विचारी समर्पित नागरिकांचा अगदी लहान समूहही
जग बदलू शकतो याविषयी शंका बाळगू नका; खरोखर अशाच समूहांनी आतापर्यंत जग बदलले आहे....मार्गारेट
मेड
रिअल इस्टेट क्षेत्रातील समूह बुकिंग किंवा तशा प्रकारच्या कोणत्याही व्यवहाराचा विचार करताना हे अवतरण मला अतिशय समर्पक वाटते. सगळीकडे ही संकल्पना यशस्वी ठरली आहे मात्र रिअल इस्टेट क्षेत्रात ती एवढी लोकप्रिय का नाही असा प्रश्न मला पडतो. त्यासाठी सर्वप्रथम आपण समूह या संकल्पनेचा सखोल विचार केला पाहिजे. माझ्या मते समूह म्हणजे समविचारी लोकांचा एकत्र आलेला गट एवढी सोपी व्याख्या आहे! मात्र भारतीय मानसिकेनुसार एकत्र येणे हीच मुख्य समस्या आहे. आपण एक व्यक्ती म्हणून चांगले असतो मात्र एकत्रितपणे क्वचितच चांगली कामगिरी करुन दाखवतो. हा आपला इतिहास आहे व म्हणूनच आपल्या देशावर परकीय राज्य करु शकले, याचं एकच कारण आहे आपण सहजपणे एकत्र येऊ शकत नाही व एका चांगल्या उद्दिष्टाला पाठिंबा देऊ शकत नाही.
आता बरेच जण म्हणतील की रिअल इस्टेटशी त्याचा काय संबंध? बिल्डर (बांधकाम व्यावसायिक) हा शब्द किंवा संस्था कसे अस्तित्वात आले याचा कधी विचार केला आहे का? दिवसेंदिवस जमीनीचा विकास करणे अवघड होत चालले आहे. आपण एकत्र येत नाही व जमीन विकसित करत नाही त्यामुळे इतर कुणी व्यक्ती त्या परिस्थितीचा फायदा घेते व बिल्डर बनते. पूर्वीच्या काळी लोक एकत्र येऊन गृहनिर्माण संस्थांची स्थापन करुन जमीन खरेदी करायचे. नंतर या जमीनीचे तुकडे पाडून किंवा त्यावर एखाद्या कंत्राटदाराची नियुक्ती करुन सदनिकांची निर्मिती करुन ते स्वतः तिचा विकास करत असत. पुण्यामध्ये व आजूबाजूच्या परिसरात ७० व ८० च्या दशकात अशा प्रकारचा विकास झालेला दिसून येईल. यापैकी बहुतेक बँकेचे किंवा टाटासारख्या उद्योगांचे कर्मचारी होते व त्यांनी अशा गृहनिर्माण संस्था यशस्वीपणे तयार केल्या. मात्र अलिकडे असा विकास आपण पाहिलेला नाही. याची कारणे आहेत जमीनीचे अधिग्रहण व विकास व अतिशय महत्वाची बाब म्हणजे इंटरनेट व मोबाईलच्या जमान्यात जग जवळ आले आहे मात्र लोक दूर गेले आहेत ही अतिशय दुर्दैवी बाब आहे! याचा परिणाम म्हणून रिअल इस्टेट क्षेत्रात असा विकास आता दिसतच नाही. कोणत्याही जमीनीचा संयुक्तपणे विकास करण्यासाठी एक समूह तयार करावा लागतो, त्याच्या सदस्यांचा एकमेकांवर विश्वास हवा, चांगला संवाद हवा व ते नियमितपणे भेटले पाहिजेत, लोकांनी जबाबदा-या घेतल्या पाहिजेत व सर्वांच्या भल्यासाठी काम केले पाहिजे. असे लोक आता दुर्मिळ होत चालले आहेत व म्हणूनच आजकाल आपल्याला रिअल इस्टेट क्षेत्रात सामूहिक विकास होताना दिसत नाही.
अलिकडेच मला आश्चर्यकारकपणे असे काही व्यवहार पाहायला मिळाले व रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी असे व्यवहार किती फायद्याचे आहेत याची जाणीव झाली; यामध्ये विकासक व ग्राहक या दोघांचाही फायदा होतो! जमीनीचे दर व तयार उत्पादनाचे म्हणजेच सदनिकांचे दर आकाशाला भिडले आहेत. दिवसेंदिवस उच्च उत्पन्न वर्गातील कुटुंबांसाठीही रास्त दरात घरे मिळणे अवघड झाले आहे. जेव्हा तुम्ही एकटे व्यवहार करत असता तेव्हा साहजिकच तुमची वाटाघाटींची क्षमता कमी असते कारण विकासकाची आर्थिक बाजू वरचढ असते व तो त्याच्याकडे जो साठा आहे तो राखून ठेवू शकतो. अशा वेळी वरील अवतरणात नमूद केल्याप्रमाणे समूहाची शक्ती उपयोगी पडते. कोणीही विकासक एकाचवेळी मिळणारी मोठी रक्कम नाकारु शकत नाही कारण अर्थपुरवठ्यासाठी बँकाचे रिअल इस्टेटवर प्रेम नाही व कधीही नव्हते. हे मान्य आहे की सामान्य लोकांनी समूह तयार केला तरी त्यांच्यासाठी जमीन खरेदी करणे व ती विकसित करणे किती अवघड आहे, पण मग आपण विकासकालाच त्या समूहाचा भाग करुन का घेऊ शकत नाही? इथेच या विषयाचा रिअल इस्टेटच्या सध्याच्या परिस्थितीशी घनिष्ठ संबंध आहे.
रिअल इस्टेट क्षेत्रातील समूह बुकिंग किंवा तशा प्रकारच्या कोणत्याही व्यवहाराचा विचार करताना हे अवतरण मला अतिशय समर्पक वाटते. सगळीकडे ही संकल्पना यशस्वी ठरली आहे मात्र रिअल इस्टेट क्षेत्रात ती एवढी लोकप्रिय का नाही असा प्रश्न मला पडतो. त्यासाठी सर्वप्रथम आपण समूह या संकल्पनेचा सखोल विचार केला पाहिजे. माझ्या मते समूह म्हणजे समविचारी लोकांचा एकत्र आलेला गट एवढी सोपी व्याख्या आहे! मात्र भारतीय मानसिकेनुसार एकत्र येणे हीच मुख्य समस्या आहे. आपण एक व्यक्ती म्हणून चांगले असतो मात्र एकत्रितपणे क्वचितच चांगली कामगिरी करुन दाखवतो. हा आपला इतिहास आहे व म्हणूनच आपल्या देशावर परकीय राज्य करु शकले, याचं एकच कारण आहे आपण सहजपणे एकत्र येऊ शकत नाही व एका चांगल्या उद्दिष्टाला पाठिंबा देऊ शकत नाही.
आता बरेच जण म्हणतील की रिअल इस्टेटशी त्याचा काय संबंध? बिल्डर (बांधकाम व्यावसायिक) हा शब्द किंवा संस्था कसे अस्तित्वात आले याचा कधी विचार केला आहे का? दिवसेंदिवस जमीनीचा विकास करणे अवघड होत चालले आहे. आपण एकत्र येत नाही व जमीन विकसित करत नाही त्यामुळे इतर कुणी व्यक्ती त्या परिस्थितीचा फायदा घेते व बिल्डर बनते. पूर्वीच्या काळी लोक एकत्र येऊन गृहनिर्माण संस्थांची स्थापन करुन जमीन खरेदी करायचे. नंतर या जमीनीचे तुकडे पाडून किंवा त्यावर एखाद्या कंत्राटदाराची नियुक्ती करुन सदनिकांची निर्मिती करुन ते स्वतः तिचा विकास करत असत. पुण्यामध्ये व आजूबाजूच्या परिसरात ७० व ८० च्या दशकात अशा प्रकारचा विकास झालेला दिसून येईल. यापैकी बहुतेक बँकेचे किंवा टाटासारख्या उद्योगांचे कर्मचारी होते व त्यांनी अशा गृहनिर्माण संस्था यशस्वीपणे तयार केल्या. मात्र अलिकडे असा विकास आपण पाहिलेला नाही. याची कारणे आहेत जमीनीचे अधिग्रहण व विकास व अतिशय महत्वाची बाब म्हणजे इंटरनेट व मोबाईलच्या जमान्यात जग जवळ आले आहे मात्र लोक दूर गेले आहेत ही अतिशय दुर्दैवी बाब आहे! याचा परिणाम म्हणून रिअल इस्टेट क्षेत्रात असा विकास आता दिसतच नाही. कोणत्याही जमीनीचा संयुक्तपणे विकास करण्यासाठी एक समूह तयार करावा लागतो, त्याच्या सदस्यांचा एकमेकांवर विश्वास हवा, चांगला संवाद हवा व ते नियमितपणे भेटले पाहिजेत, लोकांनी जबाबदा-या घेतल्या पाहिजेत व सर्वांच्या भल्यासाठी काम केले पाहिजे. असे लोक आता दुर्मिळ होत चालले आहेत व म्हणूनच आजकाल आपल्याला रिअल इस्टेट क्षेत्रात सामूहिक विकास होताना दिसत नाही.
अलिकडेच मला आश्चर्यकारकपणे असे काही व्यवहार पाहायला मिळाले व रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी असे व्यवहार किती फायद्याचे आहेत याची जाणीव झाली; यामध्ये विकासक व ग्राहक या दोघांचाही फायदा होतो! जमीनीचे दर व तयार उत्पादनाचे म्हणजेच सदनिकांचे दर आकाशाला भिडले आहेत. दिवसेंदिवस उच्च उत्पन्न वर्गातील कुटुंबांसाठीही रास्त दरात घरे मिळणे अवघड झाले आहे. जेव्हा तुम्ही एकटे व्यवहार करत असता तेव्हा साहजिकच तुमची वाटाघाटींची क्षमता कमी असते कारण विकासकाची आर्थिक बाजू वरचढ असते व तो त्याच्याकडे जो साठा आहे तो राखून ठेवू शकतो. अशा वेळी वरील अवतरणात नमूद केल्याप्रमाणे समूहाची शक्ती उपयोगी पडते. कोणीही विकासक एकाचवेळी मिळणारी मोठी रक्कम नाकारु शकत नाही कारण अर्थपुरवठ्यासाठी बँकाचे रिअल इस्टेटवर प्रेम नाही व कधीही नव्हते. हे मान्य आहे की सामान्य लोकांनी समूह तयार केला तरी त्यांच्यासाठी जमीन खरेदी करणे व ती विकसित करणे किती अवघड आहे, पण मग आपण विकासकालाच त्या समूहाचा भाग करुन का घेऊ शकत नाही? इथेच या विषयाचा रिअल इस्टेटच्या सध्याच्या परिस्थितीशी घनिष्ठ संबंध आहे.
रिअल इस्टेटच्या संदर्भात बोलायचे झाले तर समूह ही संकल्पना तीन वर्गात
विभागता येते. पहिला
म्हणजे सुरु असलेल्या प्रकल्पामध्ये समूहाने सदनिका/ जमीनीचा तुकडा खरेदी करणे. दुसरा म्हणजे संपूर्ण इमारतीच्या
स्वरुपात सदनिका किंवा प्रकल्प सुरु करण्याच्या वेळी किंवा पूर्वी विकासकाकडून खरेदी
करणे. तिसरा
म्हणजे जमीन खरेदी करण्यासाठी विकासकाशी हातमिळवणी करणे व संपूर्ण प्रकल्प आपल्याला
हवा त्यानुसार बनवून त्याची नोंदणी करणे.
पहिला प्रकार सगळीकडे दिसून येतो मात्र समूहाचा आकार तुम्हाला ठरवावा लागतो, विकासकाशी जास्तीत जास्त फायदा मिळेल अशा वाटाघाटी करण्यासाठी तो विकासला आकर्षित करण्याऐवढा मोठा असावा लागतो. इथे समूहाची संकल्पना केवळ व्यवहार फायदेशीर होण्यापुरतीच मर्यादित असते, प्रकल्प सुरु असल्यामुळे एकाच इमारतीमध्ये किंवा विशिष्ट मजल्यांवर उपलब्धता यासारख्या समस्या असतात. त्यामुळे समूहातील प्रत्येकाला एकाच प्रकल्पामध्ये जवळपास जागा मिळेल याची खात्री देता येत नाही. आपल्याला आरक्षण करतेवेळी सदनिकांच्या/युनिट्सच्या उपलब्धतेनुसार तडजोड करावी लागेल. दुसरी बाब म्हणजे आपण प्रकल्पामध्ये कोणत्या सोयी सुविधा असाव्यात हे सांगू शकत नाही कारण त्या आधीच लावलेल्या असतात. प्रकल्पाचे नियोजन, आकारानुसार युनिट्स उपलब्धता उदाहरणार्थ १/२/३ बीएचके, मजला किंवा एकच इमारत यावर आपले नियंत्रण नसते. त्यामुळेच एखाद्या प्रकल्पातली उपलब्धता व युनिट्सचे प्रकार बघूनच आपल्याला समूह तयार करावा लागतो. मात्र त्याचवेळी आपल्याला प्रकल्प वेळेत पूर्ण होईल याची खात्री असते कारण काम आधीपासून सुरु असते. अशावेळी कायदेशीर बाबी व मालकी हक्क हस्तांतरण अशा बाबी विकासक पार पाडतो. बरेचदा प्रकल्पाला एखाद्या वित्तीय संस्थेची मान्यता मिळालेली असते त्यामुळे तो वेळ वाचतो. मात्र असेही होऊ शकते की प्रकल्प अतिशय यशस्वी असेल तर विकासकाला वाटाघाटींमध्ये फारसा रस नसेल व त्याला झालेल्या नफ्याचा फायदा समूहाला व्हावा असा विचार तो करणार नाही. कुठल्याही विकासकाची मुख्य गुंतवणूक असते ती त्याची जमीन, त्यानंतर त्याला सर्व मंजुरी मिळेपर्यंत वाट पाहावी लागते, ती एकदा त्याला मिळाल्यानंतर इमारत बांधण्यास सुरुवात होते व त्यानंतर आरक्षण सुरु होते. विकासकाला एकाच वेळी समूह आरक्षण मिळाले तर तो निधी बांधकामासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरु शकेल व इतर युनिट्सची किंमत वाढेपर्यंत ते राखून ठेवू शकेल.
माझ्या मते दुसरा प्रकार हा विकासक व समूह या दोघांसाठीही उत्तम पर्याय आहे. कुठल्याही प्रकल्पासाठी त्याचा सुरुवातीचा कालावधी अतिशय महत्वाचा आहे. प्रतिसाद कसाही असला तरीही काम सुरु होणे आवश्यक असते कारण आजकाल लोक प्रकल्प सुरु होईपर्यंत वाट पाहतात व स्लॅब वगैरे पायाभूत काम जवळपास पूर्ण झाल्यानंतर ख-या अर्थाने आरक्षणास सुरुवात होते. त्यामुळेच जर विकासकाला संपूर्ण इमारत किंवा अनेक इमारतींच्या समूहातील एक इमारत खरेदी करण्याची तयार असलेला समूह मिळत असेल तर त्याची मोठ्या गुंतवणुकीची चिंता मिटते व प्रकल्पाच्या विपणनाचा खर्चही ब-याच अंशी कमी होतो. याठिकाणी समूहाला शोध घ्यावा लागतो व त्यांना ज्या परिसरात राहायचे आहे तिथल्या घडामोडी माहिती असाव्या लागतात. त्यासाठी आपल्याला कोणत्या भागात घर आरक्षित करायचं आहे हे ठरवावं लागतं. आपण ज्या भागांची निवड केली आहे त्यातील जमीनींचे दर तसंच सदनिकांचे दर यांचा थोडा मूलभूत अभ्यास केला असेल तर त्याचा निश्चितच फायदा होतो. विकासकाशी वाटाघाटी करताना याचा उपयोग होईल कारण समूहातील व्यक्तिंना आजूबाजूच्या भागातील दर माहिती असतील अशी त्याची अपेक्षा असेल. आपण शोधत होतो तशी जमीन ज्या विकासकाने खरेदी केली आहे त्याच्याशी संपर्क साधू शकतो किंवा परिसरात कोणते प्रकल्प सुरु होणार आहेत यावर लक्ष्य ठेवू शकतो. पहिल्या प्रकारापेक्षा यामध्ये विकासक अधिक चांगला सौदा देऊ शकतो कारण पहिल्या प्रकारात प्रकल्प आधीपासूनच सुरु आहे. त्याशिवाय या प्रकारात सदनिकांच्या अंतर्गत नियोजनात थोडेफार बदल करण्याचा पर्याय असतो. त्याशिवाय टाइल्स, सॅनिटरी वेअर वगैरेसारख्या सोयीसुविधांविषयीही वाटाघाटी होऊ शकतात व आपल्याला त्यामध्ये बदल करुन मिळू शकतात. आपल्याला यामध्ये इमारतीचा आराखडा कदाचित बदलता येणार नाही मात्र अधिक चांगला व्ह्यू (दृश्य) व ठिकाण असलेली इमारत अनेक इमारतींच्या समूहातून आपण निवडू शकतो. प्रकल्पाचा कालावधी २ वर्षांचा गृहित धरुन आपण सध्याच्या आरक्षण दरांनुसार १५% रक्कम वाचवू शकतो, व आपण एकट्याने आरक्षण केले तर कोणताही बिल्डर एवढी मोठी सवलत देऊ शकणार नाही.
तिसरा प्रकार अतिशय वेगळा आहे मी जेव्हा विकासकाला समूहाचा भाग करुन घ्या असे म्हणतो; तेव्हा बरेचजण प्रश्न विचारतील की तो सदस्य का बनेल? मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांना यामध्ये स्वारस्य नसेल कारण त्यांच्याकडे आधीच पुरेसे काम आहे मात्र मधल्या फळीतल्या विकासकाला नक्कीच यामध्ये स्वारस्य असेल याची दोन मुख्य कारणे आहेत. एक म्हणजे जमीनीची किंमत विभागली गेल्यामुळे जोखीम कमी होते व दुसरे म्हणजे नफा मर्यादित असला तरीही उत्पान्नाची शाश्वती असते. त्याशिवाय अप्रत्यक्षपणे तो त्याचा ग्राहक वर्ग इतरांच्या खर्चावर वाढवत असतो! या ठिकाणी समूह प्रस्तावित विकासासाठी परिसरामधील त्यांना ज्या जागेमध्ये स्वारस्य आहे ती जागा ठरवतो व त्यांना किती विकास हवा आहे याचा एक साधारण अंदाज देतो, यामध्ये प्रकल्पासाठी येणारा एकूण खर्च, सदनिकांची संख्या यांचा समावेश असतो. विकास या तपशीलांनुसार जागा निवडतो व त्या समूहाच्या गरजांनुसार संपूर्ण प्रकल्पाचे नियोजन करतो. आपण जमीनीची किंमत, त्यानंतर बांधकामाचा खर्च, सोयी सुविधा व इतर तपशील एकमताने ठरवू शकतो, त्यामध्ये विकासकाचा नफा गृहित धरुन समूहासाठी या व्यवहाराचा अंतिम दर ठरवू शकतो. हिंजवडी आयटी पार्कसारख्या एकाच संस्थेमध्ये काम करणा-या किंवा लव्हाळे इथल्या सिंबॉयसिससारख्या शैक्षणिक संस्थेतील लोकांसाठी हे अतिशय उपयोगी आहे, कारण ते त्यांच्या कामाच्या ठिकाणाजवळची जागा निवडू शकतात. या प्रकारामध्ये दुसरा महत्वाचा घटक म्हणजे या प्रकियेसाठी लागणारा वेळ. तुम्हाला एखाद्या विशिष्ट परिसरातच हवी असल्यास जमीन शोधणे हे किचकट काम आहे. अशा प्रकारचे व्यवहार शहराच्या उपनगरांमध्ये शक्य होतात कारण तिथे जमीन उपलब्ध आहे व आपण त्यामधून निवड करु शकतो. तिन्ही प्रकारांची तुलना करायची झाल्यास तिसरा प्रकार सर्वात किफायती ठरतो कारण तुम्हाला जमीनीच्या दरापासून सर्वच गोष्टींचा फायदा मिळतो. मात्र यामध्ये थोडीशी जोखीम आहे कारण आजकाल जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये फसवणूक झाल्याचे प्रकार पाहायला मिळतात व मालकी हक्क ही तर एक मोठी समस्या आहे.
वरील सर्व प्रकारच्या समूह व्यवहारांमध्ये समूह तयार करणे व हेतू अतिशय महत्वाचा आहे, समूहामध्ये युनिट्सची वाटणी अतिशय पारदर्शकपणे झाली पाहिजे. समूहामध्ये युनिटच्या वाटणीविषयी एकमत होत नसेल तर लकी ड्रॉद्वारे ते ठरवले जावे असा माझा सल्ला आहे. यामुळे कुणावरही अन्याय होणार नाही किंवा पक्षपातीपणा होणार नाही व कटुता टाळली जाईल कारण एखाद्या विशिष्ट युनिटमध्ये एकापेक्षा अधिक लोकांना स्वारस्य असेल असे होऊ शकते. त्याची कारणे अनेक असू शकतात उदाहरणार्थ विशिष्ट दृश्य (व्ह्यू), मजला किंवा संख्याशास्त्र इत्यादी. त्याशिवाय व्यवहारासाठी खर्चाची मर्यादा काय असेल तसेच अर्थपुरवठा कसा होईल याची खात्री करणे आवश्यक असते कारण सामूहिक व्यवहार करत असल्याने सर्वांनी विकासकाला पैशांसंबधी जे आश्वासन दिले आहे त्याचे पालन करणे आवश्यक आहे. एका मोठ्या समूहाची एखादी समितीही असू शकते जिला विकासकाशी व्यवहार करण्याचे अधिकार असतील; शक्यतो हे सर्व लेखी असावे म्हणजे विकासक समितीवर विश्वास ठेवू शकेल. या समूहाची ठराविक कालावधीने नियमित बैठक होणे आवश्यक आहे व व्यवहाराच्या तपशीलांविषयी सर्वकाही लिखित स्वरुपात असावे व ते तपशील समूहाला कळविले जावेत; यामुळे समूहाच्या सदस्यांमध्ये पारदर्शकता राहील.
दर व नियोजनाचा भाग झाल्यानंतरही विशेषतः दुस-या व तिस-या प्रकाराच्या बाबतीत समूहाचा स्वतंत्र तांत्रिक सल्लागार नेमणे अधिक संयुक्तिक ठरेल. बांधकाम दर्जेदार आहे व वेळेत पूर्ण होत आहे याची खात्री तो देऊ शकेल. विकासकासोबतच्या करारामध्येच ही अट घाला. त्याशिवाय समूह त्याचा स्वतःचा वकील नियुक्त करुन कराराची वैधता, नियम व अटी पडताळून पाहू शकतो. यामुळे विकासक व समूह यांच्यादरम्यान सर्व बाबींवर एकमत आहे व समूहाचा कागदपत्रांमध्ये व्यवस्थित समावेश करण्यात आला आहे याची खात्री केली जाते. काहींना हा खर्च अनावश्यक वाटेल मात्र हा कधीच अनावश्यक नसतो हेच सत्य आहे.
आता सर्वात महत्वाचा प्रश्न योग्य विकासक शोधण्याचे निकष कोणते असावेत? इथे मी “वॉरन बफे" या महान गुंतवणूक गुरुचे उदाहरण देईन. कंपनीमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठीचे त्याचे निकष कोणते असे विचारल्यानंतर त्याने उत्तर दिले " मी कोणत्याही कंपनीमध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी तीन गोष्टींची खात्री करतो, त्या आहेत, सातत्य, सातत्य आणि सातत्य!" माझे देखील हेच म्हणणे आहे, विकासकाच्या कामगिरीत किती सातत्य आहे हे पाहा, आधीच्या कामांमध्ये त्याने आश्वासने पूर्ण केली का याविषयी त्याच्या सध्याच्या ग्राहकांशी चर्चा करा. त्याचे दर थोडे अधिक असले तरीही, त्याच्या कामगिरीतील सातत्य हाच निकष ठेवा. लक्षात ठेवा जीवनातल्या सगळ्या दर्जेदार वस्तूंची एक किंमत असते व तो दर्जा राखला जाईल याची खात्री केल्याशिवाय वाटाघाटी करु नका. आपण जेव्हा समूहाने व्यवहार करत असतो तेव्हा आपण जणू एका टोपलीत अंडी ठेवत असतो, त्यामुळे अंड्यांच्या वजनाने ती टोपली तुटणार नाही ना याची खात्री करुन घ्यायला हवी!
दिवसेंदिवस घरे महागच होत जाणार आहेत त्यामुळे ती परवडावीत यासाठी एकत्र येणे हा एक चांगला उपाय होऊ शकतो. ग्रूप बुकिंग (सामूहिक आरक्षण) ही रिअल इस्टेटसाठी सध्या प्रचलित बाब आहे व विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील दरी मिटवण्यासाठी हा अतिशय चांगला मार्ग आहे. आपण एक सीमारेषा ठरवावी लागेल ज्यामुळे दोन्ही बाजूंचा फायदा होईल! सर्वात शेवटची व महत्वाची बाब म्हणजे तुम्हाला केवळ चांगला सौदाच मिळणार नाही तर तुमचे मित्र तुमच्या जवळपास असतील, तुम्हाला प्रत्येक क्षण सोबत घालवता येईल. शेवटी सोसायटी (गृहनिर्माण संस्था) म्हणजे केवळ परवडणा-या काही घरांचा समूह नाही तर इथे निश्चितपणे एक जवळीक अनुभवता येते!
पहिला प्रकार सगळीकडे दिसून येतो मात्र समूहाचा आकार तुम्हाला ठरवावा लागतो, विकासकाशी जास्तीत जास्त फायदा मिळेल अशा वाटाघाटी करण्यासाठी तो विकासला आकर्षित करण्याऐवढा मोठा असावा लागतो. इथे समूहाची संकल्पना केवळ व्यवहार फायदेशीर होण्यापुरतीच मर्यादित असते, प्रकल्प सुरु असल्यामुळे एकाच इमारतीमध्ये किंवा विशिष्ट मजल्यांवर उपलब्धता यासारख्या समस्या असतात. त्यामुळे समूहातील प्रत्येकाला एकाच प्रकल्पामध्ये जवळपास जागा मिळेल याची खात्री देता येत नाही. आपल्याला आरक्षण करतेवेळी सदनिकांच्या/युनिट्सच्या उपलब्धतेनुसार तडजोड करावी लागेल. दुसरी बाब म्हणजे आपण प्रकल्पामध्ये कोणत्या सोयी सुविधा असाव्यात हे सांगू शकत नाही कारण त्या आधीच लावलेल्या असतात. प्रकल्पाचे नियोजन, आकारानुसार युनिट्स उपलब्धता उदाहरणार्थ १/२/३ बीएचके, मजला किंवा एकच इमारत यावर आपले नियंत्रण नसते. त्यामुळेच एखाद्या प्रकल्पातली उपलब्धता व युनिट्सचे प्रकार बघूनच आपल्याला समूह तयार करावा लागतो. मात्र त्याचवेळी आपल्याला प्रकल्प वेळेत पूर्ण होईल याची खात्री असते कारण काम आधीपासून सुरु असते. अशावेळी कायदेशीर बाबी व मालकी हक्क हस्तांतरण अशा बाबी विकासक पार पाडतो. बरेचदा प्रकल्पाला एखाद्या वित्तीय संस्थेची मान्यता मिळालेली असते त्यामुळे तो वेळ वाचतो. मात्र असेही होऊ शकते की प्रकल्प अतिशय यशस्वी असेल तर विकासकाला वाटाघाटींमध्ये फारसा रस नसेल व त्याला झालेल्या नफ्याचा फायदा समूहाला व्हावा असा विचार तो करणार नाही. कुठल्याही विकासकाची मुख्य गुंतवणूक असते ती त्याची जमीन, त्यानंतर त्याला सर्व मंजुरी मिळेपर्यंत वाट पाहावी लागते, ती एकदा त्याला मिळाल्यानंतर इमारत बांधण्यास सुरुवात होते व त्यानंतर आरक्षण सुरु होते. विकासकाला एकाच वेळी समूह आरक्षण मिळाले तर तो निधी बांधकामासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरु शकेल व इतर युनिट्सची किंमत वाढेपर्यंत ते राखून ठेवू शकेल.
माझ्या मते दुसरा प्रकार हा विकासक व समूह या दोघांसाठीही उत्तम पर्याय आहे. कुठल्याही प्रकल्पासाठी त्याचा सुरुवातीचा कालावधी अतिशय महत्वाचा आहे. प्रतिसाद कसाही असला तरीही काम सुरु होणे आवश्यक असते कारण आजकाल लोक प्रकल्प सुरु होईपर्यंत वाट पाहतात व स्लॅब वगैरे पायाभूत काम जवळपास पूर्ण झाल्यानंतर ख-या अर्थाने आरक्षणास सुरुवात होते. त्यामुळेच जर विकासकाला संपूर्ण इमारत किंवा अनेक इमारतींच्या समूहातील एक इमारत खरेदी करण्याची तयार असलेला समूह मिळत असेल तर त्याची मोठ्या गुंतवणुकीची चिंता मिटते व प्रकल्पाच्या विपणनाचा खर्चही ब-याच अंशी कमी होतो. याठिकाणी समूहाला शोध घ्यावा लागतो व त्यांना ज्या परिसरात राहायचे आहे तिथल्या घडामोडी माहिती असाव्या लागतात. त्यासाठी आपल्याला कोणत्या भागात घर आरक्षित करायचं आहे हे ठरवावं लागतं. आपण ज्या भागांची निवड केली आहे त्यातील जमीनींचे दर तसंच सदनिकांचे दर यांचा थोडा मूलभूत अभ्यास केला असेल तर त्याचा निश्चितच फायदा होतो. विकासकाशी वाटाघाटी करताना याचा उपयोग होईल कारण समूहातील व्यक्तिंना आजूबाजूच्या भागातील दर माहिती असतील अशी त्याची अपेक्षा असेल. आपण शोधत होतो तशी जमीन ज्या विकासकाने खरेदी केली आहे त्याच्याशी संपर्क साधू शकतो किंवा परिसरात कोणते प्रकल्प सुरु होणार आहेत यावर लक्ष्य ठेवू शकतो. पहिल्या प्रकारापेक्षा यामध्ये विकासक अधिक चांगला सौदा देऊ शकतो कारण पहिल्या प्रकारात प्रकल्प आधीपासूनच सुरु आहे. त्याशिवाय या प्रकारात सदनिकांच्या अंतर्गत नियोजनात थोडेफार बदल करण्याचा पर्याय असतो. त्याशिवाय टाइल्स, सॅनिटरी वेअर वगैरेसारख्या सोयीसुविधांविषयीही वाटाघाटी होऊ शकतात व आपल्याला त्यामध्ये बदल करुन मिळू शकतात. आपल्याला यामध्ये इमारतीचा आराखडा कदाचित बदलता येणार नाही मात्र अधिक चांगला व्ह्यू (दृश्य) व ठिकाण असलेली इमारत अनेक इमारतींच्या समूहातून आपण निवडू शकतो. प्रकल्पाचा कालावधी २ वर्षांचा गृहित धरुन आपण सध्याच्या आरक्षण दरांनुसार १५% रक्कम वाचवू शकतो, व आपण एकट्याने आरक्षण केले तर कोणताही बिल्डर एवढी मोठी सवलत देऊ शकणार नाही.
तिसरा प्रकार अतिशय वेगळा आहे मी जेव्हा विकासकाला समूहाचा भाग करुन घ्या असे म्हणतो; तेव्हा बरेचजण प्रश्न विचारतील की तो सदस्य का बनेल? मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांना यामध्ये स्वारस्य नसेल कारण त्यांच्याकडे आधीच पुरेसे काम आहे मात्र मधल्या फळीतल्या विकासकाला नक्कीच यामध्ये स्वारस्य असेल याची दोन मुख्य कारणे आहेत. एक म्हणजे जमीनीची किंमत विभागली गेल्यामुळे जोखीम कमी होते व दुसरे म्हणजे नफा मर्यादित असला तरीही उत्पान्नाची शाश्वती असते. त्याशिवाय अप्रत्यक्षपणे तो त्याचा ग्राहक वर्ग इतरांच्या खर्चावर वाढवत असतो! या ठिकाणी समूह प्रस्तावित विकासासाठी परिसरामधील त्यांना ज्या जागेमध्ये स्वारस्य आहे ती जागा ठरवतो व त्यांना किती विकास हवा आहे याचा एक साधारण अंदाज देतो, यामध्ये प्रकल्पासाठी येणारा एकूण खर्च, सदनिकांची संख्या यांचा समावेश असतो. विकास या तपशीलांनुसार जागा निवडतो व त्या समूहाच्या गरजांनुसार संपूर्ण प्रकल्पाचे नियोजन करतो. आपण जमीनीची किंमत, त्यानंतर बांधकामाचा खर्च, सोयी सुविधा व इतर तपशील एकमताने ठरवू शकतो, त्यामध्ये विकासकाचा नफा गृहित धरुन समूहासाठी या व्यवहाराचा अंतिम दर ठरवू शकतो. हिंजवडी आयटी पार्कसारख्या एकाच संस्थेमध्ये काम करणा-या किंवा लव्हाळे इथल्या सिंबॉयसिससारख्या शैक्षणिक संस्थेतील लोकांसाठी हे अतिशय उपयोगी आहे, कारण ते त्यांच्या कामाच्या ठिकाणाजवळची जागा निवडू शकतात. या प्रकारामध्ये दुसरा महत्वाचा घटक म्हणजे या प्रकियेसाठी लागणारा वेळ. तुम्हाला एखाद्या विशिष्ट परिसरातच हवी असल्यास जमीन शोधणे हे किचकट काम आहे. अशा प्रकारचे व्यवहार शहराच्या उपनगरांमध्ये शक्य होतात कारण तिथे जमीन उपलब्ध आहे व आपण त्यामधून निवड करु शकतो. तिन्ही प्रकारांची तुलना करायची झाल्यास तिसरा प्रकार सर्वात किफायती ठरतो कारण तुम्हाला जमीनीच्या दरापासून सर्वच गोष्टींचा फायदा मिळतो. मात्र यामध्ये थोडीशी जोखीम आहे कारण आजकाल जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये फसवणूक झाल्याचे प्रकार पाहायला मिळतात व मालकी हक्क ही तर एक मोठी समस्या आहे.
वरील सर्व प्रकारच्या समूह व्यवहारांमध्ये समूह तयार करणे व हेतू अतिशय महत्वाचा आहे, समूहामध्ये युनिट्सची वाटणी अतिशय पारदर्शकपणे झाली पाहिजे. समूहामध्ये युनिटच्या वाटणीविषयी एकमत होत नसेल तर लकी ड्रॉद्वारे ते ठरवले जावे असा माझा सल्ला आहे. यामुळे कुणावरही अन्याय होणार नाही किंवा पक्षपातीपणा होणार नाही व कटुता टाळली जाईल कारण एखाद्या विशिष्ट युनिटमध्ये एकापेक्षा अधिक लोकांना स्वारस्य असेल असे होऊ शकते. त्याची कारणे अनेक असू शकतात उदाहरणार्थ विशिष्ट दृश्य (व्ह्यू), मजला किंवा संख्याशास्त्र इत्यादी. त्याशिवाय व्यवहारासाठी खर्चाची मर्यादा काय असेल तसेच अर्थपुरवठा कसा होईल याची खात्री करणे आवश्यक असते कारण सामूहिक व्यवहार करत असल्याने सर्वांनी विकासकाला पैशांसंबधी जे आश्वासन दिले आहे त्याचे पालन करणे आवश्यक आहे. एका मोठ्या समूहाची एखादी समितीही असू शकते जिला विकासकाशी व्यवहार करण्याचे अधिकार असतील; शक्यतो हे सर्व लेखी असावे म्हणजे विकासक समितीवर विश्वास ठेवू शकेल. या समूहाची ठराविक कालावधीने नियमित बैठक होणे आवश्यक आहे व व्यवहाराच्या तपशीलांविषयी सर्वकाही लिखित स्वरुपात असावे व ते तपशील समूहाला कळविले जावेत; यामुळे समूहाच्या सदस्यांमध्ये पारदर्शकता राहील.
दर व नियोजनाचा भाग झाल्यानंतरही विशेषतः दुस-या व तिस-या प्रकाराच्या बाबतीत समूहाचा स्वतंत्र तांत्रिक सल्लागार नेमणे अधिक संयुक्तिक ठरेल. बांधकाम दर्जेदार आहे व वेळेत पूर्ण होत आहे याची खात्री तो देऊ शकेल. विकासकासोबतच्या करारामध्येच ही अट घाला. त्याशिवाय समूह त्याचा स्वतःचा वकील नियुक्त करुन कराराची वैधता, नियम व अटी पडताळून पाहू शकतो. यामुळे विकासक व समूह यांच्यादरम्यान सर्व बाबींवर एकमत आहे व समूहाचा कागदपत्रांमध्ये व्यवस्थित समावेश करण्यात आला आहे याची खात्री केली जाते. काहींना हा खर्च अनावश्यक वाटेल मात्र हा कधीच अनावश्यक नसतो हेच सत्य आहे.
आता सर्वात महत्वाचा प्रश्न योग्य विकासक शोधण्याचे निकष कोणते असावेत? इथे मी “वॉरन बफे" या महान गुंतवणूक गुरुचे उदाहरण देईन. कंपनीमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठीचे त्याचे निकष कोणते असे विचारल्यानंतर त्याने उत्तर दिले " मी कोणत्याही कंपनीमध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी तीन गोष्टींची खात्री करतो, त्या आहेत, सातत्य, सातत्य आणि सातत्य!" माझे देखील हेच म्हणणे आहे, विकासकाच्या कामगिरीत किती सातत्य आहे हे पाहा, आधीच्या कामांमध्ये त्याने आश्वासने पूर्ण केली का याविषयी त्याच्या सध्याच्या ग्राहकांशी चर्चा करा. त्याचे दर थोडे अधिक असले तरीही, त्याच्या कामगिरीतील सातत्य हाच निकष ठेवा. लक्षात ठेवा जीवनातल्या सगळ्या दर्जेदार वस्तूंची एक किंमत असते व तो दर्जा राखला जाईल याची खात्री केल्याशिवाय वाटाघाटी करु नका. आपण जेव्हा समूहाने व्यवहार करत असतो तेव्हा आपण जणू एका टोपलीत अंडी ठेवत असतो, त्यामुळे अंड्यांच्या वजनाने ती टोपली तुटणार नाही ना याची खात्री करुन घ्यायला हवी!
दिवसेंदिवस घरे महागच होत जाणार आहेत त्यामुळे ती परवडावीत यासाठी एकत्र येणे हा एक चांगला उपाय होऊ शकतो. ग्रूप बुकिंग (सामूहिक आरक्षण) ही रिअल इस्टेटसाठी सध्या प्रचलित बाब आहे व विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील दरी मिटवण्यासाठी हा अतिशय चांगला मार्ग आहे. आपण एक सीमारेषा ठरवावी लागेल ज्यामुळे दोन्ही बाजूंचा फायदा होईल! सर्वात शेवटची व महत्वाची बाब म्हणजे तुम्हाला केवळ चांगला सौदाच मिळणार नाही तर तुमचे मित्र तुमच्या जवळपास असतील, तुम्हाला प्रत्येक क्षण सोबत घालवता येईल. शेवटी सोसायटी (गृहनिर्माण संस्था) म्हणजे केवळ परवडणा-या काही घरांचा समूह नाही तर इथे निश्चितपणे एक जवळीक अनुभवता येते!
|
|
|
|
|
Sanjeevani Dev.
Envo-Power Committee, Credai, Pune
Please do visit my blogs to know about our philosophy at Sanjeevani ! (Click the links below)
http://jivnachadrushtikon.blogspot.in/
http://visonoflife.blogspot.com/
Social Side of Sanjeevani ! (Click link below)
http://www.flickr.com/photos/65629150@N06/sets/72157628805700569/
For any of your complaints about city, log in at link below
http://www.punecorporation.org/GRS/Complaint/LaunchComplaintCitizen.aspx
Think Green, Think Life
www.sanjeevanideve.com
No comments:
Post a Comment