जीवनाचा दृष्टीकोन: लॉकडाऊन २ नंतर रिअल इस्टेट !

“तुम्ही जेव्हा असे एखादे काम करता ज्यातून तुम्हाला केवळ ५ डॉलरच मिळणार आहेत, मग त्यासाठी तुम्ही कितीही मेहनत घेतलीत तरीही तुम्हाला जास्तीत जास्त ५ डॉलरच मिळू शकतात.” … इडोवू कोयेनिकान.

इडोवू कोयेनिकान हे एक “आंतरराष्ट्रीय पातळीवर नावाजलेले संघटनात्मक सल्लागार व लेखक आहेत” – यूएसए टुडे नेटवर्क. इडोवू व्यक्तींना व संघटनांना धोरणात्मक नियोजन, प्रशिक्षण व मार्गदर्शनाद्वारे नवीन व उत्तुंग पातळी गाठण्यास मदत करतात. मी, काही कुणी वित्तीय किंवा आर्थिक क्षेत्रातील सल्लागार नाही तरीही मी व्यावसायिक आहे, तेसुद्धा रिअल इस्टेट क्षेत्रातील व्यावसायिक आहे. आपल्या देशामध्ये व्यावसायिकांचा फारसा आदर केला जात नाही किंवा त्यांना फारसा नावलौकिक मिळत नाही, केवळ तुमची एखाद्या राजकीय पक्षाशी सलगी असेल तर याला अपवाद असतो. म्हणूनच इडोवू यांच्या अभ्यासपूर्ण शब्दांकडे आपल्या येथे कुणी फारसे लक्ष देत नाही ज्यांनी संपूर्ण जगभरात अमेरिकेला एक व्यावसायिक ताकद बनण्यासाठी मदत केली. लक्षात घ्या जगभरातील सर्वोच्च दहा कंपन्यांपैकी सहा या अमेरिकी आहेत आणि हा काही निव्वळ योगायोग नव्हे, तर व्यवसाय व उद्योगांच्यादृष्टीने केलेल्या धोरणात्मक नियोजनामुळे अमेरिका किंवा जपान व कोरिया सारख्या देशांनी हे साध्य केले आहे. आपल्या देशातल्या व्यावसायिक क्षेत्राबद्दल विशेषतः रिअल इस्टेट उद्योगाबद्दल बोलायचे झाले तर आपण धोरण व नियोजनाविषयी जेवढे कमी बोलू तेवढे उत्तम अशी परिस्थिती आहे हे या क्षेत्रातील अगदी बडी मंडळीही स्वीकारतील. विनोद म्हणजे, रिअल इस्टेट क्षेत्रात एवढे चढ उतार होऊनही नेहमी त्याविषयीच चर्चा होत असते मग एखादे लहान शहर असो, मध्यम आकाराचे शहर असतो किंवा महानगर असो. प्रत्येकाला (अगदी सरकारलाही) या उद्योगाशी संबंध ठेवायचो असतो, मात्र जेव्हा समस्यांची जबाबदारी घ्यायची वेळ येते तेव्हा त्यात कुणालाही वाटेकरी व्हायचे नसते. सगळे काही (म्हणजे नुकसान) बांधकाम व्यावसायिकांच्या माथी मारले जाते, ही वस्तुस्थिती आहे.

आपण आता जागतिक महायुद्धाच्या (म्हणजेच साथीच्या) दुसऱ्या लाटेनंतरच्या काळात आहोत व आयुष्य पुन्हा पूर्वपदावर येत आहे असे वाटतेय (आपल्या देशाची ही चांगली गोष्ट आहे), उपहारगृहे पूर्ण क्षमतेने सुरू आहेत, पर्यटन स्थळांवर गर्दी होत आहे, विमानातही गर्दी होत आहे. या सगळ्या व्यावसायिकदृष्ट्या स्थिती पूर्वपदावर येत असल्याच्या खुणा आहेत याला केवळ काहींचा अपवाद आहे कारण काहींच्या मते ही तिसर्‍या लाटेची सुरुवात आहे व रिअल इस्टेटही त्याला अपवाद नाही. खरोखरच, एखाद्चा संकटावर मात करण्याचा हाच सर्वोत्तम मार्ग आहे, कारण आता सर्वात मोठा शत्रू एखादा विषाणू नाही तर भविष्याची भीती हा आहे व अशा परिस्थितीत सर्वात अवघड काम म्हणजे तग धरणे. मात्र या दोन्ही गोष्टींमुळे माणूस आपली सर्वोत्तम कामगिरी करायचा प्रयत्न करतो हा माणसाचा उपजत स्वभाव आहे. तुम्ही वर्तमान काळात फक्त लक्षं केंद्रित करणे व वहावत न जाणे आवश्यक आहे. मात्र रिअल इस्टेटपुढील आव्हाने केवळ भविष्याच्या भीतीपुरती किंवा तग धरण्यापुरतीच मर्यादित नाहीत, तर यामध्ये आणखी एक घटक समाविष्ट होतो तो म्हणजे “मायबाप सरकारचा” दृष्टिकोन, जो या उद्योगाशी संबंधित धोरणांमध्ये दिसून येतो. इथेही कोणत्याही सरकारने अगदी माननीय मुख्यमंत्र्यांकडे नागरी नियोजन विभाग असूनही धाडसी निर्णय घेण्याची हिंमत दाखवली नाही ज्यामुळे रिअल इस्टेटचे पुनरुज्जीवन होऊ शकेल किंवा तो पुन्हा एकदा भरभराटीला येऊ शकेल.

मात्र सरकारची मुख्य अडचण अशी आहे की सरकार नेहमी जनतेला खुश करण्याचा प्रयत्न करते व जनता नेहमी बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध असते. अर्थात बांधकाम व्यावसायिकच जनतेसाठी (म्हणजे सर्व प्रकारच्या घर खरेदीदारांसाठी) घरे बांधतात हे ते स्वीकारतात. मात्र ते करताना त्यांनी पैसा कमवू नये अशी अपेक्षा आहे. कारण त्यांनी आत्तापर्यंत भरपूर नफा कमवला आहे व कमवत आहेत अशीच एक धारणा आहे व आपल्या समाजामध्ये प्रचंड नफा कमवणे हा गुन्हा मानला जातो. मात्र जेव्हा आघाडीच्या कंपन्या नफा कमवतात तेव्हा हाच समाज ते साजरे करतो व त्यांच्या आर्थिक निकालांतर्गत लाभांश जाहीर केला जातो व अशा निकालांमुळे शेअर बाजार उसळी घेतो, बांधकाम व्यावसायिकांच्या बाबतीत मात्र असे होत नाही. याचे कारण कदाचित बांधकाम व्यवसाय हा वैयक्तिक किंवा कौटुंबिक स्वरुपाचा व्यवसाय असतो व लोकांना एका व्यक्तीकडे किंवा कुटुंबाकडे पैसा जमलेला आवडत नाही. मात्र या व्यवसायाचे स्वरूपच असे आहे, म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये फारशा कॉर्पोरेट कंपन्या नाहीत, बरोबर? किंबहुना सरकारने विचार केला पाहिजे की रिअल इस्टेट क्षेत्रात फारशा पब्लिक लिमिटेड कंपन्या का नाहीत, तसेच ज्या होत्या त्या दिवाळखोरीत का निघाल्या (त्यांच्यापैकी बहुतेक), याचे उत्तर आहे या व्यवसायाचे स्वरूपच तसे आहे व त्याच्याशी संबंधित धोरणे.

स्पष्ट मालकी हक्क असलेली जमीन मिळणे, नियम व कायद्यांविषयी अनिश्चितता तसेच जमीनीपासून ते इतर कच्च्या मालाच्या दरांवर कोणतेही नियंत्रण नाही, योजनेला मंजुरी कुणी द्यायच्या यावरून विविध प्राधिकरणांमध्ये जुंपलेले वाद (पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये विलीन झालेल्या गावांचे उदाहरण घ्या), विकास योजनांना होणारा उशीर, एकत्रित विकास नियंत्रण नियम, तसेच विविध सरकारी विभागांमध्ये होणाऱ्या वादांमुळे स्थगित होणारे प्रकल्प, अशी रिअल इस्टेटपुढील अडथळ्यांची यादी कधीही न संपणारी आहे. बांधकाम व्यवसाय हा कायम वादळात जहाज चालविण्यासारखे आहे जेथे सुकाणू नियंत्रित करायला कप्तान एकच असतो. जेथे सर्व संचालक मंडळाच्या सहभागाने कॉर्पोरेट पद्धतीने निर्णय घेतले जात नाहीत, कारण रिअल इस्टेटमध्ये कोणताही निर्णय हा जीवन-मरणाचाच असतो ही वस्तुस्थिती आहे. आता बरेच जण म्हणतील की हा उद्योग ज्याप्रकारे चालवला जातो त्याचे मी समर्थनच करतोय. मी म्हणतोय ते चुकीचेही असू शकेल मात्र रिअल इस्टेटमध्ये दशकानुदशके फारशा यशस्वी पब्लिक लिमिटेड कंपन्या नाहीत, हा व्यवसाय अगदी तेजीत असतानाही त्या नव्हत्या ही वस्तुस्थिती नाकारून चालणार नाही. यासंदर्भात कुणी माझे प्रबोधन करणार असेल तर मी माझे शब्द माघारी घ्यायला तयार आहे!

तर आता पुन्हा पुढील प्रवासाविषयी बोलू, मला तुम्हाला एक गोष्ट उघडपणे सांगिवशी वाटते की आपले माननीय पंतप्रधान एका आघाडीवर यशस्वी झाले आहेत. ते म्हणजे त्यांनी जवळपास तीन वर्षे घरांच्या किमती स्थिर ठेवल्या आहेत (अनेक महानगरांमध्ये) जे एकप्रकारे थेट घरांचे दर कमी करण्यासारखेच आहे असे म्हणता येईल. याची कारणे अनेक असू शकतात मात्र घरांच्या किमती एकतर स्थिर आहेत किंवा वस्तुंएवढ्याच वाढत आहेत जी परिस्थिती साधारण पाच किंवा सहा वर्षांपूर्वी नव्हती. रिअल इस्टेटमधील लोकांनी नेमके हेच लक्षात घेतले पाहिजे, त्याचवेळी ग्राहकांच्या दिवसेंदिवस अपेक्षा वाढत चालल्या आहेत (जे कुणी पुनर्विकासाचे प्रकल्प हाताळतात त्या बिल्डर्सना विचारा). आजकाल जमीन मालकांचे सर्व हिशेब तयार असतात फक्त त्यांना प्रकल्पामध्ये पैसे गुंतवायचे नसतात व रिअल इस्टेटमध्ये सर्वाधिक फायदा त्यांचाच होतो. दुसरी वर्गवारी म्हणजे बँका किंवा वित्तीय संस्था ज्यांना दोन्ही बाजूंनी पैसे मिळतात ते म्हणजे गृह कर्जापेक्षा दुप्पट व्याजदराने प्रकल्पाला वित्त पुरवठा केला जातो (तुम्ही सुदैवी असाल तर तुम्हाला कर्ज मिळते) व त्याच प्रकल्पासाठी बँक गृहकर्जही देतात. अशाप्रकारे काही प्रकल्पांसाठी दर साल एकूण 25 % पर्यंत व्याज दर बँकांना मिळतो. एक अर्थतज्ञ म्हणून नव्हे तर केवळ एक अभियंता म्हणून मी हा तर्क मांडतोय हे आधीच नमूद केले आहे. या परिस्थितीचा फायदा घेण्यासाठी मोठे शार्क (गुंतवणूकदार) तयारच असतात व ते रक्त व मांस नसलेले मृत मासे कोणते हे बरोबर ओळखतात, रिअल इस्टेटचा व्यवसायही काहीसा असाच झाला आहे. याचा अर्थ असा होत नाही की रिअल इस्टेटमध्ये पैसाच नाही, याचा अर्थ केवळ एवढाच होतो की प्रत्येक दिवस रविवार नसतो. कारण आधी तुम्ही जे काही बांधायचा, जिथे बांधायचा त्यातून भरपूर नफा मिळत असे (गुंतवणूकदार म्हणून, बांधकाम व्यावसायिक म्हणून नाही). मात्र आता तुम्ही केवळ शहाणपणाने निवड केली व शहाणपणाने बांधकाम केले तरच तुम्हाला थोडाफार पैसा कमवता येतो. या व्यवसायातून पैसे मिळणारा तिसरा घटक म्हणजे सरकार कारण त्यांच्यासाठी रिअल इस्टेट पूर्वीही दुभती गाय होती व आजही आहे. तुम्हाला सर्वप्रकारच्या मंजुऱ्या मिळवण्यासाठी द्याव्या लागणाऱ्या शुल्काची रक्कम वाढतच चालली आहे तसेच बाजारामध्ये येणारा एफएसआय सर्वाधिक आहे, म्हणजे जास्त पुरवठा ज्यामुळे दर कमी होतात, बरोबर? रिअल इस्टेटमध्ये अलिकडे सर्वाधिक फायदा होणारा घटक म्हणजे ग्राहक, म्हणजे सदनिकेचे खरेदीदार, कारण घरांचा पुरवठा वाढला आहे व वित्तपुरवठ्याचे मार्ग कमी (किंवा अजिबात नाहीत) झाले असल्याने, कुठे उत्तम संधी आहे हे ओळखायला ग्राहकही शिकले आहेत. पदपथावरील कपडे विक्रेत्याशी ज्याप्रकारे घासाघीस केली जाते, म्हणजे तुम्ही कितीही किंमत सांगितली तरी ग्राहक त्याच्या निम्म्या किमतीपासून घासाघीस करायला सुरुवात करतो, रिअल इस्टेटमध्येही असाच कल दिसतोय. त्याचप्रमाणे, मजुरी व साहित्यावरील वाढलेला खर्च हा रिअल इस्टेटपुढील आणखी एक घटक (पैलू) आहे. मात्र विक्रेते व कंत्राटदारांना फायदा मिळतो असे मी म्हणणार नाही कारण रिअल इस्टेटला बसणारे चटके त्यांनाही जाणवतात!

मी या परिस्थितीसाठी वरीलापैकी कोणत्याही वर्गावारीला जबाबदार धरत नाही कारण हा आपल्या उद्योगाविषयीच्या आपल्या (बांधकाम व्यावसायिकांच्या) दृष्टिकोनाचाच परिणाम आहे. आपण आपल्याशी संबंधित समस्या कधीही व्यावसायिकपणे हाताळल्या नाहीत, म्हणूनच त्याविषयी इतरांनी आपल्या दृष्टिकोनातून विचार करावा अशी अपेक्षा आपण कशी करू शकतो. दुसऱ्या लॉकडाउननंतर अनेक बदल दिसून आले आहेत, लोकांना स्वतःचे घर असण्याचे महत्त्व समजले आहे, कारण तेच कुठल्याही व्यक्तीसाठी किंवा कुटुंबासाठी सर्वात सुरक्षित ठिकाण असू शकते. आणखी एक पैलू म्हणजे, केवळ सार्वजनिक आरोग्य, सामाजिक कार्यक्रमांसाठी मोकळ्या जागा नोकरीच्या संधी यासारख्या पायाभूत सुविधा असलेल्या गावांमध्ये किंवा शहरांमध्येच रिअल इस्टेटची वाढ होते. कोव्हिडच्या पार्श्वभूमीवर यामुळे गावांकडून किंवा कमी विकसित प्रदेशांकडून पुण्यासारख्या जास्त विकसित प्रदेशांकडे स्थलांतर होईल व घरांच्या मागणीत मोठी वाढ होणार आहे. मात्र आपल्याला या मागणीनुसार पुरवठा करता आला पाहिजे, आपल्याला आपल्या इच्छेप्रमाणे पुरवठा करून चालणार नाही. लॉकडाउनमुळे एक सेवाक्षेत्र वगळता बऱ्याच क्षेत्रांचे नुकसान झाले आहे व त्यामुळे बहुतेक कुटुंबांसाठी घरांसाठी पैशांच्या तरतुदीवर परिणाम होईल. सदनिका/घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी एक इशारा म्हणजे, सध्याच्या काळात लक्षात ठेवा जो बांधकाम व्यावसायिक अधिक चांगल्याप्रकारे घासाघीस करतो (म्हणजे जास्तीत जास्त सवलत देतो) तोच सर्वोत्तम बांधकाम व्यावसायिक असेल नाही, कारण तुम्ही काही भाजी किंवा सुका मेवा खरेदी करत नाही हे लक्षात ठेवा. म्हणूनच, बांधकाम व्यावसायिकांच्या समुदायाला, वरील सर्व वर्गवाऱ्यांशी झगडून घरे बांधण्याच्या आव्हानाला तोंड द्यायला सज्ज व्हावे लागेल. एक लक्षात ठेवा प्रत्येक जण तग धरण्यासाठी स्पर्धा करतोय, त्यात अगदी सरकारचाही समावेश आहे. श्री. इडोवू यांनी म्हटल्याप्रमाणे तुम्ही जी काही निर्मिती करत आहात (घरे बांधत आहात) त्यातून स्वतःचा नफा काढायला शिकले पाहिजे. केवळ तुमच्या दुर्दैवाला दोष देऊन किंवा एखाद्या चमत्काराची वाट पाहून चालणार नाही, असे केले तरच तुम्ही केवळ एक बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर यशस्वी बांधकाम व्यावसायिक व्हाल.