आजीबाईचा सल्ला आणि रिअल इस्टेट!

“तुम्ही जेव्हा सिंहाला पिंजऱ्यात बंद करता तेव्हा एखादा उंदीरही त्याला चावण्याची हिंमत करतो”...

 हे अजिबात लॉकडाउनमध्ये सुचलेले तत्त्वज्ञान नाही कारण रस्त्यावरची परिस्थिती पाहाल तर लॉकाडाउन आता केवळ सरकारी नियमांपुरतेच उरले आहे. लॉक-डाउन संपत असल्याचे आणखी एक लक्षण म्हणजे रिअल इस्टेटविषयी काही बाही विधाने छापून यायला लागली आहेत. कॉर्पोरेट, सामाजिक, राजकीय कोणत्याही क्षेत्रातल्या मोठमोठ्या व्यक्ती असोत त्यांनी यावे आणि या उद्योगावर तोंडसुख घ्यावे अशीच सध्या परिस्थिती आहे. माध्यमांना त्यांच्या टीआरपीसाठी अशी टीका आवडते आणि सामान्य माणसालाही ती आवडते, कारण ती एखाद्या लोकप्रिय बॉलिवुड गाण्याच्या रिमिक्ससारखी असते, शब्द वेगळे असतात मात्र चाल तीच असते! तुमच्याकडे जेव्हा नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा दुष्काळ पडतो तेव्हाच असे होते. सध्या ही जी सगळी बडी मंडळी रिअल इस्टेटला सल्ले देण्याचे काम करत आहेत, त्यांच्यापैकी बहुतेकांकडे फार पूर्वीपासूनच नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा तुटवडा आहे.

आधी श्री गडकरी (मी व्यक्तिशः त्यांचा आदर करतो), त्यानंतर श्री. टाटा, मग श्री. पारेख, त्यानंतर दस्तुर खुद्द केंद्रीय वाणिज्य मंत्री श्री. पी.गोयल आणि आता या मांदियाळीमध्ये श्री. कोटक यांचा नुकताच समावेश झाला आहे. तुम्ही सुजाण असाल (रिअल इस्टेटमध्ये अजूनही मूठभर उरले आहेत) तर तुम्हाला समजले असेल की प्रत्येक वेळी एखाद्या मोठ्या राजकीय नेत्याने “रिअल इस्टेटला वाचवा” चा राग आळवल्यावर कॉर्पोरेट, सामाजिक किंवा आर्थिक क्षेत्रातली मंडळी त्यांचीच री ओढतात.ही सगळी मंडळी बहुतेकवेळा मुंबई किंवा दिल्लीची असतात. अशा नावांविषयी पूर्णपणे आदर राखत काही वेळा मात्र मला असे वाटते, की या देशात तुमच्या बुद्धिमत्ते सोबतच तुम्ही कदाचित असेच बाफकल प्रकारे सल्ले देऊन मोठे होता. श्री बजाज किंवा एखादे नारायणमूर्ती सोडले तर कुणाही बड्या व्यक्तीने सरकारच्या विरोधात भूमिका मांडलेली नाही. एखाद्या कठपुतळीसारखे गाणे हीच खरेतर या देशाची शोकांतिका आहे. माध्यमांनाही अशी टीकाटिप्पणी फार आवडते. एकीकडे त्यांना रिअल इस्टेटकडून (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांकडून) जाहिरात रुपी महसूल हवा असतो मात्र हि जेव्हा रिअल इस्टेट उद्येगाला मजबूत करायला पाहिजे त्यावेळी अशा मूर्खासारख्या सल्ल्यांना प्रसिद्धी देऊन माध्यमे त्यांचे आणखी नुकसान करत असतात. या अशा सल्ल्यांना खरे पाहता काही किंमत नसते किंवा त्यामागे काही प्रामाणिक भावनाही नसते. मी रिअल इस्टेटमध्ये गैर प्रकार करणाऱ्या लोकांच्या बातम्या दाखवू नका किंवा छापू नका असे अजिबात म्हणत नाही पण सध्या जो काही प्रकार सुरू आहे ते म्हणजे पिंजऱ्यातल्या सिंहावर दगड मारण्यासारखे आहे. यापैकी कुणालाही रिअल इस्टेट उद्योगाविषयी किंवा एकूणच विचार केला तर बांधकाम व्यावसायिक, किंवा घरांचे ग्राहक यांच्याविषयी काहीही सहानुभूती नाही. नाही तर व्यावसायिक दृष्ट्या एवढ्या खडतर काळामध्ये उपाय योजना शोधण्यासाठी ते दर कपात करण्यासारखे आजीबाईंच्या बटव्यातले उपाय सुचवण्या ऐवजी काही ठोस प्रस्ताव घेऊन आले असते.
म्हणजे माझ्या म्हणण्याचा अर्थ असा आहे की आपल्याला जेव्हा सर्दी, खोकला, डोकेदुखी किंवा पोटदुखी होते तेव्हा घरातली वयस्कर बाई, म्हणजे बहुतेकवेळा आपली प्रेमळ आजी तिच्या “बटव्यातले” म्हणजे तिच्या पिशवीतले एखादे विशिष्ट औषध देते. वर्षानुवर्षे तेच औषध दिले जाते, ती काही वनौषधींची पूड असते आणि तुम्हाला फक्त ती दुधासोबत घ्यायची असते की काम झाले.या बटव्यातल्या औषधाप्रमाणेच हे तथाकथित यशस्वी कॉर्पोरेट गुरूही तोच तो सल्ला देतात; रिअल इस्टेटसाठी अवघड काळ असल्याने दर कपात करा, सदनिकांचे दर कमी करा, कमी नफ्यात काम करा. असे सल्ले देताना त्याला ते तत्त्वज्ञानाचा मुलामाही देतात, “रियर व्ह्यू मिरर मध्ये  पाहून गाडी चालवू नका तर समोरच्या रस्त्याकडे पाहून चालवा” वगैरे. उत्तम आणि या सल्ल्यांचे कौतुकही आहे पण आजी आणि तुम्हा सगळ्यांमधला फरक म्हणजे, ती पूर्वापार एकच औषध देत असली तरीही तिचे आमच्यावर मनापासून प्रेम होते आणि तुम्ही सगळे आम्हाला (बांधकाम व्यावसायिकांना) तुमच्या स्वतःच्या उत्पन्नाकडे व भविष्याकडे पाहून उपदेशाचे डोस पाजताय. उदाहरणार्थ श्री. पारेख व श्री कोटक ही वित्तीय क्षेत्रातील माणसे आहेत, ते लोकांना कर्ज देतात व लोक त्यांना जे व्याज देतात त्यातून ते नफा कमावतात, हाच त्यांचा मुख्य व्यवसाय आहे. श्री. टाटा यांचे अनेक व्यवसाय आहेत व ते भारतीय मानसिकतेला अचूक ओळखतात जसे की घर ही सामान्य माणसाची पहिली गरज आहे व घर बांधकाम व्यावसायिकांमुळे महाग झालेले नाही तर त्याच्याशी संबंधित सरकारसह सर्व घटकांमुळे महाग झाले आहे. एखाद्या कुटुंबाचे सगळे पैसे घर घेण्यातच संपून गेले तर त्यांच्या स्वप्नातल्या गाडीसारखी टाटा समूहाची इतर उत्पादने, मग भले ती १ लाख रुपयांनाच उपलब्ध असली तरीही कोण खरेदी करेल हे टाटांना माहित आहे .

मात्र एखाद्याच्या उणीवांवर टीका करण्याची किंवा जखमेपेक्षाही औषधानेच अधिक वेदना होईल असा सल्ला देण्याची, म्हणजेच जखमेवर मीठ चोळण्याची माझी संस्कृती नाही. म्हणूनच मी या लोकांच्या व्यवसायांविषयी किंवा ते तो कसा करतात याविषयी काही टिप्पणी करणार नाही. पण आदर हा दोन्ही बाजूंनी असला पाहिजे, नाही का? मला यातल्या राजकारण्यांबद्दल व ते रिअल इस्टेटच नाही तर जीवनाचा भाग असलेल्या इतर कोणत्याही व्यवसायाविषयी काय बोलतात याबद्दल काहीच बोलायचे नाही. निवडणुकीच्या काळात जे लोक विरोधकांवर यथेच्छ टीका करतात, त्यांच्यावर चिखलफेक करतात. मात्र निवडणुका झाल्या की याच विरोधकांशी युती करतात; त्यामुळे आपण अशा व्यवसायाविषयी व त्यातील माणसांविषयी जितके कमी बोलू तितके चांगले. मात्र जेव्हा हे तथा कथित व्यावसायिक, बुद्धिमंत, जाणते (अशी अपेक्षा तरी असते) व्यावसायिक जेंव्हा राजकारण्यांसारखे बोलू लागतात तेव्हा त्यांना त्यांच्याच औषधाच्या मात्रेची आठवण करून द्यावी लागते.

सर्व प्रथम त्या व्यावसायिकामध्ये सरकारला (म्हणजे शासनकर्त्यांना) सांगायची हिंमत आहे का की सरकारनी या देशातील शहरीकरणाचा विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये घोळ घालून ठेवलाय. देशातली संपूर्ण लोकसंख्या असंतुलितपणे विखुरली आहे यामुळे लोकांना उपजीविकेसाठी त्यांची मूळ गावे सोडून मोठ्या शहरांमध्ये यावे लागते ज्यामुळे या शहरांचे नागरी संतुलन काही काळाने ढासळते. महाराष्ट्राचेच उदाहरण घ्या, आपली लोकसंख्या ११.५० कोटी आहे व ३ लाख चौरस किलोमीटरचे क्षेत्रफळ आहे. तर मुंबईची लोकसंख्या जवळपास १.९० कोटी आहे, ठाणे (क्षेत्राची) १ कोटी आहे व पुणे क्षेत्राची १ कोटी आहे. ही सगळी मिळून जवळपास ४ कोटी लोकसंख्या आहे. यामध्ये नवी मुंबई व नाशिकचा समावेश केलेला नाही. ही सगळी लोकसंख्या एकत्र केली तर राज्यातली जवळपास निम्मी लोकसंख्या संपूर्ण राज्याच्या केवळ १/२० भागातील जमीनीवर राहात आहे. अशा परिस्थितीत या भागात रिअल इस्टेटसाठी कच्चा माल असलेली जमीन स्वस्त राहू शकेल का? या ठिकाणी रोजगार आहे, शिक्षणाच्या चांगल्या सोयी आहेत त्यामुळे जी काही घरे आवश्यक आहेत ती इथेच बांधली जात आहेत. अर्थातच घरांसाठी आवश्यक असलेल्या कच्च्या मालालाही इथेच जास्त मागणी असते. उदाहरणार्थ चंद्रपूर किंवा अकोल्यामध्ये वाळू किंवा खडी मुबलक प्रमाणात उपलब्ध असेल, पण ते साहित्य पुण्याला कसे आणायचे, याचा तुम्ही कधी विचार केलाय का? म्हणूनच बांधकाम व्यावसायिकांना (म्हणजेच रिअल इस्टेटला) ज्या दरात हा सगळा कच्चा माल मिळेल त्याच दराने खरेदी करावे लागतो, म्हणूनच सज्जनहो या मालाचे दर नियंत्रणात ठेवण्यासाठी तुमच्याकडे काही उपाययोजना आहे का? टाटा सर, तुमच्या कंपनीचे स्टील सर्वोत्तम दर्जाचे असले तरीही जालना स्टीलच्या तुलनेत अतिशय महाग असते. तुम्ही येत्या तीन वर्षांसाठी किमान पुणे-मुंबई क्षेत्रातल्या तुमच्या वितरकांना त्याचे दर जालना स्टीलएवढे ठेवायला सांगू शकाल का?

हे झाले जमीनीच्या व कच्च्या मालाच्या दरांचे, पुणे क्षेत्रामध्ये जमीनीविषयीची धोरणे तसेच नियोजनाबाबतही असाच सावळा गोंधळ आहे (मी मुंबईतील नियमांविषयी सांगू शकत नाही).झोपडपट्टी पुनर्विकास, टीडीआरचा वापर, टीडीआर कसा द्यायचा, मेट्रोसाठीचा एफएसआय, ६ मीटररुंद रस्त्यासाठीचा टीडीआर ते अगदी यूएलसीने प्रभावित सोसायट्यांपर्यंत प्रलंबित धोरणांची यादी हनुमानाच्या शेपटीसारखी लांबलचक आहे. या सगळ्याचा अर्थातच उत्पादनाच्या किमतीवर परिणाम होतो, जे इतर उद्योगांमध्ये होत नाही. रिअल इस्टेटमधील प्रत्येक नवीन प्रकल्प म्हणजे खरेतर नवीन उद्योग सुरू करण्यासारखेच असते. त्याशिवाय सरकारला कोणतेही धोरण पूर्वलक्षी प्रभावाने लागू करण्याचा खेळ रिअल इस्टेटशी खेळायला अतिशय आवडतो. टाटा सर विचार करा, जर २०२०मध्ये भारत २ व ३ (त्याने खरंच काही फरक पडतो का) मानके लागू झाली आणि तुमच्या कंपनीने १९९० पासून तयार केलेल्या सर्व कारमध्ये या मानकांचे पालन करण्यासाठी आवश्यक संच तुमच्या खर्चाने लावून द्या असे सांगण्यात आले, तर त्यावर तुमची प्रतिक्रिया काय असेल, हे जाणून घ्यायला मला नक्की आवडेल. रिअल इस्टेटच्या बाबतीत हे दररोज घडत असते रस्ते हस्तांतरण अधिभार, व्हॅट, सेवा कर, या सगळ्यां करांची इथे सतत ये-जा सुरू असते. याशिवाय आमच्या प्रकल्पांवर विविध कर किंवा विकास शुल्क आकारल्यानंतर त्या भोवती काहीही विकासकामे न करणाऱ्या सरकारला तुमच्या पैकी कुणीही हे कर कमी करा असे कधी का सुचवले नाही?

 हे थोडे झाले म्हणून की काय वित्त पुरवठ्याच्या बाबतीतही आम्हाला या क्षेत्रात सल्ले देणारे अनेकजण असतात. ते कधीही प्रकल्पासाठीच्या कर्जावरील व्याजदर कमी करणे किंवा प्रक्रियेचे सुलभीकरण करणे याविषयी बोलत नाहीत. इथे प्रत्येक बँकर हा विकासकाला (म्हणजे बहुतेक विकासकांना) भिकाऱ्याप्रमाणे वागवतो व कर्जाच्या रकमेएवढे तारण मागतो. विक्रीदर दर कितीही कमी असला तरीही कर्ज द्यायला मात्र तो दर व्यवहार्य कसा नाही हाच विचार बॅंक्स करतात. संपूर्ण प्रकल्प खर्चाच्या किमान २५% रक्कमही कर्ज मिळणार असेल तरी आम्ही तो गहाण ठेवतो. मी काही तुम्हा लोकांसारखा अर्थतज्ञ नाही पण जसे एखाद्या गृहिणीला घर चालवण्यासाठी अर्थ तज्ञ असावे लागत नाही, त्याचप्रमाणे मलाही माझा लहानसा व्यवसाय कसा चालवायचा हे माहिती आहे. मला या अडचणी दररोज जाणवतात, म्हणूनच मी तुमच्यासारख्या जाणत्या लोकांना विचारत आहे. त्याशिवाय येत्या तीन-चार वर्षांसाठी तुम्ही गृहकर्जाचे व्याजदरही काही टक्क्यांनी कमी करू शकता. घर घेणाऱ्या ग्राहकांसाठी ती फार मोठी मदत असेल आणि हो ते कर्ज प्रक्रियाशुल्क काढून टाकण्याचाही विचार करू शकता, ते फक्त  १% आहे.

 सगळ्यात शेवटचा मुद्दा म्हणजे, आम्ही (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) तुमच्यापैकी कुणाकडूनही मदत किंवा सल्ला मागितलेला नसताना, तुम्ही सगळे आम्हाला मार्गदर्शन करण्यासाठी इतके उत्सुक का आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी आपल्या देशामध्ये मध्य प्रदेश, उत्तर प्रदेश, बिहार, विदर्भातल्या ग्रामीण भागात किंवा दुर्गम भागात इतरही अनेक व्यवसाय तसेच उद्योजक आहेत; तुम्ही तुमचे शहाणपण थोडे या लोकांनाही द्या. कारण आम्हा बांधकाम व्यावसायिकां सारखेच त्यांनाही टिकून राहायचे आहे. तुम्हा सगळ्यांकडून याविषयी ऐकायला अतिशय उत्सुक आहे. आणि हो,तुम्हा सगळ्यांनाही तुमच्या व्यवसायासाठी मनःपूर्वक शुभेच्छा, तुम्हालाही निश्चितपणे त्याची गरज असेल!

 असो, सल्ले देण्याविषयी विचार करताना पंचतंत्रातील या संदर्भातली एक गोष्ट आठवली, ती इथे देत आहे. नक्की वाचा व आवडली तर शेअर करा; तुम्ही सगळे सल्ले देण्याच्या पुढील सत्रात तिचा वापरही करू शकता...चिअर्स !

गोष्ट.

एकदा एक भुकेला लांडगा एका ओढ्यावर पाणी पीत होता. तिथेच थोड्या अंतरावर त्याला एक कोकरू पाणी पिताना दिसले. त्याच्या मनात त्याला खाण्याचा विचार आला. तो कोकराजवळ येऊन त्याला रागाने म्हणाला, “तू पाणी का गढूळ करतोयस? तुला दिसत नाही मी पाणी पितोय?”

बिचारे कोकरू भीतीने थरथरू लागले व म्हणाले, “साहेब, कृपा करा, पाणी वरून  तुमच्याकडून माझ्याकडे वाहत आहे. त्यामुळे मी अजिबात तुमचे पाणी गढूळ करत नाही.” त्यावर लांगडा गुरगुरला, “पण मग तू मागच्यावर्षी मला शिवी का दिली होतीस?” त्यावर कोकराने उत्तर दिले, “तुमची काहीतरी गल्लत होतीय, साहेब.” “गेल्यावर्षी तर माझा जन्मही झाला नव्हता.” त्यावर लांडगा म्हणाला, “मग तो तुझा मोठा भाऊ असला पाहिजे. आता त्याच्या कर्माची फळे तू भोग.” असे म्हणून त्याने त्या बिचाऱ्या कोकरावर झडप घातली आणि त्याला मारून टाकले.

तात्पर्य - शिकार्यासाठी सावजाची शिकार करायला कोणतेही कारण पुरेसे असते

 संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com