यांच्या आवाक्यात नव्हते व झोपडपट्ट्या किंवा अवैध बांधकामे निर्माण होण्याचे केली जाण्याचे हेच मुख्य कारण आहे. याच आघाडीवर काही धोरणे तयार केली जातील अशी आम्ही आतूरतेने वाट पाहात आहेत, ज्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांसाठी घर बांधणी सोपी, जलद व परवडणारी होईल, ज्यांना केवळ पैसे कमवायचे नाहीत तर व्यवसाय करायचा आहे.

उदाहरणादाखल आजची बातमी पाहा की संपूर्ण राज्यात टीडीआर म्हणजेच विकास हक्क हस्तांतर १ वरुन २.५ करणार.  टीडीआर म्हणजे काय याच्या फारशा तपशीलात मी जाणार नाही, थोडक्यात त्याचा अर्थ होतो की एफएसआयची क्षमता, म्हणजे कोणत्याही भूखंडाच्या क्षेत्राच्या तुलनेत एखादी व्यक्ती किती चौरस फूट बांधकाम करुन करुन शकते. वाढीव टीडीआरमुळे त्याच भूखंडावर आता २.५ पट आणखी घरे बांधता येतील; म्हणजे थोडक्यात एखाद्या भूखंडावर जर १० सदनिका बांधणे शक्य होते तर आता तिथे २५ बांधता येतील! हे अतिशय चांगले पाऊल आहे ज्यावर माध्यमांची टीका होणार आहे जी नेहमीच स्वयंसेवी संस्थांच्या बाजूने बोलतात. स्वयंसेवी संस्था मात्र या निर्णयाला कडाडून विरोध करतील, कारण पायाभुत सुविधांवर येणारा ताण! मात्र जमीन मर्यादित आहे, आपल्याला घरांची आवश्यकता आहे व उपलब्ध जमीनीची क्षमता वाढवल्याशिवाय किंवा घरे बांधण्यासाठी दुसरा ग्रह शोधल्याशिवाय आपल्याला आणखी घरे बांधता येणार नाहीत हे सत्य स्वीकारलेच पाहिजे! अर्थात स्वयंसेवी संस्थांची ओरडही चुकीची नाही कारण आपल्या आधीच्या कोणत्याही धोरणातून आपण रिअल इस्टेटचाच एक भाग असलेल्या पायाभूत सुविधा वाढवण्याकडे फारसे लक्ष दिलेले नाही व आपण हे सोयीस्करपणे विसरतो! संपूर्ण राज्यामध्ये आधी इमारती बांधल्या जातात, त्यानंतर लोक त्यात राहायला येतात व त्यानंतर जमल्यास पायाभूत सुविधा उभारल्या जातात असंच चित्रं आहे! केवळ नागरिकांना परवडणारी घरे उपलब्ध करुन देणा-याच नाही तर त्यांना आवश्यक त्या सर्व पायाभूत सुविधा उपलब्ध करुन देणा-या शहरांचीच भरभराट झाल्याचे किंवा ती नागरिकांना आवडल्याचे विसरुन चालणार नाही. इथे पायाभूत सुविधा म्हणजे पाणी, सार्वजनिक वाहतूक, सांडपाणी, कचरा प्रक्रिया, वैद्यकीय तसेच शैक्षणिक सुविधा. या आघाड्यांवर राज्यातील कोणत्या शहराने अतिशय चांगली कामगिरी केली आहे ते पाहा? रिअल इस्टेटवरील आणखी एक संकट म्हणजे या उद्योगाच्या कोणत्याही विभागाशी संबंधित कोणत्याही दरावर सरकारचे नियंत्रण नाही! इथे जमीन हा कच्चा माल आहे व जमीनीच्या मालकाने जास्तीत जास्त किती दर आकारावा यावर काही बंधन नाही. दिवसेंदिवस जमीन अधिग्रहित करणे डोकेदुखी होत चालली आहे व जमीनीचे स्पष्ट मालकी हक्क मिळणे सोन्याहूनही मूल्यवान होत चाललंय! जमीनीच्या किमती आकाशाला भिडत असल्याने या क्षेत्रात काळा पैसाही आलाय तसंच वाईट प्रवृत्तींचा प्रवेशही झाला आहे, ज्याचाच परिणाम म्हणून टोळी युद्धं होतात. आपल्याला हे पुण्यात व आजूबाजूच्या भागांमध्ये तसेच अगदी लहान शहरांमध्येही दिसत आहे! दुसरीकडे सिमेंट उत्पादन कंपन्या हातमिळवणी करतात व दर वाढवतात किंवा पुरवठा रोखून धरतात व सरकार केवळ बघ्याची भूमिका घेतं. वाळु, खडी, लोखंड यासारख्या मूलभूत साहित्याच्या बाबतीतही अशीच परिस्थिती आहे. कोणतीही संघटना एकजूट होऊन दरवाढ करते व या दरवाढीवर कुणाचेही काहीही नियंत्रण नाही. याचे कारणही सरकारची ढिसाळ धोरणेच आहे. उदाहरणार्थ दरवर्षी वाळू उपशाविषयी निर्णय प्रलंबित असतो किंवा काहीही निर्णय होत नाही त्यामुळे वाळू पुरवठादार वाळुचे दर वाढवतात. खडीची वाळु किंवा खडी यासारखे साहित्य वाहून नेणा-या ट्रकच्या क्षमतेविषयीच्या धोरणांसंदर्भातही नेहमी संघर्ष असतो व याच आधारे दरवाढ केली जाते! बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्या पाण्यासारख्या मूलभूत बाबीकडेही अतिशय दुर्लक्ष होते कारण स्थानिक स्वराज्य संस्था बांधकामांना पाणीपुरवठा करत नाहीत; तर मग पाणी येणार कुठून, उद्योगाला ते किती दराने खरेदी करावे लागेल? याची काळजी कुणी करायची! एमआयडीसी म्हणजेच महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळाला विविध उद्योगांसाठी धरणांमधून स्वतंत्र जल वाहिन्यांनी पाणी पुरवते व या पार्श्वभुमीवर विरोधाभास म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योग लाखो लोकांना रोजगार देतो, मुद्रांक शुल्काद्वारे तसेच इतर करांद्वारे सरकारला कोट्यवधी रुपयांचा महसूल मिळवून देतो मात्र राज्य सरकार घरांच्या बांधकामांसाठी या उद्योगाला पाणी सुद्धा उपलब्ध करुन देऊ शकत नाही!

अवैध बांधकामांची समस्या वर्षानुवर्षे वाढत जाते, झोपडट्ट्या नियमित केल्या जातात, ज्यामुळे लोक अवैध बांधकामाचा पर्याय स्वीकारतात कारण कुणालाही त्यांच्यावर काही कारवाई केली जाईल याची भीती नसते. मात्र ज्या व्यक्तिने प्रकल्पाला मंजूरी मिळावी यासाठी प्रत्येक प्रक्रियेचे पालन केले आहे, ती मात्र केवळ जमीनीसाठी केलेल्या गुंतवणुकीवरील व्याज भरत राहते.

केवळ पायाभूत सुविधांच्या बाबतीतच अशी परिस्थिती आहे असं नाही तर प्रक्रियांच्या आघाडीवरही शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रे बिगर कृषी परवानगी यासारख्या प्रक्रिया अधिक सोप्या करणे आवश्यक आहे; मात्र त्यासाठीची धोरणे कधीच तयार केली जात नाहीत व वैध बांधकामांसाठी उशीर होत जातो. एखाद्या शहराची किंवा प्रदेशाची विकास योजना किंवा प्रादेशिक योजना निश्चित केल्यानंतर बिगर कृषी परवानगीची गरजच काय या पश्नाचे उत्तर कुणालाच द्यायचे नसते! राज्य सरकार जमीनीचे सीमांकन करेल व सर्व माहिती एकाच सर्वरवर नोंदवली जाईल व “मोजणी” केली जाईल म्हणजेच प्रत्येक भूखंडाच्या मोजमापाची खात्री केली जाईल असे आपण केवळ बातम्यांमध्ये वाचतो, मात्र सध्या सीमांकनासाठी आपल्याला सहा महिने किंवा त्यापेक्षा अधिक कालावधी लागतो ही वस्तुस्थिती आहे. कराराची यथायोग्य नोंदणी झाल्यानंतरही तलाठी कार्यालयात पाठपुरावा घेण्यासाठी खेपा मारल्याशिवाय नव्या मालकाचे नाव मालमत्ता पत्रक किंवा ७/१२ च्या उता-यामध्ये लागत नाही ही वस्तुस्थिती आहे व आपण राज्याचे डिजिटायझेशन करण्याविषयी बोलतो! केवळ जमीनीच्या कराराबाबतच का, प्रकल्प पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र घेतल्यानंतरही सदनिकाधारकांचे नाव मालमत्ता करावर घालण्यासाठी स्वतंत्र अर्ज करावा लागतो, याशिवाय आणखी कुठला विनोद असू शकतो! शहरांच्या विकास योजनांना उशीर होतो व संपूर्ण शहराचा विकास थंडावतो, अनेक जिल्ह्यांना प्रादेशिक योजनाच नाहीत व ज्यांच्या आहेत त्या अतिशय जुन्या आहेत. विकास नियंत्रण नियमांमधील सुधारणा उदाहरणार्थ एकच जिना किंवा वाहन तळाविषयीचे धोरण किंवा बाजूचे अंतर अशा अनेक बाबींना राज्य नागरी विकास विभागाची मंजूरी मिळणे आवश्यक आहे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी त्यासंदर्भात काही प्रस्ताव पाठवलेच तर ते वर्षानुवर्षे मंत्रालयातल्या फायलींमध्ये धूळ खात पडलेले असतात! कुणीही कोणत्याही विकास योजनेच्या किंवा प्रादेशिक योजनेच्या अंमलबजावणीचा आढावा घेत नाही, मात्र प्रत्येक स्थानिक स्वराज्य संस्था कोणत्याही पायाभूत सुविधा न उभारता शेकडो प्रकल्पांवर आकारली जाणारी कोट्यवधी रुपयांची विविध विकास शुल्के व कर गोळा करत असतात. जर विद्युत मंडळाने महापालिकेच्या हद्दीमध्ये रस्ता खणला तर तिला स्थानिक स्वराज्य संस्थेला रु.२२००/ मीटर दराने भरपाई द्यावी लागते व विकसकाने एमएसईबी कडे पैसे नसल्याने केबल्स साठी रस्ता खणला तर त्याला रस्ता खणण्यासाठी रु. ५०००/मीटर शुल्क भरावे लागते व केबल्स मात्र एमएसईबीच्याच मालकीच्या असतात! असे केवळ भारतातच किंबहुना महाराष्ट्रातच होऊ शकते! सतत वाढते मुद्रांक शुल्काचे दर, घरांचे वाढते दर दर्शवतात व त्यामुळे कोणत्याही प्रकल्पाला मंजूरी मिळण्यासाठी आवश्यक सर्व करांच्या दरांपासून ते आयकर आकारणीपर्यंत सर्वांवर परिणाम होतो तरीही रिअल इस्टेटचे कामकाज सुरुच असते!

या सर्व अडथळ्यांवर मात करत एक कायदेशीर घर अस्तित्वात येते मात्र त्यासाठी काय किंमत मोजावी लागते? सरकारच्या प्रत्येक चुकीच्या धोरणाचा किंवा योग्य धोरणातील विलंबाचा ताण या उद्योगाला उचलावा लागतो, रिअल इस्टेटमधील लोक केवळ पैसे कमावण्यासाठीच आहेत असा लोकांचा आरोपही सहन करावा लागतो! प्रत्येकालाच परवडणारी घरे हवी आहेत मात्र घरे परवडावीत यासाठी आपण काय करणार आहोत, याचा विचार कुणी केला आहे का? धोरणे तयार करण्यातील या गोंधळामुळे शेवटी त्रास कुणाला सहन करावा लागतो? अर्थात, त्यामुळे कुणाला फरक पडतो हा प्रश्नच आहे! रिअल इस्टेट उद्योगाशी संबंधित वरपासून खालपर्यंत प्रत्येक घटकाने मग ते बांधकाम व्यावसायिक असतील, पुरवठादार, शासकीय अधिकारी किंवा तथाकथित लोकप्रतिनिधी असतील, सर्वांनी आता खडबडून जागे व्हायची व व्यवस्था बदलण्याची वेळ आली आहे, केवळ “केवळ आनंदात नवीन वर्षाचे स्वागत केल्याने” रिअल इस्टेट क्षेत्रात आनंद पसरणार नाही! घरे परवडावीत यासाठी आपण पावले उचलल्यास हे क्षेत्र ख-या अर्थाने आनंदी होईल, नाहीतर नवीन वर्षाचे स्वागत म्हणजे केवळ दिनदर्शिकेचे पान उलटले जाईल, बाकी काही नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स