गृह कर्ज !

घर घेणे ही संपत्तीची कोनशिला आहे- त्यामुळे आर्थिक संपन्नता व भावनिक सुरक्षा दोन्हीही मिळते.... सुझे ऑर्मन

सुझॅन लिन “सुझे” ऑर्मन ही अमेरिकी लेखिका, आर्थिक सल्लागार, प्रेरणादायी व्याख्याने देणारी व टीव्हीवरील अर्थविषयक कार्यक्रमांची सूत्रसंचालिका आहे. लोक घर खरेदी का करतात व बँकांसाठी वित्तपुरवठ्यापैकी गृह कर्ज हा इतका जिव्हाळ्याचा विषय का आहे हे अतिशय नेमक्या शब्दात तिने मांडले आहे!
मी काही वित्त पुरवठा क्षेत्रातील तज्ञ नाही व माझी खात्री आहे की माझ्यासारख्या अनेकांना त्यातले फारसे काहीही समजत नाही, किंवा या देशातील विविध नोक-यांमध्ये तासंतास मेहनत करणारे लाखो लोक प्रामुख्याने केवळ दोनदाच वित्त पुरवठ्याविषयी विचार करतात, एक म्हणजे वाहन खरेदी करताना, दुसरे म्हणजे घर खरेदी करताना! आर्थिक मंदीच्या काळात, आता याचा नेमका अर्थ काय हे मला माहिती नाही मात्र सर्व माध्यमांमध्ये याचीच चर्चा होतेय म्हणून हा शब्द वापरला, वित्त पुरवठ्याविषयी दोन बातम्या नुकत्याच ठळकपणे वर्तमानपत्रात झळकल्या. एक वाहन खरेदी वित्त पुरवठ्याविषयी होती व दुसरी गृहकर्जाविषयी रिझर्व बँकेच्या मार्गदर्शक तत्वांसाठीची होती! वाहन खरेदी हा आपला विषय नाही मात्र गृह कर्जाकडे आपल्याला दुर्लक्ष करुन चालणार नाही, अर्थात वाहन खरेदी वित्त पुरवठ्याचा एका अर्थाने घरांची योजना किंवा प्रकल्पांवर परिणाम होतोच मात्र तो पूर्णपणे वेगळा विषय आहे, त्यामुळे त्याविषयी नंतर कधीतरी बोलू!

गृह कर्जाच्या नव्या मार्गदर्शक तत्वांविषयी चर्चा करण्यापूर्वी रिअल इस्टेटमध्ये काय परिस्थिती आहे हे एका सामान्य माणसाच्या नजरेने समजून घेऊ. अगदी अलिकडच्या काळापर्यंत म्हणजे ८० च्या दशकाच्या शेवटापासून ते ९० च्या दशकाच्या सुरुवातीपर्यंत गृह कर्जाच्या क्षेत्रात एचडीएफसी, एलआयसी हाउसिंग फायनान्स किंवा दिवाण हाउसिंग यासारखी हाताच्या बोटावर मोजण्याइतकीच नावे होती. राष्ट्रीयकृत बँकांनी या क्षेत्राकडे फारसे लक्ष दिलेले नव्हते. तेव्हा देखील बांधकाम व्यावसायिकांना वित्त पुरवठा आजच्यासारखाच निषिद्ध होता! सदनिका खरेदी करण्यासाठी केला जाणारा वित्त पुरवठाही घराच्या एकूण किमतीच्या केवळ ६०% ते ७०% इतकाच असायचा. कर्जाचे प्रकरण मंजूर करुन घेणे हे माउंट एव्हरेस्ट चढण्याएवढे कठीण असायचे व कर्ज वितरित होणे हे माउंट एव्हरेस्टवरुन सुरक्षितपणे परतण्यासारखे असायचे! या संपूर्ण प्रक्रियेला महिने काही वेळा वर्षही लागायचे. कर्जासाठी पात्रतेचे निकष अतिशय कडक होते व केवळ सरकारी किंवा मोठ्या कॉर्पोरेट कंपन्यांचे कर्मचारीच हे निकष पूर्ण करु शकत असत, त्यामुळे रिअल इस्टेटचा ग्राहकवर्ग अतिशय मर्यादित होता. 

२००० सालच्या सुरवातीपासुन अर्थव्यवस्था बरीचशी खुली व्हायला सुरुवात झाली होती व प्रत्येक वित्त संस्थेला गृह कर्ज क्षेत्राचे महत्व व त्यातील प्रचंड क्षमता लक्षात आली होती. त्यामुळे स्टेट बँकेसारख्या राष्ट्रीयकृत बँकाही यात उतरल्या व बरोबरीने आयसीआयसीआयसारख्या व इतर खाजगी बँकाही यामध्ये उतरल्या. यामुळे या क्षेत्रात बराच निधी आला. मोबाईल क्षेत्रात जसे झाले तसेच या क्षेत्रातही झाले, त्याचा फायदा ग्राहकांना झाला. कारण स्पर्धेमुळे व्याजदर कमी झाले तसेच पात्रतेचे निकषही शिथील करण्यात आले. ग्राहकवर्ग वाढवण्यासाठी वेगवेगळ्या प्रकारच्या सवलती व प्रस्ताव दिले जातात. अशा सर्व योजनांमध्ये घर घेण्यासाठी गाहकांचे स्वतःचे योगदान ही सर्वात प्रमुख अडचण होती. ९० च्या दशकाच्या तुलनेत आता सदनिका खरेदी करणारी प्रामुख्याने नवीन पिढी होती व त्यांची बचतही तुलनेने कमी होती व अतिशय कमी जण घराच्या एकूण किमतीच्या ३०% ते ४०% रक्कम भरण्याचा निकष पूर्ण करु शकत होते. त्यामुळे हा निकष शिथील करण्यात आला व काही प्रकरणांमध्ये तो ५% च्याही खाली गेला, याचा अर्थ असा की तुम्हाला घराच्या एकूण किमतीच्या केवळ ५% रक्कम भरावी लागेल व उरलेली रक्कम वित्त संस्था कर्ज म्हणून देतील! अशाप्रकारच्या योजनांमुळे स्वाभाविकपणे गृहकर्ज सर्वात लोकप्रिय झाले, कारण आपल्या देशात अजूनही घर ही एक भावनिक बाब आहे, केवळ उपयोगी वस्तू नाही! दिलेल्या कर्जाच्या मोबदल्यात बँक अख्खे घर तारण ठेवते, मग कर्जाची रक्कम कितीही लहान असो! सातत्याने वाढती लोकसंख्या व मर्यादित जमीन यामुळे जमीनीचे दर वाढण्याचाच कल आहे व तो भविष्यातही कायम राहणार आहे. याचा अर्थ वित्त संस्थांकडे तारण असलेल्या मालमत्तेचे मूल्य वाढतच राहणार आहे, थोडक्यात एखाद्यासाठी हा अतिशय सुरक्षित सौदा असू शकतो! त्यानंतर आगाऊ रक्कम देण्यासारख्या योजना आल्या, म्हणजे तुमची बँक तुमच्या विकासकाला जवळपास सर्व पैसे आगाऊ देते व तुम्हाला कर्ज देण्यात आल्यानंतर लगेच ईएमआय (समान मासिक हप्ता) सुरु होतो. एरवी सामान्य प्रकरणात हा हप्ता भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर सुरु झाला असता, त्यामुळे प्रकल्पाचा पूर्ण होण्याचा कालावधी दोन वर्षांचा असेल तर ग्राहकाला दोन वर्षे केवळ कर्जावरील व्याज भरावे लागले असते, जो एका अर्थाने त्याचा तोटा होता! माझ्यासारख्या वित्तीय पार्श्वभूमी नसलेल्या माणसासाठी ईएमआय म्हणजे सोप्या शब्दात कर्जाच्या मुद्दलाची परतफेड.  अशाप्रकारच्या योजना विकासकालाही प्रिय होत्या कारण त्याला सर्व पैसे आगाऊ वापरण्यासाठी मिळायचे. एक गोष्ट मला तेव्हा किंवा अगदी अजूनही समजलेले नाही की वित्तीय संस्था घराच्या ग्राहकास कर्जपुरवठा करण्यास उत्सुक असतात, तर मग त्या विकासकालाच वित्तपुरवठा का करत नाहीत? आजही कोणतीही बँक जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाही किंवा रिअल इस्टेट हे प्राधान्य असलेले क्षेत्र नाही. या उद्योगासाठी जमीन ही कच्च्या मालाप्रमाणे आहे, कोणत्याही प्रकल्पाच्या किमतीमधील मुख्य खर्च हा जमीनीचाच असतो. स्वाभाविकपणे बांधकाम व्यवसायिकास अतिशय चढ्या दराने बाहेरुन कर्ज घ्यावे लागते व हे टाळण्यासाठी त्याला आगाऊ गृह कर्जासारख्या योजनांवर अवलंबून राहावे लागते. त्यामुळे हा तोडगा विकासक, ग्राहक व कर्ज पुरवठादार या सर्वांचाच फायद्याचा असल्यासारखा होता, शिवाय या स्कीममध्ये बरेचसे पैसे आगाऊ मिळत असल्याने विकसक सुद्धा घरांच्या किमतींवर चांगल्यापैकी सवलत देऊ शकत होते!

मात्र यामध्येच काही गोष्टींचा अतिरेक झाल्याने, नुकतीच काही मार्गदर्शक तत्वे घालून देण्यात आली.  गृह कर्जातील आगाऊ रक्कम देण्याच्या योजनेमध्ये काही गोष्टींचा विचार करण्यात आला नव्हता, त्या म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाच्या सदनिकांचे पुरेसे आरक्षण झाले नाही तर काय? याचा अर्थ असा की प्रकल्पासाठी पुरेसा निधी मिळणार नाही व त्यामुळे तो प्रकल्प वेळेत पूर्ण करु शकणार नाही? किंवा एखाद्या कायदेशीर समस्येमुळे प्रकल्पाच्या कामकाजात अडथळा आला तर काय किंवा बांधकाम व्यवसायिकाने त्याला आगाऊ मिळालेले पैसे त्याच प्रकल्पासाठी वापरले नाहीत व दुस-याच प्रकल्पासाठी वापरले व त्याच्या ग्राहकांना ज्या प्रकल्पासाठी वित्तपुरवठा करण्यात आला आहे तो अडचणीत आला तर काय?

माझ्या मते याच कारणाने आरबीआयने आगाऊ वित्त पुरवठ्यासारख्या योजनांचे निकष कडक केले व सकृत दर्शनी त्यात काहीही चुकीचे नाही, मात्र नेहमीप्रमाणे आपण मुख्य समस्येकडे दुर्लक्ष करत नाही का? सर्वप्रथम आपण घर खरेदी करणा-यांना कर्ज पुरवठा का करत आहोत हे ठरविले पाहिजे, अर्थातच थोडेफार पैसे कमावणे हा त्यामागचा उद्देश आहे, मात्र केवळ तेच एक उद्दिष्ट नसावे. या देशातल्या लाखो लोकांसाठी घर ही एक जीवनावश्यक बाब आहे, मूलभूत गरज आहे व आपला जगण्याचा हक्क आहे. त्यामुळे जे खरोखर अतिशय गरजू आहेत त्यांना घर परवडावे हे उद्दिष्ट असावे व त्यानुसार धोरणे तयार केली पाहिजेत. सुरुवातीला गृह कर्ज केवळ श्रीमंतांनाच मिळायचे मात्र थोडी उदार धोरणे आल्यानंतर ते सामान्य माणसालाही परवडू लागले, त्यामुळेच अनेक लोक अलिकडच्या काळात घर घेऊ शकले. या वस्तुस्थितीकडे दुर्लक्ष करुन चालणार नाही व आपण जर विकासकांना जमीनीसाठी कर्ज पुरवठा करणार नसू व रिअल इस्टेट क्षेत्राला प्राधान्य देणार नसू तर घरे परवडणार कशी, घराचा ग्राहक वित्त पुरवठ्याची तरतूद कशी करणार आहे हा प्रश्न आपण आरबीआयला विचारायला हवा!

इथे आपण एखाद्या सुरक्षित उपायाचा विचार करु शकत नाही का किंवा विकासकाने प्रकल्प पूर्ण करण्याविषयी दिलेली आश्वासने किती पूर्ण केलेली आहेत याचा विचार करुन, त्याची पार्श्वभूमी तपासून व त्यानंतर बँकांना आगाऊ रक्कम देणा-या वित्तपुरवठा योजना तयार करायला सांगू शकत नाही का? त्याशिवाय आरबीआय रिअल इस्टेटचा प्राधान्य दिल्या जाणा-या वित्तीय क्षेत्रात का समाविष्ट करु शकत नाही व त्यानुसार धोरणे का तयार करत नाही, कारण घरे मोठ्या संख्येने आवश्यक असतात. असे झाल्यास विकासकाकडे स्वतःचा पुरेसा निधी असेल व त्याला अशा आगाऊ रक्कम देणा-या योजनांची गरजच पडणार नाही व पर्यायाने गृह कर्जाची समस्या सुटेल. अशी धोरणे तयार करणे ही काळाची गरज आहे व अशा प्रकल्पांसाठी देण्यात आलेला निधी केवळ त्याच प्रकल्पांसाठी व व्यवस्थितपणे वापरला जाईल हे पाहण्यासाठी योग्य नियंत्रण असणे आवश्यक आहे. मात्र सद्य निर्देश पाहता, जे सर्वजण कायदे व नियमांचे पालन करुन पूर्ण समर्पणाने व्यवसाय करत आहेत त्यांच्यावर अन्याय होत आहे!  

मी नेहमी म्हटल्याप्रमाणे, सर्वजण कायद्याचे उल्लंघन करण्यासाठी दोषी आहेत असे गृहित धरुन कोणताही नियम किंवा धोरण बनवले जाऊ नये, मात्र असा कायदा किंवा धोरण बनविण्यामागे आपले काय उद्दिष्ट आहे, आपल्याला कसा परिणाम हवा आहे हे लक्षात ठेवले पाहिजे. पुन्हा एकदा हे झालेले नाही व आधीच आजारपणाकडे वाटचाल करत असलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगावर याचा अजुनच नकारात्मक परिणाम होणार आहे. एकीकडे या उद्योगाला स्थानिक तसेच राज्याच्या गृहनिर्माण व शहरी विकासाबाबतच्या धोरणांमधील त्रुटींना तोंड द्यावे लागत आहे; परवानगीची प्रक्रिया, त्यासाठी लागणारा वेळ प्रकल्पाच्या खर्चात भर घालतो व आता वित्त पुरवठा क्षेत्राकडूनही पाठिंबा मिळणार नसेल तर मग विशेषतः महानगरांमध्ये घरांची सतत वाढती मागणी आम्ही पूर्ण करु शकू अशी अपेक्षा कशी करता येईल? आरबीआयच्या नव्या गर्व्हनरनी नुकताच पदभार स्वीकारला आहे व रिअल इस्टेट क्षेत्राने आपल्या मागण्या त्यांच्यापर्यंत पोहोचवणे आवश्यक आहे, म्हणजे ते शहरी भारतातील या सर्वात महत्वाच्या क्षेत्राला नवी भरारी देऊ शकतील!

रिअल इस्टेट क्षेत्राचा गांभीर्याने विचार करण्याची वेळ आता आली आहे, नाहीतर सामान्य माणसाचे घराचे स्वप्न केवळ स्वप्नच राहील व त्यास आपण कारणीभूत होऊ!

संजय देशपांडे

Smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स