स्टॅम्प ड्युटी बचत महा सेल

 

सरकारच्या अर्थव्यवस्थेविषयीच्या दृष्टिकोनाचा सारांशकाही वाक्यात देता येईल: ती गतिमान असेल, तर तिच्यावर कर लावा. ती गतिमान राहिली तर ती नियमित करा. तिची गती थांबली तर तिला अनुदान द्या... रोनाल्ड रिगन.

या नावाची ओळख करून द्यायची गरज नाही. परंतु जगाशी अनभिज्ञ असलेल्या काही लोकांच्या माहितीसाठी सांगतो, रोनाल्ड विल्सन रिगन हे अमेरिकी राजकीय नेते होते ज्यांनी १९८१ ते १९८९ पर्यंत अमेरिकेचे ४०वे अध्यक्ष म्हणून काम केले. ते आधुनिक पुराणमतवादाचा अतिशय प्रभावी आवाज झाले. अध्यक्षपदावर निवड होण्याआधी ते हॉलिवुडचे अभिनेताहोते व कॅलिफोर्नियाचे ३३वे गव्हर्नर म्हणून सेवा देण्यापूर्वी कामगार नेतेही होते. मला आनंद वाटतोय किंबहुना रिअल इस्टेटशी संबंधित बहुतेक लोकांना आनंद होईल की शेवटी आपल्या देशातील शासनकर्त्यांनी श्री. रिगन यांचाच राग आळवायला सुरूवात केली आहे.होय, मी जमीन/सदनिका/दुकाने किंवा कोणतीही स्थावर मालमत्ता ज्याला आपण रिअल इस्टेट म्हणतो त्यावरील मुद्रांक शुल्काविषयी आणि कदाचित सध्याचा  सर्वात मोठ्या व सकारात्मक बातमीविषयी (म्हणजे पावलाविषयी) बोलतोय. ही किती मोठी बातमी आहे हे महत्त्वाचे नाही; तर गेल्या काही काळापासून रिअल इस्टेटसाठी दुर्मिळ झालेले सरकारचे सकारात्मक पाऊल किंवा बातमी आहे हे जास्त महत्त्वाचे आहे.

ही बातमी म्हणजे रिअल इस्टेटमधील अनेक लोकांसाठी (बांधकाम व्यावसायिकांसाठी) रणरणत्या उन्हात वाऱ्याची झुळूक असावी तशी आहेव नेहमीप्रमाणे माध्यमांनी रिअल इस्टेटसाठी वरदान व बांधकाम व्यावसायिकांसाठी उचलेले पाऊल म्हणून तिचे कौतुक केले. खरोखर ३% मुद्रांक शुल्क हे खूप मोठे पाऊल आहे व जे यामुळे अतिशय आनंदात आहेत त्यांच्याविषयी पूर्ण आदर राखत असे सांगावेसे वाटते की हे केवळ तीन महिन्यांसाठी आहे व त्यानंतर २१ मार्चपर्यंत ते ३.५% असेल. म्हणून जवळपास सहा महिने घर किंवा जमीन किंवा कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्याची धामधूम असणार आहे.(अशी अपेक्षा आहे)  मी टीका करत नाही परंतु मला सांगावेसे वाटते की सरकारने जाहीर केलेल्या उपाययोजनांपैकी ही केवळ एक आहे, तसेच ही बांधकाम व्यावसायिकांसाठी नाही तर सदनिकाधारकांसाठी आहे. परंतु त्यामुळे अधिक ग्राहक घर घेण्यासाठी पुढे येतील व घर घेण्याचे निश्चित करतील. मात्र यातून घराच्या ग्राहकांची बचत होईल, बांधकाम व्यावसायिकांची नाही हे लक्षात ठेवा. यातही बरेच जण म्हणतील (अगदी माझे सहकारी बांधकाम व्यावसायिकही) की आता मी का रडतोय, मी रडत नाही, तर मी फक्त व्यवसायातील वस्तुस्थिती सांगतोय. यामुळे उलाढाल नक्कीच वाढेल जो मंदीचा (लॉकडाउनचा) एक पैलू होता. राज्य सरकारने उचललेले हे पाऊल स्वागतार्ह आहे कारण त्यामुळे त्यांच्या खिशाला बराच खड्डा पडणार आहे मात्र एखादा मोठा कपड्यांचा ब्रँड जसा“ तीन दिवसांचा सेल” जाहीर करतो, अगदी त्याच प्रकारे हे मोजूनमापून उचललेले पाऊल आहे, केवळ इथे मोठ्या ब्रँडच्या जागी मायबाप सरकार आहे. आत्तापर्यंत आपल्या सगळ्यांना माहिती आहे की सरकार दोन व्यक्ती मध्ये होणाऱ्या स्थावर मालमत्तेच्या कोणत्याही व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क नावाचा अधिभार (तो कर नाही हे लक्षात ठेवा) किंवा शुल्क किंवा सेवा शुल्क किंवा तुम्हाला त्याला जे काही म्हणायचे असेल ते आकारते. हा व्यवहार दोन बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये असू शकतो, बांधकाम व्यावसायिक-जमीन मालकांमध्ये असू शकतो, बांधकाम व्यावसायिक-सदनिका ग्राहकांमध्ये असू शकतो किंवा अगदी दोन सदनिका ग्राहकांमध्येही असू शकतो म्हणजे सदनिकांच्या पुनर्विक्रीचे व्यवहार. आत्तापर्यंत हे शुल्क संपूर्ण व्यवहार मूल्याच्या जवळपास ७% पर्यंत किंवा रेडी रेकनरदराएवढे यापैकी जो अधिक असेल त्यानुसार होते. म्हणजे तुम्ही १ कोटी रुपये मूल्याची एखादी जमीन किंवा सदनिका किंवा दुकान खरेदी केल्यास तुम्हाला राज्य सरकारला या व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क म्हणून जवळपास ७ लाख रुपये भरावे लागायचे. आता या “महा सेल ऑफरमुळे”, ते २० डिसेंबरपर्यंत केवळ ३ लाख रुपये असेल व त्यानंतर २१ मार्चपर्यंत ३.५ लाख रुपये असेल.  (अर्थात, मी हे लिहायला सुरुवात केली तोपर्यंत नेहमीप्रमाणे नवीन शासनादेश म्हणजेच जीआर आला होता व त्यानुसार पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका हद्दीत “महा सेल ऑफर” मध्ये जाहीर करण्यात आलेले २% मुद्रांक शुल्क वाढवून 3% करण्यात आले व पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या हद्दीत ते ३.५%  असेल, सरकार अशाच प्रकारे काम करते)

सध्याचा काळात प्रत्येक रुपया महत्त्वाचा  आहे अशा काळात विशेषतः ज्यांना खरोखर सदनिका किंवा कार्यालय खरेदी करायचे आहे त्यांच्यासाठी ही मोठी बचत असणार आहे. परंतु घराच्या  ग्राहकांनी   (म्हणजे मालमत्ता खरेदीदाराने) हे  समजून घेतले पाहिजे की हा त्याच्यासाठी थेट सरकारने दिलेला लाभांश आहे व सरकारने दिलेल्या “मुद्रांक शुल्क सवलतीच्या सेलमधून” बांधकाम व्यावसायिकांना एक रुपयाही मिळणार नाही. माध्यमांसोबतच अनेक इच्छुक ग्राहक या परिस्थितीचे चित्र रिअल इस्टेटचे “अच्छे दिन” पुन्हा आले आहेत असे रंगवत आहेत. सरकारच्या मुद्रांक शुल्क कमी करायच्या निर्णयामुळे केवळ बांधकाम व्यावसायिकांना फायदा होईल असे वाटते; नाही साहेब, असे अजिबात नाही व बांधकाम व्यावसायिकांनीही हे समजून घेतले पाहिजे. मुद्रांक शुल्कात कपात झाल्यामुळे लोकांना घर किंवा कार्यालय किंवा दुकान घेण्याचा त्यांचा निर्णय निश्चित करता येईल व मालमत्तेच्या खरेदी मूल्यावर बचत करता येईल. यामुळे रिअल इस्टेटच्या बाजाराला गती मिळेल व पैसा खेळता राहील, जो बांधकाम व्यावसायिकांना वापरता येईल असा तर्क त्यासाठी दिला जातो. मी बांधकाम व्यावसायिकांना जाणीवपूर्वक इशारा देतोय जे सामान्यपणे विक्रीलाच आपला नफा समजून बसतात. ग्राहक आता पूर्वीसारखे अजाण व मूर्ख राहिलेले नाहीत, शार्क माशाला रक्ताचा वास येतो त्याप्रमाणे त्यांनाही लगेच परिस्थितीचा सुगावा लागतो. अर्थात त्यात चुकीचे काहीच नाही कारण वर्षानुवर्षे याच्या उलट परिस्थिती होती, म्हणून आता परिस्थिती बदलली आहे.आता ग्राहक जास्तीत जास्त फायदेशीर व्यवहार पदरी पडावा यासाठी घासाघीस करतील. सरकार जर त्यांच्या उत्पन्नामध्ये तोटा सहन करून शकते तर बांधकाम व्यावसायिक का करू शकत नाहीत असा विचार ते करतील. म्हणून आता बांधकाम व्यावसायिकांच्या तसेच ग्राहकांच्या संयमाची परीक्षा आहे. कारण एकाला त्याचे उत्पादन विकायची नितांत गरज आहे व दुसऱ्याला त्याची ही गरज माहिती आहे. आत्तापर्यंत ग्राहकांना घर घेण्याची घाई नव्हती मात्र त्यांना सरकारद्वारे आपल्या बचतीतून कमवायचे असेल तर वेळेची मर्यादा आहे, हा त्यांच्यासाठी इशारा आहे.

मला असे वाटते सरकारने अनेक वर्षांमध्ये पहिल्यांदाच चांगले पाऊल उचलले आहे कारण मालमत्ता नोंदणीवरील मुद्रांक शुल्क हा त्यांच्या महसूलाचाही स्रोत आहे व राज्य सरकारला दरवर्षी अंदाजे ३०,००० कोटी रुपये (२०२० याचे अपेक्षित उत्पन्न ) त्यातून मिळतात. आता मुद्रांक शुल्काच्या बाबतीत सरकारला उच्च विक्री मूल्यामुळे काहीच उलाढाल न होण्यापेक्षा विक्री मूल्य कमी करून कमविणे हा अधिक चांगला मार्ग आहे हा अगदीच “बनिया”प्रमाणे विचार आहे (म्हणजे मारवाडी विचार आहे, यात कुणालाही दुखवायचा हेतू नाही खिलाडू वृत्तीने घ्या). मुद्रांक शुल्क कमी करण्याच्या निर्णयाबाबत सगळ्यात चांगली बाब म्हणजे मायबाप सरकारने पहिल्यांदाच शहाणपणाचा किंवा तर्कसंगत विचार केला आहे व महसूल कमविण्यामध्ये रिअल इस्टेट उद्योग (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) हा आपला भागीदार आहे हे स्वीकारले आहे, कारण जर रिअल इस्टेट उद्योगाचे नुकसान झाले तर सरकारचेही नुकसान होईल.

आता रिअल इस्टेटने (म्हणजे सदनिका ग्राहक तसेच बांधकाम व्यावसायिक दोघांनीही) या उद्योगाच्या इतर आघाड्यांवरही आणखी काही धाडसी व तर्कसंगत निर्णयांची अपेक्षा करावी व त्यामध्ये सर्वात महत्त्वाचा आहे पायाभूत सुविधांचा विकास. आम्ही वर्षानुवर्षे शहरातील केवळ काही जागी किंवा भागांमध्येच नाही तर सर्व उपनगरांमध्ये सातत्याने व संतुलित पायाभूत सुविधांचा विकास व्हावा अशी मागणी करत आलो आहोत ज्यामध्ये रस्ते, पाणी, सांडपाणी व सार्वजनिक वाहतूक यांचा समावेश होतो. यामुळे ग्राहकाला घर घेण्यासाठी पर्याय मिळतो तसेच या सगळ्या गोष्टी असताना त्याचा किंवा तिचा स्वतःचे घर घेण्याचा आत्मविश्वास वाढतो, कारण बांधकाम व्यावसायिक एकटा आपल्या प्रकल्पाभोवती या सुविधा कधीच विकसित करू शकत नाही. पायाभूत सुविधांमुळे विकासासाठी अधिक जमीन उपलब्ध होते व अशाप्रकारे अंतिम उत्पादनाचे म्हणजे घराचे दर बांधकाम व्यावसायिक व घराचे ग्राहक या दोघांसाठीही नियंत्रणात राहतात. इतर कोणत्याही खाजगी संघटनेप्रमाणे सरकारच्या निधी पुरवठ्याविषयी मर्यादा आहेत व मुद्रांक शुल्काच्या उत्पन्नात झालेली घट पाहून त्याला संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योग तोट्यात जाण्याचा धोका असल्याचे पहिले लक्षण असल्याची जाणीव झाली. परंतु मी म्हटल्याप्रमाणे इतर उपाययोजनाही तितक्याच महत्त्वाच्या आहेत व पायाभत सुविधा विकसित करण्यासोबतच अवैध घरे किंवा झोपडपट्ट्यांवरही निर्बंध घातले पाहिजेत. त्यामुळे दोनप्रकारे फटका बसतो एक म्हणजे त्यामुळे सरकारी तिजोरीत शून्य रुपये जमा होतात व दुसरे म्हणजे प्रामाणिक मार्गाने पैसा कमविणाऱ्या रिअल इस्टेटसाठी ते धोका आहेत. म्हणूनच, या सर्व गोष्टींचा विचार करून सरकार जो योग्य विचार करत आहे तोच कायम राहील अशी आशा करूया.

त्याचप्रमाणे पूर्ण झालेल्या घरावर जीएसटी नाही यासारख्या धोरणांचाही फेरविचार केला पाहिजे कारण तो एक मोठा अडथळा आहे. यामुळे घराचा ग्राहक घर खरेदी करण्याचा निर्णय लांबणीवर टाकतो कारण असेही दर वाढत नाहीत. म्हणूनच तयार किंवा बांधकाम सुरू असलेल्या कोणत्याही प्रकारच्या घरावर सारखाच जीएसटी आकारला पाहिजे. त्याचप्रमाणे घराच्या ग्राहकाने समजून घेतले पाहिजे की ते ताबा मिळण्यासाठी तयार घराकरता थांबले तर त्यांना मुद्रांक शुल्काच्या सवलतीवर पाणी सोडावे लागेल कारण मुद्रांक शुल्क कमी करण्याचा प्रस्ताव मर्यादित काळासाठी आहे. मी रिअल इस्टेटच्या बाबतीत कधीही घाई करा, मर्यादित साठा आहे वगैरेसारखा सल्ला देणार नाही, किंबहुना रिअल इस्टेट आहे म्हणूनच तुम्हाला हवा तेवढा वेळ घ्या व सजगपणे निवड करा. पण “आधी तुम्ही, आधी तुम्ही करता करता, लखनौच्या दोन नवाबांची गाडी त्यांना प्लॅटफॉर्मवरच सोडून निघून गेली होती” या प्रसिद्ध हिंदी म्हणीप्रमाणे योग्य वेळी निर्णय घेण्यालाही अतिशय महत्त्व आहे.

शेवटी आता मुद्रांक कमी करण्यासाठी राज्य सरकारचे आभार मानण्यासोबत रिअल इस्टेट ही बांधकाम व्यावसायिक, घराचे ग्राहक व सरकार यातिघांची शर्यत आहे हे स्वीकारूयात; आपल्याला अंतिम रेषा योग्य वेळी गाठायची असेल तर तिन्ही घटकांनी सोबत, एकाच दिशेने व एकमेकांना मदत करत धावले पाहिजे, एकमेकांना आपापल्या दिशेने खेचून उपयोग नाही हे नेमके लक्षात ठेवा, सर्वांना अनेक शुभेच्छा!

 

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com