बांधकाम व्यवसाय आणि सुलभता !

 

“तुमचा व्यवसाय चांगला चालावा यासाठी आधी तुम्हाला व्यवसायावर मेहनत घ्यावी लागते.”... इडोवू कोयेनिकान

आंतरराष्ट्रीय मान्यताप्राप्त सल्लागार, इडोवू व्यक्ती व संघटनांना नवनवीन पातळ्या गाठण्यासाठी मदत करतात. त्यांच्याविषयी व्यवसाय व उद्योगांबाबत लेखन करणाऱ्या अनेक माध्यमांमधून लिहून आले आहे व त्यांची अनेक अवतरणे व्यवसाय समुदायाला मार्गदर्शन करत आहेत. ते अमेरिकी आहेत हे वेगळे सांगायची गरज नाही, हा देश पूर्णपणे व्यावसायिक मानसिकतेतून चालतो. आपल्या देशाविषयी बोलायचे झाले तर आपल्या व्यवस्थेतील काही सन्माननीय लोकांचा (अजूनही काही असे लोक आहेत) अपवाद वगळता, “व्यवसाय” हा शब्द केवळ “तू फक्त तुझ्या व्यवसायाचे बघ” एवढ्यापुरताच मर्यादित झाला आहे. मी अर्थातच हे अतिशय उपरोधिकपणे म्हणत आहे, मात्र तुम्हाला कुणी विचारले की तुमच्या देशामध्ये व्यवसाय सुलभता किती आहे, तसेच तुम्ही ज्या व्यवसायात आहात त्याविषयी काय सांगाल? अशावेळी दुर्दैवाने माझ्या बोलण्याची सुरुवात उपरोधिकपणेच होते. मला माफ करा पण असा विचार करणारा मी एकटाच नाही.

असो, त्याचे असे झाले की काही दिवसांपूर्वी मी माझ्या एका मित्राला संपर्क केला. त्याच्यामुळे मला समजले की आपले “माय बाप” सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाच्या काय अडचणी आहेत हे जाणून घ्यायचा गांभीर्याने प्रयत्न करत आहे व या उद्योगातील व्यवसाय सुलभता वाढावी यासाठी काय करता येईल हे त्यांना जाणून घ्यायचे आहे. हे ऐकून मला आश्चर्याचा धक्काच बसला. या लेखामध्ये पुढे मी व्यवसाय सुलभतेचे टोपणनाव ईओडीबी (ईझ ऑफ डुईंग बिझनेस) असे ठेवणार आहे, हसू नका हा एक फुटकळ विनोद होता, खरेतर अतिशय फुटकळ विनोद होता, परंतु रिअल इस्टेटची परिस्थितीही अशीच झाली आहे.

तर आता रिअल इस्टेटच्या ज्वलंत समस्या कोणत्या आहेत हे जाणून घेऊ, सर्वात मुख्य समस्या म्हणजे त्यातून मिळणाऱ्या पैशांचा ओघ अलिकडे अटत चाललाय. स्पष्टपणे सांगायचे तर व्यवस्थेने (म्हणजेच सरकारने) किंवा समाजाने रिअल इस्टेटला कधी व्यवसाय किंवा उद्योग समजलेच नाही. रिअल इस्टेटमधील लोकांनीही (म्हणजेच प्रामुख्याने बांधकाम व्यावसायिकांनी, अर्थात त्यात केवळ बांधकाम व्यावसायिकांचा समावेश होत नाही) ते कधी फारसे मनाला लावून घेतले नाही, कारण त्यातून त्यांना (म्हणजेच सगळ्यांना) पैसा मिळत होता. पैसा का कमवू नये, शेवटी कुठल्याही व्यवसायाचा मुख्य उद्देश पैसे कमवणे हाच असतो, नाही का? रिअल इस्टेट हा असा एक व्यवसाय होता ज्याच्याशी निगडित प्रत्येक घटक पैसे कमवत होता मग सरकार असो, विक्रेता, वित्त पुरवठादार (गुंतवणूकदार), बांधकाम व्यावसायिक, कच्च्या मालाचे पुरवठादार, जमीनीचे मालक किंवा घरांचे ग्राहक. यामुळे व्यवसायापुढच्या अडचणींविषयी तक्रारी करायला कुणालाच वेळ नव्हता. माझे एका बाबतीत अतिशय स्पष्ट मत आहे की, कोणतेही काम जर तुम्हाला मनापासून आवडत असेल तर तुम्हाला त्याचा ताण जाणवत नाही किंवा त्रास होत नाही, यालाच आपण कामाचे समाधान म्हणतो किंवा त्या कामातून तुमच्या सर्व गरजा पूर्ण होतील एवढा पैसा मिळत असतो. मला कामाच्या समाधानाबद्दल तर सांगता येणार नाही, पण रिअल इस्टेटमध्ये पैसा निश्चितच होता. सगळे काही सुरळीत चालले होते त्यामुळे कुणीच काही नाविन्यपूर्ण करण्याची किंवा काही सुधारणा करण्याची तसदी घेतली नाही. आपली असे करण्यासाठी ख्याती आहे म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये फार जाणती मंडळी नाहीत. खरे पाहता तेव्हा जे काही सुरू होते, तो सगळा एक जुगार होता. आता अनेक जण (म्हणजे बहुतेक जण) विशेषतः सहकारी विकासक माझ्या विधानाशी सहमत होणार नाहीत. मात्र कुणीही जुगारी मान्य करणार नाही की त्याचे उत्पन्न नशीबाने मिळत होते, त्याला (किंवा तिला) नेहमी असे वाटते की आपल्या कौशल्यामुळे, हुशारीमुळे किंवा बुद्धिमत्तेमुळे आपण कमवत होतो. जुगारासाठीही थोडेफार कौशल्य नक्कीच लागते, मात्र सर्वोत्तम जुगारी तोच असतो जो जुगार कधी सोडायचा हे जाणतो. ती समज यायला शहाणपण असावे लागते जो रिअल इस्टेटचा सर्वात “कच्चा दुवा” आहे. कुणीही (म्हणजेच सरकार) रिअल इस्टेटला तोंडावर जुगार म्हणत नव्हते मात्र सरकारद्वारे तसेच समाजाद्वारे (त्यात माध्यमांचाही समावेश होता) रिअल इस्टेटला दिली जाणारी वागणूक जुगारासारखीच होती. म्हणूनच एखाद्या जुगारी माणसाला ज्याचा तिटकारा असतो अशा परिस्थितीत आपण आहोत ते म्हणजे नशीबाने तुमची साथ सोडली तर काय?

म्हणूनच आता सरकार, बँका, वित्त पुरवठादार, गुंतवणूकदार, बांधकाम व्यावसायिक तसेच संबंधित सर्व घटकांना आता या व्यवसायातून पैसे कमवण्यासाठी नशीबाची साथ मिळणार नाही याची जाणीव झाली आहे, म्हणूनच सर्वांना व्यवसाय सुलभतेची (ईझ ऑफ डुईंग बिझनेस-ईओडीबी) गरज जाणवू लागली आहे. असे पाहिले तर रिअल इस्टेट हा नेहमीच अवघड, कठीण व अप्पलपोटा व्यवसाय होता. याचे कारण म्हणजे त्याच्यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजेच जमीन मर्यादित असल्याने तिला सोन्याचे भाव आहेत. कोणतेही विज्ञान नवीन जमीन तयार करू शकणार नाही, अर्थात तुम्ही मंगळावर अथवा चंद्रावर राहायला शिकलात तर गोष्ट वेगळी. मात्र तसे होणार नसल्याने तुमच्याकडे निसर्गतः जेवढी जमीन उपलब्ध आहे तेवढीच आहे व विकासासाठी उपलब्ध असलेली जमीन झपाट्याने कमी होतेय. अर्थातच जमीनीशी संबंधित सर्व काही अतिशय गुंतागुंतीचे आहे, या संदर्भातील “परवलीचा” शब्द म्हणजे ७/१२ चा उतारा तसेच जमीनीचे भूआरेखन (मोजणी) आराखडे, हा सगळा सावळा गोंधळ आहे. हा गोंधळ जाणीवपूर्वक निर्माण करण्यात आला आहे कारण जमीन म्हणजे पैशाचा खजिना उघडून देणारी किल्ली असेल तर ही किल्ली ज्यांच्या हातात आहे म्हणजेच यंत्रणा किंवा व्यक्ती किंवा प्राधिकरण ते पैसे कमवण्यासाठी या किल्लीचा वापर करतील, सरकारही या हव्यासाला अपवाद नाही. रिअल इस्टेटमध्ये व्यवसाय सुलभतेसाठी सर्वप्रथम जुने जमीन किंवा महसूल कायदे व कागदोपत्री तसेच प्रत्यक्ष जमीनीवर कोणत्याही भूखंडाच्या मालकीहक्काची व्याख्या करणारी यंत्रणा (म्हणजे जमीनीचा मालकीहक्क कुणाकडे आहे हे सिद्ध करणारी यंत्रणा) निकाली काढा, यामुळे वेळेचा अपव्यय कमी होईल. मला एक गोष्ट सांगा एखादा दस्तऐवज निबंधकांकडे नोंदविल्याशिवाय अवैध मानला जातो, अशावेळी देशातील कोणतेही दिवाणी न्यायालय नुसत्या साध्या कागदावर किंवा मुद्रांकावर किंवा अगदी लेखा प्रमाणित केलेल्या दस्तऐवजावर केलेल्या व्यवहारावरील दावे कसे स्वीकारते. एखाद्या जमीनीच्या व्यवहाराची नोंदणी झाल्यानंतरही त्याच्या मालकीहक्काला आव्हान कसे दिले जाते? जमीन व्यवहाराच्या या बाबीमुळे रिअल इस्टेट व्यवसायावरील मानसिक व आर्थिक दोन्ही ताण अतिशय वाढला आहे व सरकारने त्याची दखल घेण्याची वेळ आली आहे (जर त्यांची इच्छा असेल तर).

जमीनीच्या मालकीहक्काचा प्रश्न निकाली निघाल्यानंतर पुढचा टप्पा असतो तो म्हणजे विकासासाठी परवानग्या मिळवण्याचा. त्यांची यादी “हनुमंताच्या शेपटीहूनही” मोठी, लांब व जड आहे, त्या मिळवणे हे महाकठीण काम आहे. अगदी एखाद्या बंगल्याच्या आराखड्यासाठीही परवानगी घ्यायची असेल तर त्यात अनेक सरकारी विभागांचा (मी त्यांना शार्क म्हणतो) समावेश असतो, यामुळे एक सामान्य विकासक म्हणजेच सामान्य माणूस, व्यवस्थेला शरण जातो. एकतर तर विकासाचा विचारच सोडून देतो किंवा बांधकाम व्यावसायिकाला देऊन टाकतो ज्याला शार्क मासे असलेल्या समुद्रात कसे पोहायचे हे चांगले माहिती असते. याच कारणाने तथाकथित भ्रष्टाचार कधीच संपत नाही. मी इथे पैशांच्या स्वरुपातील भ्रष्टाचाराविषयी बोलत नाहीये, तर मानसिक तसेच शारीरिक पिळकवणुकीविषयी बोलतोय जी रिअल इस्टेटमध्ये सर्व पातळ्यांवर होत असते. इथे एखादा सरकारी अधिकारी एखादे धोरण राबविण्यासाठी तुमचा छळ करू शकतो, बँकेचा अधिकारी तुमच्या गृह कर्जाला मंजुरी देताना तुमचा छळ करू शकतो किंवा एखादा माहिती अधिकार कार्यकर्ता मंजुरीमध्ये एखादी बाब लपवण्यासाठी तुमचा छळ करू शकतो. या सगळ्या बाबी कधीच पूर्ण करू शकत नाही मात्र तुम्हाला त्याचा स्वीकार करावा लागतो कारण तुमच्याकडे दुसरा काही पर्याय नसतो. तुमच्या इमारतीचा शेजारी त्याच्या किंवा तिच्या दुपारी झोपायच्या वेळेत काम करू न देऊन छळ करू शकतो व शेवटी पोलीस तुम्हाला बांधकामस्थळाशी संबंधित कशासाठीही, अगदी एखादा अपघात झाला तरीही अटक करू शकतात व रस्त्यावरील गुन्हेगाराप्रमाणे तुरुंगात डांबू शकतात. हे सर्व होऊ शकते कारण महसूल अधिकाऱ्याला काहीही पर्याय नसतो ज्याने तुमच्या एनए आदेशावर स्वाक्षरी करणे अपेक्षित असते, बांधकाम निरीक्षकाला काही पर्याय नसतो ज्याने तुमच्या आराखड्यांवर स्वाक्षरी करणे अपेक्षित असते, बँक व्यवस्थापकाला काही पर्याय नसतो जो तुमच्या गृह कर्जाला मंजुरी देतो, तसेच तुम्ही कधी ऐकलेही नसेल अशा विविध विभागांकडून घ्यायच्या ना हरकत प्रमाणपत्रांमुळे ही यादी वाढतच जाते. तुम्हाला रिअल इस्टेटमध्ये व्यवसाय सुलभता (ईओडीबी) आणायची असेल तर भूलेखा व मंजुरींची संपूर्ण प्रक्रिया सुलभ करा. यामुळे सर्व सरकारी, निम सरकारी विभागांची मक्तेदारी संपुष्टात येईल जे रिअल इस्टेटचे रक्त शोषतात, घाम गाळायला लावतात व पैसा उकळतात! तुम्हाला असे वाटत असेल की मी अतिशयोक्ती करतोय, तर स्मार्ट शहर म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या पुण्याचेच उदाहरण घ्या, मेट्रो रेल्वेसाठी दिला जाणारा टीओडी किंवा टीडीआर असेल, ६ मीटर रुंद रस्त्यांसाठी एफएसआय द्यायचा असेल, रस्ते हस्तांतरित करण्यासाठी आकारले जाणारे शुल्क असेल किंवा पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या क्षेत्रात दोन एफएसआय द्यायचा असेल, केवळ पुणे क्षेत्रात वेगवेगळ्या मंजुऱ्या देण्यासाठी पाच प्राधिकरणे आहेत ज्यांचे वेगवेगळ्या प्रकारचे नियम आहेत. त्याचशिवाय संरक्षण विभागासारख्या संस्थाही आहेत ज्या या पाचही प्राधिकरणांच्या धोरणांमध्ये (उदा. उंचीसाठीचे ना हरकत प्रमाणपत्र) किंवा डीसीच्या नियमांमध्ये हस्तक्षेप करत असतात. त्याचशिवाय यूएलसी, महसूल, जलसिंचन विभाग आहेत, आता एड्स नियंत्रण विभागाने (हो असाही विभाग आहे) रिअल इस्टेटच्या मंजुरी प्रक्रियेमध्ये अजूनतरी हस्तक्षेप केलेला नाही ही देवाची कृपाच म्हणायची.

बरे, तुम्ही मंजुरी देणाऱ्या प्राधिकरणांचा अडथळा पार केल्यानंतर येतो सर्वात मुख्य व महत्त्वाचा मुद्दा तो म्हणजे कर्ज पुरवठा. विनोद म्हणजे प्रत्येक वित्तीय संस्थेत किंवा बँकेत गृह कर्ज विभाग अगदी आनंदाने गृह कर्ज देतो मात्र रिअल इस्टेटला म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना कधीच प्राधान्य दिले जात नाही, थोडक्यात सांगायचे तर हा कर्ज पुरवठा नसलेला व्यवसाय आहे. तुम्ही रिअल इस्टेटला कर्ज देण्यासाठी एखाद्या बँकरची मनधरणी केली तरी आकारले जाणारे व्याजदर जणू हा उद्योग दुप्पट नफ्यावर (कधीकाळी तशी परिस्थिती होती) काम करतोय असे वाटण्याइतपत असतात. तुम्हाला कर्जाइतक्यात रकमेचे तारण ठेवावे लागते व कर्जाचे हे सगळे ओझे घेऊन त्या बांधकाम व्यावसायिकाने त्याचे उत्पादन म्हणजेच घर परवडणाऱ्या किमतीत विकावे अशी अपेक्षा असते.

शेवटचा मात्र अतिशय महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे रिअल इस्टेटसंबंधित धोरणे तयार करण्याची प्रक्रिया व त्यासाठी नेहमी होणारा उशीर. याचे उत्तम उदाहरण म्हणजे एकत्रित विकास नियंत्रण नियम, जे तयार होण्यासाठी पाच वर्षांहून अधिक काळ लागला, ज्यामुळे शहरातील व राज्यातील हजारो प्रकल्प रखडले. त्याचप्रमाणे जर सरकार इतर सर्व उद्योगांसाठी महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळ उभारू शकते, पाणी, रस्ते, वीज, वाहतूक यासारख्या पायाभूत सुविधा सुनियोजित पद्धतीने व कमी दरात उपलब्ध करून देऊ शकते, त्याचप्रमाणे शहरांमध्ये या सुविधा सगळीकडे व ठराविक काळात का उपलब्ध करून दिल्या जात नाहीत. जमीन ही रिअल इस्टेटसाठी कच्चा माल आहे व ज्याप्रमाणे कच्च्या मालाशिवाय कोणताही उद्योग निरुपयोगी असतो त्याचप्रमाणे पायाभूत सुविधा नसलेली जमीन निरुपयोगी असते. त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेटला कर्करोगाप्रमाणे विळखा घालणाऱ्या अवैध बांधकामांसंदर्भात धोरणे ठरवली पाहिजेत व त्यांची वेगाने अंमलबजावणी केली पाहिजे. सरकार असे करण्यापासून कुणी थांबवले आहे, मात्र अवैध बांधकामांकडे काणाडोळा करण्यामागची कारणे आपण सगळेच जाणतो.

सरतेशेवटी मला असे सांगावेसे वाटते की कोणताही व्यवसाय म्हटला की जोखीम आलीच व आपण जोखीमेविषयी नाही तर अडथळ्यांविषयी बोलतोय जे आपणच निर्माण केलेले आहेत. हे म्हणजे वेगाने प्रवास करता यावा म्हणून आपण दृतगती महामार्ग बांधतो व वेग कमी करण्यासाठी आपण त्याच मार्गावर गतिरोधक तयार करतो व नंतर त्यावरून जाताना प्रवासाला उशीर होतो अशी ओरड करतो असे झाले. सरकारच्या व्यवसाय सुलभतेच्या (ईओडीबी) दृष्टिकोनासंदर्भात मी यापेक्षा चांगले उदाहरण कोणते देऊ शकतो, नाही का?  

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com