राज्याच्या निवडणुका आणि अपेक्षा रिअल इस्टेटच्या !

तुम्ही आजची जबाबदारी टाळून उद्याच्या जबाबदारीतून मुक्त होऊ शकत नाही …अब्राहम लिंकन

अब्राहम लिंकन हे अमेरिकेचे १६वे अध्यक्ष होते. मार्च १८६१ ते एप्रिल १८६५ साली त्यांची हत्या होईपर्यंत ते या पदावर होते. सद् विवेकबुद्धीला  विनोदाची झालर असलेल्या, अमेरिकेच्या या सर्वात लोकप्रिय अध्यक्षांची वेगळी ओळख द्यायची गरज नाही! आपल्या पुणे शहरात सुरु असलेला राज्य विधानसभा निवडणुकीचा प्रचार पाहून, मला त्यांच्या वरील ओळी आठवल्या. निवडणुकीसाठी मतदार राजाचे बहुमूल्य मत मागणा-या उमेदवारांकडून, या शहरातील रिअल इस्टेट उद्योगाच्या काय अपेक्षा आहेत असा प्रश्न स्वतः एक अभियंता तसेच रिअल इस्टेटमधील व्यक्ती असल्याने मला पडतो? बरेच जण असा प्रश्न विचारतील की रिअल इस्टेटमधील लोकांना वेगळ्या कशाची गरजच काय आहे! कारण सामान्य माणसाच्या दृष्टीकोनातून विचार केल्यास त्यांनी त्यांच्या भावी पिढ्यांसाठी भरपूर पैसे कमावून ठेवले आहेत, कारण बांधकाम व्यावसायिक म्हणजे प्रचंड पैसा! बरेच जण असेही म्हणतील की या शहराचे अधःपतन किंवा अधोगती होण्यासाठी रिअल इस्टेट उद्योग स्वतःच जबाबदार नाही का, कारण “बांधकाम व्यवसायिक” नावाची प्रजाती अस्तित्वात येण्यापूर्वी हे शहर राहण्यासाठी अतिशय सुंदर ठिकाण होते! मी अशी मते व्यक्त करणा-या व्यक्तिंना दोष देत नाही, कारण अशा काही घटना घडल्या आहेत ज्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योगाची बदनामी झाली आहे; मात्र याचा अर्थ असा होतो का की शहरामध्ये जे काही वाईट झाले आहे त्या सर्वांसाठी रिअल इस्टेट उद्योगच जबाबदार आहे किंवा शहरातील प्रत्येक समस्येचे रिअल इस्टेट उद्योग हेच कारण आहे? इतर उद्योगांप्रमाणेच रिअल इस्टेट हा देखील एक उद्योगच नाही का जो शहराच्या विकासाचा एक अविभाज्य भाग आहे? एका शहराचा अर्थ केवळ उपहारगृहे, आयटी पार्क, महाविद्यालये किंवा वाहन उद्योग असा होतो का?

वरील कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे रिअल इस्टेट हा देखील एक उद्योग आहे, जो याच शहरातील लाखो लोकांना घरे देतो व या उद्योगाच्याही इतर उद्योगांप्रमाणेच काही गरजा आहेत. या गरजांमध्ये प्रशासकीय पातळीवर पायाभूत सुविधांची मदत ते सामान्य माणसाला परवडणारी घरे उपलब्ध करुन देण्याचे उद्दिष्ट साध्य होईल अशी धोरणे यांचा समावेश होतो! इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे या उद्योगातही काही चांगले घटक आहेत तर काही वाईट घटक आहेत, मात्र या उद्योगाकडे व्यापक दृष्टिकोनातून पाहणे महत्वाचे आहे, कारण आपण रिअल इस्टेट उद्योगाच्या योगदानाकडे दुर्लक्ष करु शकत नाही. क्रेडई किंवा एमबीव्हीए यासारख्या विकासकांच्या विविध संघटना नसत्या तर शहराचे काय झाले असते याचा विचार करा! सर्वत्र अनियोजित वाढ, अवैध बांधकामे, दर्जेदार बांधकामाविषयी कोणतीही खात्री नाही यामुळे परिस्थिती आणखीनच वाईट झाली असती. आधीच या शहरातील जवळपास ४०% लोकसंख्या, झोपडपट्ट्या किंवा अवैध बांधकामांमध्ये राहात आहे किंबहुना तिला राहायला भाग पाडले जात आहे असे म्हणणे वावगे ठरणार नाही;रिअल इस्टेट उद्योगच नसता तर ही टक्केवारी याहूनही नक्कीच अधिक असती! सध्यातरी रिअल इस्टेट उद्योगाला एकहातीच लढाई लढावी लागतेय! याविषयी अनेकजण माझ्याशी असहमत असतील, ते म्हणतील की रिअल इस्टेट उद्योगातील माणसाकडून आपण आणखी कशाची अपेक्षा करणार, मात्र एक बांधकाम व्यवसायिक बोलत असेल किंवा एखादा समाजिक कार्यकर्ता, तथ्ये बदलणार नाहीत! मला रिअल इस्टेटसाठी कुणाचीही सहानुभूती नको आहे किंवा विशेष सवलती नको आहेत, मी केवळ सद्यस्थितीवर व संपूर्ण शहराला त्याची काय किंमत मोजावी लागणार आहे यावर प्रकाशझोत टाकतोय!

या पार्श्वभूमीवर विधानसभा निवडणुका तोंडावर आहेत, केवळ पुण्याच्याच नाही तर संपूर्ण राज्याच्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी प्रामुख्याने राज्य सरकार जबाबदार असते! फार कमी जणांना माहिती असेल की शहर व त्याचे नियोजन हे केवळ महापालिकेवर म्हणजेच आपल्या बाबतीत मनपावर अवलंबून नसते तर; तर मनपा केवळ राज्य सरकारच्या रिअल इस्टेटबाबतच्या धोरणांची अंमलबजावणी करणारे एक माध्यम आहे. महापालिका वाहनतळ किंवा एफएसआयचे नियम किंवा विकास शुल्क किंवा उंची अशाप्रकारच्या विविध बाबींविषयीचे विविध कायदे किंवा नियम बदलू शकत नाही. ही जबाबदारी राज्य सरकारच्या नगर विकास विभागाची आहे, ज्याचे नियंत्रण गेल्या अनेक वर्षांपासून स्वतः मुख्यमंत्र्यांकडे आहे! पंधराएक वर्षांपूर्वी नगर विकास ज्याला यूडी म्हणून ओळखले जायचे फारसे महत्वाचे खाते नव्हते, मात्र संपूर्ण राज्यात शहरीकरण वाढल्यामुळे राज्यकर्त्यांना त्याचे महत्व समजले व आपल्या सगळ्यांना त्यामागची कारणे माहिती आहेत. सध्याच्या अर्थव्यवस्थेत सोने किंवा समभागांऐवजी जमीन धारणेद्वारे कोणत्याही समूहाची किंवा व्यक्तिची संपत्ती ठरते. जमीनीच्या वापराविषयीचे कोणतेही धोरण यूडी म्हणजे नगर विकास विभाग ठरवते, स्वाभाविकपणे या धोरणांविषयीचा अंतिम निर्णय मुख्यमंत्री घेतात! आता तुमच्या लक्षात येईल की राज्य विधानसभा निवडणुका रिअल इस्टेट उद्योगासाठी का महत्वाच्या आहेत, कारण त्यातून निवडून येणा-या सरकारच्या हातीच रिअल इस्टेट उद्योगाचे भवितव्य आहे!

 सर्वप्रथम या शहरातील प्रत्येक नागरिकाला घर उपलब्ध करुन देणे हे रिअल इस्टेट उद्योगाचे उद्दिष्ट आहे हे आपण स्वीकारल्यानंतर ते पूर्ण करण्यासाठी आपण काय केले आहे याचा विचार केला पाहिजे?  माझ्या मते सदनिकांच्या सातत्याने वाढणा-या किंमती म्हणजे रिअल इस्टेटला चांगले दिवस आले असा अर्थ होत नाही कारण कोणत्याही उद्योगासाठी सतत भाववाढ ही वाईटच असते. असेच दर वाढत राहिले तर एक दिवस असा येईल की घरे खरेदी करण्यासाठी ग्राहकच उरणार नाहीत, त्यामुळे सदनिकांना सातत्याने मागणी असावी व ती मागणी पूर्ण होईल एवढा पुरवठा व्हावा अशी माझी इच्छा आहे! इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे उत्पादनाचे दर वाढीच्या दराशी सुसंगत हवेत. आपण गेल्या तीन-चार वर्षात जमीनीचे दर अचानक वाढल्याचे पाहिले, यामुळे अंतिम उत्पादन महाग होते. मात्र एखादा विकासक एक लाख चौरस फूट जमीन खरेदी करु शकतो, मात्र त्या एक लाख चौरस फूट जमीनीवर बांधलेल्या सदनिका खरेदी करण्यासाठी शेकडो ग्राहकही आवश्यक आहेत. एक व्यक्ती चढ्या दराने खरेदी करु शकते मात्र शेकडो व्यक्तिंना तसे करणे शक्य नाही! इथेच रिअल इस्टेट उद्योगात समस्या निर्माण झाल्या. अगदी काही वर्षापर्यंत पुणे समाजातील सर्व स्तरातील लोकांचे विविध कारणांनी आवडते ठिकाण होते, आयटी व्यावसायिक, शिक्षणासाठी तरुण मंडळी अशाप्रकारे राज्यभरातून लोक इथे आल्यानेच इथे रिअल इस्टेट उद्योगाची वाढ झाली! पुण्याला रिअल इस्टेट उद्योगाचे मुख्य केंद्र बनविण्यामध्ये सरकार किंवा निवडून आलेल्या कोणत्याही लोकप्रतिनिधीची काहीही भूमिका नव्हती व त्यांच्या अकार्यक्षमतेमुळेच रिअल इस्टेट उद्योगाची आज दयनीय अवस्था झाली आहे!  या शहराचा गेल्या दशकभरात किती प्रचंड विस्तार झाला ते पाहा, आपल्याकडे इथे शिक्षणापासून ते आयटीपर्यंत ते बँकिंग ते सेवा उद्योग ते अगदी ऑटोमोबाईपपर्यंत, पैसे मिळवून देणारे अनेक उद्योग आहेत, मात्र या उद्योगांची सातत्याने वाढ होण्यासाठी आवश्यक पायाभूत सुविधा निर्माण करणारा रिअल इस्टेट उद्योग सशक्त करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या धोरणांचे काय. या शहरात येणा-या लाखो लोकांना राहायला व्यवस्थित घरे मिळाली नाहीत तर उपजीविकेसाठी ते दुस-या शहरात जातील! माझ्या मते व्यवस्थित म्हणजे परवडणारे म्हणजेच केवळ किमतीच्या बाबतीत नाही तर त्यासाठी पाणी, सांडपाणी, रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, वीज इत्यादी पायाभूत सुविधांचा पाठिंबाही असला पाहिजे!

आपल्याला आतापर्यंत वादग्रस्त ठरलेले  पुणे महानगर प्रादेशिक विकास निगम (PMRDA) तयार करता आलेले नाही, ज्यामुळे सगळ्या मूलभूत पायाभूत सुविधांचा एकसारखा व सर्वसमावेशक विकास झाला असता, मात्र आता तो कधी होईल हे आपल्याला माहिती नाही. शहराच्या रिअल इस्टेटच्या प्रत्येक पैलूविषयी विचार करा, उदाहरणार्थ रेडी रेकनरचे दर प्रत्येक वर्षी बाजारातील परिस्थिती विचारात न घेता वाढवले जातात आणि  पीएमसीचे विविध इमारत कर हे थेट सदनिकांच्या रेडी रेकनर दराशी निगडित असतात, यामुळे बांधकामाचा एकूणच खर्च वाढत जातो. त्यानंतर सार्वजनिक वाहतुकीच्या धोरणांची समस्या आहे, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था चांगली नसल्याने लोकांना खाजगी वाहने लागतात, लोकांना खाजगी वाहने लागतात तर मग अशा परिस्थितीत पीएमसी काय करते? ती इमारतींसाठीचे वाहनतळाचे नियम वाढवते, म्हणजे वाहनतळ बांधण्यासाठी अधिक जागा द्यावी लागते ज्यामुळे इमारतीच्या बांधकामाचा खर्च वाढतो. मात्र राज्य सरकारला हस्तक्षेप करायला व सार्वजनिक वाहतूक सशक्त करायला वेळ नाही ज्यामुळे सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था मजबूत होईल, वाहनतळासाठी कमी जागा लागेल व लोक अधिक वाहने खरेदी करण्यासाठी उद्युक्त होणार नाहीत. दिवसेंदिवस वाढणा-या वाहनांच्या धुराच्या प्रदुषणामुळे शहरातील ताजी हवा दुषित होत चालली आहे! त्याचप्रमाणे  मनपाकडे रस्त्यांसाठी जमीन अधिग्रहित करायला पुरेसे पैसे नाहीत त्यामुळे जमीनीचा जो काही भाग रस्ते बांधणीत जातो त्यासाठी विकासकाला  मनपाला रस्ते विकासाचा खर्च द्यावा लागतो म्हणजे त्याला तेवढा एफएसआय मिळतो, पण शेवटी हा खर्च कुणावर पडतो? पीएमसीने शेकडो एकर जमीन विविध सुविधांच्या आरक्षणाच्या नावाखाली अधिग्रहित केली आहे, या जमीनींच्या वापराचे काय झाले? या संदर्भातही कोणतेही धोरण नाही! आपण लहान घरांसाठी टीडीआर तसेच आरक्षण द्यायला सुरुवात केली आहे मात्र हा अतिरिक्त भार पेलता यावा यासाठी उंची किंवा विस्तार किंवा इमारतींमधील घरांची घनता यासाठीचे नियम कोण बदलेल? आपण आपल्या जुन्या शहराच्या सीमेतील विकास योजनेमध्ये नवीन गावांचा समावेश झाल्याची घोषणा करतो मात्र नगर विकास खाते किंवा राज्य सरकारने आधीच समाविष्ट गावांच्या विकास योजनेला अजूनही मंजूरी दिलेली नाही! आपण आपल्या टेकड्या  वाचविण्याविषयी बोलतो मात्र आपण ते कसे वाचवणार आहोत याविषयी आपल्याकडे काहीही धोरण नाही व प्रत्यक्षात ह्या टेकड्या झोपडपट्ट्यांना शरण जाताहेत! आपण एकीकडे मेट्रोचे आश्वासन देतो व दुसरीकडे अनेक उमेदवारांच्या निवडणूक जाहीरनाम्यात  मेट्रोच्याच प्रस्तावित मार्गावर उड्डाण पूल बांधण्याचा प्रस्ताव आहे! आपण झाडे तोडण्यासारख्या साध्या विषयासंदर्भातील धोरण तयार करु शकत नाही व योग्य कारणासाठी एखादे झाड कापायचे असेल तरीही उच्च न्यायालयात जावे लागते, अशावेळी धोरण व प्रशासनाच्या पातळीवर आपली कशी परिस्थिती आहे याचा विचार केला पाहिजे! हे केवळ हिमनगाचे टोक आहे, असंख्य विषय योग्य धोरणे तयार होण्याची वाट पाहताहेत! प्रत्येक पक्षाच्या उमेदवाराने ज्यांचा विचारही केलेला नाही असे अनेक शहरविषयक प्रश्न अनुत्तरितच आहेत व तरीही हे शहर राज्यातील आदर्श शहर असावे अशी आमची अपेक्षा आहे!

आपण अत्याधुनिक शहरे तयार करण्याविषयी बोलतो, मात्र मला असे वाटते की खरतरं परवडण्यासारखी शहरे ही काळाची गरज आहे! सर्वप्रथम हे पुणे शहर नागरिकांना राहण्यासाठी चांगले व परवडणारे शहर बनवून दाखवा, त्यानंतर आम्हाला अत्याधुनिक शहराचे स्वप्न दाखवा, हीच शहराच्या रिअल इस्टेट उद्योगाची अपेक्षा आहे. या पार्श्वभूमीवर कोणत्याही उमेदवाराने रिअल इस्टेटच्या अपेक्षा पूर्ण करण्यासाठी एकाही तर्कसंगत उपाययोजनेचा उल्लेख केलेला नाही. शेवटी रिअल इस्टेट उद्योगाचे ग्राहक कोण आहेत? अर्थातच या शहराचे नागरिक, त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या ज्या काही अपेक्षा आहेत त्या या शहरासाठीच आहेत! 

 प्रत्येक अपयशासाठी मुठभर लोकांना दोष देणे अतिशय सोपे आहे मात्र असे करुन आपण आपली जबाबदारी किती दिवस टाळणार आहोत? माननीय अमेरिकी अध्यक्षांच्या वरील अवतरणानुसार प्रत्येक प्रक्षाच्या प्रत्येक उमेदवाराने हे लक्षात ठेवले पाहिजे की ते या शहरातील लोकांना जबाबदार आहेत व केवळ जबाबदारीची आश्वासने देऊन ती पार पाडता येणार नाही! प्रत्येक मतदाराने मत देताना हे लक्षात ठेवले पाहिजे, की तुम्ही तुमच्या शहराच्या भवितव्यासाठी मत देत आहात, तुम्ही जबाबदारपणे मतदान केले नाही तर दोष पूर्णपणे तुमचा असेल व त्यानंतर देवही या शहराला वाचवू शकणार नाही! त्यामुळे मला असे वाटते की आता संघटित होऊन तुमच्या शहराच्या हाकेला प्रतिसाद द्यायची वेळ आहे, कारण आणखी पाच वर्षे म्हणजे फार उशीर झालेला असेल!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स