काहीतरी वेगळेपण असलेले घर

नद्या, डबकी, तळी व ओढे – त्यांची नावे वेगवेगळी आहेत, मात्र त्या सगळ्यांमध्ये पाणीच असते. धर्मांचेही तसेच आहे – त्या सर्वांमध्ये सत्य आहे... मुहम्मद अली.

मुहम्मद अली या मुष्ठीयोद्ध्याने जो पुढे तत्ववेत्ताही झाला, त्याने विविध धर्मांची तुलना करण्यासाठी वरील विधान केले आहे, मात्र ते रिअल इस्टेटसाठीही तेवढेच लागू होते! आपण दररोज आजूबाजूला नवनवीन प्रकल्पांची सुरुवात झाल्याचे व त्याच्या विपणनासाठी लढविल्या जाणा-या विविध क्लुप्त्या पाहतो. त्यात काही चुकीचे नाही कारण आपण आपल्या उत्पादनाचे मार्केटिंग केले नाही तर आपल्याला ते विकता कसे येईल; मात्र ही उत्पादने ज्या पद्धतीने प्रदर्शित केली जातात त्यातच खरी गंमत आहे! जसे दर आठवड्याला नवीन चित्रपट प्रदर्शित होतो व निर्माता त्याचे उत्पादन कसे वेगळे आहे हे समजावून देण्याचा प्रयत्न करत असतो! प्रत्येक चित्रपट निर्माता/दिग्दर्शक विविध व्यासपीठांवर त्यांचा चित्रपट नेहमीपेक्षा कसा “हटके” आहे व प्रेक्षकांनी तो का पाहावा हे सांगत असतो!

सध्या रिअल इस्टेटमध्येही कोणताही नवीन प्रकल्प सुरु करण्यासाठी अशाच प्रकारे प्रचार करण्याचा कल आहे! आता आपल्याकडे विविध क्षेत्रातल्या प्रसिद्ध व्यक्ती प्रकल्पाच्या ब्रँड A^ म्बेसिडर  असतात. त्या एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पाशी का संलग्न झाल्या व तो प्रकल्प ग्राहकांच्या दृष्टीकोनातून कसा वेगळा आहे व अशा गोष्टींविषयी त्यांची मते सांगतात. विकासक अनेक गोष्टी देण्याचा प्रयत्न करतात ज्या बाजारात उपलब्ध असलेल्या इतर प्रकल्पांमध्ये नसल्याचा व त्यांचा प्रकल्प इतरांपेक्षा अनोखा व वेगळा असल्याचा त्यांचा दावा असतो.

रिअल इस्टेटमध्ये काही वर्षांपूर्वी ८०-९०च्या दशकात काय परिस्थिती होती हे पाहू, या काळामध्ये गृहबांधणीत अनेक बदल होत होते, कारण ८०च्या दशकाच्या शेवटपर्यंत लहान आकाराचे प्रकल्प असायचे व त्यांच्या आकारात व शहराची वाढ फारशी झालेली नव्हती. त्याचवेळी ग्राहकांसाठी मर्यादित पर्याय होते व वेगळेपणाची गरज नव्हती. ९०च्या दशकापासून ग्राहक अधिक जागरुक झाले व त्यांची जीवनशैली बदलू लागली. समाजामध्ये आता समृद्धी आहे, लोकांच्या हाती अधिक पैसा आहे, यामुळे त्यांची जीवनशैली बदलली आहे, तसेच जीवनातील गरजाही बदलल्या आहेत. आता काळ बदललाय, आपल्याला सगळ्या सुविधा हाताच्या अंतरावर हव्या आहेत! आपल्याला सकाळचा फेरफटका मारण्यासाठी रस्त्यावर जायचे नाही, कारण तिथे वाहने व प्रदूषणामुळे चालण्यासाठी आरोग्यदायी परिस्थिती नाही, ब-याच ठिकाणी पादपथांवर अतिक्रमणे झाल्याचे दिसते व आपल्याकडे वेळही कमी असतो. त्यामुळेच गृहसंकुलातच जिम व जॉगिंग ट्रॅकसारख्या सुविधा दिल्या जाऊ लागल्या. पूर्वी पोहणे केवळ उच्चवर्गीयांसाठी असलेली चैन मानली जायची, जी त्यांना स्वतःच्या स्विमिंग पुलमध्ये किंवा पंचतारांकित हॉटेलांमध्ये पूर्ण करता यायची. सर्वसाधारण जनतेसाठी सार्वजनिक स्विमिंग पुल हा एकमेव पर्याय होता, जो सभ्य मध्यमवर्गीय कुटुंबांना वापरता येत नाही व म्हणूनच स्विमिंग पुल असलेल्या वसाहती किंवा प्रकल्प उभारले जाऊ लागले. त्याप्रमाणे क्लब हाउस व जिमच्या सुविधा दिल्या जाऊ लागल्या. हळूहळू यात काहीच नाविन्य राहिले नाही, त्यामुळे विकासकांना त्यांच्या घरांसाठी काहीतरी अधिक वेगळे शोधण्याची गरज वाटू लागली. वाचनालय किंवा ध्यानधारणेसाठी खोली किंवा योगासनांसाठी खोली अशा विविध सुविधा स्विमिंग पुल व जिमसोबत द्यायला सुरुवात झाली. ग्राहक आता जगभरात फिरत असल्याने ते विकसित देश पाहून आलेले असतात, त्यामुळेच इथल्या बांधकामांमध्ये विदेशी वास्तुविशारदांची मदत घ्यायला सुरुवात झाली. आता आपण आपल्याकडे सिंगापूर किंवा दुबईत स्थित वास्तुविशारद कंपन्यांनी तयार केलेले प्रकल्प पाहू शकतो. या कंपन्यांच्या गाठीशी आंतरराष्ट्रीय पातळीवर काम करायचा अनुभव असल्याने विकासकाला त्यांच्या मदतीने काही नवीन संकल्पना सादर करता येते.

सध्या डिझायनर घरे व डिझायनर प्रकल्पांचा जमाना आहे, ज्यामध्ये ग्राहक त्यांच्या घराची अंतर्गत सजावट, नमुन्यादाखल तयार करण्यात आलेल्या सदनिकेच्या अद्ययावत सजावटीप्रमाणे असावी अशी मागणी करु शकतात. आता काही प्रकल्पांमध्ये त्यांचा स्वतःचा, घराला जोडून असलेल्या गच्चीवर स्विमिंग पुल असतो व काही ठिकाणी तर सदनिकेलगत कारलिफ्टसह पार्किंगचेही दावे केले जातात. सर्वात वरच्या मजल्यावर आकाशातील बाग (स्काय गार्डन) व जिम ही देखील नवीन संकल्पना राहिलेली नाही, जिथे व्यायाम करताना तुम्हाला आजुबाजूचा नजारा पाहता येतो! केवळ काही श्रीमंत ग्राहकांसाठीच या सुविधा मर्यादित राहिलेल्या नाहीत तर कमी दरातील गृहयोजनांमध्येही डिझायनर बागा व मनोरंजनासाठी छोटे नाट्यगृह अशा सुविधा असतात. आजकाल प्रकल्पांमध्ये  ज्येष्ठ नागरिकांना विरंगुळ्यासाठी वेगळ्या जागेचा विचार करुन इतर सुविधांसोबत ती दिली जाते. त्यामुळेच प्रत्येक नव्या प्रकल्पासोबत “काहीतरी वेगळे” देण्याचा प्रघात सुरुच आहे व ते नक्कीच ग्राहकाच्या फायद्याचे आहे, मात्र ग्राहकाने त्याला जे “काहीतरी वेगळे” दिले जाते त्यातून नेमक्या कशाची निवड करावी.

काहीतरी वेगळे देण्याच्या चढाओढीत आपले घर या मुख्य गोष्टीकडे दुर्लक्ष होते आहे का असा प्रश्न मला विचारायचा आहे. घर घेणा-या ग्राहकाला खरोखरच या काहीतरी वेगळ्या गोष्टींची गरज असते का? अगदी साध्या, सोप्या, खिशाला परवडणा-या घराचा विचार करायला काय हरकत आहे? आरामदायी सुविधा नसल्या तरी चालतील मात्र गृहसंकुलाबाहेर मूलभूत सुविधा असणे आवश्यक आहे, म्हणजे व्यवस्थित पाणी पुरवठा, सार्वजनिक वाहतूक व जास्तीत जास्त नैसर्गिक प्रकाशयोजना व खेळती हवा असलेले घर, ज्याच्या आजूबाजूला पुरेशी मोकळी जागा असेल. जवळपासच्या परिसरातल्या बांधकाम व्यवसायिकांनी एकत्र येऊन, सार्वजनिक वाहतूक सेवा सुरु करण्याचा विचार करायला काय हरकत आहे, ज्याचा भविष्यकाळात अतिशय उपयोग होईल? त्याचप्रमाणे आपला दृष्टीकोन केवळ आपल्या प्रकल्पापुरता मर्यादित ठेवण्याऐवजी, प्रशासकीय संस्थेकडून स्थानिक बाग किंवा आरक्षित जागा घेऊन संपूर्ण परिसरासाठी ती विकसित का करु नये? त्याचप्रमाणे गृहसंकुलापर्यंत जाण्यासाठी चांगले पक्के रस्ते बांधण्याचाही विचार करावा, ज्यामुळे लोकांना त्यांच्या वाहनांच्या दुरुस्तीसाठी पैसे खर्च करावे लागणार नाहीत? हे सर्व करण्यासाठी आपल्याला सरकारवर अवलंबून का राहावे लागते आपली “काहीतरी वेगळेची” संकल्पना इथे का वापरु शकत नाही? आपला प्रकल्प त्याच्या वैशिष्ट्यांवरुन निसर्गास पूरक आहे किंवा नाही हे ठरविणारे गुणांकन अस्तित्वात आहे, मात्र गेल्या ३ वर्षात संपूर्ण पुणे क्षेत्रातून केवळ ६० प्रकल्पांची नोंदणी करण्यात आली आहे व त्यापैकी केवळ काही प्रकल्पच गुणांकनाच्या या यंत्रणे अंतर्गत प्रमाणित आहेत. पीएमसीने सुरु केलेल्या तारांकन यंत्रणेचीही अशीच परिस्थिती आहे. असे असताना जे हजारो विकासक दररोज नवीन प्रकल्प सुरु करतात त्यांच्या प्रकल्पात हरित किंवा निसर्गास पूरक इमारती का उभारत नाहीत व त्यांना काहीतरी वेगळे नाव का देत नाहीत, कारण हे केवळ अशा प्रकल्पामध्ये राहणा-या काही रहिवशांसाठीच नाही तर संपूर्ण समाजासाठी असेल? आपण आरामदायी सुविधांची यादी देऊन उत्पादन महाग करण्याऐवजी उत्पादन खर्च कमी करण्याचा प्रयत्न का करत नाही? आपण जर चांगल्या दर्जाच्या बांधकामासाठी सर्वात कमी प्रति चौरस फूट दर आकारत असू तर ते काहीतरी वेगळे होणार नाही का? खरोखर गरजू ग्राहकासाठी त्याला सरतेशेवटी किती पैसे द्यावे लागतात हेच सर्वात महत्वाचे असते! रिअल इस्टेटमध्ये अतिशय श्रीमंत किंवा अतिशय गरीबांसाठी फारशी अडचण कधीच नसते. कारण श्रीमंत व्यक्ती त्याला हव्या त्या दराने हवे तसे घर खरेदी करु शकते व गरीब लोक त्यांच्या खिशाला परवडते आहे म्हटल्यावर त्यांना काय मिळते आहे याची काळजी करत नाहीत! त्यामुळे मध्यमवर्ग व उच्च मध्यम वर्ग या ‘काहीतरी वेगळेच्या’ कचाट्यात सापडतो!

ग्राहकानेही ‘काहीतरी वेगळेच्या’ नावाखाली केल्या जाणा-या मार्केटिंगच्या क्लुप्त्यांकडे उघड्या डोळ्यांनी पाहिले पाहिजे, घर घेताना एखाद्या विशिष्ट सुविधेची त्याला खरोखर गरज आहे का याचा विचार केला पाहिजे. काहीही “मोफत मिळत नसते” त्यामुळे ”काहीतरी वेगळेसाठी” तुम्हाला काय किंमत मोजावी लागतेय याचा व्यवस्थित विचार करा! आधी आपले प्राधान्य ठरवा व त्यानंतर व्यवहार करा, चांगले घर मिळण्याचा मार्ग नक्कीच आहे असे मला वाटते.  महान मुष्ठीयोद्ध्याने म्हटल्याप्रमाणे शेवटी घराच्या चार भिंती व त्याचा परिसर हेच सर्वात महत्वाचे आहेत व त्यासाठी काही वेगळे करण्याची नाही तर ते साधे व सोपे असण्याची गरज आहे व तेच दीर्घकाळ टिकणार आहे! खरोखर वेगळे व त्यांच्या घरासाठी नेमके काय आवश्यक आहे हे ठरविण्याची क्षमता केवळ ग्राहकांमध्येच आहे!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com

आता लक्ष ग्रामीण भागाकडे !

“शहरावर कोणताही तर्क लादला जाऊ शकत नाही; लोक तो तयार करतात, आपण त्यांच्यानुसार आपली योजना तयार केली पाहिजे, इमारतींनुसार नाही.” … जेन जेकब्ज.

“द डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीज” पुस्तकाच्या या कॅनडियन लेखिकेने शहरीकरण कसे झाले पाहिजे यावर बरोबर प्रकाशझोत टाकला आहे व आपण अगदी त्याविरुद्ध वागत आहोत! अलिकडेच बहुतेक वृत्तपत्रांमध्ये, संपूर्ण महाराष्ट्रात म्हणजे अगदी ग्रामीण भागामध्येही वाढीव चटई क्षेत्र निर्देशांकासह (एफएसआय) बहुमजली इमारतींना परवानगी देण्याविषयी एक बातमी होती. आपल्या सन्माननीय मुख्यमंत्र्यांनी त्यासाठीच्या फाईल किंवा प्रस्तावास मंजूरी दिली आहे. त्यामध्ये असेही नमूद करण्यात आले होते की ज्या व्यक्ती इमारती बांधतील (म्हणजे विकासक किंवा बांधकाम व्यावसायिक) ते संबंधित प्रशासकीय संस्थेस अधिमूल्य देऊन पाय-या, इमारतीमधील मोकळी जागा (पॅसेज), सज्जा, इत्यादींसाठी अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांक घेऊ शकतो. या वृत्तात पुढे असेही म्हटले होते की यामुळे राज्य सरकारच्या तिजोरीत जवळपास ३००० कोटी रुपयांची भर पडेल!  यामुळे पुणे, नागपूर, नाशिक यासारख्या महानगरांना जोडून असलेल्या ग्रामीण भागात घरांच्या अधिक संधी उपलब्ध होतील अशी अपेक्षा आहे. यामुळे घरेही परवडणा-या दरात उपलब्ध होतील कारण याठिकाणी जमीनीचे दर तुलनेने कमी आहेत. यामुळे या मोठ्या शहरांच्या पायाभूत सुविधांवर सातत्याने पडत असलेला ताणही कमी होईल. अरे वा, हा किती चांगला प्रयत्न आहे, यामुळे गृहबांधणी क्षेत्रातल्या कितीतरी समस्या एकाचवेळी सोडवल्या जातील असेच सामान्य माणसाला नेहमीप्रमाणे वाटेल.

हीच तर आपल्या समाजाची गंमत आहे; आपण फार लवकर व अशा घोषणांच्या परिणामांची वाट न पाहता खुश होतो. घरे परवडणारी व्हावीत म्हणून शहरी कमाल जमीन धारणा कायदा रद्द करण्यासारख्या घोषणेच्या वेळीही आपण हे पाहिले नाही का? आणि त्यानंतर या शहराशी संबंधित प्रत्येक प्राधिकरणाने शहराची वाहतूक सुधारण्याविषयी असंख्य आश्वासने दिली व आपल्याला मेट्रोसारखी स्वप्ने दाखवण्यात आली; व आता अलिकडेच आलेली बातमी पाहा ज्यामध्ये वरिष्ठ राज्यकर्त्यानीच मेट्रो कधी अस्तित्वात येईल याची खात्री नसल्याचे म्हटले आहे! मेट्रो सोडा सध्याची यंत्रणाच म्हणजेच पीएमपीएमएल अधिक बळकट करण्यापासून यांना कुणी थांबवले आहे! मात्र आपण नेहमीच नव्या-नव्या स्वप्नांवर विश्वास ठेवतो, म्हणूनच आपल्याला आधी कोणते स्वप्न दाखवण्यात आले होते याची चिंता कुणाला आहे?

सर्वप्रथम ग्रामीण भागामध्ये अधिक चटई क्षेत्र निर्देशांकासह उंची देण्याचा काय अर्थ हे आपण समजून घेणे आवश्यक आहे. संपूर्ण राज्यात इमारतींचे नियमन करणा-या तीन प्रकारच्या संस्था आहेत; एक म्हणजे ३ लाखांपेक्षा अधिक लोकसंख्या असलेल्या मोठ्या शहरांसाठी महानगरपालिका. दुसरी म्हणजे ३०,००० आणि वरच्या लोकसंख्येसाठी नगर परिषद किंवा नगरपालिका. व त्यानंतर जो ग्रामीण भाग या दोन्हींच्याही अंतर्गत येत नाही त्यावर शहर नियोजन व जिल्हाधिका-यांचे नियंत्रण असते. प्रामुख्याने या तिस-या विभागात इमारतींच्या परवानगीबाबत कोणतेही निश्चित नियम व नियमन नव्हते. या विभागामध्ये उंची, चटईक्षेत्र निर्देशांक पहिल्या दोन विभागांच्या तुलनेत मर्यादित होते. ज्यांना माहिती नाही त्यांच्यासाठी हे सांगतो की पुण्यामध्ये ११ मजली इमारती बांधल्या जाण्यापूर्वी जळगावसारख्या शहरामध्ये १७ मजली इमारती होत्या! याचे कारण म्हणजे नगरपालिका व महानगरपालिका स्थानिक कायदे करु शकतात व ते शहरी विकास मंत्रालयाकडून मंजूर करुन घेऊ शकतात. मात्र ग्रामीण भागात तशी तरतूद नाही म्हणूनच तिथे वाढ मर्यादित होती.

विशेषतः महानगरांना जोडून असलेल्या भागांमध्ये जमीन उपलब्ध आहे मात्र तिथे बांधकामविषयक योग्य नियम नाहीत व त्यामुळे जमीनीची क्षमता वाया जात होती. आपण जमीन वाढवू शकत नाही किंवा ती तयारही करु शकत नाही, आपण केवळ उपलब्ध असलेल्या जमीनीची क्षमता पुरेपूर वापरु शकतो, ज्यामुळे अधिकाधिक घरे रास्त दरात उपलब्ध होतील! एका दृष्टीने हा अतिशय योग्य विचार आहे मात्र नाण्याच्या दुस-या बाजूचे काय? तुम्ही केवळ घरे बांधून ती परवडणारी बनवू शकत नाही कारण परवडणारी या शब्दाचे अनेक पैलू आहेत. घरात राहण्यासाठी पायाभूत सुविधांची गरज असते, त्या नसतील तर त्यामुळे यंत्रणेवर पडतो. पुणे व मुंबईसारख्या महानगरांमध्ये सगळीकडे पसरलेल्या झोपड्या पाहा, एकादृष्टीने ती देखील घरेच आहेत व परवडणारी आहेत, मात्र ती राहण्यासारखी आहेत का हा प्रश्न आहे! त्याचप्रमाणे उंची वाढवून व अतिरिक्त एफएसआय देऊन सरकार अधिक घरे तयार करु शकेल व त्यावर अधिमूल्य आकारुन चांगले उत्पन्नही मिळवू शकेल, मात्र एका घरासाठी आवश्यक असलेल्या पायाभूत बाबींचे काय? त्या आहेत पाणी, वीज, रस्त्यांचे जाळे व सांडपाणी! त्यानंतर सार्वजनिक वाहतूक, शाळा, वैद्यकीय सुविधा, बाजार अशाप्रकारे ही यादी वाढतच जाते.

आपल्या पुण्याच्या आजाबाजूला असलेल्या गावांवर (तुम्ही त्यांना आता गावही म्हणू शकत नाही कारण ती पुण्याचाच भाग झाली आहेत) एक नजर टाका म्हणजे तुम्हाला जाणवेल, येथे रस्त्यांचे जाळे सोडा व्यवस्थित आखलेले रस्तेही नाहीत, त्यावर दिवे नाहीत, पाणी पुरवठा नाही त्यामुळे यातल्या ब-याच गावांना पाण्याच्या टँकरवर अवलंबून राहावे लागते. सांडपाण्यासारख्या गोष्टी अस्तित्वातच नाहीत, विद्युत ग्रिडची स्थापना व्हायची आहे. ब-याच ठिकाणी प्रादेशिक योजना तयार करण्यात आलेल्या नाहीत, त्यामुळे विकास अस्ताव्यस्त आहे व शाळा व रुग्णालयांसारख्या सामाजिक सुविधा नियोजनातही नाहीत त्यामुळे त्या अस्तित्वात येणे ही दूरचीच बाब आहे! अशी परिस्थिती असताना आपण केवळ उंची व अतिरिक्त एफएसआयची घोषणा करुन नव्या सिमेंटच्या उंच झोपड्याच उभारणार नाही का? हे सर्व शहरीकरण करताना जैवविविधता व पर्यावरण यासारख्या गोष्टींचा विचारही करण्यात आलेला नाही.

ग्रामीणच कशाला, ज्या ३४ गावांचा महानगरपालिकेत नव्यानेच समावेश करण्यात आला तिथली परिस्थिती पाहू. या ठिकाणी डांबरी रस्ते नाहीत, सार्वजनिक वाहतुकीचे दूरवर काहीही चिन्ह नाही. या भागासाठी पाणीपुरवठा योजनेचे नियोजन करण्यात आलेले नाही, इथे पाण्याची मागणी किती असेल याचा हिशेबही करण्यात आलेला नाही. एमएसईडीसील म्हणजेच महावितरण कंपनीला ही गावे विलीन करण्यात आल्याबद्दल व या भविष्यातल्या शहरी भागातून विजेची मागणी किती असणार आहे याविषयी काहीही माहिती नाही व या नवीन विकासानंतर तिथे विजेचा पुरवठा कसा केला जाणार आहे याबाबत त्यांनी काहीही मूलभूत अभ्यास केलेला नाही! किंबहुना याच भागांमध्ये प्रचंड वाढ होणार आहे कारण आता शहरात वाढ व्हायला जागाच नाही व सर्व मोठ्या शहरांची अशीच परिस्थिती आहे. मुख्य पुणे शहरातही आपण वाहतूक व पाण्यावरुन भांडणे होताना पाहतो. आपण शहर नियोजनाच्या आपल्या मागील चुकांवरुन काही धडा घेतलेला नाही हे दुर्दैव आहे व  अशी धोरणे घोषित करुन पुन्हा पुन्हा चुका करत आहोत. मात्र आपल्याला असे वाटते की आपला विकास व वाढ होत आहे!

मात्र अजूनही वेळ गेलेली नाही; नियोजन करणा-या तसेच पायाभूत सुविधा देणा-या प्राधिकरणांनी एकत्र बसून विचार करायला हवा व भविष्यात शहरीकरणाची शक्यता असलेल्या या संभाव्य भागांवर लक्ष केंद्रित करायला हवे. या भागांची वाढ होण्याची क्षमता लक्षात घेऊन त्यांच्या पायाभूत सुविधांच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी परिश्रमपूर्वक नियोजन केले पाहिजे व किमान मूलभूत गरजा तरी पूर्ण झाल्या पाहिजेत. कामाचा एवढा प्रचंड भार उचलण्यासाठी यंत्रणेच्या पायाभूत सुविधाही बळकट केल्या पाहिजेत, नाहीतर अवैध बांधकामांचे पेव फुटेल व ते थांबवण्यासाठी किंवा नियंत्रित करण्यासाठी आपल्याकडे कोणतीही यंत्रणा नसेल. त्याशिवाय केवळ वाढीशी संबंधित धोरणांनाच परवानगी द्यायला हवी व हे सर्व वेगाने होण्याची गरज आहे कारण वाढ कोणत्याही धोरणासाठी थांबत नाही. सतत वाढती लोकसंख्या व तिच्या गरजा या कर्करोगाप्रमाणे आहेत, त्या कुणीही एखादे धोरण घोषित करण्याची वाट पाहात बसत नाहीत. त्यामुळेच वेळीच जागे होऊन योग्य ती पावले उचलायची किंवा या वाढीचा बळी व्हायचे हे ठरवणे आपल्या हातात आहे. मूळ समस्या जाणून घेण्याची वेळ आता आली आहे व यामध्ये प्रत्येक व्यक्तिची भूमिका महत्वाची आहे, कारण हे आपल्या भविष्यासाठी, किंबहुना अस्तित्वासाठी अतिशय महत्वाचे आहे!

माध्यमे, स्वयंसेवी संस्था, व्यावसायिक संघटना तसेच सर्व विकासकांनी एकजूट होऊन, शहरी तसेच ग्रामीण भागामध्ये व्यवस्थित पायाभूत सुविधा असाव्यात यासाठी दबाव टाकला पाहिजे. या दोन्हींमधील दरी वेगाने कमी होतेय, त्यामुळे आपली कृतीही वेगानेच झाली पाहिजे. केवळ सरकारची लोकप्रियता वाढविण्या-या घोषणा करुन चालणार नाही, त्याचा परिणाम पायाभूत स्तरावर दिसला पाहिजे व सरकारची कार्यक्षमता निश्चित करण्याचा तोच निकष असला पाहिजे. नाहीतर आपल्या प्रिय शहराच्या विनाशाचा दिवस फार लांब नसेल व त्यासाठीच आपणच जबाबदार असू हे लक्षात ठेवा!

संजय देशपांडे

Smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे

संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!

http://visonoflife.blogspot.com/

पर्यावरण , हरित न्यायाधिकरण आणि रिअल इस्टेट

प्रगतीशील विकासाचा कायदा सर्वश्रेष्ठ कायदा आहे. त्याअंतर्गत, असंख्य बदल होत असतात, माणसे वयोमानानुसार शहाणी होतात व समाज अधिक चांगले होतात... ख्रिस्टियन बोव्ही.

आपण मात्र कुठेतरी या विद्वान तत्वज्ञाच्या शब्दांपासून फारकत घेत आहोत, आपण राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणाने नुकत्याच दिलेल्या काही निकालांविषयीच्या बातम्या वाचल्या किंवा त्यामुळे निर्माण झालेली किंवा निर्माण होणारी परिस्थिती पाहिली तर हे जाणवेल. त्याचे विश्लेषण करण्यापूर्वी, राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरण काय आहे हे आपण समजून घेणे आवश्यक आहे.  याची स्थापना अगदी अलिकडेच करण्यात आली आहे; आपण जीवनाच्या प्रत्येक आघाडीवर विकास व प्रगती करत असताना पर्यावरणाचा समतोल राखला जाईल याची खात्री करण्यासाठी त्याची स्थापना करण्यात आहे.

ज्यांना माहिती नाही त्यांच्यासाठी राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणाची संक्षिप्त माहिती देत आहे.  राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरण कायदा, २०१० अंतर्गत पर्यावरण व जंगले तसेच इतर नैसर्गिक साधनसंपत्तीच्या संरक्षणासंदर्भातील खटले परिणामकारकपणे व वेगाने निकाली काढण्यासाठी, तसेच पर्यावरणासंदर्भातील कोणत्याही कायदेशीर हक्कांची अंमलबजावणी करण्यासाठी व यासंबंधित प्रकरणांमध्ये नुकसान झालेल्या व्यक्ती किंवा साधनसंपत्तीस मदत व नुकसानभरपाई देण्यासाठी, राष्ट्रीय न्यायाधिकरणाची स्थापना १८.१०.२०१० रोजी करण्यात आली. ही एक विशेष तज्ञ संस्था आहे व तिच्याकडे विविध विषयांचा समावेश असलेले पर्यावरणविषयक वाद हाताळण्यासाठी आवश्यक अनुभव आहे. या न्यायाधिकरणावर कामकाज दिवाणी आचारसंहिता, १९०८ बाध्य नसेल मात्र नैसर्गिक न्यायाची तत्वे त्याचे मार्गदर्शन करतील.

या न्यायाधिकरणाच्या अधिकारक्षेत्रात केवळ पर्यावरणविषयक खटलेच चालवले जात असल्याने त्यामध्ये वेगाने न्यायदान होईल व उच्च न्यायालयांवरील खटल्यांचा ताण कमी होण्यास मदत होईल. या न्यायाधिकरणामध्ये कोणतीही याचिका किंवा अपील केल्यानंतर ६ महिन्यात ती निकाली काढणे बंधनकारक आहे. सुरुवातीला, एनजीटीचा पाच ठिकाणी न्यायाधिकरणे स्थापित करण्याचा प्रस्ताव आहे व त्यानंतर लोकांना न्यायाधिकरणापर्यंत सहज पोहोचता यावे यासाठी त्याचा विस्तार केला जाईल. न्यायाधिकरणाचे मुख्य पीठ दिल्ली येथे आहे व भोपाळ, पुणे, कोलकाता व चेन्नई या चार ठिकाणीही न्यायाधिकरणांची स्थापना केली जाईल. पुण्यामध्ये नुकतेच हे न्याधीकरण स्थापन झाले आहे. एखाद्या संस्थेस किंवा व्यक्तिस, सरकार किंवा एखाद्या खाजगी संस्थेची एखादी कृती पर्यावरणास धोका असल्याचे वाटत असेल तर, तर ती त्यांच्याविरुद्ध राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणामध्ये, वरील तरतूदीप्रमाणे याचिका दाखल करु शकते.

मी नेहमी सांगतो की कायदा अतिशय चांगल्या हेतूने तयार केला जातो मात्र त्याची अंमलबजावणी चुकीच्या पद्धतीने होते. न्यायाधिकरणाचा हेतू व अधिकारक्षेत्र याविषयी पूर्णपणे आदर बाळगून मला असे म्हणावेसे वाटते की आता आपल्या देशाचे प्राधान्य ठरविण्याची व त्यानंतर कायदे तयार करण्याची वेळ आली आहे. आता कुणीही पर्यावरणविषयक प्रकरणांमध्ये न्यायाधिकरणाकडे जायला मोकळा आहे व या व्याख्येंतर्गत जिथे विकास आहे तिथे पर्यावरणावर परिणाम होणार हे तथ्य आहे. तुम्ही पर्यावरणावर परिणाम न होता किंवा त्यास हानी न होता एकही खोली बांधू शकत नाही हे सत्य आहे. आता ब-याचजणांना आश्चर्य वाटेल की हे कसे?

कोणतीही उघडी जमीन घ्या, मग ती ओसाड असली तरीही तिच्यावर एक जीवन चक्र सुरु असते, मग त्या मुंग्या असोत, वाळवी किंवा पाली, त्यावर थोडी झाडेझुडपेही असतात. त्यावर बांधकामासारखे कोणतेही काम सुरु होते तेव्हा त्यात अडथळा येतोच. किंवा एखाद्या नदीचे उदाहरण पाहा, तिच्यात माशापासून ते सापापर्यंत अनेक जलचर असतात तसेच जलवनस्पतीही असतात. तसेच आपण जेव्हा नदीतून वाळू उपसतो तेव्हा तिच्यामध्ये सुरु असलेल्या जीवनचक्रात नक्कीच अडथळा येतो. त्याशिवाय धातू तसेच सिमेंटसोबत मिसळली जाणारी खडी मिळवण्यासाठी आपल्याला पर्वत किंवा डोंगर फोडावे लागतात. कारण या डोंगरांखाली किंवा पर्वतांखाली ज्वालामुखीपासून तयार झालेले खडक धातू/खडीचे मुख्य स्रोत असतात.

संपूर्ण देशात जंगलाच्या जमीनी घरे, कारखाने, खाणी व इतर अनेक जीवनावश्यक बाबींसाठी वापरल्या जात आहेत व ह्या इतर बाबीदेखील मानवी जीवनासाठी तितक्याच महत्वाच्या आहेत. स्वाभाविकपणे स्वयंसेवी संस्था अशा घडामोडींपासून जंगले सुरक्षित राहावी यासाठी न्यायाधिकरणाकडे दाद मागणार आहेत.

आपल्या पुण्यातील मुळा नदीच्या पात्रातून रस्ता तयार करण्याबाबत एका खटल्याविषयी अलिकडेच आलेल्या मथळ्यांचा विचार करा, या रस्त्यामुळे पर्यावरणाची हानी होईल याविषयी एका स्वयंसेवी संस्थेने राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणामध्ये याचिका दाखल करण्यात आली आहे. आपण या खटल्याच्या गुण-दोषांवर चर्चा करणार नाही, ते करण्याची ही जागा नाही, मात्र न्यायाधिकरणाने या रस्त्याच्या आखणीबाबत तसेच बांधकामाबाबत काही सुधारणा सुचवल्या आहेत, उदाहरणार्थ रस्त्याची पातळी किती आणि कशी असावी .मात्र संबंधित अधिका-यांचे अनौपचारिकपणे असे म्हणणे आहे की जर या सर्व सूचनांची अंमलबजावणी करण्यात आली तर रस्ता बांधणे अशक्य आहे. त्यामुळे सध्या या रस्त्याचे काम थंडावले आहे; या रस्त्यामुळे सिंहगड रस्त्यावरील वाहतुकीचा खोळंबा कमी होण्यास मदत झाली असती कारण हा रस्ता सिंहगड रस्त्यास पर्याय होता, ज्यावर सध्या अतिशय ताण आहे. इतरही रस्त्यांची अशीच परिस्थिती आहे व इतरही    ब-याच महानगरांमधील परिस्थिती वेगळी नाही.

न्यायाधिकरणाने देशभरात पर्यावरणविषयक समित्या किंवा प्राधिकरणांची पूर्व परवानगी असल्याशिवाय वाळू उपसा करण्यावर निर्बंध घातले आहेत व देशभर वाळू माफिया व सरकारी अधिका-यांदरम्यान एकप्रकारे युद्धच सुरु आहे. आपण अवैध वाळू उपशास पाठिंबा द्यावा किंवा नाही हा प्रश्न नाही; किंवा वाळूचा उपसा योग्य किंवा अयोग्य आहे हा देखील प्रश्न नाही, माझा प्रश्न आहे की आपल्याकडे वाळूस काही पर्याय उपलब्ध आहे का? दगड फोडून तयार केल्या  जाणा-या वाळूसाठीही आपल्याला पर्वत किंवा डोंगर फोडणे आवश्यक आहे, कारण ती देखील दगडांद्वारेच मिळते. आज आपण नदीवर लक्ष केंद्रित केले आहे, उद्या आपल्याला पर्वत व डोंगरांचे संरक्षण करावे लागेल, पण मग देशातल्या लाखो रहिवांशाना पायाभूत सुविधा देण्यासाठी सुरु असलेल्या बांधकामाच्या गरजांचे काय? ते बांधण्यासाठी आपण काँक्रीट कुठून मिळवणार आहोत? मला वाटते हा प्रश्न आपण न्यायाधिकरणाला नाही तर सरकारला विचारायला हवा कारण सरकारनेच हरित न्याधीकरणाची स्थापना केली आहे. इथे मला स्वयंसेवी संस्था किंवा न्यायाधिकरणाविरुद्ध काहीही बोलायचे नाही कारण आपल्या पर्यावरणास होत असलेली किंवा भविष्यात होणार असलेली हानी दाखवून देणे हे स्वयंसेवी संस्थेचे काम आहे व हा धोका लक्षात घेऊन दाखल करण्यात आलेल्या खटल्याचा निकाल देणे हे न्यायाधिकरणाचे काम आहे. मात्र विकास व पर्यावरण यामध्ये संतुलन राखणे हे कुणाचे काम आहे? दररोज घरुन कामाच्या ठिकाणी ये-जा करताना लाखो लोकांना वाहतुकीच्या खोळंब्याचा त्रास होतो व वायू प्रदुषणाचा सामना करावा लागतो, त्याशिवाय इंधन वाया जाते तसेच वेळेचाही अपव्यय होतो! चांगली सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था देणे व सामान्य माणसाचे जीवन सुसह्य बनवणे हे कुणाचे काम आहे, कारण खाजगी वाहन वापरण्याची गरज उरली नाही तर सध्याचे रस्ते वाहतुकीसाठी पुरतील व आपल्याला अधिक रस्ते बांधण्यासाठी पर्वत किंवा नद्यांवर अतिक्रमण करावे लागणार नाही !

आपण एकीकडे मानवाची मूलभूत गरज व हक्क म्हणजे घर समाजातल्या प्रत्येक वर्गाला कसे परवडेल याविषयी बोलतो. तर दुसरीकडे आपण त्यासाठी आवश्यक असलेल्या वाळू, सिमेंट, व धातू अशा मूलभूत साहित्यावर निर्बंध घालतो! हे साहित्य नैसर्गिक साधनसंपत्तीपासून मिळवावे लागते, पण आपण त्यांना कोणता पर्याय असू शकतो असा विचार करत नाही. झोपड्यांमध्ये राहावे लागणा-या लाखो लोकांची काय चूक आहे, ज्यांना कोणत्याही पायाभूत सुविधा उपलब्ध नाहीत व आपण केवळ त्यांना चांगली घरे देऊ शकत नाही म्हणून अशा ठिकाणी राहावे लागते. एखादी स्वयंसेवी संस्था अशा लोकांना चांगला निवारा मिळावा म्हणून न्यायाधिकरणाकडे का जात नाही, आपण झाडे व प्राणी अशा प्रजातींना धोका निर्माण होईल याची चिंता करतो तर मग माणसांची चिंता का करत नाही?

आता आपला तथाकथित विकास व आपले पर्यावरण यामध्ये संतुलन साधण्याची वेळ आली आहे, तसे झाले तरच न्यायाधिकरणास जीवनाच्या सर्व पैलूंवरील खटले निकाली काढावे लागणार नाहीत. त्याशिवाय न्यायाधिकरणाने सरकारला योग्य तोडगा शोधण्याची विनंती केली पाहिजे व केवळ यावर बंदी घाला किंवा ते थांबवा अशा प्रकारचे निकाल देऊ नयेत. आपण जोपर्यंत पर्यायी सोय करत नाही, तोपर्यंत असे निकाल देऊनही अवैध कामे सुरुच राहातील हे तथ्य आहे. इथे मी न्यायाधिकरणाचा अपमान करत नाही तर केवळ तथ्य मांडतो आहे. नदीतून वाळू उपसण्याचे एक साधे उदाहरण घ्या, यावर निर्बंध घालणा-या अधिका-याला मारण्यापर्यंत तथाकथित माफियांची मजल कशी जाते? याचे कारण सोपे आहे, की वाळूला मागणी आहे! ही वाळू कोण व कशासाठी मागत आहे? बरेच जण उत्तर देतील की बांधकाम व्यावसायिक ती मागतात; पण मग एक सांगा कुणाची घरे बांधली जात आहेत व या घरांचे ग्राहक कोण आहेत? अशा प्रश्नांच्या उत्तरांमधून आपल्या देशातील परिस्थिती व आपण तयार करत असलेली धोरणे कशी आहेत हे समजते!

आपली दृष्टी अतिशय संकुचित आहे व हेच आपल्या सर्व समस्यांचे मुख्य कारण आहे! आपण राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणासारख्या संस्था स्थापन करतो व आपल्याला वाटते की आपण पर्यावरणाचे संरक्षण केले आहे व आपले काम झाले आहे! आपण जोपर्यंत प्रगतीशील विकासाचा कायदा समजून घेत नाही, ज्यामध्ये त्याच्या सर्व फायद्यांचा व तोट्यांचा विचार केला जाईल, तोपर्यंत आपण पर्यावरणविषयक कितीही कायदे तयार केले किंवा न्यायाधिकरणे स्थापन केली तरी उपयोग होणार नाही. यामध्ये केवळ सरकारला दोष देऊन चालणार नाही, तर या प्रक्रियेचा भाग असलेल्या प्रत्येक घटकाने मग तो अभियंता असो किंवा वास्तुविशारद किंवा अगदी विकासक, कोणत्याही बांधकामाचे नियोजन करताना किंवा ते बांधताना पर्यावरणाचा विचार केलाच पाहिजे. अभियंता व विकासकांच्या संघटनांनी संशोधन व विकासास प्रोत्साहन दिले पाहिजे, ज्याद्वारे पारंपरिक साहित्यास पर्याय शोधले जातील. आपण हे सर्व समजून घेऊन त्यानुसार पावले उचलली, तरच आपण आपल्या भावी पिढीचे भविष्य सुरक्षित करु शकू!

संजय देशपांडे

Smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे

संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!

http://visonoflife.blogspot.com/