कॅम्पाकोला च्या निम्मित्तानी !

राष्ट्राध्याक्षांनी ते केले असेल तर, त्याचाच अर्थ की ते बेकायदेशीर नाही ….रिचर्ड निक्सन

हे शब्द आहेत “वॉटरगेट” प्रकरणासाठी कुप्रसिद्ध असलेले अमेरिकेचे माजी अध्यक्ष रिचर्ड मिलहाउस निक्सन यांचे. ते १९६९ ते १९७४ पर्यंत या पदावर होते व एखाद्या प्रकरणात पदाचा राजीनामा द्यावे लागलेले ते अमेरिकेचे एकमेव अध्यक्ष आहेत. त्यांच्या वरील विधानातून राज्यकर्त्यांना देश किंवा राज्य चालवताना मिळणा-या अधिकारांतून येणारा गर्व दिसून येतो, मात्र त्याचवेळी दुसरीकडे अध्यक्ष म्हणून श्री. निक्सन यांच्या नशीबी जे आले त्यातील विरोधाभासाकडे दुर्लक्ष करता येणार नाही!

मात्र आपल्या भारतीय राज्यकर्त्यांनी निक्सन यांच्या वक्तत्वाचे पुर्णतः पालन केल्यासारखे वाटते, कारण तुम्ही अलिकडील काही दिवसातील वृत्तपत्रातले मथळे वाचले तर ते अवैध बांधकाम व त्याविरुद्ध चाललेल्या लढाईविषयी आहेत. यातील दुद्दैवाचा भाग म्हणजे आपल्या न्याय व्यवस्थेची आपल्या सत्ताधारी सरकारशी लढाई सुरु आहे, संपूर्ण राज्यातील आपल्या अनेक तथाकथित बांधकाम किंवा रियल इस्टेट नियामक संस्थांची अशी दयनीय अवस्था आहे! या स्तभांमध्ये मी यापूर्वीही अनेक सरकारी विभाग/संस्थांची नावे दिली आहे, ज्यांनी विविध प्रकारच्या इमारतीचे बांधकाम नियंत्रित करणे अपेक्षित आहे. पुणे शहर व परिसरात दोन महापालिका आहेत, तीन कँटोन्मेंट आहेत, एक विकास प्राधिकरण आहे आणि त्याशिवाय स्वतः जिल्हाधिकारी आहेत व त्यांच्या मदतीला नगर नियोजन आहे! त्याशिवाय नियोजन खात्याच्या डोक्यातून निर्माण झालेले, प्रसिद्ध व बहुप्रतिक्षित पुणे प्रादेशिक विकास नियंत्रण प्राधिकरण रांगेत आहेच, देवालाही कदाचित माहिती नसेल ते कधी अस्तित्वात येईल!

अवैध बांधकामांच्या बाबतीत राज्यभरातील चित्र सारखेच आहे पण आपण आपले प्रिय शहर पुण्यावर लक्ष केंद्रित करु. एवढ्या प्रशासकीय संस्था असूनही फक्त पीसीएमसीच्या हद्दीत जवळपास लाखभर अवैध बांधकामे आहेत, तसेच हा केवळ अधिका-यांनी नोंदवलेला आकडा आहे. अशा प्रकारची कोणतीही नोंद जिल्हाधिकारी किंवा पीएमसीने प्रकाशित केलेली नाही, मात्र सुमारे ४ वर्षांपूर्वी मी तत्कालीन जिल्हाधिका-यांनी आयोजित केलेल्या एका सादरीकरणाला  उपस्थित होते, जी जिल्हाधिकारी कार्यालयाच्या कार्यपद्धतीमधील सुधारणा तसेच यंत्रणेपुढील आव्हानांचा विचार याविषयी तयार करण्यात आली होती. तेव्हा शहराच्या दक्षिणेला असलेल्या आंबेगावसारख्या भागात फक्त काही सर्वेनंबरमध्येच शंभराहून अधिक अवैध बांधकामे असल्याचे जिल्हाधिका-यांनी स्वतः मान्य केले होते! विचार करा की मग जिल्हाधिका-यांच्या कार्यकक्षेतील एकूण भागात अवैध बांधकामांची संख्या किती असेल! कँटोन्मेंटसारखे भाग कधीही नगर किंवा शहर नियोजन योजनांसाठी प्रसिद्ध नव्हते, त्यामुळे त्यांच्याविषयी फारसे न बोललेलेच बरे.

अलिकडेच प्रसिद्धी माध्यमांमध्ये एक बातमी आली होती, ज्यामध्ये उच्च न्यायालयाने सरकारला अवैध बांधकामे नियंत्रित करण्यासाठी स्वतंत्र न्यायालये तसेच पोलीस ठाणी देण्याचा आदेश दिला! काही वेळा मला खरोखर भारतीय न्यायालये व न्यायाधीशांची कीव येते की त्यांना निर्लज्ज अधिकारी व शासनकर्त्यांपुढे कसे वाटत असेल. हे लोक अवैध बांधकामे फोफावू देतात व त्यानंतर ती हटवण्यासाठी कोणतीही यंत्रणा किंवा मदत देत नाहीत, किंबहुना असे बांधकाम नियमित करण्यासाठी त्यांची सर्व शक्ती वापरतात! विविध न्यायालयांनी वारंवार इशारा देऊनही हाताच्या बोटावर मोजण्याइतकी अवैध बांधकामेच तोडण्यात आली आहेत हे सत्य आहे, त्याहूनही वरचढ म्हणजे सरकार मार्च १३ पर्यंतची सर्व अवैध बांधकामे नियमित करणार असल्याची बातमी आमच्या कानावर पडली आहे! माझ्यासारखा सामान्य माणूस विचार करेल की अवैध बांधकामे नियमित करण्याचा दिखावा कशासाठी करायचा, राज्यातील बांधकाम उद्योगावरील सगळे नियम व बंधने काढून टाका, म्हणजे बांधकाम उद्योग बंधनमुक्त होईल! कारण यंत्रणेने एवढे नियम व अटी बनविण्याचा व त्यानंतर अवैध बांधकामांना नियमित करण्यासाठी नियमांमध्ये बदल करण्याचा त्रास कशाला घ्यायचा, यामुळे न्यायव्यवस्थेच्या वेळेचा व मनुष्यबळाचा अपव्यय होतो! यामुळे कायदा व अंमलबजावणीविषयक सर्व समस्या सोडवल्या जातील, प्रत्येकाला त्याच्या इच्छेनुसार बांधकाम करता येईल व नियम व कायद्यांचा उपहास केला जाणार नाही. सर्व बांधकामांसाठी एकच नियम लागू झाल्यानंतर  शहरीकरण, शहर नियोजन व त्याच्याशी निगडित समस्या यासारख्या विषयांवर परिषदा, चर्चासत्रे कशाला आयोजित करायची! शहरीकरण व त्याच्या समस्या या विषयावरील अशाच एका परिषदेमध्ये, अलिकडेच एका ज्येष्ठ राज्य मंत्र्याने, स्वतःच्याच सत्ताधारी सरकारला अवैध बांधकामांच्या धोक्याविषयी इशारा दिला! मला आपल्या राजकीय नेत्यांचे खरोखर कौतुक वाटते, जे अतिक्रमण, अवैधता, चुकीची धोरणे याविषयी सार्वजनिक विधाने देतात व स्वतःच्याच सरकारवर टीका करतात! लोकदेखील ही विधाने स्वीकारण्याचा मूर्खपणा करतात व त्यावर टाळ्या वाजवतात, मुद्दा असा आहे की या सत्ताधा-यांना अवैधतेविरुद्ध पाउल उचलण्यापासून व त्यांना आळा घालण्यापासून कुणी रोखले आहे ! नेते अशा  परिषदांमध्ये अशी विधाने करण्याऐवजी त्यांच्या संबंधित विभागांना कोणत्याही अतिक्रमणावर कडक कारवाई करायला का सांगत नाहीत! मंत्रिमंडळाच्या बैठकीत धोरणे तयार होताना अशीच भूमिका का घेत नाहीत! किंबहुना शासनकर्ते एकीकडे केवळ लोकप्रियतेसाठी सार्वजनिक व्यासपीठांवर खोटी विधाने करतात व दुसरीकडे सत्ताधारी पक्ष अवैध बांधकामे पाडल्याने तथाकथित निष्पाप सामान्य माणसाच्या हिताचे नुकसान होईल हे सिद्ध करण्यात व्यस्त असतो व त्याचवेळी प्रत्येक महापालिकेची अवैध बांधकामांविरुद्ध कारवाई करण्यासाठी पोलीसांकडून कोणतीही मदत मिळत नसल्याची रड असते, हे सत्य आहे. राज्यकर्त्यांच्या अशा वागण्याचा काय अर्थ काढायचा?

वर्षानुवर्षे सरल्यानंतरही, शहराचा विकास आराखडा मुदतीत प्रकाशित न करणे व त्यास मंजूरी न देणे, डोंगरांवर बीडीपी म्हणजेच जैव विविधता उद्यानांसाठी आरक्षण यासारख्या सोप्या मुद्यांविषयी आपण अंतिम निर्णय घेऊ शकत नाही व आपण अतिक्रमणावर आळा घालण्याबाबत व अवैध बांधकामांविषयी बोलतो! आपण खेड्यांमध्ये किंवा लहान गावांमध्ये पाणी, वीज, स्वच्छता व शिक्षण यासारख्या अगदी मूलभूत पायाभूत सुविधा देऊ शकत नाही व या ठिकाणी नोक-याही उपलब्ध नाहीत. म्हणूनच लाखो लोक मोठ्या शहरांमध्ये किंवा महानगरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत, यामुळे ही शहरे बकाल झाली आहेत, व आपण ही वाढ नियंत्रित करण्यासाठी किंवा त्यामध्ये सुधारणा होण्यासाठी किंवा शहरांमध्ये होणारे स्थलांतर रोखण्यासाठी काहीही करत नाही. आपण एक देश आहोत व या देशातील प्रत्येक नागरिकाला राज्यघटनेने कुठे काम करायचे व राहायचे हे निवडण्याचा अधिकार दिलेला आहे. मात्र लाखो लोक एखाद्या विशिष्ट ठिकाणीच स्थलांतरित का होतात व या ठिकाणी होणारे स्थलांतर सुरुच राहिले तर काही वर्षांनी या ठिकाणांची अवस्था कशी असेल याचा विचार करणे आवश्यक नाही का? हे स्थलांतरच अवैध बांधकामांचे व सार्वजनिक जमिनींवरील अतिक्रमणाचे मुख्य कारण आहे, जे अगदी दहा वर्षांच्या मुलालाही समजू शकते ते न समजण्याएवढे सरकार मूर्ख आहे का!  

अतिक्रमण अतिशय पद्धशीरपणे केले जाते, म्हणजे सुरुवातीला डोंगर उतारावर किंवा ना विकास क्षेत्रासारख्या भागात सार्वजनिक आरक्षित जमीनीवर किंवा खाजगी जमिनींवर झोपड्या बांधल्या जातात. त्यानंतर त्यांना पाणी, वीज, सार्वजनिक शौचालये (त्यांची अवस्था कितीही दयनीय असली तरीही) अशा मूलभूत सुविधा दिल्या जातात, हे झोपडपट्टी क्षेत्र घोषित करुन नियमित केले जाते व त्यानंतर झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाच्या प्रकल्पांतर्गत म्हणजे एसआरए अंतर्गत त्यांना नियमित केले जाते. किंवा कोणतीही परवानगी न घेता ना विकास क्षेत्रात नेहमीप्रमाणे प्रकल्प बांधले जातात व अशा इमारतींमध्ये सदनिकाधारक राहायला लागल्यानंतर, त्यांच्याद्वारे तृतीय पक्ष हित तयार होते, पुन्हा अशा इमारतींना निष्पाप नागरिकांच्या हिताच्या नावाखाली नियमित केले जाते! ते निष्पाप आहेत याविषयी काही शंका नाही कारण त्यांच्याकडे चांगल्या बांधकाम व्यवसायिकाकडून सदनिका खरेदी करण्यासाठी पुरेसा पैसा नाही, जो स्पष्ट मालकी असलेल्या जमिनीवर सर्व परवानग्या घेऊन इमारत बांधतो, ज्या प्रकल्पाचे दर अवैध बांधकामापेक्षा स्वाभाविकपणे जास्त असतात.  मात्र पुन्हा दोन प्रश्न पडतात, पहिला म्हणजे कायदेशीर बांधकामे अवैध बांधकामांपेक्षा खर्चिक का असतात व नियंत्रण करणारी एवढी प्राधिकरणे असूनही अवैध बांधकामे बांधलीच का जातात? दुस-या प्रश्नाविषयी माध्यमे व वार्ताहरांनी शोध लावावा, आपण पहिल्या प्रश्नाचे उत्तर शोधू म्हणजे गरजू लोकांना रास्त दरात उपलब्ध होतील अशी घरे बांधणारी यंत्रणा कशी तयार करता येईल. कोणत्याही मानवी वसाहतीसाठी पायाभूत सुविधा असणे महत्वाचे आहे व स्वाभाविकपणे जिथे पाणी, रस्ते, वीज अशा बाबी इतर शहरांच्या तुलनेत सहजपणे उपलब्ध आहेत अशा शहरांमध्ये जमिनी मिळणे दुर्लभ होते व त्यामुळेच त्यांना प्रचंड मागणी असते. स्वाभाविकपणे अशा जमिनींचे दर आकाशाला भिडतात व हे राज्यातील सर्व महानगरे, शहरे, गावे तसेच संपूर्ण देशातही होत आहे.

सरकारने केवळ पायाभूत सुविधा सुधारणे आवश्यक आहे, त्यामुळे आपोआप स्थलांतर संतुलित होईल, पण त्याची कुणालाच चिंता नाही हीच समस्या आहे! त्यासाठी आपण उपलब्ध जमिनीच्या प्रत्येक इंचाचे योग्य प्रकारे नियोजन करणे आवश्यक आहे व हे नियोजन वेगाने झाले पाहिजे. अशा प्रकारे विकासासाठी भरपूर जमीन उपलब्ध होईल, ज्यामुळे जमीनीचे दर कमी होतील जो सध्याच्या तयार घरांच्या किमतीमधील सर्वात मोठा घटक आहे. त्यानंतर अशी एक यंत्रणा तयार करावी ज्यामुळे वैध बांधकामासाठी घ्याव्या लागणा-या शेकडो परवानग्यांसाठीचा वेळ कमी होईल व अधिकाधिक चांगले लोक रियल इस्टेट क्षेत्रात येऊ शकतील व या शहरातील निष्पाप नागरिकांना एखाद्या अवैध संस्थेकडून घर खरेदी करावे लागणार नाही.

बेकायदेशीर बांधकामे संपूर्ण रियल इस्टेटच्या चेह-यावरील “काळा डाग” आहेत. पैशाच्या मागे पडलेले काही बांधकाम व्यावसायिक यंत्रणेच्या मदतीने अवैध इमारती बांधतात, त्या कमी दराने विकतात व लोकांची फसणूक करुन हजारोंच्या जीवाशी खेळतात. या काही बांधकाम व्यावसायिकांमुळे संपूर्ण उद्योगास जबाबदार धरले जाते व त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांची सध्या जशी प्रतिमा तयार झाली आहे तशी तयार होते. शहरात कुठेही काही चुकीचे झाले किंवा अवैध बांधकामाची समस्या असेल तर माध्यमांपासून सर्वांची, बांधकाम व्यावसायिकांनी फसवणूक केल्याची ओरड असते! खरे तर बांधकाम व्यावसायिक दोन प्रकारचे असतात, एक म्हणजे जे प्रामाणिकपणे प्रत्येक नियमाचे पालन करुन स्वतःचे उत्पादन बांधतात व दुसरे म्हणजे जे सर्व कायदे, नियम बासनात गुंडाळून ठेवतात, यंत्रणेला लाच देतात व त्यांची अवैध घरे बांधतात. अर्थातच ग्राहकांनी कुणाकडून खरेदी करायची हे त्यांच्यावर अवलंबून आहे; हे म्हणणे सोपे आहे, मात्र हाता-तोंडाशी गाठ असलेले अत्यंत गरजू कुटुंब आर्थिक मर्यादांना शरण जाते व त्यांच्या स्वप्नातील घर खरेदी करण्यासाठी अवैध व्यक्तिकडे जाते. इथे राज्यकर्त्यांची भूमिका महत्वाची असते, सर्व राजकीय पक्ष आपापल्या मतपेट्यांवर डोळा ठेवून, निष्पाप नागरिकांची बाजू घेतात व अवैध बांधकामांची मर्यादा वाढत जाते! या कटात सामान्य माणसाचाच बळी जातो, त्याचे भवितव्य टांगणीला लागते हे अतिशय दुर्दैवी आहे, या विषयाशी निगडित प्रत्येक जण पैसे कमावतो व पोबारा करतो! सामान्य माणसाने घर खरेदी करताना कुठेतरी याचा विचार करायला हवा व मी वर नमूद केल्याप्रमाणे थोडेसे अधिक जागरुक व्हायला हवे, मात्र मर्यादित पैसे व घर खरेदी करण्याची निकड यापुढे माणसाची विवेकबुद्धी चालत नाही!

रियल इस्टेट क्षेत्रातील चांगल्या लोकांनी या अवैध बांधकामांच्या कर्करोगाविरुद्ध आवाज उठवण्याची वेळ आली आहे. त्यासाठी आपणही विश्लेषण करणे व कार्यपद्धतींमध्ये बदल करणे आवश्यक आहे, उदाहरणार्थ नफेखोरीवर मर्यादा घालणे, श्रीमंती थाट असलेली घरे बांधण्याची हाव सोडून गरजू लोकांसाठी घरे बांधली पाहिजेत! असे झाले नाही तर एक दिवस हा कर्करोग रियल इस्टेट उद्योगाला खाऊन टाकेल व आपले भवितव्य नष्ट करण्यासाठी आपणच जबाबदार असू!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स