एल बी टी आणि शहराचा विकास !

तूट म्हणजे तुमचे कर भरुन तुमच्याकडे उरते ती रक्कम …. अर्नाल्ड ग्लासो.

ग्लासो हे अमेरिकी व्यावसायिक व विनोदी लेखक; त्यांची अवतरणे वॉल स्ट्रीट जर्नल, फोर्ब्ज, द शिकागो ट्रिब्यून व इतर ब-याच नियतकालिकांमध्ये दिली जायची. या मिश्किल  व्यावसायिकाने एकूण करप्रणाली किंवा कोणत्याही संघटनेची आर्थिक कार्यप्रणालीचे केवळ एका वाक्यात वर्णन केले आहे, म्हणूनच त्यांना आर्थिक जगतात अतिशय मानाचे स्थान आहे! अर्थात मी कुणी अर्थतज्ञ नाही किंबहुना इतकी वर्षे व्यवसायात असून मी अजूनही करप्रणाली समजून घ्यायचाच प्रयत्न करतोय व मला खात्री आहे की माझ्या आजूबाजूला माझ्यासारखे हजारो किंवा लाखो असतील! माझे लेखनातील आदर्श लोकसत्ताचे संपादक मुकुंद संगोराम यांनी मला फोन करुन एलबीटी व जगभरातील इतर शहरांच्या महापालिकांची महसूल निर्मितीची उदाहरणे याविषयी कुणी लिहू शकेल का अशी विचारणा केली. मी या विषयावर लिहू शकतील अशा या क्षेत्रातील माझ्या काही मित्रांची नावे सांगितली. आम्ही या विषयाच्या काही पैलूंविषयी चर्चा केली व निरोप घेतला. मात्र हा विषय माझ्या मनात घोळत राहिला, कारण हा विषय शहराशी व अप्रत्यक्षपणे शहरातील रिअल इस्टेटशी संबंधित आहे! मी एलबीटीचे किंवा इतर कोणत्याही कराचे विश्लेषण करु शकत नाही, ते कर तज्ञाचे काम आहे हे मला मान्य आहे व ते काम करण्यासाठी अनेक जण सक्षम आहेत. तरीही या शहराचा एक सामान्य माणूस म्हणून मला आपल्या पुणे महापालिकेचे म्हणजेच मनपाचे कामकाज कसे चालते याविषयी कुतुहल वाटते. या संस्थेवर संपूर्ण पायाभूत सुविधांची जबाबदारी असली पाहिजे अशी अपेक्षा आहे, किंबहुना पायाभूत सुविधा हा केवळ एक पैलू झाला संपूर्ण शहर सुस्थितीत ठेवण्याची जबाबदारी तिच्यावर आहे. त्यामध्ये शिक्षणापासून ते वाहतुकीपर्यंत शहरी नागरिकांच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या प्रत्येक सेवेचा, तसेच शहराच्या विकासासाठी वाढीचे नियोजन करण्याचाही समावेश होतो. थोडक्यात मनपाचे काम घर चालवण्यासारखे आहे ज्यामध्ये घरातील मुख्य व्यक्तिला कुटुंबाचे उत्पन्न व कुटुंबातील प्रत्येक व्यक्तिंच्या गरजा यांचे संतुलन राखून घर सुस्थितीत ठेवावे लागते.

या पार्श्वभूमीवर सामान्य माणूस माझ्यासारखाच गोंधळात पडलाय. याचे कारण म्हणजे एकीकडे एलबीटी रद्द केला तर महापालिकेचे कर्मचारी संपावर जातील यासारख्या बातम्या येतात तर दुसरीकडे प्रामुख्याने दुकानदारांचा समावेश असलेल्या “व्यापारी वर्गाने” एलबीटी रद्द केला नाही तर ३१ डिसेंबरपासून बंद पुकारण्याचा इशारा दिलाय! आता याविषयी जाणून घेतलेच पाहिजे नाही का? तर एलबीटी म्हणजे नेमकं काय हे व तो आपल्या पुणे शहरासाठी अचानक इतका महत्वाचा का झाला आहे हे आधी आपण समजून घेऊ? एलबीटी म्हणजे स्थानिक संस्था कर, म्हणजे शहराच्या हद्दीत विकलेल्या प्रत्येक वस्तूची ठराविक टक्के रक्कम ही स्थानिक संस्थेला, आपल्या बाबतीत मनपाला द्यावी लागते. मनपाच्या दैनंदिन कारभारासाठी तसेच नागरिकांना द्यायच्या पायाभूत सुविधांसारख्या सेवांसाठी हा पैसा गोळा करणे अपेक्षित आहे. आता इथे बरेच जण प्रश्न विचारतील की एलबीटी नसताना आधी महसूल कसा गोळा काला जात होता. एलबीटीच्या आधी “जकात कर” होता जो मनपाच्या हद्दीमध्ये येणा-या कोणत्याही वस्तुंवर आकारला जायचा. मालाच्या खरेदी मूल्याच्या पावतीच्या काही टक्के हा जकात कर आकारला जायचा. मात्र महसूलाची ती अतिशय जुनी पद्धत होती व देशातील बहुतेक शहरांमध्ये ती बंद करण्यात आली व माझ्या माहितीप्रमाणे जेएनएनयूआरएम सारख्या केंद्र सरकारच्या योजनांचा निधी मिळावा यासाठी पीएमसीला घातलेल्या अटींपैकी जकात कर रद्द करणे ही देखील एक अट होती! तसेच जकात करप्रणाली ज्या पद्धतीने राबवली जात होती त्यात तिच्यात अनेक त्रुटी होत्या, काही लोक जकात दलाल म्हणून काम करत व कोणताही माल जकात न भरता किंवा अगदी नाममात्र जकात भरुन शहरात आणत असत. जकातीविषयी कितीही मतमतांतरे असली तरीही मनपाच्या अर्थसंकल्पाच्या महसुलाचा एक तृतीयांश भाग जकातीमधून मिळायचा. आता ती बंद केल्यामुळे आलेली तफावत भरुन काढण्यासाठी मनपासमोर एलबीटीचा पर्याय ठेवणे आले !

मनपाच्या महसूलाचा एक तृतीयांश भागाची तुट भरून काढण्यासाठी मनपाने शहरातील व्यापा-यांकडून एलबीटी घेण्याचा पर्याय ठेवला व आता त्यालाच  विरोध केला जातोय. आपण सर्वप्रथम पाहू की मनपाला पैशांची काय गरज आहे? पुण्यासारखे मोठ्या शहराचा कारभार चालवणे हे महाकाय काम आहे, ते एखादा मोठा उद्योग चालवण्यासारखे आहे, शहराला रस्ते, सांडपाणी, पाणी पुरवठा, सार्वजनिक आरोग्य, शिक्षण, मनोरंजन व इतरही अनेक सोयी हव्या असतात. या सर्व सेवांसाठी दोन आघाड्यांवर पैसे लागतात, एक म्हणजे त्या चालविण्यासाठी म्हणजेच डॉक्टरांचा पगार, महापालिकेच्या शाळांमधील शिक्षकांचा तसेच कर्मचा-यांचा पगार व विविध विभागांमधील प्रशासकीय कर्मचा-यांचे पगार इत्यादींसाठी पैसे लागतात. त्याचवेळी या सेवा सुरु ठेवण्यासाठी आपल्याला वीज पुरवठा व देखभालीचे बरेच साहित्य लागते, या सर्वांसाठी पैसे लागतात. सार्वजनिक वाहतुकीसाठीही महसुलातूनच निधी दिला जातो. आता दुसरी आघाडी म्हणजे शहर सातत्याने वाढत असते त्यामुळे पायाभूत सुविधांमध्ये सातत्याने भर घालावी लागते व त्यासाठी जमीन अधिग्रहित करायला पैसे लागतात त्याशिवाय बांधकामाचा खर्चही असतो यामध्ये रस्ते, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प, पाणी प्रक्रिया प्रकल्प, शाळा तसेच रुग्णालयाच्या इमारती, रस्ते अशी ही यादी वाढतच असते. आता आपण मेट्रोविषयी बोलतोय व त्यासाठीही कोट्यवधी रुपये लागतील, तर मग हा पैसा कुठून येणार आहे? शेवटी या सगळ्या सेवांमुळे नागरिकाचे आयुष्य सुखकर होते, जो शहरातील रिअल इस्टेट उद्योगाचा ग्राहक आहे.

मनपाला महसुलासाठी इतर कोणते स्त्रोत आहेत हे आता आपण पाहू, कारण केवळ जकात किंवा एलबीटी शहराच्या गरजांसाठी पुरेसा होणार नाही. आपल्याकडे शहरातील नव्या बांधकामावर कर आकारला जातो, तसेच शहरातील नागरिकांकडून मालमत्ता कर घेतला जातो. हाच खरतर चिंतेचा मुख्य विषय आहे. आपण लोकांना चांगल्या पायाभूत सुविधा देण्यात अपयशी ठरलो तर लोक शहरापासून दूर जातील जे सध्या घडतेय. पिंपरी चिंचवड महापालिका ही आपली शेजारी आहे व अनेक लोक चांगल्या पायाभूत सुविधांसाठी तिथे राहण्याचा पर्याय स्वीकारताहेत, त्यानंतर जमीनीच्या चढ्या दरांमुळे अनेक लोक जिल्हाधि-यांच्या हद्दीत म्हणजेच मनपाच्या सीमेबाहेर राहण्याचा पर्याय निवडताहेत. जेवढ्या नवीन इमारती कमी तेवढा त्यापासुन मिळणारा महसूल कमी. दुसरे म्हणजे मालमत्ता कर व मनपाच्या सर्वेक्षणानुसार जवळपास ४०% लोक झोपडपट्ट्यांमध्ये राहतात ते कोणताही मालमत्ता कर देत नाहीत व २०% लोक अवैध इमारतींमध्ये राहतात, म्हणजे त्यांच्यावरही काही मालमत्ता कर लागू होत नाही! म्हणजेच झोपडपट्ट्यांमध्ये तसेच अवैध इमारतींमध्ये राहणारे रस्ते, पाणी, सांडपाणी यासारख्या सर्व नागरी सेवा फुकट वापरतात! याचा अर्थ असा होतो की  फक्त ४०% लोक या सेवांसाठी पैसे देताहेत तर शहरातील १००% नागरिक त्यांचा वापर करताहेत, जे अन्यायकारक आहे!

म्हणूनच आपण सर्वप्रथम शहरातील सेवा वापरणारी प्रत्येक व्यक्ती त्याचे पैसे भरेल याची खात्री केली पाहिजे, यामुळे महसूल मोठ्या प्रमाणावर वाढेल, या व्यक्ती सध्याच्या पद्धतीनुसार मालमत्ता कर देत नसतील तर त्यावर काहीतरी तोडगा काढला पाहिजे, म्हणजे दिल्या जाणा-या नागरी सेवांमधून महसूलही मिळेल. मालमत्ता कराच्या पावत्यांप्रमाणे कर भरत नसतील तर त्यांच्या पगारातून किंवा रोजंदारीतून तो थेट मासिक तत्वावर वजा करणे यासारखा विचार करता येईल. अर्थात हा केवळ कर वसुलीबाबत एक स्वप्नाळु विचार आहे याची मला जाणीव आहे पण त्याबाबत  काहीतरी विचार करायला काहीच हरकत नाही कारण या वर्गाकडून आपल्याला मालमत्ता कर म्हणून सध्या रुपयाही मिळत नाही हे सत्य आहे आहे! त्यानंतर इतर राज्यांमधील तसेच इतर देशांमधील शहरे आपला महसूल कसा मिळवतात याची उदाहरणे पाहा. उदाहरणार्थ अमेरिकेमध्ये एखादा भूखंड ज्यासाठी आरक्षित आहे त्यासाठी वापरला जात नसेल तर त्याच्या मालकाला त्यासाठी जवळपास दहापट जास्त मालमत्ता कर भरावा लागतो. यामुळे भूखंड विकासकामासाठीच व ज्या हेतूने आरक्षित करण्यात आला आहे त्यासाठीच वापरला जाईल याची खात्री केली जाते; अशाप्रकारे निवासी किंवा इतर कोणत्याही सेवेसाठी तो वापरला जातो. पाश्चिमात्य देशांमधील आणखी एक महत्वाचा भाग म्हणजे पाणी पुरवठा तसेच सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या सेवांचे खाजगीकरण करण्यात आले आहे त्यामुळे त्या एखाद्या खाजगी कंपनीप्रमाणे चालवल्या जातात व महसूल तसेच दर्जाची खात्री असते. उदाहरणार्थ मीटरद्वारे पाणी पुरवठा करणे हा आपल्याकडे प्रलंबित मुद्दा आहे. आपले लोकप्रतिनिधी केवळ लोकांना खुश ठेवण्यासाठी त्याची अंमलबजावणी करत नाहीत व त्यामुळे आपले महसूलाचे मोठे नुकसान होते. बहुतेक पाश्चिमात्य देशांमध्ये पाणी पुरवठा खाजगी कंपन्यांद्वारे केला जातो ज्या शहरातील प्रत्येक नागरिकाला रास्त दराने पाणी पुरवठा करतातच. त्याचबरोबर प्रत्येक थेंबाची किंमतपण वसुल करतात सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्थेचीही अशीच परिस्थिती आहे, आपण नेहमी वाचतो की पीएमपीएमएल म्हणजेच आपल्या सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्थेवर कोट्यवधी रुपये खर्च केले जातात, तरीही ती तोट्यात चालते व प्रवासी त्यांना मिळणा-या सेवेविषयी समाधानी नाहीत! पाश्चिमात्य देशातील सर्व शहरांमध्ये अगदी सिंगापूरमध्येही सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था खाजगी कंपन्यांद्वारे चालवली जाते, ज्यामुळे महसूल व चांगली सेवाही मिळते.

अलिकडेच एक बातमी आली की मनपाने विविध हेतुंनी जमीनी अधिग्रहित करण्यासाठी निधी द्यावा असे राज्य तसेच केंद्र सरकारला आवाहन केले कारण नव्या अधिग्रहण कायद्यानुसार जमीनीच्या मालकाला जमीनीच्या दुप्पट दराने पैसे देणे बंधनकारक आहे. याठिकाणी आपण जमीनीच्या मोबदल्यात तिप्पट टीडीआर म्हणजेच एफएसआय का देत नाही, म्हणजे जास्तीत जास्त लोक टीडीआरचा पर्याय स्वीकारतील व शेवटी हा टीडीआर शहरातील बांधकामासाठीच वापरला जाणार नाही का? प्रत्येक वेळी एफएसआय किंवा टीडीआरचा उल्लेख होताच त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना फायदा होईल अशी ओरड होते, असे असेल तर एक एफएसआय किंवा टीडीआरही बांधकाम व्यावसायिकांच्या फायद्याचाच आहे मग तो देखील रद्द करा व शहरातील सर्व बांधकाम थांबवा! लक्षात ठेवा एफएसआय किंवा टीडीआरमुळे नाही तर शहरातील पायाभूत सुविधांमुळे शहर चांगले किंवा वाईट ठरते व आपल्या धोरणांमधून नेमके तेच साध्य होत नसेल तर आत्मपरिक्षण करायची व नवी धोरणे तयार करायची वेळ आली आहे!

सध्या पायाभूत सुविधा नाहीत म्हणून अतिरिक्त एफएसआय नाही व अतिरिक्त एफएसआय नाही म्हणून पायाभूत सुविधा नाहीत अशा दुष्ट चक्रात आपण अडकलो आहोत. अतिरिक्त एफएसआय नसल्याने अधिकाधिक घरे बांधली जात नाहीत व त्यामुळे घरांच्या किमती वाढत जातात. यामुळेच लोक अवैध इमारती किंवा झोपडपट्ट्यांमध्ये राहण्याचा पर्याय स्वीकारतात ज्यामुळे पुन्हा आपला महसूल बुडतो. म्हणुन महसूल वाढविण्यासाठी एलबीटीसारखे पर्याय येतात ज्याला व्यापारी वर्ग किंवा संबंधित समुदाय विरोध करतात. लक्षात ठेवा कोणताही कर सर्व घटकांवर सारख्या प्रमाणात आकारला जात नाही तोपर्यंत तो न्याय्य ठरणार नाही. मनपाच्या हद्दीतील मालमत्तांवर मुद्रांक शुल्काच्या स्वरुपात अधिभार (उपकर किंवा कराच्या स्वरुपात) आकारला जात होता, त्या अधिभारातून मिळालेल्या रकमेचे काय झाले, नागरी कामांमध्ये तो कुठे वापरला गेला हे एक गूढच आहे!  हे माहितीचे व पारदर्शकतेचे युग आहे! लोकांचा कर द्यायला नकार नसतो, मात्र त्यांनी कराच्या स्वरुपात जे पैसे भरले आहेत त्यांचे काय झाले हे त्यांना जाणून घ्यायचे असते व या आघाडीवरही मनपा बरीच मागे आहे. वर्षानुवर्षे बीआरटी म्हणजेच बस रॅपिड ट्रान्सपोर्टसारखे प्रकल्प रखडतात व नागरिकांना सेवा देण्यासाठी पूर्ण होत नाहीत. शहरामध्ये सायकल ट्रॅकसारखे प्रकल्प ज्याप्रकारे राबवले जात आहेत तो एक विनोदच आहे व म्हणूनच आपण जेव्हा महसुलाचे वेगळे पर्याय राबविण्याचा प्रयत्न करु तेव्हा त्यास विरोध होणे स्वाभाविकच आहे!

तेव्हाच अधिकाधिक लोक या शहरात राहण्यास येतील जेव्हा त्यासाठी नवीन घरांना परवानगी देणारी पारदर्शक यंत्रणा असेल, ज्यामुळे समाजातील सर्व वर्गांना परवडणारी घरे मिळतील! म्हणूनच एक समान कर प्रणाली ही काळाची गरज आहे जो समाजातील सर्व वर्गांसाठी सारखा असेल, अशी प्रणाली तयार करुन ती व्यवस्थित राबवलीही पाहिजे. त्यानंतर मिळालेल्या आणि खर्च केलेल्या प्रत्येक रुपयाचा खर्च द्या व केवळ ताळेबंदातून नाही तर लोकांना प्रत्यक्ष कामातून परिणाम दिसले पाहिजे कारण लोकांनी त्यांनी दिलेल्या करांचे काय झाले हे जाणून घेण्यात अधिक रस असतो! रिअल इस्टेट इंडस्ट्री ही काही या शहराची शत्रू नाही तर याच शहराचा एक भाग आहे; खरं तर सरकारी यंत्रणेमुळेच ती शहराची सर्वात मोठी शत्रू असल्यासारखी वाटायला लागली आहे! हे सर्व कमीत कमी वेळात करणे आवश्यक आहे; कारण वेळ आधीच निघून गेली आहे, महसूल मिळविण्याचे मार्ग निश्चित करण्यास आणखी उशीर म्हणजे शहराचा विनाशाच. आपल्या शासनकर्त्यांनी आपापल्या मतदार वर्गाच्या क्षणिक खुषीपेक्षा हे सत्य समजून घेतले पाहिजे. नाहीतर मतदार असतील मात्र मत देण्यासाठी काहीच शिल्लक  नसेल, असा दिवस दूर नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स