आपल्या दृष्टिकोनाचा पुनर्विकास!

“तुम्ही वास्तवाशी झगडून कधीही परिस्थिती बदलू शकत नाही.बदल घडवण्यासाठी, नवीन आराखडा तयार करा ज्यामुळे प्रस्थापित आराखडे बंद होतील”... बकमिनिस्टर फ्यूलर

रिचर्ड बकमिनिस्टर फ्यूलर हे एक अमेरिकी वास्तुविशारद,यंत्रणाविषयक सिद्धांतवादी, लेखक, रचनाकार, संशोधक व भविष्यवेत्ता होते. फ्यूलर यांची ३० हून अधिक पुस्तके प्रकाशित झाली. आपल्या लेखनातून त्यांनी ‘स्पेसशिप अर्थ’ (अंतरिक्षयान पृथ्वी), ‘डायमॅक्सियन’ (संसाधन व तंत्रज्ञानाचा पुरेपूर वापर), ‘एफेमेरालायझेशन’ (कमीत कमी गोष्टीत जास्तीत जास्त करणे), ‘सिनर्जेटिक’ (सौहार्दपूर्ण) व ‘टेन्सेग्रिटी’ यासारख्या नवनवीन शब्दांची निर्मिती केली व ते लोकप्रिय केले. त्यांनी अनेक शोधही लावले, प्रामुख्याने नाविन्यपूर्ण वास्तुरचना केल्या व जिओडेसिक डोमची संकल्पना लोकप्रिय केली.अशाच अनेक सृजनशीलता व नाविन्यपूर्ण कल्पनांनी भरलेल्या बुद्धिमत्तेमुळे अमेरिकेने आपल्यापेक्षा कित्येकपटीने अधिक प्रगती केली आहे यात आश्चर्य नाही. खर म्हणजे नुसती बुद्धिमत्ता असून उपयोग नाही, तर बुद्धीवत्ते जो विचार करतात त्याची अंमलबजावणी ही करायला पाहिजे आणि हाच आपल्या मध्ये आणि अमेरिके मधील मूलभूत फरक आहे. आपण वर्षानुवर्षे आपल्या शासनकर्त्यांकडून मुंबईचे सिंगापूर किंवा पुण्याचे वॉशिंग्टन बनविण्याच्या घोषणा ऐकत आलो आहोत (हे केवळ एक उदाहरण आहे). परंतु आपल्या धोरणांमुळे आपण जो गोंधळ घालून ठेवला आहे त्यामुळे त्यांची परिस्थिती गाढव + माकड अशा मिश्रणासारखी झाली आहे. स्वतंत्रपणे सुद्धा त्यांचा काहीतरी उपयोग होतो, एकत्रितपणे काहीच उपयोग नसतो. अनेकांना माझी टीका आवडणार नाही पण आपले एकामागून एक शासनकर्ते नागरी नियोजन नावाच्या सर्कसचे खेळ करत राहतात व त्याचा काय परिणाम होईल याची अजिबात काळजी करत नाहीत.ही करोनाची साथ पसरल्यानंतरही या दोन शहरांनाच खराब नियोजनामुळे त्याचा सर्वाधिक फटका बसला. मला खरोखरच आश्चर्य वाटते की असा दृष्टीकोन व अंमलबजावणी असून अजूनही मुंबई व पुण्यामध्ये स्थायिक होण्याची इच्छा असणाऱ्या लाखो व्यक्ती आहेत. याची प्रामुख्याने तीन कारणे आहेत, पहिले म्हणजे इतर पर्याय या दोन्ही शहरांहून वाईट आहेत (इथे कुणीतरी देशातल्या राजकीय परिस्थितीची तुलना सुद्धा करू शकेल), दुसरे म्हणजे मूठभर सार्वजनिक सेवक असे आहेत (पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, पुणे पोलीस,पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) ते इथली जीवनशैली चांगली राहावी यासाठी आपापल्यापरीने प्रयत्न करत आहेत. तिसरे म्हणजे शिक्षण, सेवा उद्योग किंवा निर्मिती उद्योग असो प्रत्येक ठिकाणी खाजगी क्षेत्राचे योगदान आहे. ते लोकांच्या अपेक्षा (नागरिक म्हणून) व चांगले राहणीमान मिळावे यासाठी सरकार काय करू शकते, यातील तफावत भरून काढण्याचा प्रयत्न खाजगी उद्योग क्षेत्र करते आणि हो यात बांधकाम व्यवसाय पण येतो!

आता “आपल्या स्मार्ट पुण्याच्या” नागरी नियोजनाच्या धोरणांविषयी बोलू; यासंदर्भात जो नवीन वाद निर्माण झालाय (पुणेकर वादा शिवाय राहूच शकत नाहीत) तो पुनर्विकास व शहरातील ६ मीटर रुंद रस्त्यांसाठी टीडीआर देण्यासंदर्भात आहे. सर्वप्रथम पुनर्विकास हे काय प्रकरण आहे हे मी तुम्हाला सांगतो (म्हणजे मला जे समजले आहे), म्हणजे त्याचे महत्त्व किंवा शहरावर काय परिणाम होणार आहे हे तुम्हाला समजेल. त्यानंतर तुम्ही तुमच्या सोयीप्रमाणे काय बरोबर किंवा चूक, म्हणजेच तुम्ही नाण्याच्या कोणत्या बाजूला आहात हे ठरवू शकता.मला अशी आशा वाटते की सोसायटीचा पुनर्विकास म्हणजे काय हे तुम्हा सगळ्यांना (तुमच्यापैकी बहुतेकांना) माहिती असेल; नसेल तर सोप्या शब्दात याचा अर्थ असा होतो की जुनी इमारत (सोसायटी) पाडून त्याजागी नवीन इमारत बांधणे, ज्यामध्ये लिफ्ट, जनरेटर बॅकअप, पार्किंगसाठी भरपूर जागा (यावर न बोललेलेच बर), उंची सोयीसुविधा व अधिक कार्पेट एरिया यांचा समावेश असतो. म्हणजे जर आधी तुमचा १ बीएचके फ्लॅट असेल तर तुम्हाला कदाचित २ बीएचके फ्लॅट मिळू शकतो. आता लाख मोलाचा प्रश्न म्हणजे, कुणीही असे का करेल? नेमकी इथेच टीडीआर व ६ मीटरचा रस्ता किंवा ९ मीटरचा रस्ता यासारखी धोरणे महत्त्वाची ठरतात. कुणीही तो राजा हरिश्चंद्र (आता याचा अर्थ काय होतो असे विचारू नका, याचा अर्थ बांधकाम व्यावसायिक असा नक्कीच होत नाही) आहे म्हणून नवीन इमारत बांधून अधिक जागा देत नाही. तर त्याला (बांधकाम व्यावसायिक) टीडीआरद्वारे तेवढ्याच जागेवर बांधकामासाठी अतिरिक्त जागा मिळते, जो ती बाहेरच्या व्यक्तींना विकू शकतो व थोडेफार पैसे कमवू शकतो. त्याला जी अतिरिक्त जागा मिळाली आहेत त्यातून विद्यमान ग्राहकांसाठी नवीन सोयीसुविधा देऊ शकतो. यालाच थोडक्यात सोसायटीचा पुनर्विकास असे म्हणतात, हुश्श!

आता तुम्हाला समजले असेल की हा सगळा पुनर्विकास टीडीआर या शब्दाभोवती फिरत असतो, म्हणजे टीडीआर मुळेच इमारतीच्या सध्याच्या भूखंडावर किंवा जमीनीवर बांधकामासाठी अतिरिक्त जागेला परवानगी मिळते. तर हा पुनर्विकासासाठी अतिशय महत्त्वाचा असलेला अतिरिक्त एफएसआय किती व कुठे मिळू शकतो याविषयी काही नियम होते व आहेत. पुनर्विकासाच्या कोणत्याही भूखंडावर हा टीडीआर मिळवण्यासाठी मुख्य अट होती ती म्हणजे सदर इमारतीमध्ये (सोसायटी) जाण्या-येण्यासाठीचा रस्ता किंवा ज्या रस्त्यावर ही इमारत आहे तो ९ मीटरहून अधिक रुंद म्हणजेच ३०फूट पेक्षा अधिक असला पाहिजे, मात्र पुण्यामध्ये ६ मीटर रुंदीचे अनेक रस्ते आहेत (आधीच्या नगर नियोजकांच्या दृरदृष्टीची कृपा) व या अटीमुळे अशा सर्व ६ मीटर रस्त्यावरील सोसायट्यांचा पुनर्विकास शक्य नव्हता, कारण टीडीआर मिळाला नाही तर इथे कुणीही राजा हरिश्चंद्र नाही. म्हणजे, या सर्व जुन्या इमारतींमधील रहिवासी (बांधकाम व्यावसायिकही) मागणी करत होते की ही अट काढून टाकली पाहिजे व ६ मीटर रुंदींच्याही सर्व रस्त्यांसाठी टीडीआर दिला पाहिजे. त्यात काहीच गैर नाही, कारण यातील अनेक इमारती अतिशय जुन्या आहेत व त्यांच्या डागडुजीचा खर्च प्रचंड आहे, त्याचशिवाय ज्येष्ठ नागरिकांना अगदी दुसऱ्या किंवा तिसऱ्या मजल्यावरही जिन्याने चढायला त्रास होतो. तसेच नियमित देखभालीच्या व इतरही अनेक समस्या असतात. पण सरकार आत्तापर्यंत या भूमिकेवर ठाम होते की पुनर्विकास म्हणजे अधिक रहिवासी, अधिक सदनिका, अधिक कार व याचाच अर्थ या अरुंद रस्त्यांवर कोंडी होणार, म्हणून ६ मीटर रुंद रस्त्यांसाठी टीडीआर द्यायला स्पष्ट “नकार” होता.  काही हरकत नाही, अर्थात मला त्यामागचा तर्क कधीच समजला नाही की एकतर या इमारतींमध्ये (६ मीटर रुंद रस्ता असलेल्या) आधीपासूनच राहणाऱ्या लोकांकडे कार असणार नाहीत का; दुसरे म्हणजे, ज्या सोसायट्या ६ मीटरहून अधिक रुंद रस्त्यावर आहेत त्या सगळ्यांना रस्त्यावर कार लावायची परवानगी आहे का व तिसरे म्हणजे आपण ३० मीटर म्हणजेच १०० फूट रुंद रस्त्यांवरही दररोज वाहतुकीची कोंडी पाहतो त्याचे काय? पण तुम्ही असे अडचणीचे प्रश्न सरकारला विचारायचे नाहीत, असा इथला पहिला नियमच आहे, म्हणूनच ठीक आहे जसे आहे! मुद्दा असा आहे की पुणे महानगरपालिकेच्या सर्वसाधारण बैठकीत निर्णय झाला की ६ मीटर रस्त्यावर टीडीआर द्यायला परवानगी द्यायची, त्यामुळे अनेक सोसायट्यांसाठी आशेचे दरवाजे उघडले. त्यानंतर पुन्हा आपल्या पालकमंत्र्यांनी हस्तक्षेप केला व वेगळाच प्रस्ताव मांडला मात्र त्याला प्रस्तवानुसार वेगवेगळी परवानगी दिली जाईल असे म्हटले. पुणे महानगरपालिकेने असे म्हटले आहे की पुनर्विकासासाठी येणारी जी सोसायटी त्यांच्या भूखंडासमोरील रस्ता ९ मीटर रुदींचा करून घेईल त्यांना परवानगी दिली जाईल. त्यांच्या अलिकडच्या किंवा पुढील भूखंडाचे काय होईल हे विचारू नका. शेवटी सगळे रस्ते ९ मीटर रुंद केले जातील अशी आणखी एक घोषणा करण्यात आली. मात्र पालक मंत्र्यांचे असे म्हणणे आहे की हे प्रत्येक प्रकरणानुसार ठरवले जाईल व पुणे महानगरपालिकेच्या आयुक्तांना या रुंदीकरणाचा किंवा पुढे रिकामी जागा सोडण्याचा नियम शिथील करण्याचा अधिकार असेल. नगर विकास विभागाच्या म्हणण्याप्रमाणे (मंत्रालयातील सर्वोच्च बॉस) अगदी आयुक्तांनाही कोणत्याही इमारतीच्या समोरील मोकळ्या जागेत काहीही कपात करण्यासाठी नियम शिथील करण्याची परवानगी नाही आणि आपले नगर विकास मंत्री हे आपले पालक मंत्री नाहीत तर, मला आशा वाटते की तुम्हाला आत्तापर्यंत लक्षात आले असेल की पुनर्विकास किंवा शहर किंवा जुन्या सोसायटीतील लोकांच्या काळजीपोटी हे केले जात नाही, तर हा सगळा खेळ श्रेय लाटण्यासाठी आहे! तसेच त्यातून महसूल मिळवण्याचाही प्रयत्न आहे कारण या करोनामुळे (खरतर त्या आधी पासूनच), शहराचा महसूल खालावतोय, पर्यायाने सरकारचा महसूल कमी होतोय व सरकारला पैशांची गरज आहे. म्हणूनच या ६ मीटरच्या मुद्द्यामागे शक्य त्या सर्व मार्गांनी महसूल मिळवणे हा छुपा मंत्र आहे. कारण जेवढी अधिक नवीन बांधकामे होतील, तेवढी विविध शुल्के, मुद्रांक शुल्क, विकास शुल्क व इतर अनेक मार्गाने पैसा येईल. सरकारने महसूल कमविण्याविषयी कुणाची काहीच हरकत नसावी कारण याच पैशातून विकास कामे पूर्ण होतात, पण हे करत असताना तुम्हाला काय परिणाम अपेक्षित आहे याविषयी स्पष्ट विचार करा, एवढीच सामान्य माणसाची अपेक्षा आहे.

काही हरकत नाही, आम्हाला सगळ्यांना त्याची सवय आहे, माझा सर्व शासनकर्त्यांना एकच मुख्यप्रश्न आहे की तुम्हाला या शहराचे काय करायचे आहे, एक मोठी झोपडपट्टी किंवा आपल्या येणाऱ्या पिढ्यांसाठी किमान जगण्यायोग्य असेल असे एक शहर.याचे कारण एकतर, शासनकर्त्यांना (यात सगळ्यांचा समावेश होतो) सक्तीने अधिग्रहण करून प्रत्येक रस्ता ९ मीटर रुंद करण्यापासून कुणी रोखले आहे, दुसरे म्हणजे केवळ रस्ते रुंद केल्यामुळे वाहतुकीच्या कोंडीची समस्या सुटेल असे तुम्हाला वाटते का व तिसरे म्हणजे शहराच्या कानाकोपऱ्यात पोहोचेल अशाप्रकारे सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणेचे सशक्तीकरण करण्याविषयी काय, म्हणजे कुणालाही कार खरेदी करावी लागणार नाही, चालवावी व लावावी लागणार नाही. त्याचशिवाय पुनर्विकासाच्या नावाखाली आपण जी झाडे तोडणार आहोत ती नव्याने लावण्याविषयी काय, नवीन झाडे लावण्यासाठी व ती वाढण्यासाठी जागा कुठे आहे व ती कोण लावतेय. आपल्याला शहराच्या हद्दीत घरे हवी आहेत, आपल्याला ती परवडणारीही हवी आहेत पण मग जीवनाच्या सगळ्या पैलूंचा समावेश असेल अशी धोरणे आपण का बनवत नाही.

उदाहरणार्थ मेट्रोचे काम पूर्ण झाले आहे (म्हणजे अधिकाऱ्यांच्या म्हणण्याप्रमाणे जवळपास पूर्ण झाले आहे), पण तरीही अजून मेट्रोच्या टीडीआरविषयी (टीओडी/एफएसआय तुम्ही त्याला काहीही म्हणा) काहीही निर्णय घेतलेला नाही, विशेषतः पुनर्विकास होण्याची शक्यता असलेल्या बहुतांश सोसायट्यांवर त्याचा परिणाम होणार असताना अशी परिस्थिती आहे. त्याचवेळी कोणत्याही पुनर्विकासाच्या प्रकल्पामध्ये जे प्रामुख्याने उच्चभ्रू भागामध्येच व्यवहार्य असतात (जिथे विक्री दर १० हजार रुपये प्रति चौरस फुटांहून अधिक असतो), पार्किंग ही एक मोठी समस्या असते व पार्किंगचा समावेश करण्यासाठी तुम्हाला इमारतीच्या नियोजनाच्या अनेक बाबींवर पाणी सोडावे लागते, झाडे ही त्याचा केवळ एक भाग आहेत. सरकारला जर कारमुळे रस्त्यावर वाहतुकीची कोंडी होईल याची इतकीच चिंता वाटत असेल पण त्याचवेळी पुनर्विकासालाही चालना मिळावी अशी इच्छा असेल, पण पार्किंगचे नियम कमी करायला तयार नसेल, खाजगी कारसाठी काही पर्याय देत नसेल; तर अशा कोणत्याही धोरणाचा काय परिणाम होईल हे मी वेगळे सांगायला हवे का. असो, हेच सरकार आत्तापर्यंत ६ मीटर रुंद रस्त्यावर पुनर्विकासाला (टीडीआर वापरायला) परवानगी देत नव्हते, तेच  सरकार शहरामध्ये अशा ६ मीटर रुंद रस्तांच्या भागात राहणाऱ्या सर्व रहिवाशांना कोणतीही नवीन कार खरेदी करण्यावर बंदी घालण्याचा विचार का करत नाही.हेच सरकार (प्रत्येक जण) शहराच्या हद्दीमध्ये घरे परवडेनाशी होण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांना नावे ठेवते, पण खरेतर या गोंधळासाठी विद्यमान फ्लॅट धारकांची पुनर्विकासामध्ये जास्त जागा मिळवण्याची हाव व सरकारची धोरणांविषयीची अस्पष्टता प्रामुख्याने कारणीभूत आहे.

पुनर्विकासाच्या एकूण संकल्पनेबाबत आपल्या (सोसायटीचे सदस्य, सरकार व स्थानिक स्वराज्य संस्था) दृष्टिकोनाचाच पुनर्विकास व्हायल पाहिजे कारण येथे कुणालाच त्याच्या केकचा अगदी लहानसा तुकडाही दुसऱ्यासाठी सोडायचा नसतो व परिणामी कुणालाही केक खायलाच मिळत नाही!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com