बदकाची पिसं काढताना तो कमीत कमी आवाज करेल याची जशी काळजी घेतली
जाते तसंच कर आकारणीचंही आहे ती एक कला आहे... जीन बाप्तित्स
कॉलबर्ट
मात्र रिअल इस्टेट उद्योगाचा विचार करता सरकारनं हे प्रसिद्ध वचन ही प्रसिद्ध म्हण बहुदा ऐकलं नसावं कारण येथे तर बदकाचा आवाजच काय त्याच्या किंचाळण्याकडेही सरकार दुर्लक्ष करतंय! विशेषतः रिअल इस्टेट उद्योगरुपी बदकाचे तर कंबरडं विविध करांच्या ओझ्यानं पूर्णपणे मोडलंय.
आता नेहमीप्रमाणे बरेच जण म्हणतील त्यात काय चूक आहे, तुम्ही कमवता मग पैसेही द्या! मात्र लोकांच्या समजाप्रमाणे जेव्हा बांधकाम व्यावसायिकांवर वेळ येते तेव्हा ते कुठल्याही कारणासाठी पैसे द्यायला इच्छुक नसतात, त्यामुळे सरकारला नाईलाजाने त्यांच्याकडून कठोरपणे पैसे वसूल करावे लागतात! काही बाबतीत हे खरं असलं तरी नेहमी नाही. उदाहरणार्थ व्हॅट अर्थात मूल्यवर्धित कराबाबतच्या अलिकडेच झालेल्या निर्णयाने संपूर्ण महाराष्ट्रातील रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये वादळ निर्माण झाले आहे (होऊ घातलंय). मूल्यवर्धित करासंबंधीच्या खटल्यात उच्च न्यायालयाने विकासकांविरुद्ध निकाल दिला आहे. न्यायालयाने विक्रीकर विभागाला २०१० पासून व्हॅट वसूल करण्याची व २००६ पासून पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांवरही मूल्यवर्धित कर आकारण्याची परवानगी दिली आहे. सरत शेवटी हा न्यायालयाचा निर्णय आहे आणि हे प्रकरण निश्चितच वरिष्ठ न्यायालयाकडे जाईल, मात्र तोपर्यंत याचा भार विकसक आणि पर्यायाने सदनिकाधारकांच्या खिशावरच पडणार आहे. बरेच म्हणतील त्यात काय मोठंसं, कोणता विकसक स्वतःच्या खिशातून पैसे देतो ? मात्र यावेळी हे प्रकरण वेगळं आणि गुंतागुंतीचं आहे, कारण २००६ पासूनची व्हॅटची वसुली करायची आहे, बरेच प्रकल्प पूर्ण झालेले आहेत आणि सदनिकाधारकांना त्यांच्या घरांचा ताबा देण्यात आला आहे. घरबांधणीवर जेव्हापासून व्हॅट आकारण्यात आला तेव्हापासून, या क्षेत्रावर हा कर आकारला जाऊ शकतो का याविषयी वाद सुरु होता, त्यामुळे २०१० पर्यंत विक्रीकर विभाग घरबांधणीवर व्हॅट वसूल करत नव्हता. त्यामुळे या पाच वर्षांमध्ये जो देय व्हॅट आहे त्यावर विकसक आणि विक्रीकर विभाग यामध्ये मतभेद आहेत. करारानुसार सदनिकाधारकाने कर भरणे बंधनकारक आहे, कारण सदनिकांच्या बहुतेक करारांमध्ये सदनिकाधारकांना याची स्पष्ट कल्पना देण्यात आलेली आहे, मात्र आता घराचा ताबा घेतल्यानंतरही ग्राहक व विकसकांदरम्यान कर देण्यावरुन जुंपेल! ब-याच सदनिकाधारकांना त्यांच्या सदनिकेच्या करारामध्ये असं काही कलम होतं हे आठवतही नसेल, त्यामुळे कराची थकबाकी भरणे तर लांबच राहीले. विकसक आणि सदनिकाधारकांदरम्यान झालेल्या विक्री करारामध्ये व्हॅट संदर्भात काही कलम असेल आणि सदनिकाधारकाने व्हॅट भरायला नकार दिला तर हा कराराचा भंग होईल, विकसक अशा संपत्तीचे हस्तांतरण पत्र तयार न करण्याची भूमिका घेऊ शकतात. याचा थेट परिणाम घरांच्या किमतीवर होईल कारण विकसकांना हा अनपेक्षित आर्थिक भार सध्याच्या सदनिकाधारकांकडून भरुन काढता आला नाही तर स्वाभाविकच त्याचा भार नव्या सदनिकाधारकांवर पडेल आणि घरांच्या किमती वाढवल्या जातील! मी त्यांच्या कृतीचे समर्थन करत नाही केवळ काय होऊ शकते याविषयी तथ्ये समोर ठेवतोय.
विकसकांचा उच्च न्यायालयातील खटल्यात पराभव झाल्यामुळे विक्रीकर विभागाने बदकाची पिसं काढायला म्हणजेच नोटीसा पाठवायला सुरुवात केली आहे आणि २००६ पासूनची मूल्यवर्धित कराची थकबाकी जमा करण्याची अंतिम मुदत ३१ ऑगस्टपर्यंत देण्यात आली आहे! आत्तापर्यंत ब-याच कर सल्लागारांनी या बातमीविषयी अनेक लेख लिहीले असतील त्यामुळे त्याविषयी आणखी लिहीण्यात अर्थ नाही मात्र कर सल्लागारही व्हॅट पूर्वफरकाने कशाप्रकारे वसूल केला जाईल याविषयी गोंधळात आहेत. कुठलाही कर पूर्वफरकाने वसूल करावा का अथवा याविषयी मतप्रदर्शन करण्यास मी कुणी तज्ञ नाही याविषयी निर्णय घेण्यास न्यायालय समर्थ आहे. मात्र एक विकासक आणि सामान्य माणूस म्हणून माझी फक्त एवढीच अपेक्षा आहे की माझ्यावर होत असलेली कर आकारणी मला सहजपणे समजावी कारण त्याविषयी मला काहीही माहिती नाही. मला माझ्या खिशातून पैसे द्यायचे आहेत त्यामुळे त्याविषयी स्पष्टता असावी, तरच मला त्यासाठी आर्थिक तरतूद करता येईल, कुणाही करदात्याची एवढीच माफक अपेक्षा असते! या परिस्थितीचा थोडासा विचार करा, मला जो कर भरायचा आहे तो नेमका किती आहे याविषयी मला नेमकी माहिती नाही व अशी परिस्थिती जेव्हा निर्माण होते तेव्हा आपल्या सर्वांना माहिती असते की तिचा शेवट कसा होतो? भ्रष्टाचार होईल असे आपल्याला लगेच म्हणता येणार नाही मात्र प्रत्यक्ष करातून पळवाटा शोधण्याचा प्रयत्न केला जाईल हे तथ्य आहे. नोटीसा पाठविण्यापूर्वी संबंधित विभागाने थोडासा गृहपाठ का केला नाही आणि व्हॅट आकारण्यासाठी नेमका आणि सोपा मार्ग का शोधला नाही, ज्यामुळे कर आकारणीत कोणताही गोंधळ झाला नसता!
केवळ व्हॅटच नाही तर सेवा कर किंवा सरकारी मंडळांच्या पातळीवर योजनांना मंजूरी देण्यासाठी आवश्यक असलेला अधिभार (प्रीमियम) असो, असे प्रकार नेहमी होत राहीले आहेत. सर्वांना रिअल इस्टेट सोन्याचं अंडं देणारी कोंबडी वाटते. मात्र सोन्याचं अंड देणा-या कोंबडीच्या गोष्टीप्रमाणे आपण धडा शिकत नाही, कोंबडीकडून रोज एक सोन्याचं अंड घेण्याऐवजी, तिलाच मारुन टाकण्याचा प्रयत्न करत आहोत! एखादी व्यक्ती माझं बोलणं ऐकून बुचकळ्यात पडेल मात्र रिअल इस्टेटशी संबंधित विभागानं कधीही विचार केला आहे का की करआकारणीच्या या वादात प्रत्यक्ष नुकसान कुणाचे होत आहे? घर ही या देशाच्या प्रत्येक नागरिकाची मूलभूत गरज आहे, विशेषतः भारताच्या शहरी भागात घरांच्या किमती आधीच सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर गेल्या आहेत. सरकार एकीकडे घरांच्या किमती परवडण्यासारख्या व्हाव्यात बनवावीत अशी ओरड करते आणि त्यासाठी विकासकांना आवाहन करते व दुसरीकडे घरांवर विविध नवे कर आकारते. या करांचा भार कुणावर पडतोय याचा कुणी विचार केला आहे का? विकसक नक्कीच हा भार उचलणार नाहीत तर तो भार ग्राहकांवर टाकेल, जो स्वतःसाठी घर शोधणारा सामान्य माणूस आहे. करांच्या यादीवर किंवा घर तयार करण्याच्या प्रक्रियेत विविध सरकारी संस्थांना किती पैसे द्यावे लागतात यावर एक नजर टाका म्हणजे तुम्हाला लक्षात येईल की सामान्य ग्राहकाला घर खरेदी करताना सरकारला किती पैसे द्यावे लागतात!
या प्रवासाची सुरुवात विकासकाने गृहनिर्माण प्रकल्पाला मंजुरी घेण्यापासून होते. सध्या विविध अधिभारांच्या स्वरुपात म्हणजे बाल्कनी, गच्ची, पाय-या इत्यादी भागांसाठी आणि विकास शुल्क इत्यादी मिळून चटईक्षेत्राच्या प्रत्येक चौरस फुटाला १५०/- रुपये ते ३००/- रुपये अधिक द्यावे लागतात. त्यानंतर कामगार निधी शुल्क असते. झोपडपट्टीचा टीडीआर वापरण्यासाठी झोपडपट्टी पुनर्विकास शुल्क द्यावे लागते. त्यानंतर रस्त्याचे चटई क्षेत्र वापरण्यासाठी शुल्क (तुम्ही स्वतःचा रस्ता पीएमसीला दिलेला असला तरीही), पाणी विकास शुल्क अशी विविध शुल्के द्यावी लागतात. या सर्वांची वसुली स्थानिक प्रशासकीय संस्थेद्वारे केली जाते. प्रकल्पाच्या योजनेला मंजुरी मिळाल्यानंतर तो नगर सर्वेक्षण विभागाकडे जातो. यानंतर नकाशा अकृषीक परवानगीसाठी महसूल विभागाकडे येतो. येथेसुद्धा जमीन अकृषिक करण्यासाठी शुल्क भरावे लागते, जिथे तुमची स्वतःची जमीन मोजण्यासाठी तुम्हाला मोठे शुल्क द्यावे लागते! प्रकल्पाला मंजूरी मिळण्यासाठी विकासकाला ही सर्व शुल्क द्यावी लागतात. त्यानंतर येते नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क. शहराच्या सीमांमध्ये ते कराराच्या किमतीच्या जवळपास ६% आहे म्हणजे सदनिकेचा करार प्रति चौरस फूट ४०००/- रुपये असल्यास तुम्ही सरकारला प्रत्येक चौरसफुटासाठी २४०/- रुपये मुद्रांक शुल्क देता. गोष्ट इथेच संपत नाही केंद्र सरकारला सेवा कर द्यावा लागतो तो कराराच्या रकमेच्या २.५% आहे आणि त्यात आता व्हॅटची भर पडली आहे जो जवळपास ३% आहे २००६-१० या कालावधीसाठी (कारण तो कसा आकारला जाईल याविषयी अनिश्चितता आहे). जर ढोबळ हिशेब केला तर माझ्या मते गृहनिर्माण आणि विक्रीच्या प्रक्रियेत सदनिकेच्या प्रति चौरस फूट क्षेत्रावर सरकारच्या विविध विभागांना विविध कर आणि शुल्काच्या स्वरुपात जवळपास ६००/- वा अधिक प्रति स्वेकअर फूट बांधकामाच्या एरियाप्रमाणे शुल्क द्यावे लागतात. ही रक्कम सरतेशेवटी ग्राहकाकडून वसूल केली जाते हे वेगळं सांगायची गरज नाही! त्यानंतर प्रत्येक सदनिकेला एमएसईबी मीटरसाठी शुल्क स्वतंत्रपणे द्यावे लागते, जे प्रत्येक प्रकल्पानुसार वेगळे असते, त्याचे चार्जेस वेगळेच !
सर्वात शेवटी जे घरासाठी कर्ज घेतात
त्यांना बँकेचे प्रक्रिया शुल्क, कर्जाच्या रकमेसाठी नोंदणी/मुद्रांक शुल्क द्यावे लागते!
इथे कुठलाही विकसक त्याच्या खिशातून हा खर्च देत नाही, विकसकांनाच का दोष द्यायचा, कुठलाही उत्पादक स्वतःच्या खिशातून काहीही देत नाही हे सर्वमान्य सत्य आहे! हा सर्व खर्च त्या उत्पादनाच्या ग्राहकालाच उचलावा लागतो आणि घरही त्याला अपवाद नाही! मला एक समजत नाही घरासारखा लाखो लोकांच्या जिव्हाळ्याचा विषय असताना त्याविषयी एकच कर आकारणीची संकल्पना का तयार केली जात नाही, ज्यामुळे अनेकांचे जीवन सुखाचे होईल. कर द्यायला कुणाचाही विरोध नाही मात्र ते ज्या प्रकारे आकारले जातात त्याला आहे. विकसकाला याची कल्पना असेल की त्याला घर बांधण्यासाठी किती पैसे द्यावे लागतील म्हणजे या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये आणखी चांगली पारदर्शकता येईल, जी सध्या दिसत नाही. बहुतेक सर्व सदनिकांच्या करारामध्ये आजकाल कलम असते की सर्व सरकारी कर/अधिभार ग्राहकाला भरावे लागतील. यामुळे ग्राहकांची अडचण आणखी वाढते कारण घर खरेदी करताना नेमके किती पैसे द्यावे लागणार आहेत हे शेवटपर्यंत त्याला माहिती नसते. यामुळे त्याचे आर्थिक नियोजन विस्कळीत होतेच, तसंच संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगावर शंका घेतली जाते कारण त्यामध्ये पारदर्शकता दिसत नाही. सर्वात शेवटचे म्हणजे आपण याचा विचार केला आहे का की बांधकाम क्षेत्राच्या प्रत्येक घटकावर शुल्क आकारुन घरे परवडण्यासारखी कशी होणार आहेत, घरे परवडण्यासारखी होणे ही काळाची मुख्य गरज आहे. करांमुळेच देशात विकासकामे होतात हे मान्य केले यामध्ये सर्व घटकांचे संतुलन राखणे आवश्यक आहे. ज्याप्रमाणे कर आकारले जातात त्याचप्रमाणे खरोखर गरजू लोकांना घरे उपलब्ध करुन देण्यासारख्या चांगल्या कामांसाठी मोबदलाही मिळायला हवा! सामान्य माणूस डोक्यावर एक छप्पर मिळावं एवढीच अपेक्षा सरकारकडून करतो, त्यासाठी सरकार त्याला जे कर भरायला सांगेल ते भरण्याची त्याची तयारी असते. मात्र त्याचा आक्रोश आपण ऐकणार आहोत की त्याकडे दुर्लक्ष करुन त्याची पिसं काढत राहाणार आहोत हा खरा प्रश्न आहे!
इथे कुठलाही विकसक त्याच्या खिशातून हा खर्च देत नाही, विकसकांनाच का दोष द्यायचा, कुठलाही उत्पादक स्वतःच्या खिशातून काहीही देत नाही हे सर्वमान्य सत्य आहे! हा सर्व खर्च त्या उत्पादनाच्या ग्राहकालाच उचलावा लागतो आणि घरही त्याला अपवाद नाही! मला एक समजत नाही घरासारखा लाखो लोकांच्या जिव्हाळ्याचा विषय असताना त्याविषयी एकच कर आकारणीची संकल्पना का तयार केली जात नाही, ज्यामुळे अनेकांचे जीवन सुखाचे होईल. कर द्यायला कुणाचाही विरोध नाही मात्र ते ज्या प्रकारे आकारले जातात त्याला आहे. विकसकाला याची कल्पना असेल की त्याला घर बांधण्यासाठी किती पैसे द्यावे लागतील म्हणजे या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये आणखी चांगली पारदर्शकता येईल, जी सध्या दिसत नाही. बहुतेक सर्व सदनिकांच्या करारामध्ये आजकाल कलम असते की सर्व सरकारी कर/अधिभार ग्राहकाला भरावे लागतील. यामुळे ग्राहकांची अडचण आणखी वाढते कारण घर खरेदी करताना नेमके किती पैसे द्यावे लागणार आहेत हे शेवटपर्यंत त्याला माहिती नसते. यामुळे त्याचे आर्थिक नियोजन विस्कळीत होतेच, तसंच संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगावर शंका घेतली जाते कारण त्यामध्ये पारदर्शकता दिसत नाही. सर्वात शेवटचे म्हणजे आपण याचा विचार केला आहे का की बांधकाम क्षेत्राच्या प्रत्येक घटकावर शुल्क आकारुन घरे परवडण्यासारखी कशी होणार आहेत, घरे परवडण्यासारखी होणे ही काळाची मुख्य गरज आहे. करांमुळेच देशात विकासकामे होतात हे मान्य केले यामध्ये सर्व घटकांचे संतुलन राखणे आवश्यक आहे. ज्याप्रमाणे कर आकारले जातात त्याचप्रमाणे खरोखर गरजू लोकांना घरे उपलब्ध करुन देण्यासारख्या चांगल्या कामांसाठी मोबदलाही मिळायला हवा! सामान्य माणूस डोक्यावर एक छप्पर मिळावं एवढीच अपेक्षा सरकारकडून करतो, त्यासाठी सरकार त्याला जे कर भरायला सांगेल ते भरण्याची त्याची तयारी असते. मात्र त्याचा आक्रोश आपण ऐकणार आहोत की त्याकडे दुर्लक्ष करुन त्याची पिसं काढत राहाणार आहोत हा खरा प्रश्न आहे!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे
संजीवनीची विचारणी जाणून
घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!
संजीवनीची सामाजिक बाजू!
शहराविषयीच्या तुमच्या काही तक्रारी
असतील, तर खालील लिंकवर क्लिक करा
http://www.punecorporation.org/GRS/Complaint/LaunchComplaintCitizen.aspx
हिरवाईचा विचार करा, जीवनाचा विचार करा
No comments:
Post a Comment