बिल्डर नावाचा माणुस !

ते मूर्त, मजबूत व अतिशय सुंदर आहे. माझ्या मते ते अतिशय कलात्मक आहे व मला रिअल इस्टेट क्षेत्र अतिशय आवडते …डोनाल्ड ट्रम्प

मला खात्री आहे की रिअल इस्टेट क्षेत्रातील या दिग्गजाच्या मताशी अनेकजण सहमत होतील. विधानाच्या उत्तरार्धाविषयी म्हणजे ते कलात्मक, सुंदर व मजबूत असण्याविषयी मला खात्री नाही मात्र रिअल इस्टेटचे निरीक्षण करणा-या अनेकांच्या तसेच बिल्डर किंवा आधुनिक शब्दातील विकसकांच्या मते ते नक्कीच मूर्त म्हणजेच  सस्टेनेबल आहे! रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनेक लोकांना “बिल्डर” म्हणवून घ्यायला आवडत नाही, त्यांच्यामते ते अतिशय असभ्य किंवा मागासलेले वाटते. आता यापैकी अनेकजण स्वतःला “विकसक” किंवा “पायाभूत सुविधा कंपनी” म्हणवून घेतात. घरे हा पायाभूत सुविधांचा आधारस्तंभ असला तरीही आपले सरकार किंवा समाज ते स्वीकारण्यात अपयशी ठरला आहे. अलिकडे काही सहकारी विकासकांच्या एका अनौपचारिक बैठकीमध्ये, एक विकासक सांगत होता की त्याच्या मुलाच्या शाळेमधील एका कार्यक्रमास त्याला जायचे होते व त्याच्या मुलाने त्याला निक्षून सांगितले की शाळेमध्ये तुम्ही बिल्डर आहात असे सांगू नका, तसे सांगितल्यास त्याचे मित्र त्यावरुन त्याला खूप चिडवतील व टोमणे मारतील! यातील विनोदाचा भाग सोडल्यास या देशात राजकारण्यांनंतर सर्वाधिक टीका बिल्डरांवर होते. केवळ आपल्याच देशात नाही तर जगात सर्वत्र रिअल इस्टेट व त्यातील लोक हा नेहमीच चर्चेचा विषय राहिला आहे.

 सामान्य माणसाच्या मनात बिल्डरविषयी विविध समज असतात, म्हणजे तो अतिशय श्रीमंत असतो, त्याला जगातील सर्व चैनीच्या वस्तू म्हणजे मोठ्या नवीन कार, नवे मोबाईल फोन, ब्रँडेड घड्याळे, डिझायनर शूज व उंची कपडे आवडतात. तो त्याच्या कारसाठी तसेच मोबाईल फोनसाठी नेहमी मनपसंत क्रमांक घेतो जे त्याची ओळख असतात. बिल्डर वर्षभर संपूर्ण जगात फिरतो व तिथे काही काम नसेल तरीही केवळ बिझनेस क्लासमधून प्रवास करतो. बिल्डर केवळ पंचतारांकित किंवा त्यावरील श्रेणींमधील हॉटेलमध्ये राहतो, खातो व पितो. बिल्डरचा  मुलगा प्राथमिक शाळेत उत्तीर्ण झाला यासारख्या लहान-सहान कारणांसाठी सुद्धा मोठी पार्टी देतो व ही पार्टी नेहमी चर्चेचा विषय असते व पेज३ वर त्याविषयीच्या बातम्या येतात.

बिल्डरला क्वचितच प्रत्यक्ष काम असते व तो इतरांच्या पैशांवर जगतो. बिल्डरला मोठे फार्म हाउस असते जिथे दर आठवड्याच्या अखेरीस तो मित्रांसोबत पार्टी करतो. बिल्डर शिकलेला असायला पाहिजे असे नाही किंबहुना जो जितका कमी शिकलेला तितके व्यवसायासाठी अधिक चांगले किंवा तो आर्थिकदृष्ट्या अधिक यशस्वी असतो. या समजुतींची यादी अशीच पुढे सुरु राहू शकते व लोक अतिशय उत्सुकतेने बिल्डरच्या वैयक्तिक जीवनाविषयी वाचतात.

त्यानंतर कामाविषयी किंवा व्यवसायिकांविषयी अनेक दंतकथा आहे व ब-याच बाबतीत त्या चुकीच्या नाहीत. झेनविषयी (इथे मला झेन धर्म अपेक्षित आहे कार नव्हे) म्हणतात की तो सर्वात अधार्मिक धर्म आहे. त्याचप्रमाणे माझ्या सर्व सहकारी बिल्डरविषयी पूर्णपणे आदर राखून मला असे म्हणावेसे वाटते की रिअल इस्टेट हा सर्वात अव्यवसायिक व्यवसाय आहे. याची कारणे सोपी आहेत; या उद्योगामध्ये आश्वासनांची काहीही किंमत नाही. म्हणूनच सामान्य माणूस बिल्डरांविषयीच्या दंतकथा किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांचे अनुभव लगेच स्वीकारतो. यातील काही अनुभवांनुसार बिल्डर दिलेले आश्वासन कधीच पूर्ण करत नाही. त्यानंतर त्याच्या कार्यालयामध्ये कधीच उपलब्ध नसतो याला अपवाद म्हणजे जेव्हा ग्राहकांकडून पैसे घेण्याची वेळ असते. याचप्रमाणे तो त्याच्या कंत्राटदारांसाठी किंवा पुरवठादारांसाठी उपलब्ध नसतो. बिल्डरसाठी कोणतेही वेळापत्रक नसते मग एखादा प्रकल्प कुणाच्या ताब्यात द्यायचा असेल किंवा त्याच्या सल्लागारांसोबतची बैठक असेल. बिल्डर त्याच्या कर्मचा-यांना अतिशय कमी पैसे देतो मात्र त्यांना रात्रंदिवस काम करायला लावतो. बिल्डर कोणत्याही अटी किंवा नियमांचे पालन करत नाही व त्याला कोणताही कायदा लागू होत नाही. बिल्डर मंजूर करण्यात आल्याप्रमाणे कधीच बांधकाम करत नाही व जे बांधले आहे ते कधीच विकत नाही. बिल्डरांना इतरांच्या जमीनींवर अतिक्रमण करायला अतिशय आवडते. बिल्डर कोणतीही जमीन खाली करुन घेऊ शकतो मग ती सरकारी असेल किंवा खाजगी मालकीची. बिल्डरच्या फाइलला सरकारी कार्यालयात एका रात्रीत सर्व विभागांची मंजूरी मिळते. बिल्डर एक इलेक्ट्रिक मीटरमधून शेकडो सदनिकांना वीज पुरवठा देऊ शकतो. बिल्डरला नेहमी कुणा राजकीय व्यक्तिद्वारे निधी पुरवला जातो. बिल्डर उच्च अधिका-यांमार्फत स्वतःला अनुकूल असे कोणतेही सरकारी धोरण तयार करुन घेऊ शकतो. सर्वात शेवटचे म्हणजे बिल्डरचे अंडरवर्ल्डशी संबंध असलेच पाहिजेत.

 माझ्या मते अशा दंतकथांच्या बाबतीत बिल्डरला केवळ रजनीकांतच मात देऊ शकतो! बरेच जण हसतील व मी अतिशयोक्ती करतोय असे म्हणतील, मात्र माझ्यावर विश्वास ठेवा, समाजातील कोणत्याही सामान्य माणसाकडे जाऊन तुम्ही याविषयावर चर्चा सुरु करा व तुम्हाला काय ऐकायला मिळते ते पाहा! तसेच आपले बॉलिवुडचे चित्रपट पाहा जे एकादृष्टिने समाजाचा आरसाच आहेत, त्यामध्येही बिल्डरला खलनायकच दाखवले जाते व वर उल्लेख केलेले सर्व गुणधर्म त्याच्यात असतात. हे सर्व काय दर्शवते? तर यातून सामान्य माणसाला रिअल इस्टेटविषयी व तिच्याशी संबंधित लोकांविषयी काय वाटते हे दिसून येते. यातील काही भाग कदाचित खरा असेल, या व्यवसायामध्ये अशी वैशिष्ट्ये असलेल्या काही व्यक्ती आहेत, मात्र लोकांना वाटते त्याप्रमाणे संपूर्ण उद्योगच तसा आहे असा अर्थ होत नाही. वरील प्रकारच्या बिल्डरचा जमाना केव्हाच संपला आहे. आता इंटरनेट व शिक्षणामुळे लोकांना आजूबाजूला अनेक चांगल्या गोष्टी पाहायला मिळतात व तुम्ही त्यांना सहजपणे मूर्ख बनवू शकत नाही.

खरी वस्तुस्थिती अशी आहे की रिअल इस्टेट उद्योग हा देशातील सर्वाधिक जोखीम असलेला व्यवसाय आहे.सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे त्याला स्वतंत्र उद्योगाचा दर्जा नाही. प्रत्यक्षात तो सरकारच्या सर्व विभागांसाठी सर्वाधिक महसूल निर्माण करणारा व्यवसाय आहे व एकप्रकारे तो पायाभूत सुविधा क्षेत्रात मोडतो. कोणत्याही व्यक्तिची घर ही मुख्य व मूलभूत गरज आहे व रिअल इस्टेट उद्योग ही गरज पूर्ण करतो. मात्र केंद्र सरकारच्या तसेच विविध राज्यांच्या जमीन व नागरी विकासाविषयीच्या चुकीच्या धोरणांमुळे परिस्थिती दिवसेंदिवस खालावत चालली आहे. जमीन अधिग्रहित करण्यापासून ते सीमांकन व्हावे यासाठी तिचा मालकी हक्क घेणे व त्यानंतरच्या मंजूरी प्रक्रियेतून जावे लागते; ही सर्व प्रक्रिया इतकी किचकट असते की इतर कोणत्याही सामान्य माणसाप्रमाणे बिल्डरलही वैतागतो. तसेच हा उद्योग बँकिंग क्षेत्राचा कधीच लाडका नव्हता व तो प्राधान्य नसलेल्या क्षेत्रांपैकी एक मानला जातो. तुम्हाला सर्वाधिक निधी जमीन अधिग्रहित करण्यासाठी किंवा जमीन खरेदी करण्यासाठी लागतो व कोणत्याही बँका जमीन अधिग्रहित करण्यासाठी किंवा जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत. मात्र याच बँका गृह कर्जासाठी प्रकल्पातील सदनिकाधारकांना पायघड्या घालतात! त्यामुळे बिल्डरला खाजगी संस्थाकडून कर्ज घ्यावे लागते व इथेच वाईट किंवा चुकीच्या तत्वांशी संबंध दिसून येतात. बिल्डरला कर्ज देणारे कुणी साधू संत नसतात, ते त्यासाठी भरभक्कम व्याज आकारतात व सरतेशेवटी त्याचा भार कुणावर पडतो तर अर्थातच सदनिकेच्या ग्राहकावर!  म्हणूनच अर्थमंत्रालय पुढाकार घेऊन रिअल इस्टेटसाठी वित्तपुरवठ्या विशेष योजना का सुरु करत नाही व त्यास प्राधान्य का देत नाही?

 त्याचप्रमाणे सर्व प्रकारची मंजूरी वेगाने दिली जाणे आवश्यक आहे व प्रत्येक जण त्याविषयी बोलतो मात्र प्रत्यक्षात सरकारी यंत्रणा कशी चालते हे अगदी शाळकरी मुलगाही सांगू शकतो! रिअल इस्टेटसाठी एक धोरण तयार करणे ही महत्वाची बाब आहे; रिअल इस्टेट उद्योगासाठीचे नियम व कायदे कधी बदलायचे झाल्यास काय होईल या विचाराने देवही घाबरेल. टीडीआर असो किंवा इमारतीची उंची यारखे मूलभूत नियम शहरांसाठीही निश्चित करण्यात आलेले नाहीत. हे नियम इतक्या ढोबळपणे तयार करण्यात आले आहेत की प्रत्येक प्रकरणाच्या निवड्यासाठी व्यक्तिला उच्च अधिका-यांकडे जावे लागते व इथे प्रत्येक गोष्टीची किंमत मोजावी लागते हे तर तुम्ही जाणताच! इथे मोजावी लागणारी किंमत केवळ पैशांच्याच स्वरुपात नाही मंजूरी घेण्यासाठी वाट पाहण्यात वाया गेलेला वेळ व ताण-तणावाच्या स्वरुपातही असते. आजकाल जमीन मालक ही एक वेगळी जमातच आहे व बाजारात काय चालले आहे याच्याशी त्याला काही देणेघेणे नसते. हा केवळ एकमेव असा उद्योग असेल ज्यामध्ये किमान विक्री दर लागू होत नाही कारण कुणीही व्यक्ती तिच्या जमीनीसाठी कितीही पैसे मागू शकते व असे असूनही अंतिम उत्पादन म्हणजे घर सामान्य माणसाला परवडणारे असावे अशी आपली अपेक्षा असते!

सरकारची परवानगी मिळाल्यानंतर प्रत्यक्ष बांधकामाला सुरुवात होते. मजुरांच्या समस्या दिवसेंदिवस वाढत आहेत, दुस-या एखाद्या बांधकामाच्या ठिकाणी थोडीशी पगारवाढ मिळते म्हणून तुमचे कामगार कधी पळून जातील याचा तुम्हाला भरवसा नसतो. जागा मिळणे दुरापास्त होत चालल्याने मजूरांना राहण्यासाठी जागा ही एक मोठी समस्या आहे व प्रत्येक मजूराची ओळख पटवणे व नोंदणी यासारख्या कामगार कायद्यांमुळे चांगले मजूर मिळणे व टिकणे केवळ अशक्य आहे. सुदैवाने साहित्याच्या बाजारातील परिस्थिती जराशी चांगली आहे व बिल्डरला थोडा दिलासा देणारी आहे. येथे किमान योग्य रक्कम देऊन तुम्हाला हवे असलेले साहित्य मिळू शकते.

या उद्योगाने चांगले काम करावे असे आपल्याला वाटत असेल तर ते केवळ एका बाजूने होणार नाही. आपल्याला या व्यवसायाची वस्तुस्थिती समजून घेऊन त्यानुसार धोरणे तयार करणे व ती अपेक्षित परिणाम साध्य करण्याइतकी प्रभावी असतील हे पाहणे आवश्यक आहे. घरांची सहजपणे निर्मिती हे लक्ष्य असले पाहिजे व चांगले लोक या उद्योगात आले पाहिजेत. अनेक प्रशिक्षित तरुण आजकाल कौटुंबिक व्यवसायात शिरत आहेत व आता हा व्यवसाय निरक्षर लोकांची मक्तेदारी असलेला मालमत्ता व्यवसाय राहिलेला नाही. ग्राहकांची काळजी व दर्जाचे नियंत्रण यासारख्या संकल्पना हळूहळू या उद्योगामध्ये स्वीकारल्या जात आहेत व अनेक बिल्डर त्यांच्या ग्राहकांच्या गरजा जाणून घेण्यासाठी त्यांच्याशी किंवा सहका-यांशी थेट संपर्क साधतात. त्याशिवाय अनेक जण अनेक सामाजिक कार्यांमध्ये योगदान देत आहेत व समाजाच्या गरजाही पूर्ण करण्याचा प्रयत्न करत आहेत. मात्र ग्राहकांनीही आपली जबाबदारी पार पाडली पाहिजे, बिल्डरला प्रश्न विचारले पाहिजेत व त्याला जबाबदार बनविले पाहिजे. त्याचवेळी त्याला स्वतःच्या मर्यादांची जाणीव असली पाहिजे व अशा मर्यादांवर मात करण्यासाठी दबाव गट तयार केला पाहिजे म्हणजे सरकार त्यासाठी योग्य ती धोरणे तयार करेल.

शेवटी बिल्डर समाजासाठी शिक्षक किंवा बँक व्यवसायिकांइतकाच महत्वाचा घटक आहे, त्यामुळे त्याला कुणी परका मानल्याने समस्या सुटणार नाहीत तर बिल्डरांच्या समुदायास माणूस मानल्यास अधिक चांगले परिणाम दिसून येतील! आणि मी बिल्डर आहे हे या व्यवसायातल्या लोकांना अभिमानाने सांगता आले पाहिजे. F]^मिली डॉक्टरांप्रमाणे प्रत्येकास स्वतःचे घर घेण्यासाठी F]^मिली बिल्डर मिळाल्यास समाजासाठी याहून अधिक चांगले काय असू शकते!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स