एकत्रित डीसीआर व “मेरे करण अर्जुन आएंगे”!

“जर मतदानाने काही फरक पडणार असेल तर आमचे पुढारी आम्हाला नक्कीच मतदान करू देणार नाही .”...मार्क ट्वेन काही लेखकांची नावे त्यांच्या विद्वत्तापूर्ण लेखनामुळे इतिहासामध्ये कोरली गेली आहेत. मार्क ट्वाईन हे असेच एक नाव आहे, ज्यांची ओळख करून द्यायची गरज नाही. माझा लेख आपले मायबाप सरकार व त्यांच्या कार्यपद्धतीविषयी आहे, त्यासाठी मार्क ट्वाईनचे वरील शब्द अतिशय चपखल आहेत. अर्थात सरकार निबर कातडीचे असल्याने कितीही उपहासाने बोलले तरी त्यांना यत्किंचितही फरक पडत नाही. मी एवढा उपहासाने का बोलतोय (आणखी काय करू शकतो) असा विचार तुम्ही करत असाल तर विषय आहे एकत्रित डीसीआर म्हणजेच एकत्रित विकास नियंत्रण नियम म्हणजेच सोप्या शब्दांमध्ये मुंबई वगळता संपूर्ण महाराष्ट्र राज्यासाठी इमारतींना परवानगी देण्यासाठी सारखे नियम. पण मग आता त्यामध्ये मुंबई का नाही, ती आपल्या राज्याचा भाग नाही का, मुंबईला उर्वरित राज्यापासून वेगळे काढण्याचा हा कट आहे का असे अनेक प्रश्न उपस्थित होतात. असो, तो स्वतंत्र मुद्दा आहे, त्यानंतर पुन्हा कधीतरी बोलू. परंतु किमान आता तरी एकत्रित डीसीआर याविषयावर बोलू, जो गेल्या काही वर्षात (कदाचित तीन किंवा चार वर्षांपासून असेल, त्याने काही फरक पडतो का) गावांच्या, शहरांच्या व महानगरांच्या चर्चेचा विषय ठरला आहे. हा काही आयकर किंवा जीएसटीसारखा प्रकार नाही ज्यामुळे समाजाच्या सर्व वर्गांवर फरक पडेल, परंतु त्यामुळे रिअल इस्टेटवर म्हणजेच घरांवर नक्कीच परिणाम होईल व प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे त्याचा अर्थ असा होतो की समाजाच्या एका मोठ्या वर्गावर त्याचा परिणाम होईल जो नेहमीप्रमाणे त्याविषयी अनभिज्ञ आहे. पण समाजाला (म्हणजे सामान्य माणसाला) का दोष द्यायचा, अगदी रिअल इस्टेटमधल्या बड्या मंडळींना ज्यांना असे वाटते कोणताही कायदा किंवा धोरण येण्याआधी त्यांना त्याची माहिती असते, त्यांनादेखील एकत्रित डीसीआरविषयी फारशी माहिती नाही. या लेखापुरता मी त्याचा उल्लेख यूडीसीआर असा सुटसुटीत करेन. आता त्यामुळे सामान्य जनतेवर काय परिणाम होईल किंवा होत आहे याविषयी मी पुढे चर्चा करणार आहे. आधी कोणत्याही शहराच्या किंवा गावाच्या विकासामध्ये डीसीआरची म्हणजे विकास नियंत्रण नियमांची काय भूमिका असते हे समजून घेऊ, म्हणजे तुम्हाला यूडीसीआर अधिक चांगल्याप्रकारे समजून घ्यायला मदत होईल. कोणतीही स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणजे उदाहरणार्थ पुण्यामध्ये पुणे महानगरपालिका ही शहराच्या म्हणजेच पुण्याच्या नियोजनासाठी किंवा विकासासाठी जबाबदार असते. ही स्थानिक स्वराज्य संस्था शहराच्या किंवा गावाच्या पुढील दहा किंवा वीस वर्षांच्या विकासाची योजना बनवते ज्याला डीपी म्हणजेच विकास योजना असे म्हणतात. परंतु तुम्ही फक्त काही योजना किंवा नकाशाद्वारे शहर विकासाचे नियंत्रण करू शकत नाही किंवा विकासाचे व्यवस्थापन करू शकत नाही, तर तुम्हाला त्यावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी काही नियम हवे असतात. उदाहरणार्थ तुम्ही किती चटई क्षेत्र निर्देशांकाला (बांधकाम योग्य जागेला) परवानगी द्याल किंवा इमारतींची उंची किंवा इमारतींच्या बाजूने सोडलेली मोकळी जागा, तसेच घरांची घनता व अशा इतर नियमांचा समावेश होतो. ज्या नियमांमुळे विकास योजनेची अंमलबजावणी शक्य होते त्या सर्व नियमांना विकास नियंत्रण नियम असे म्हणतात. सर्व स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे स्वतःचे विकास नियंत्रण नियम असतात किंवा त्यांनी ते तयार करणे अपेक्षित असते. आता तुम्हाला हे काम किती गुंतागुंतीचे आहे तसेच त्यात किती विविधता आहे हे समजेल. प्रत्येक स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे अशा विकास नियंत्रण नियमांमध्ये बदल करण्याचे अधिकार असतात. अर्थात स्थानिक स्वराज्य संस्था त्यांच्या मर्जीप्रमाणे किंवा इच्छेनुसार विकास नियंत्रण नियमांमध्ये बदल करू शकत नाही. त्यांनी त्यांच्या पातळीवर एखादी योजना मंजूर किंवा स्थगित केल्यानंतर मंजुरीसाठी ती नगर विकास विभागाकडे म्हणजे यूडी विभागाकडे पाठवावी लागते. मायबाप सरकार आपले कौशल्य, नैपुण्य व ज्ञान (व अधिकार) वापरून अशा विकास योजनेला किंवा विकास नियंत्रण नियमाला मंजुरी देते. त्यानंतर स्थानिक स्वराज्य संस्थेला (म्हणजे शहराला) ती विकास योजना किंवा विकास नियंत्रण नियमाची संबंधित शहरात अंमलबजावणी करायला परवानगी दिली जाते. माफ करा, हे वाचायला अतिशय निरस आहे व बऱ्याच विकासकांना किंवा व्यावसायिकांना हे आधीच माहिती असेल. परंतु सामान्य जनतेला हे माहिती नसते, ज्यांच्यासाठी मी हा लेख लिहीत आहे. म्हणूनच मी विकास योजना व विकास नियंत्रण नियमांविषयी तपशीलाने सांगितले. आता एखादी व्यक्ती विचारेल की हे सगळे असताना राज्यामध्ये एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांची काय गरज आहे? गावे, शहरे, महानगरपालिका वर्षानुवर्षे त्यांच्या विकासयोजना व विकास नियंत्रण योजना बनवत आहेत, मात्र या प्रक्रियेसाठी अतिशय जास्त वेळ लागतो (आपण सर्वांनी हे पाहिले आहे). कधीकधी इतका वेळ लागतो की दहा वर्षांचे नियोजन करेपर्यंत ते दशक उलटून जाते व शहरापुढे विकासाच्या नव्या समस्या आ वासून उभ्या असतात. पुणेच कशाला देशाची आर्थिक राजधानी असलेल्या मुंबईनेही हे अनुभवले आहे व परिणामी आपल्याला शहरांमध्ये विकासकामांच्या नावाखाली नुसता गोंधळ पाहायला मिळतो. या साथीच्या रोगाने नागरी नियोजनाच्या आघाडीवरील आपले अपयश दिसून आले आहे. त्यामुळे अवैध वसाहती व झोपडपट्ट्या ही विविध रोगाच्या प्रसाराची केंद्रे झाली आहेत. विकास योजना व विकास नियंत्रण नियमांद्वारे त्यांची अंमलबजावणी वारंवार अपयशी झाल्यामुळेच अवैध वसाहती व झोपडपट्ट्या उभ्या राहतात. म्हणूनच बऱ्याच काळापासून राज्यातील नियोजनकर्ते, विचारवंत व दूरदृष्टी असलेल्या नेत्यांनी असा विचार करायला सुरुवात केली की प्रत्येक गाव किंवा शहर किंवा प्रदेश किंवा जिल्ह्यासाठी इतका वेळ वाया घालवण्याऐवजी संपूर्ण राज्यासाठीच एक विकास योजना व विकास नियंत्रण नियम का बनवू नये. संपूर्ण राज्यासाठी एकच विकासयोजना तयार करणे हे अशक्य काम आहे याची त्यांना जाणीव झाली (सुदैवाने) व म्हणूनच मुंबई वगळता (मी वर नमूद केल्याप्रमाणे) संपूर्ण राज्यासाठी सारखेच विकास नियंत्रण नियम असावेत असे मान्य करण्यात आले आहे. त्यानंतर एका व्यापक सर्वेक्षणातून असे आढळले की पुणे, गडचिरोली, औरंगाबाद, लातूर, वाशीम, नंदुरबार, कोल्हापूर किंवा खामगावमध्ये एकच विकास नियंत्रण नियम लागू करणे खरोखरच अवघड आहे. ज्यांना काही नवे माहीत नसतील तर वरील शहरे आपल्याच राज्यातील आहे व विदर्भातील खामगाव हे माझे गाव आहे. यातील खरे आव्हान होते ते म्हणजे, राज्यातील प्रत्येक प्रदेशाचे, शहराचे वाढीचे स्वरूप व त्याच्या गरजा समजून घेणे (किमान मला तरी असे वाटते) व त्यानंतर नियम तयार करणे. अर्थातच याला जोरदार विरोध झाला तसेच याचे स्वागतही करण्यात आले. पुणे किंवा ठाण्यासारख्या ज्या शहरांमध्ये आधीपासूनच अभ्यास करून तयार करण्यात आलेले विकास नियंत्रण नियम आहेत त्यांच्यावर फारसा परिणाम होणार नव्हता (आम्ही असे गृहित धरले). परंतु अनेक जिल्हे तसेच गावांमध्ये स्थानिक राजकीय पक्षांचे वर्चस्व असते. स्थानिक स्वराज्य संस्था विकास नियंत्रण नियम तयार करू शकत असल्याने किंवा ठरवू शकत असल्याने ते शहरांच्या फायद्याऐवजी स्वतःचाच फायदा बघत असत. उदाहरणार्थ साधारण वीस वर्षांपूर्वी पुण्यामध्ये केवळ पाच मजली इमारती होत्या त्यावेळी जळगावमध्ये सतरा मजली इमारत होती कारण जळगाव नगर परिषदेने तेवढ्या उंच इमारती बांधायला परवानगी दिली होती. अनेकजण म्हणतील की त्यात काय चूक आहे; त्यात चूक काही नाही परंतु कोणतीही अग्निरोधक यंत्रणा नसताना किंवा तांत्रिक माहिती नसताना अशी इमारतींमध्ये एखादी दुर्घटना घडल्यास ती भीषण ठरू शकते हे देखील तितकेच खरे आहे. त्यानंतर एखाद्या लहान शहरामध्ये अशा गगनचुंबी इमारतीची गरज आहे का असा प्रश्न मी विचारेन. असे प्रकार अनेक आघाड्यांवर होत होते कारण शहरांची सर्व बाजूंनी अस्ताव्यस्त वाढ होत होती. अखेरीस एकत्रित विकास नियंत्रण नियम तयार झाले व सूचना तसेच हरकतींसाठी रिअल इस्टेटमधील संघटना, वास्तुविशारद, स्थानिक स्वराज्य संस्था, त्याचशिवाय संपूर्ण राज्यातील स्थानिक स्वराज्य संस्थांमधील आपल्या लोकनियुक्त सदस्यांना म्हणजेच आपल्या नेत्यांना (शासनकर्त्यांना) कसे विसरता येईल, पाठवण्यात आले. नेमकी इथेच समस्येला सुरूवात झाली कारण एकत्रित विकास नियंत्रण नियम लागू झाल्यानंतर आपल्या तथाकथित स्थानिक नेतृत्वाला फारसे काही काम उरले नाही. हे कटू सत्य आपली व्यवस्था कधीही स्वीकारणार नाही तसेच कबूलही करणार नाही. म्हणूनच गेल्या तीन किंवा अधिक वर्षांपासून (त्याने काय फरक पडतो) आपण केवळ एकत्रित विकास नियंत्रण नियम लागू होईल असे ऐकत आहोत किंवा वाचत आहोत किंवा पाहात आहोत, मात्र तसे अजूनही झालेले नाही. पुण्याचे स्वतःचे विकास नियंत्रण नियम असल्यामुळे बांधकामांच्या परवानगीसाठी अनेक नियम आहेत, त्यामध्ये मेट्रोचा एफएसआय (मेट्रो धावू लागल्यानंतरही तो लागू होईल की नाही हे देवाला तरी माहिती असेल का याविषयी मला शंका आहे), शुल्क एफएसआय विरुद्ध टीडीआर, ६ मीटर रुंद रस्त्यासाठी टीडीआर देणे, नदीच्या काठांवरील हरित पट्ट्यांची रुंदी, डोंगर चढ डोंगर उतार, तसेच गावांचे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत विलीनीकरण करणे इत्यादी कितीतरी समस्या एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांच्या नावाखाली प्रलंबित आहेत. तरीही एखाद्या लुळ्या-पांगळ्या मुलाची वाढ होत राहावी म्हणजे वय वाढत जावे तसा विकासही होत राहतो. मी काही कुणी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील तज्ञ नाही. परंतु रिअल इस्टेट हा जगभरात अतिशय स्थानिक व्यवसाय आहे. अगदी विकसित देशांमध्येही एकत्रित विकास नियमांसारखे नियम असतील का याविषयी मला शंका वाटते. युरोपातील जे देश आपल्या राज्यापेक्षाही लहान आहेत तिथे वेगवेगळ्या शहरांसाठी वेगवेगळे नियम असतात, म्हणूनच एकत्रित विकास नियंत्रण नियमाची गरजच काय असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. कारण राज्याच्या ग्रामीण भागातील एखाद्या गावामध्ये उंच इमारती किंवा टीडीआर सारख्या गोष्टीची कदाचित गरजच असणार नाही. रोजगार, शिक्षण, सार्वजनिक आरोग्य, वाहतूक, दळणवळणाची साधने या आजच्या समस्या आहेत व त्यावर तोडगा हा प्रत्येक शहराचा हक्क आहे. त्या सर्वांपुढे त्यांचे भौगोलिक स्थान, आर्थिक मर्यादा, वाढीचे स्वरूप इत्यादी विकासाच्या विविध घटकांनुसार निश्चितच वेगवेगळी आव्हाने असतील. आपल्याला या आघाड्यांवर सर्व शहरांना किंवा प्रदेशांना एकाच पट्टीने कसे मोजता येईल हेसुद्धा मला आपल्या शासनकर्त्यांना विचारावेसे वाटते. नेमक्या याच कारणामुळे तुम्ही आमची मुंबईला एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांच्या कक्षेबाहेर ठेवले व म्हणूनच इतर प्रदेश व शहरे (म्हणजे त्यांचे शासनकर्ते) या आधारावर यूडीसीआरला आक्षेप घेतील. तुम्ही एकत्रित विकास नियंत्रण नियम लागू करण्याबाबत इतके ठाम असाल तर एवढा विलंब कशासाठी, वर्षानुवर्षे केवळ काही मूठभर वेड्या लोकांनाच नाही (रिअल इस्टेट व्यावसायिक, आणखी कोण), तर सामान्य जनतेलाही यूडीसीआरची वाट पाहायला लावण्यात काय अर्थ आहे. करण अर्जुन चित्रपटात राखीचे पात्र जसे सतत “मेरे करण अर्जुन आएंगे” असे म्हणत आपल्या मुलांची वाट पाहात असते! पण तो चित्रपट होता जो जास्तीत जास्त तीन तासात संपतो पण इथे आपण एखाद्या शहराच्या, प्रदेशाच्या किंवा राज्याच्याच नाही तर आपल्या आगामी पिढ्यांच्या भविष्याशी खेळत आहोत, हे लक्षात ठेवा मित्रांनो. नाहीतर एकत्रित विकास नियंत्रण नियम तयार होतील किंवा होणार नाहीत, परंतु तोपर्यंत आपण शहरांमध्ये जो काही गोंधळ घालून ठेवला असेल त्यामुळे विकासासाठी काहीच उरणार नाही.

 संजय देशपांडे

 संजीवनी डेव्हलपर्स 

smd156812@gmail.com