जीवनाचा दृष्टीकोन: गुंतवणूक, रिअल इस्टेट आणि न्यू नॉर्मल!!

“यशस्वी गुंतवणूक म्हणजे जोखीम टाळणे नव्हते तर जोखमीचे योग्य व्यवस्थापन करणे”... बेंजामिन ग्रॅहम.

बेंजामिन ग्रॅहम हे ब्रिटनमध्ये जन्मलेले अमेरिकी अर्थतज्ञ, प्राध्यापक व गुंतवणूकदार होते. ते “मूल्य गुंतवणूकीचे जनक” म्हणून सर्वत्र ओळखले जातात, व त्यांनी नवअभिजात गुंतवणूक या विषयी डेव्हिड डॉड यांच्यासोबत सहलेखक म्हणून “सेक्युरिटी ॲनालिसिस” व “द इंटलिजंट इन्व्हेस्टर” ही दोन पुस्तके लिहीली. म्हणूनच त्यांनी गुंतवणुकीसारखा विषय इतक्या सोप्या शब्दात समजावून सांगितला आहे. कारण बहुतेक लोकांना (अगदी माझ्यासकट) “अर्थतज्ञ” मंडळी म्हटले की धडकीच भरते, ती वाईट असतात म्हणून नव्हे तर त्यांना काय सांगायचे आहे हेच आम्हाला समजत नाही एवढी आपल्या भाषेत आणि त्यांच्या भाषेत तफावत असते. इंटरनेटवरील विद्यापीठांमुळे (गुगल/वॉट्सॲप) आपल्यापैकी अनेकांना प्रत्येक विषयाचे तज्ञ बनविले आहे व अर्थशास्त्रही त्याला अपवाद नाही. ज्यांना जीडीपी म्हणजे काय हेदेखील माहिती नाही ते देखील अर्थतज्ञ होऊ शकतात येथे आणि,अशी माणसे तुम्हाला आपल्या प्रत्येक कानाकोपऱ्यात पाहायला मिळतील.

मी गुंतवणूक किंवा अर्थशास्त्र या विषयांचा तज्ञ नाही, तरीही माध्यमांमधील माझ्या काही मित्रांनी मला लॉक डाउननंतरच्या (म्हणजे दुसऱ्या लॉक डाउननंतरच्या) परिस्थितीत रिअल इस्टेट व गुंतवणुकीविषयी काहीतरी लिहायला सांगितले होते. मी एक व्यावसायिक आहे व एकप्रकारे आपण सगळेच व्यावसायिक पुरुष किंवा महिला आहोत असे मला वाटते. अनेकांना हे बोलणे हास्यास्पद वाटेल कारण एखादा सरकारी अधिकारी किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील बँक कर्मचारी किंवा खाजगी क्षेत्रातील कर्मचारी किंवा एखादी गृहिणी व्यावसायिक कशी असू शकते, मला वेड लागले आहे असे त्यांना वाटेल. तुमचा पेशा किंवा व्यवसाय कुठलाही असो, तुम्ही स्वतःला प्रश्न विचारा, की सर्वप्रथम व्यवसाय म्हणजे काय? माझ्या मते व्यवसाय म्हणजे त्याच्याकडे किंवा तिच्याकडे जे काही आहे त्याचा, ज्यांच्याकडे ते नाही त्यांच्याशी व्यापार करणे म्हणजे व्यवसाय व याअर्थाने आपण सगळेजण व्यावसायिक आहोत (यामध्ये महिलांचाही समावेश होतो)! तुम्ही एखाद्या सरकारी किंवा खाजगी संघटनेमध्ये नोकरी करत असला तरीही तुम्ही तुमच्या कामाच्या तासांचा, तसेच ज्ञानाचा (हा वादाचा मुद्दा होऊ शकतो) पैशांसाठी किंवा पदांसाठी किंवा त्या पदामुळे मिळणाऱ्या अधिकारासाठी व्यापारच करत असता हे मान्य करा! तुम्ही अगदी गृहिणी असलात तरीही तुम्ही तुमच्या नातेसंबंधांसाठी केलेल्या प्रयत्नांचा व्यापार करत असता, त्या मोबदल्यात तुम्हाला आनंद किंवा कुटुंबियांकडून कौतुकाचे चार शब्द हवे असतात. त्यात चूक काहीच नाही कारण तुम्ही कुटुंबासाठी जे काही करता त्यातून तुम्ही ते मिळवले असते, बरेचदा तुम्हाला स्वतःच्या करिअरवर किंवा आवडीनिवडींवर पाणी सोडावे लागते, गृहिणी म्हणून तुम्ही तुमच्या भावनांची देवाणघेवाण करता. म्हणूनच आपण सगळेच व्यावसायिक आहोत कारण आपण दररोज एखादी गोष्ट मिळवण्यासाठी त्याबदल्यात काहीतरी देत असतो, अगदी विद्यार्थीही अभ्यासासाठी त्यांचा वेळ देऊन ज्ञान मिळवतात. तुम्ही विचार करत असाल की हे कुठल्या दिशेला चालले आहे, कारण यामध्ये रिअल इस्टेट व गुंतवणूक कुठे आहे, त्यासाठी आपण “व्यवसाय” हा शब्द आधी समजून घेतला पाहिजे. कारण व्यवसायच नसेल तर त्या व्यवसायाकडून काही परतावा मिळण्यासाठी तुम्ही कुठे व कशी गुंतवणूक कराल, बरोबर?

आता तुम्हाला माझी व्यवसायाची संकल्पना पटली असेल तर रिअल इस्टेटविषयी बोलू, जो माणसाच्या तीन मूलभूत गरजांपैकी एक आहे, त्या म्हणजे अन्न, वस्त्र व निवारा, या तिन्हींशिवाय आणखी एक चौथी वर्गवारी आहे जी अत्यावश्यक असते. म्हणूनच रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक ही नेहमीच सुरक्षित असेल कारण जोपर्यंत माणूस आहे व लोकसंख्या वाढतेय तोपर्यंत त्यांना राहायला जागा आवश्यक आहे ही वस्तुस्थिती आहे, ही वस्तुस्थिती जाणून घेण्यासाठी तुम्ही अर्थतज्ञ असण्याची गरज नाही. तुम्ही व्यवसायांचा व त्यांना मिळालेल्या नफ्याचा अभ्यास केला तर तुमच्या लक्षात येईल की चौथी वर्गवारी म्हणजेच उद्योगधंदे गरजेप्रमाणे बदलत राहतात, मग तेल असो, अथवा आरोग्य, मनोरंजन, ऊर्जा (वीज), माहिती तंत्रज्ञान, ऑटोमोबाईल, याशिवाय इतरही बरीच क्षेत्रे आहेत. मात्र गुंतवणुकीतून मिळणाऱ्या परताव्याविषयी बोलायचे झाले तर पहिल्या तीन वर्गवाऱ्या नेहमी होत्या. व्यवसायाच्या या तीन मूलभूत वर्गांमध्ये बेंजामिन यांनी सांगितल्याप्रमाणे बदलते ती जोखीमेची टक्केवारी. इतर सगळे उद्योग थोडेसे बाजूला ठेवा कारण आपल्याला रिअल इस्टेटमध्ये म्हणजेच घरांमध्ये स्वारस्य आहे. मला तुम्हाला सांगावेसे वाटते की साधारण सहा ते सात वर्षांपूर्वी रिअल इस्टेट हा गुंतवणुकीसाठी सर्वोत्तम पर्याय होता व ज्या कुणी यात हात घातला त्यांच्या हाताला सोने लागले अशी रिअल इस्टेटची म्हणजेच सर्वसाधारणपणे जमीनी किंवा इमारतींची जादू होती. मात्र रिअल इस्टेट हासुद्धा एक व्यवसाय आहे हे जेव्हा तुम्ही विसरता व तो एखाद्या जुगाराच्या अड्ड्याप्रमाणे चालवू लागता (खेळू लागता) तेव्हा संकट हमखास ओढवते व तसेच झाले. मी केवळ पुण्याच्या बाबतीत बोलत नाही, तर जगभरात सगळीकडे गुंतवणूकदारांसाठी रिअल इस्टेट हा नेहमीच आवडता उद्योग होता, केवळ घरे किंवा त्यांच्या उत्पादनांचा दर्जा किंवा गरज यामुळे नाही तर त्यातून जो परतावा मिळत असे त्यामुळे. ‘हा अतिशय वाईट व्यवसाय आहे जो केवळ पैसे कमवण्यासाठी अस्तित्वात आहे’, हे माझे शब्द नाहीत तर महान उद्योजक हेन्री फोर्ड यांचे शब्द आहेत. मात्र त्याची चिंता कोण करतो, गुंतवणूकदार खोऱ्याने पैसे ओढत होते, सर्व काही आलबेल होते. म्हणूनच तेव्हा कुणीही असा प्रश्न विचारला नाही की रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे योग्य आहे का कारण ती नेहमीच फायदेशीर होती. परंतु तुम्हाला केवळ घरे बांधता येतात म्हणून तुम्ही घरे बांधू शकत नाही, बरोबर? ग्राहकासाठी घर (किंवा कार्यालये) बांधताना त्याची गरज व क्षमता किती आहे याचा आपण विचार करणे आवश्यक आहे, जे रिअल इस्टेटमधील बरेच लोक विसरतात. म्हणूनच आता प्रश्न विचारला जात आहे, की रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक चांगली आहे का?

मात्र, रिअल इस्टेट हा गुंतवणुकीसाठी नेहमीच सर्वोत्तम पर्याय राहील, आकडेवारीचा (म्हणजे त्यासाठी लागणारी रक्कम) विचार करता हे उत्पादन नाशवंत नाही ही मुख्य जमेची बाजू आहे. त्याचशिवाय सोन्याप्रमाणे किंवा पैशांप्रमाणे तुम्हाला तिचे संरक्षण करावे लागत नाही. एखाद्या नेट बँकिंग घोटाळ्यामध्ये तुमची बँकेतली शिल्लक जशी नाहीशी होते त्याप्रमाणे याचे होत नाही, तसेच शेअर बाजारामध्ये होते त्याप्रमाणे एखाद्या घोटाळेबाज व्यवस्थापनामुळे याचे मूल्य एका रात्रीत लाखोंवरून शून्यावर येत नाही, माझ्यामते रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्याचा हा सर्वात महत्त्वाचा पैलू आहे. त्याचप्रमाणे, कुणासाठीही राहण्यासाठी तयार सदनिका किंवा कार्यालय किंवा दुकान ही सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक आहे. मात्र ती कोणत्या जागी करण्यात आली आहे यावरून त्या गुंतवणूकीचे भवितव्य ठरते. रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीचे हेच सार आहे. हे केवळ पुण्यालाच नाही तर कोणत्याही शहराला किंवा प्रदेशाला लागू होते कारण रिअल इस्टेट हा अतिशय स्थानिक व्यवसाय आहे. कारण इतर वस्तूंप्रमाणे तुम्ही जमीन एका ठिकाणाहून दुसऱ्या ठिकाणी नेऊ शकत नाही. तुम्ही कोणत्याही रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी त्यामध्ये कुणीही व्यक्ती घर, दुकान किंवा कार्यालय का खरेदी करेल हा प्रश्न स्वतःला विचारला पाहिजे. बांधकाम व्यावसायिकांनी या मूलभूत गोष्टीकडे लक्ष दिले पाहिजे, याच कारणामुळे मागणीपेक्षा पुरवठा अधिक झाला व जर मागणीपेक्षा पुरवठा अधिक नसेल तर काहीवेळा गरजू ग्राहकांसाठी ते घेणे आवाक्याबाहेरचे होते, रिअल इस्टेटमधील चुकीच्या गुंतवणुकीचा हा महत्त्वाचा मुद्दा आहे. पुण्यामध्ये रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक केलेल्या व कायदेशीरपणे उत्पादनाचा ताबा मिळाला आहे अशा कुणाही व्यक्तीला विचारा, या गुंतवणुकीतून फायदा मिळण्यासाठी कमीत कमी पाच वर्षे लागल्याचेच तो कबूल करेल, हे मी अगदी शपथेवर सांगतो. आता अडचण अशी आहे की, तुमच्याकडे एवढे थांबण्याइतका वेळ आहे का व तुम्ही भविष्याचा नीट विचार केला आहे का. कारण रिअल इस्टेटमध्ये सध्याच्या बाजार भावाचा विचार करता तुम्हाला राहण्यासाठी घर किंवा दुकान किंवा जमीन हवी असेल तर खरेदी करायला काही हरकत नाही. मात्र तुम्ही गुंतवणूकदार असाल तर तुम्ही आज आवर्जून खरेदी करा, कारण भविष्यात हे दर हमखास वाढणार आहेत. उत्पादन दोन आघाड्यांवर मजबूत असले पाहिजे, एक म्हणजे योग्यवेळी उत्पादन विकण्याची क्षमता व दुसरी म्हणजे सुरक्षितता, म्हणजेच त्याचा कायदेशीर मालकी हक्क. तुम्हाला या दोन्ही बाबींची खात्री असेल, विशेषतः दुसऱ्या घटकाची म्हणजे कायदेशीर मालकी हक्काची तर तुम्हाला त्या गुंतवणुकीतून परतावा मिळेलच याबद्दल आश्वस्त राहा.

त्यासाठीच विश्वासार्ह नावाशीच हातमिळवणी करणे महत्त्वाचे आहे, कारण तुम्ही ज्यामध्ये गुंतवणूक केली आहे त्या मालमत्तेच्या कायदेशीर मालकीशीच गुंतवणुकीचा परतावा थेट निगडित असतो. नाहीतर केवळ कागदोपत्री तुम्ही मालक आहात मात्र तो मालकीहक्क प्रत्यक्षात अस्तित्वात नसेल तर उपयोग काय, नाही का? परताव्याविषयी बोलायचे तर, तुमच्यासोबत रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीसाठी योग्य भागीदार असेल (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक किंवा विकासक) तर जास्तीत जास्त परतावा जमीनी म्हणजेच भूखंड तसेच दुकाने किंवा व्यावसायिक मालमत्तांमधून (कार्यालय) मिळतो ज्यांचे बुकिंग सुरू आहे (बांधकाम सुरू आहे), त्यानंतर ज्यांचे बुकिंग सुरू आहे अशा सदनिका व सगळ्यात शेवटची ताबा देण्यासाठी सज्ज दुकाने किंवा सदनिका. या सगळ्या गुंतवणुकींमध्ये क्रमाने ज्याप्रमाणे जोखीम कमी होते तसाच परतावाही कमी मिळतो व या सगळ्यासाठी तुम्ही अर्थतज्ञ असायची गरज नाही रिअल इस्टेट व्यवसायाचा तर्कशुद्धपणे विचार केल्यास हे समजू शकेल. पुण्याविषयी बोलायचे झाले तर, इथे वाढीसाठी आवश्यक असलेले सगळे घटक आहेत. महामारी येऊनही किंवा अगदी दोन लॉक-डाउननंतरही इथे नोकऱ्या उपलब्ध आहेत, इथे शिक्षण आहे; प्रामुख्याने याच दोन कारणांसाठी लोक त्यांचे मूळ गाव सोडून शहरात किंवा एखाद्या प्रदेशात स्थायिक होतात. त्याचशिवाय पुण्यामध्ये पाणीपुरवठा आहे जो रिअल इस्टेटचा महत्त्वाचा पैलू आहे व सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे सामाजिक संस्कृती, आपल्या सर्व मूलभूत गरजांची पूर्तता झाल्यानंतर आपल्यापैकी प्रत्येकाला याची गरज असते. तुम्हाला रिअल इस्टेटमध्ये कुठे गुंतवणूक करायची आहे व तुम्ही कोणत्या लोकांशी हातमिळवणी करत आहात याविषयी तुम्ही थोडासा अभ्यास केला तर, बहुतेकवेळा तुमचा फायदाच होईल.

रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्याविषयीचा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा व ज्यावर केवळ तुम्हीच नियंत्रण ठेवू शकता, तो म्हणजे तुमची हाव. जेव्हा तुमचे पैसे गुंतलेले असतात तेव्हा मी नमूद केलेल्या जोखीमेकडे तुम्ही बहुतेकवेळा काणाकोळा करता, जी खरंतर वस्तुस्थिती आहे. तसेच तुम्ही तुमची हाव नियंत्रित करू शकत नसाल तर कितीही उत्तम जागा असो, कितीही नावाजलेला बांधकाम व्यावसायिक असो, तो तुमच्या गुंतवणुकीला संरक्षण देऊ शकणार नाही. हे केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर कुठल्याही गुंतवणुकीला लागू होते. म्हणूनच, विवेकाने निवड करा, तुमची हाव नियंत्रणात ठेवा व गुंतवणूक म्हणून भूखंड, सदनिका, दुकान किंवा कार्यालय जास्त खरेदी करा कारण कुणाला तरी त्यांच्या स्वतःच्या मालकीची जागा लागणार आहे व अशी जागा ज्याच्याकडे असेल व ती योग्य काळापर्यंत राखून ठेवण्याइतपत संयम ज्याच्याकडे असेल, तोच बाजी जिंकेल हे नक्की!