डी.पी. बिल्डर (बांधकाम व्यावसायिक) आणि आपले शहर

 

 

 

 

 

एखाद्या ठिकाणची खरी संस्कृती ही लोकसंख्या किंवा शहराचा आकार यावरुन समजत नाही तर त्यातील लोक कसे आहेत यावरुन समजते.... राल्फ वाल्डो इमर्सन

 
आपण पुण्याला अभिमानाने अतिशय सुसंस्कृत किंवा राज्याची सांस्कृतिक राजधानी म्हणतो; मात्र जेव्हा एखाद्या समस्येचं विश्लेषण करुन त्यावर तोडगा काढायचा असतो तेव्हा मात्र आपण मागे पडतो, अशा वेळी आपण जो सन्मान अभिमानाने मिरवतो त्यासाठी आपण निश्चित अपात्र असतो! शहरातील विविध व्यक्तिंची विधाने किंवा वक्तव्ये काही वेळा पाहताना मला प्रश्न पडतो की इथे बिल्डर (बांधकाम व्यावसायिक) होणे गुन्हा आहे का? मी लोकांसाठी घरे बांधतो जे या समाजाच्या संस्कृतीचा भाग आहेत किंवा होणार आहेत, हा काही गुन्हा आहे का? मात्र सध्या असेच चित्र आहे नाहीतर जुन्हा शहराच्या विकास योजनेवर (डेव्हलपमेंट प्लॅन) बांधकाम व्यावसायिकांचाच पगडा आहे अशी ओरड झाली नसती! ब-याच वर्षांच्या प्रतीक्षेनंतर विकास योजना प्रत्यक्षात उतरु पाहतेय मात्र त्यासाठी बराच लांबचा प्रवास करावा लागणार आहे. आत्ताकुठे मनपाच्या शहर सुधार समितीच्या मंजुरीनंतर तो सादर करण्यात आला आहे. प्रशासनाचे घेतलेली सर्व मेहनत पाण्यात गेली आहे कारण योजनेच्या मसुद्यावर करण्यात आलेल्या सर्व सूचना केवळ बांधकामव्यावसायिकांच्याच फायद्याच्या असल्याचे म्हटले जात आहे. ज्या वाचकाला शहराच्या विकासाची पार्श्वभूमी माहिती नाही त्याला विकास योजना केवळ बांधकाम व्यावसायिकांसाठी आहे असे वाटेल! शहरातील स्वयसेवी संस्था किंवा प्रसिद्ध व्यक्तिंची वक्तव्ये किंवा त्याविषयीच्या ठळक बातम्या अशाच आहेत. मी काही कुठल्या स्वयंसेवी संस्थेविरुद्ध नाही, त्या आपल्या समाजाचा एक भाग आहेत व अशा ब-याच संस्थांमध्ये मी स्वतः काम केले आहे. मात्र शहराच्या विकास योजनेसारख्या महत्वाच्या विषयावर काही संतुलन असायला हवे; कारण एक प्रकारे आपण शहराच्या भविष्याविषयीच बोलत आहोत व कुणा एका व्यक्तिविषयी नाही!

एकूण डीपीविषयी नेहमी होणारी टीका म्हणजे त्याचा विचार चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) म्हणजे एखाद्या जागेवर किती बांधकाम करता येईल हा विचार केंद्रस्थानी ठेवून करण्यात आलाय. एफएसआय सढळ हाताने वाढवण्यात आल्यास शहरातील पायाभूत सुविधा म्हणजे सांडपाणी, पाणी पुरवठा व रहदारी यांचा असमतोल निर्माण होईल. आपल्या शहराची गेल्या काही वर्षात अतिशय झपाट्याने वाढ झाली आहे, आपण सातत्याने सर्वांना परवडणा-या घरांची कमतरता असल्याची टीका करत आहोत. घरांच्या किमती आकाशाला भिडल्या आहेत व याचे महत्वाचे कारण म्हणजे जागेची कमतरता. आपण जमीन तयार करु शकत नाही हे सत्य आहे आपण केवळ आहे त्या जमीनीची जास्तीत जास्त घरे बांधण्याची क्षमता वाढवू शकतो. केवळ एफएसआय वाढवूनच ही क्षमता वाढवावी असे माझे म्हणणे नाही, याचा दुसरा पर्याय म्हणजे शहराच्या सीमा वाढवणे व त्या आघाडीवरचा सावळा गोंधळ आपण पाहातच आहोत. सध्याच्या विस्तारित सीमारेषांची विकास योजना आपल्याला अजून तयार करता आलेली नाही, त्यांना सर्व पायाभूत सुविधा देण्यात आलेल्या नाहीत, असे असताना आपण अजून विस्तार करत आहोत! त्याऐवजी आपल्या हातात जे आहे त्यावर लक्ष केंद्रित करणे अधिक शहाणपणाचे होणार नाही का?

त्यासाठी आपण डीपी बनवण्याची प्रक्रिया समजून घेऊ. शहराच्या प्रशासनातील अभियंते व रचनाकार शहराच्या मुख्य अभियंत्याच्या नेतृत्वाखाली आधीचे डीपी व त्याच्या जीवनकालातील अंमलबजावणीचा अभ्यास करतात, डीपीचा जीवनकाल साधारण २० वर्षांचा असतो. त्यानंतर ते त्यातील त्रुटी व त्यांची कारणे पाहतात. आजपर्यंतच्या धोरणांचे विश्लेषण केले जाते व त्यावर चर्चा होते. त्यानंतर निवासी भाग तसेच एफएसआयबाबत नवी धोरणे तयार केली जातात. त्यानंतर वाढत्या लोकसंख्येसाठी किती पायाभूत सोयी आवश्यक आहेत हे ठरवले जाते व त्या तयार करण्यासाठी तरतूद केली जाते. ही विकास योजना (डीपी) भविष्यातील २० वर्षांचा विचार करुन बनवली जाते. त्यामुळे जो काही एफएसआय ठरविण्यात आला आहे तो २० वर्षांच्या कालावधीत शहरातील घरांची गरज लक्षात घेऊन ठरवण्यात आला आहे, व त्यासाठी पूरक अशी धोरणे आपण आत्ता नाही तर कधी बनवणार आहोत? यामध्ये केवळ घरांचाच विचार केला जात नाही तर शहराला हॉटेल, शाळेचा परिसर, रुग्णालये व अशा इतर कितीतरी इमारती लागतात ज्या अप्रत्यक्षपणे पायाभूत सुविधांचा भाग असतील व याच शहरातल्या नागरिकांना सेवा देतील. आपण जमीन तयार करु शकत नाही मग नागरिकांना या सेवा कशा देता येणार आहेत?

प्रशासनाने विकास योजना तयार केल्यानंतर ती शहर सुधारणा समितीपुढे सादर केली जाते, जिच्यावर लोकांनी निवडून दिलेले प्रतिनिधी असतात. त्यातील सदस्य विकास योजनेच्या प्रत्येक मुद्याविषयी व पैलुविषयी प्रशासनाला प्रश्न विचारतात व त्याविषयी त्यांचे मत व्यक्त करतात. त्यातील शक्य त्या सर्व सूचनांचा समावेश केल्यानंतर विकास योजना मनपाच्या आमसभेत चर्चेसाठी सादर केली जाते, त्यावर मनपाचे निवडून आलेले लोकप्रतिनिधी चर्चा करतात. आपली विकास योजना (डीपी) आत्ता या टप्प्यात आहे. आमसभेत मंजूरी मिळाल्यानंतर त्यावर लोकांकडून हरकती व सूचना मागवल्या जातील. त्यानंतरच विकास योजना राज्य सरकारच्या मंजूरीसाठी शहर विकास विभागाकडे पाठवली जाते. नगर नियोजन विभाग विकास योजनेचा अभ्यास करतो व त्यांच्या सूचना व हरकती कळवतो. ही सर्व प्रक्रिया पूर्ण झाल्यानंतर राज्य सरकार विकास योजनेला मान्यता देते व अधिकृतपणे प्रकाशित केली जाते व तिच्या अमलबजावणीचे आदेश दिले जातात व त्यानुसार आराखड्यांना मंजूरी दिली जाते.

यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांची महत्वाची भूमिका असती तर एफएसआय फार आधीच वाढवण्यात आला असता. मात्र दुर्दैवाने आपल्याला असे वाटते की एफएसआय हा विकास योजनेचा एकमेव पैलू आहे, प्रत्यक्षात मात्र विकास योजनेचे अनेक पैलू आहेत! बांधकाम व्यावसायिकांची चांगली प्रतिमा निर्माण करण्यासाठी मी हे लिहीत नाही. विकास योजनेमध्ये अनेक त्रुटी असतील मात्र लक्षात ठेवा की मनपाच्या १४५ निवडलेल्या सदस्यांपैकी बहुतेक जण या ना त्या प्रकारे बांधकाम उद्योगाशी (रिअल इस्टेट उद्योगाशी) संबंधित आहेत व त्यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांचा काही दोष नाही! कुणी निवासी जागा वाढवण्यासाठी आवश्यक आरक्षणांविषयी तडजोड करण्याचा प्रयत्न करत असेल तर ते चूक आहे व त्याचे समर्थन करता येणार नाही मात्र आपण डीपीचे उघड्या डोळ्यांनी विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. मागील विकास योजनांच्या कालावधीत शहराची प्रचंड वाढ झाली आहे व तिचा मूळ हेतूच मागे पडलाय हे कटू सत्य आहे. इथे मला एका उदाहरणाकडे लक्ष वेधायचे आहे मुंबईतील व्हिक्टोरिया टर्मिनल जे आता शिवाजी छत्रपती टर्मिनल आहे, जवळपास १०० वर्षांपूर्वी बांधण्यात आले, जेव्हा मुंबईची लोकसंख्या अवघी १० लाखांच्या आसपास होती. मात्र त्याचे नियोजन अशा प्रकारे करण्यात आले होते की मुंबईची लोकसंख्या १ कोटीच्या वर पोहोचल्यानंतरही त्याचा उपयोग होतोय! तेव्हा अभियंत्यांवर व नियोजकांवर आरोप करण्यात आला असता की अनावश्यक खर्च करुन ते केवळ कंत्राटदारांचे खिसे भरत आहेत तर सीएसटी अस्तित्वाच आले नसते. सीएसटीवरील जागा कमी असती तर काय गोंधळ झाला असता याची कल्पनाच केलेली बरी!

एक लक्षात घ्या की एफएसआय हा पायाभूत सुविधांचाच केवळ एक भाग आहे व विकास योजनेमध्ये त्याला तेवढेच महत्व द्या. आजकाल अशा प्रकारे आरडाओरड केली जात आहे की सामान्य माणसाला वाटेल विकास योजना म्हणजे केवळ एफएसआय! अर्थात उदार एफएसआय धोरणासोबतच अनेक महत्वाचे मुद्दे आहेत ज्याकडे लक्ष द्यायला हवे हे मान्य करायला हवे उदाहरणार्थ सध्याच्या पायाभूत व सांस्कृतिक सुविधा व त्या विकासयोजनेमध्ये कशा हाताळल्या आहेत. हा भार पेलण्यासाठी पुरेशी तरतूद करण्यात आली आहे का व आली असल्यास त्याची अमलबजावणी कशी केली जाईल. हे सर्व आधी का करण्यात आली नाही असा प्रश्न अनेकजण विशेषतः स्वयंसेवी संस्था करतील, अर्थात त्यांचे काही चूक आहे असे मी म्हणत नाही. आपण पायाभूत सुविधांच्या नियोजनात व अमलबजावणीमध्ये गंभीर त्रुटी पाहिल्या आहेत व त्यांचे परिणाम भोगले आहेत व भोगत आहोत. पाण्यासारख्या मूलभूत बाबीची किती गरज आहे हे ओळखण्यात व त्याची तरतूद करण्यास आपण अपयशी ठरलो त्यामुळे अलिकडची पाणी कपात हे हिमनगाचे टोक म्हणावे लागेल. सार्वजनिक वाहतुकीच्या बाबतीतही हे खरे आहे, याचाच परिणाम म्हणून रस्त्यांवर खाजी वाहनांची गर्दी दिसते. अनेक शाळांमध्येही अधिक विद्यार्थांचा समावेश करण्यासाठी पुरेसे वर्ग किंवा पायाभूत सुविधा नाहीत, वैद्यकीय सुविधांच्या बाबतीत तर परिस्थिती आणखी खराब आहे! कमी खर्चात चांगल्या वैद्यकीय सुविधा देणारी अधिक रुग्णालये आपल्याला हवी आहेत व त्यासाठी त्यांना रास्त दरात जागा मिळाली पाहिजे नाहीतर अतिरिक्त खर्चांमुळे त्यांना स्वस्त दरात वैद्यकीय सुविधा देता येणार नाहीत.

दुसरा महत्वाचा पैलू आहे शहराचे उत्पन्न म्हणजे पायाभूत सुविधा उभारण्यासाठी आपल्याला कुठून निधी उपलब्ध होणार आहे? ही सर्वात मोठी चिंता आहे, विशेषतः आता, कारण आत्तापर्यंत जकात कर हे उत्पन्नाचे एक महत्वाचे साधन होते मात्र आता हा कर राहणार नाही. एफएसआय वाढल्यानंतर नव्या इमारतींमधून मिळणारे विकास शुल्क, अधिभार व मालमत्ता कर वाढेल हा त्यामागचा तर्क आहे.

इथे बरेच जण प्रश्न विचारतील की एफएसआय उदारीकरणाच्या तरतूदींमुळे हे स्वप्न प्रत्यक्षात उतरेल याची नागरी प्रशासन खात्री देऊ शकते का व त्यासाठी आपल्याला काय किंमत मोजावी लागेल? हा खरंच योग्य प्रश्न आहे, व इथे केवळ एफएसआय अनुपातापेक्षाही धोरण अधिक महत्वाचे आहे. या संपूर्ण प्रक्रियेचे शेवटपर्यंत नियंत्रण करण्यासाठी नियम व एक यंत्रणा असली पाहिजे. यामुळे उत्पादनाचे नियंत्रण केले जाईल व या हेतूनेच धोरण बनवण्यात आले आहे. इथे माध्यमे, स्वयंसेवी संस्था व प्रत्येक सामान्य माणसाची भूमिका महत्वाची आहे. विकास योजना तयार करण्याच्या वेळी आपल्याला जाग का येते तेव्हाच आपण आरडाओरड का करतो? याआधीच्या विकास योजना इतकी वर्षे वारंवार अपयशी होत असताना आपण काय करत होतो? ही विकास योजना बांधकाम व्यावसायिकांची विकास योजना असल्याचा आरोप करण्याऐवजी मी हे प्रश्न विचारेन! या शहराच्या नागरिकांसाठी आपल्याला काय हवे आहे व आपण ते कसे मिळवणार आहोत हे ठरविण्याची वेळ आता आली आहे? सामान्य माणसाला जगण्यासाठी अतिशय कमी व मूलभूत गोष्टी हव्या असतात, त्या म्हणजे त्याला परवडेल असे घर व त्याच्या कुटुंबासाठी शांत आयुष्य. या सामान्य माणसाला केंद्रस्थानी ठेवूनच संपूर्ण विकास योजना बनवली पाहिजे व तसेच होईल याची खात्री करण्याची जबाबदारी आपल्या सर्वांची आहे! असे झाले तरच विकास योजना उल्लेखनीय झाली आहे असे मी म्हणेन मग ती बांधकाम व्यावसायिकांची असो किंवा इतर कुणाची!