सुरक्षित घर,अजुन किती बळींची गरज आहे ?

ताकदी सोबत येणारी जबाबदारी ज्याला कळते तोच खरा सामर्थ्यवान  असतो.      ….बॉब डायलन

बॉब डायलन हे एक अमेरिकी गायक-गीतकार, कलाकार व लेखक आहेत. लोकप्रिय संगीत व संस्कृतीमध्ये गेली पाच दशकं त्यांचा मोठा दबदबा आहे व वरील अवतरणावरुन त्यांच्या लोकप्रियतेचे कारण समजते हे वेगळे सांगायची गरज नाही! पुण्यात तळजाईमध्ये इमारत कोसळून अकरा जणांचा मृत्यू झाल्याला जवळपास वर्ष झालंय, त्याचवेळी मी म्हणालो होतो ही अशा प्रकारची पहिली दुर्दैवी इमारत असेल कदाचित मात्र शेवटची नक्कीच असणार नाही. आंबेगावमध्ये वर्षभराच्या आत घडलेल्या दुर्घटनेने माझे विधान खरे केले; अर्थात  या खेपेस मी जे काही बोललो ते खरे ठरल्याचा मला आनंद नक्कीच नाही! मित्रांनो प्रत्येक माध्यमांमध्ये याविषयी बरेच काही लिहीण्यात आले आहे, आपल्याला त्याची इतकी सवय झालीय की टीव्हीवरची एखादी लांबलचक मालिका पाहिल्यासारखे वाटते, ज्यामध्ये टीव्ही वाहिनी वेगळी असते, पात्रे वेगळी असतात, मालिकेचे नाव वेगळे असते मात्र प्रेक्षक व स्टोरी सारखीच असते! आपल्या बाबतीत पात्रेही तीच आहेत, मात्र ती साकारणारे चेहरे बदलले आहेत!

होय इमारतीचे नाव वेगळे आहे व सुदैवाने एक व्यक्ती सोडता काहीही जीवितहानी झाली नाही, मात्र मरण पावलेला त्याच्या वृद्ध आईवडिलांचा एकुलता एक मुलगा होता, ते त्याच्या लग्नाची व भावी आयुष्याची स्वप्न पाहात होते, मात्र त्या स्वप्नांचा आपण ज्या संस्थेला रिअल इस्टेट म्हणतो तिच्या केवळ एका निष्काळजी कृतीमुळे अक्षरशः चुराडा झाला! त्याचवेळी आयुष्यात केवळ एकदाच घर खरेदी करणा-या जवळपास पंधरा मध्यमवर्गीय कुटुंबांनी सर्वस्व गमावलं, व ते रस्त्यावर आलेत यात कुणाची चूक आहे हे देखील त्यांना माहिती नाही. इथे श्री. डायलन यांच्या अवतरणाचे महत्व आपल्याला प्रकर्षाने जाणवते, कारण रिअल इस्टेटमध्ये आजकाल फक्त अशा व्यक्ती आहेत ज्यांना ताकद हवी आहे मात्र त्यासोबत येणारी जबाबदारी ते नाकारतात! माझे बोलणे अनेकांना कदाचित पटणार नाही किंवा त्यांचे वेगळे मत असेल मात्र या घटनेची एकाही व्यक्तिने पुढे येऊन जबाबदारी घेतलेली नाही हे सत्य आहे ! त्याचवेळी विविध भूमिकांमध्ये असलेल्या प्रत्येक व्यक्तिला रिअल इस्टेटच्या भरभराटीचे सर्व लाभ हवे असतात! उदाहरणार्थ आपण जेव्हा म्हणतो की इमारत कोसळली व त्यामुळे नुकसान झाले, तर आपण असा विचार करु की ती कोसळली नसती व त्यातून पैसे मिळाले असते तर कुणाला किती लाभ झाला असता?

अर्थातच सर्वाधिक फायदा विकासकाला झाला असता त्यामुळे त्याचे नाव या यादीत सर्वात वर आहे, तो सदनिका विकून त्याचा नफा मिळवतो. त्यानंतर येतो जमीनीचा मालक, ज्याचे काहीही कर्तुत्व नसताना केवळ  जमीनी अतिशय कमी असल्यामुळे वाढत्या किमतींचा त्याला फायदा होतो. त्यानंतर स्ट्रक्चरल डिझायनर तसेच वास्तुरचनाकार जे इमारतीची रचना व नियोजन करतात व त्यातून त्यांना विकसकाकडून पैसे मिळतात. त्यानंतर विविध कंत्राटदार व पुरवठादार येतात, ते इमारतीसाठी लागणारे साहित्य तसेच मजूर देतात व त्यासाठी त्यांना पैसे मिळतात. त्यानंतर क्रमांक येतो विविध प्राधिकरणांचा, याठिकाणी नगर नियोजन व जिल्हाधिका-यांचा समावेश होतो; या सरकारी संस्थांना विकासकाकडून विविध विकास शुल्के व अधिभाराच्या स्वरुपात त्यांचा हिस्सा मिळतो. त्यानंतर येतात त्या आर्थिक संस्था ज्या बांधकाम व्यावसायिकाला तसेच सदनिका खरेदी करणा-यांना वित्त पुरवठा करतात! कोणत्याही प्रकल्पातील हे प्रमुख लाभार्थी आहेत, त्यानंतर एमएसईबीला पायाभूत सुविधा देण्यासाठी पैसे मिळतात, ग्रामपंचायतीला विविध ना हरकत प्रमाणपत्रे देण्यासाठी पैसे मिळतात, ही यादी अशाप्रकारे वाढतच जाते. राज्य सरकारला सुद्धा घरांच्या व्यवहारांच्या नोंदणीवर आकारले जाणारे मुद्रांक शुल्क तसेच व्हॅट व सेवा करांद्वारे महसूल मिळतो; त्यानंतर आयकर विभागालाही विकासकाकडून आयकर मिळतो, चार्टड अकाउंटंट तसेच वकील प्रकल्पासाठी विविध प्रकारचे कायदेशीर दस्तऐवज तयार करतात व पैसे  मिळवतात. आणि इथे आपण केवळ अधिकृत मार्गाने दिल्या जाणा-या पैशांविषयी बोलत आहोत त्याशिवायही रिअल इस्टेटमध्ये गुंतलेल्या काळ्या पैशाविषयी तर बोलायलाच नको!

अशाप्रकारे कितीतरी संस्थांना एका इमारतीमधून फायदा होत असतो, हा पैसा आपली आयुष्यभराची कमाई एक घर खरेदी करण्यासाठी देणा-या कुटुंबांच्या खिशातून दिला जातो. मात्र जेव्हा इमारत कोसळते, धुळीस मिळते व या कुटुंबांचा कष्टाचा पैसा वाया जातो तेव्हा एकही व्यक्ती किंवा संस्था या नुकसानाची जबाबदारी घेत नाही!किंबहुना प्रत्येक संस्था आपल्या दैनंदिन मालिकांप्रमाणे एकमेकांना दोषी ठरविण्याचा प्रयत्न करते! म्हणूनच मी म्हणतो की संपूर्ण रिअल इस्टेट दोषी आहे कारण या अपघाताची जबाबदारी कुणीही घेत नसेल तर संपूर्ण व्यवस्थेलाच फाशी दिली पाहिजे!

यातुनच रिअल इस्टेट क्षेत्रातील एक व्यक्ती या नात्याने माझे मत लेखाद्वारे अधिका-यांपर्यंत व तुमच्यापर्यंत पोहोचवण्याचा विचार केला…

आंबेगाव दुर्घटना!

सर्वप्रथम मी याला अपघात म्हणणार नाही, कारण इमारतीशी संबंधित एका किंवा अनेक संस्थांच्या पूर्णपणे निष्काळजीपणाचा हा परिणाम आहे व लक्षात ठेवा अशा प्रकारचे दुर्दैव असलेली ही पहिली किंवा शेवटची इमारत नाही! आणखी प्राणहानी व संपत्तीचे नुकसान टाळण्यासाठी अवैध तसेच असुरक्षित इमारतींच्या समस्येकडे गांभीर्याने पाहायची वेळ आलीय ज्यामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्गीय राहतात! ज्या संपूर्ण व्यवस्थेवर सामान्य माणूस विश्वास व भरवसा ठेवतो, ज्या व्यवस्थेवर त्यांचे मेहनतीने बनविलेले घर सुरक्षित ठेवण्याची जबाबदारी असते व तो विश्वासच डळमळीत होत चाललाय ! माझी खात्री आहे की आता या ईमारतीच्या आजूबाजूला राहणा-या हजारो लोकांना त्यांच्या स्वतःच्या घराच्या परिस्थितीचा विचार करुन रात्री झोप लागत नसेल!

यासाठी नव्या इमारतींना परवानगी देणे व दिलेल्या परवानग्या नियंत्रित करण्यासंदर्भातील सध्याची स्थिती कशी आहे याचे विश्लेषण करु. अवैध बांधकामांचे वर्गीकरण करणे फार आवश्यक आहे कारण अशाप्रकारच्या घटना प्रामुख्याने अव्यावसायिक व लोभी बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधलेल्या इमारतींमध्ये होतात! पैसे कमावणे वाईट नाही मात्र आपण तो कुणाच्या जोखीमेवर कमावतोय हा नक्कीच चिंतेचा विषय आहे! एक व्यावसायिक व्यक्ती केवळ आवश्यक त्या परवानग्याच घेणार नाही तर एक सुरक्षित व चांगली इमारत बांधली जाईल याची खात्री करेल.

म्हणूनच आपल्याकडे दोन वर्गवा-या आहेत

१.       असे बांधकाम व्यावसायिक ज्यांनी सर्व परवानग्या घेतल्या आहेत मात्र जोता तपासणे तसेच भोगवटा प्रमाणपत्र यासारख्या बाबींची पूर्तता केलेली नाही.

आपल्याला गेल्या पाच वर्षातील नोंदी तपासता येतील जिथे इमारतीला अकृषिक परवानगी देण्यात आली आहे मात्र जोता तपासणे किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र यासंदर्भात कोणतीही नोंद नाही. याचा अर्थ असा होतो की बांधकाम व्यावसायिकाने मंजूरी मिळाल्याप्रमाणे काम केलेले नाही.  महसूल यंत्रणेतील सर्वात शेवटचा घटक म्हणजे तलाठी, या व्यक्तिला प्रत्येक ठिकाणच्या वस्तुस्थितीची अधिक चांगली कल्पना असते, त्याच्यासह सरकारी अभियांत्रिकी महाविद्यालयातील विद्यार्थ्यांचा एक चमू तयार करा, त्यांना विविध क्षेत्रे वाटून द्या व मंजूरी देण्यात आलेल्या बांधकामांची यादी द्या. त्यांना प्रत्यक्ष बांधकामाच्या ठिकाणी जाऊन बांधकामातील प्रगती नोंदवायला व डिजिटल कॅमे-याच्या मदतीने त्यांची नोंद तयार करायला सांगा. त्यानंतर नियमांचे उल्लंघन करणा-या बांधकामांना आपण नोटीस पाठवू शकतो किंवा कारवाई करु शकतो. एकदा आपल्याकडे ही माहिती गोळा झाल्यानंतर तांत्रिक तज्ञांचे एक मंडळ तयार करा व या ठिकाणच्या इमारतींच्या बांधकामांचे ऑडीट करा म्हणजे आपल्याला त्यांचे भवितव्य ठरवता येईल.

२.     ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी कोणतीही परवानगी घेतलेली नाही मात्र तरीही इमारती बांधल्या आहेत.

हा अतिशय गुंतागुंतीचा विषय आहे, आपल्याला संपूर्ण महसूल विभागाचे आपण सर्वेक्षणात करतो तसे लहान लहान भागात विभाजन करावे लागेल व बांधकामाच्या ठिकाणी झालेले प्रत्यक्ष काम व त्याचे प्रमाण यांची नोंद करावी लागेल. व्यावसायिक सर्वेक्षण संस्थांना नियुक्त करुन हे करता येईल. त्यांना आधी केवळ प्रादेशिक योजनेवर अनेक चौकोनात नकाशा विभाजित करावा लागेल व माहिती संकलनासाठी प्रत्येक चौकोनात जावे लागेल. त्यानंतर तांत्रिक चमू बांधकामाचा आढावा घेईल, नंतर नोटीस व इतर प्रक्रिया केल्या जातील.

वरील दोन्ही उदाहरणांमध्ये आपण नागरिकांना जागरुक करु शकतो कारण न्यायालयीन खटल्यांना अनेक महिने लागतात व लोक राहात असलेल्या इमारती पाडणे हे अशक्य काम असू शकते मात्र नागरिकांना जागरुक करुन आपण अशा दुर्घटनांमध्ये जीवितहानी होणार नाही याची काळजी घेऊ शकतो. तांत्रिकदृष्ट्या असुरक्षित इमारतींवर लाल रंगात नोटीस लावा तसेच अशा इमारतींची नावे व पत्ते वृत्तपत्रांमध्ये प्रसिद्ध करा!

त्याचवेळी अशा घटना वारंवार होऊ नयेत असे आपल्याला वाटत असेल तर आपण ही प्रक्रिया सुरळीत करणे व प्रकल्प बांधणीशी संबंधित प्रत्येक व्यक्तिची जबाबदारी निश्चित करणे आवश्यक आहे. सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे अवैध बांधकामांना होणारा वित्त पुरवठा बंद करणे, म्हणजेच ज्या वित्त संस्था मंजूरी नसलेल्या अवैध इमारतींना गृहकर्जाद्वारे वित्त पुरवठा करतात त्यांनाही गुन्ह्यासाठी जबाबदार धरा व मंजूरी असली तरीही जोते तपासणी किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र यासारख्या आवश्यकतांची पूर्तता झाली नसतानाही कर्जाचे वितरण केले जाते. सामान्यपणे या वित्त संस्था “पत पेढ्या” किंवा सहकारी बँका असतात, तुम्ही अशा संस्थांची पोलीसांकडे तक्रार दाखल केली तर त्यामुळे त्यांच्याकडून होणारा वित्तपुरवठा थांबेल. अशा बांधकामांमध्ये सर्रास वापरली जाणारी पद्धत म्हणजे ४ मजली इमारतीसाठी मंजूरी घ्यायची कारण तिच्यासाठी कायद्याने लिफ्ट व दोन जिन्यांची गरज नसते, त्यानंतर तिच्यावर २/३ मजले अवैधपणे बांधायचे, पहिल्या ४ मजल्यांसाठी तुम्हाला कोणत्याही संस्थेकडून कर्ज मिळते व त्यावरील मजले कर्ज न घेणा-या किंवा “पत पेढ्या” किंवा खाजगी अथवा सहकारी बँकांकडून कर्ज घेणा-या लोकांना स्वस्त दरात विकायचे कारण या संस्था मंजूरीचे तपशील पाहात नाहीत हे तथ्य आहे.

बांधकामाची खात्री करण्यासाठी आपण पायाभरणी तपासणीच्या नोंदी तसेच जोता तपासण्यापूर्वी स्ट्रक्चरल डिझायनरचे प्रमाणपत्र मागू शकतो. त्यानंतर बांधकाम स्थळी प्रत्यक्ष पायाची छायाचित्रे घ्या व ती नोंदी म्हणून ठेवा.

सर्वप्रथम संबंधित स्ट्रक्चरल डिझायनरला ठराविक काळाने बांधकामाच्या तपासणीचे अहवाल विशेषतः आरसीसी कामाचे अहवाल भोगवटा प्रमाणपत्रासाठी स्थैर्य प्रमाणपत्रासह सादर करायला सांगा. किंवा आपण ज्याप्रमाणे वकिलांच्या मंडळाकडून मालकी हक्क अहवालाचा शोध घेतो त्याचप्रमाणे स्ट्रक्चरल डिझायनरांचे एक pa^नल तयार करा व त्यांच्याकडून अहवाल तयार करुन घ्या! बांधकामाच्या ठिकाणी कोणत्याही नियमांचे उल्लंघन झाले किंवा काही चूक झाली असे लक्षात आले  तर ती स्लॅब सरळ तोडली गेली पाहिजे!

दुसरे म्हणजे स्ट्रक्चरल डिझायनर बांधकामाची रचना तयार करुन देऊ शकतो मात्र त्यापुढेही प्रत्यक्षात जे  काम असते ज्याच्यावर त्याचे काहीही नियंत्रण नसते, म्हणून निरीक्षणासाठी नोंदणीकृत अभियंता किंवा किमान पात्र अभियंता/कंपनी नियुक्त करा. उदाहरणार्थ एखाद्या स्लॅबची रचना एम२० श्रेणीच्या काँक्रीटसाठी करण्यात आली असेल मात्र विकासक व त्याच्या कंत्राटदारांनी ती कमी करुन एम१० केली तर रचनेचा भार उचलण्यास ती सक्षम नसेल. त्याचप्रमाणे जर स्ट्रक्चरल डिझायनरने ४ मजल्यांची रचना केली असेल व प्रत्यक्षात विकसकाने अतिरिक्त मजले वाढवले, तर स्ट्रक्चरल डिझायनरला काहीही करता येणार नाही! म्हणूनच सल्लागारांनी जे काही दिले आहे त्यानुसारच बांधकाम होते आहे का याचे व्यावसायिक संस्थेद्वारे नियंत्रण झाले पाहिजे.

थोडक्यात प्रकल्पाशी संबंधित प्रत्येक व्यक्तिची म्हणजेच विकसक, स्ट्रक्चरल डिझायनर, वास्तुरचनाकार व पर्यवेक्षक / अभियंता या सर्वांची जबाबदारी निश्चित करणे अतिशय महत्वाचे आहे. सामान्यपणे कंत्राटदारांना तांत्रिक माहिती नसते व स्वतःचा विचार न करता केवळ त्यांच्या वरिष्ठांच्या आदेशांचे पालन करतात, म्हणूनच त्यांच्यापर्यंत कोणत्या संस्थेद्वारे कोणते आदेश पोहोचतात हे महत्वाचे आहे. वरील सर्व जबाबदा-यांची व्यवस्थित नोंद असली पाहिजे व जनतेसाठी संकेतस्थळावर उपलब्ध करुन दिली पाहिजे.

सरकारी संस्था आमच्याकडे पुरेसे मनुष्यबळ नाही किंवा तत्सम कारणे देऊन जबाबदारी झटकून टाकतात; मला असे वाटते की हे थांबवणे पाहिजे. तुमच्याकडे  बांधकामाला मंजूरी देण्याचे सर्व अधिकार असतील तर त्यांचे नियंत्रण करण्याची जबाबदारी तुम्ही कशी नाकारु शकता? नाहीतर कोणतेही प्रकल्प मंजूर करु नका व मंजूरी देण्याचा अधिकार अशा एखाद्या संस्थेला द्या जी मंजूरीनुसार बांधकाम केले जात आहे का याचे नियंत्रणसुद्धा करेल! सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाद्वारे मिळणारा प्रचंड महसूल आनंदाने घेते तर मग ते नगर नियोजन व महसूल यासारख्या मंजूरी  देणा-या संस्थांना पुरेसे मनुष्यबळ व तंत्रज्ञानासारख्या आवश्यक त्या पायाभूत सुविधा का देऊ शकत नाही!

इथे आपण अद्ययावत गुगल अर्थ प्रतिमांमधून मिळालेल्या माहितीची नोंद करण्यासाठी एखादी सर्वेक्षण संस्था वापरु शकतो जी प्रत्येक सेक्टरमधील बांधकामाची सध्याची परिस्थिती नोंदवेल. बांधकामाची प्रगती जाणून घेणे अतिशय महत्वाचे आहे, ते महाकाय काम आहे मात्र गुगल अर्थचा डाटा वापरला तर प्रत्यक्ष क्षेत्रात काम करणा-या चमूंना बांधकामाचे ठिकाण सहजपणे सापडेल. आपल्या हाताशी आधुनिक तंत्रज्ञान असताना मला वाटत नाही की हे अशक्य काम आहे.

आम्ही आपणास खराब काँक्रीट बांधकामाच्या पाच अतिशय महत्वाच्या व ठळकपणे जाणवणा-या लक्षणांची यादी पाठवू शकतो, आपण ती वृत्तपत्रांमध्ये प्रसिद्ध करु शकता व यासाठी तुम्ही एक स्वतंत्र कक्ष स्थापन करु शकता व ज्या इमारतींमध्ये आधीपासूनच लोक राहात आहेत तिथे वर नमूद केल्याप्रमाणे सदोष बांधकामांची पाच पैकी कोणतीही तीन लक्षणे आढळल्यास त्याचा नेमका पत्ता व शक्य असल्यास छायाचित्रांसह कक्षाला संपर्क करण्याचे आव्हान लोकांना करु शकता. असे केल्याने या इमारती शोधण्यासाठी आपल्याला लागणारा वेळ वाचेल व मला खात्री आहे की अनेक लोक पुढे येतील कारण बांधकामातील असे दोष ताबा घेतल्यानंतर पहिल्या वर्षातच दिसून येतात.

माध्यमांनीही योग्य तो तपास करुन अशा घटनांच्या मुळाशी जाणे आवश्यक आहे व केवळ एखाद्या ठराविक वर्गाला लक्ष्य करण्याऐवजी त्यातील सत्य लोकांना दाखविले पाहिजे! शेवटी एका सामान्य माणसाने अशा वेळी काय केले पाहिजे हेच आम्हाला जाणून घ्यायचे आहे. स्वाभाविकपणे कोणताही ग्राहक काही रुपये वाचविण्यासाठी बांधकामाच्या पैलुंकडे दुर्लक्ष करत नाही म्हणूनच तुमच्या विकासकाशी या तपशीलांविषयी चर्चा करा व तुमच्या सल्लागारांशी बोला. तुळई व स्तंभ व वाहन तळाच्या पातळीवरील फ्लोअरला गेलेल्या तड्यांसारख्या दोषांकडे दुर्लक्ष करु नका! त्याविषयी तात्काळ संबंधित अधिका-यांना कळवा व सर्वात महत्वाचे म्हणजे अवैध बांधकाम म्हणजे काय हे जाणून घ्या, सर्व कायदेशीर दस्तऐवज मागा व त्यासाठी व्यावसायिक लोकांची मदत घ्या कारण तुमच्या घरासंदर्भात ही तुमची जबाबदारी आहे! त्याप्रमाणे येथे क्रेडाई, एमबीव्हीए यासारख्या रिअल इस्टेट विकसकांच्या संघटनांची भूमिकाही महत्वाची आहे, त्यांनी घराच्या ग्राहकांना या समस्यांसंदर्भात जागरुक केले पाहिजे, कारण जेव्हा एखादी इमारत कोसळते तेव्हा ती संघटनेच्या सदस्याची होती किंवा नव्हती हे पाहिले जात नाही, तर संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाची प्रतिमा मलीन होते! लक्षात ठेवा अपघात आपण एकवेळ समजून घेऊ शकतो मात्र निष्काळजीपणा व गुन्ह्यासाठी आपणच जबाबदार आहोत! अपराध्यांना शिक्षा व दुर्घटनाग्रस्तांना वेळेत न्याय देऊन आपण निष्काळजीपणा व गुन्ह्यावर नियंत्रण ठेवू शकतो, व नेमके हेच सध्या होताना दिसत नाही! आपल्याला केवळ लोकांचे जीवन व त्यांची आयुष्यभराची कमाईच सांभाळायची नाही तर त्यांचा संपूर्ण व्यवस्थेवरील विश्वासही जपायचा आहे आहे, जर आपल्याला आणखी तळजाई किंवा आंबेगावसारख्या घटना व्हायला नको असतील तर आपल्यासाठी या विश्वासाचेच मूल्य सर्वाधिक असले पाहिजे! असे झाले तरच आपण स्वतःला लायक म्हणू शकू नाहीतर सामान्य माणसाच्या नजरेत आपली प्रतिमा सर्वात वाईट खलनायकाची असेल हे सांगायची गरज नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स