जीवनाचा दृष्टीकोन: रिअल इस्टेट , कच्चे दुवे आणि सरकार!

मी एकदम सात फुटांच्या उंचीच्या अडथळ्यावरून उडी मारायचा विचार करत नाही: मी उडी मारण्यासाठी एक फुट उंचीचे अडथळे शोधत असतो... वॉरन बफे

जेव्हा वित्त पुरवठा हा विषय असतो तेदेखील रिअल इस्टेटसाठी, तेव्हा मी ज्या व्यक्तीचे अवतरण वापरले आहे त्यांच्याहून अधिकारी व्यक्ती कोण असू शकते? तुम्हाला वॉरन बफे हे नावच माहिती नसेल तर, तुम्ही हा लेख पुढे वाचून काही उपयोग नाही. कारण ज्या व्यक्तीचा देवावरच विश्वास नाही तिला मंदिराचा पत्ता समजावून काय उपयोग, नाही का? म्हणूनच विषय जेव्हा रिअल इस्टेटसंबंधी असतो व वित्त पुरवठा किंवा अर्थकारण हा मुद्दा असतो तेव्हा श्री. बफे हे जगातील सर्वात श्रीमंत व्यक्तींपैकी एक आहेत म्हणून नव्हे, तर माझ्यामते ते व्हिजनरी व विचारवंत आहेत, म्हणूनच मी त्यांचे हे अवतरण वापरले. आणखी एक गोष्ट म्हणजे जेव्हा वित्तपुरवठा किंवा अर्थकारणाचा मुद्दा येतो, तेव्हा मी व्यवसायाच्या वर्गातला सर्वात ‘ढ’ विद्यार्थी आहे. मी अशा बफेसारख्या इमानी व्यक्तीकडून अशा द्रष्ट्यांकडून व्यवसाय कसा करावा याविषयी चार शहाणपणाच्या गोष्टी (तत्वज्ञान) ऐकूनच व्यवसायात तग धरता आला व टिकून राहता आले. रिअल इस्टेट हा आत्तापर्यंत बक्कळ पैसा कमवून देणाऱ्या सुपर स्टार उद्योगांपैकी एक होता, मात्र त्यातील सर्वात कच्चे दुवे कोणते याविषयी मी थोडासा विचार केला. इथे मी सुपर स्टार हा शब्द वापरला कारण अनेक उद्योजकांना किंवा इच्छुकांना तसे व्हायची इच्छा असते. जेव्हा एखाद्याला सर्वोत्तम शिक्षण हवे असते तेव्हा तो अथवा ती आयआयटी किंवा आयआयएममध्ये प्रवेश घेतात किंवा एखाद्याला १०० कोटी रुपये मिळवून देणारा चित्रपट बनवायचा असतो तेव्हा तो सलमान खान किंवा अक्षय कुमारला प्रमुख पात्र म्हणून घेऊन बनवतो (अर्थात ही नावेदेखील बुडित खात्यात जाऊ शकतात ही गोष्ट वेगळी), त्याचप्रमाणे मोठ्या शहरातील (उदाहरणार्थ पुणे) कुणाही तरुणाला विचारा ज्यांना पैसे कमवायचे आहेत (व झटपट), त्यांचे स्वप्न हमखास बांधकाम व्यावसायिक म्हणजेच रिअल इस्टेट व्यावसायिक होण्याचे असेल!

दुर्दैवाने कोणत्याही व्यवसायाचे उद्दिष्ट (म्हणजेच योग्य उद्दिष्ट) केवळ पैसा कमावणे हे असू शकत नाही, मला वॉरन बफे व त्यांच्यासारख्या लोकांचे शहाणपणाचे शब्द वाचून याची जाणीव झाली. मात्र जेव्हा तुमचे उद्दिष्ट केवळ पैसा कमावणे हे असते तेव्हा असे शहाणपणाचे शब्द ऐकूनही ‘नळी फुंकली सोनारे, इकडून तिकडून गेले वारे’ अशी परिस्थिती असते व मानवी मानसशास्त्राच्या या नियमाला रिअल इस्टेटही अपवाद नाही. आता तुम्हाला विचार करत असाल की अचानक हे उपदेशामृत का पाजले जात आहे, तर याचे कारण म्हणजे पुण्यामध्ये (एकूणच रिअल इस्टेट व्यवसायात सर्वत्र) लॉकडाउननंतर तीन गोष्टी घडल्या. तुम्ही पाहिले असेल की अचानक सर्व माध्यमांमधील रिअल इस्टेटविषयक जाहिरातींचे प्रमाण वाढले, सदनिका, दुकाने, कार्यालये, भूखंड अशा सर्वप्रकारच्या रिअल इस्टेटमध्ये धडाक्यात विक्री सुरू झाली. त्यानंतर काही बातम्या आल्या ज्याकडे नेहमीप्रमाणे काही शहाणी मंडळी (रिअल इस्टेटमधील) वगळता बहुतेकांनी दुर्लक्ष केले ते म्हणजे सिमेंट व स्टील यासारख्या बांधकाम साहित्याचे दर वाढले. ही वाढ गेल्यावर्षीच्या तुलनेत लक्षणीय होती, म्हणजेच जवळपास ४०% ते ५०% व त्यामुळे बांधकाम खर्चावर व अंतिम उत्पादनावर म्हणजेच सदनिकांच्या किमतीवर फरक पडला. त्याशिवाय आणखी एक बातमी होती ती म्हणजे भारतीय स्टेट बँकेच्या निवृत्त अध्यक्षांना फक्त १७ कोटींच्या (म्हणजे एसबीआयची उलाढाल पाहता, असे मला म्हणायचे आहे) कर्ज प्रकरणी अटक झाली जे सहा वर्षांपूर्वीचे कर्ज प्रकरण होते व ज्यामध्ये स्थानिक बांधकाम व्यावसायिकाच्या हौसेच्या प्रकल्पाला कर्ज पुरवठा करण्याचा समावेश होता, ही घटना राजस्थानात घडली होती. हो, माध्यमांमध्ये आणखी एक बातमी होती ती म्हणजे जवळपास प्रत्येक वित्तीय संस्थेने गृह कर्जांवरील त्यांचे व्याजदर कमी केले आहेत. आता तुम्ही विचाराल, की या सगळ्या बातम्यांमध्ये काय संबंध आहे व त्यामध्ये काही संबंध असला तर त्यात एवढे मोठे काय आहे, हे कोणत्याही उद्योगाच्या बाबतीत होऊ शकते, बरोबर?

शाहरुख खानच्या चित्रपटातील एक अतिशय लोकप्रिय संवाद आहे, “बडे बडे शहरोंमे में ऐसी छोटी छोटी बाते होती रहती है”, म्हणजेच मोठ्या शहरांमध्ये लहानसहान गोष्टी घडत असतात. मात्र सर्वप्रथम सरकार रिअल इस्टेटला उद्योग मानते का असा प्रश्न आहे, हा अर्थातच सर्वात मोठा व्यवसाय आहे व किंवा मोठी उलाढाल होणारा व्यवसाय आहे, मात्र सध्या रिअल इस्टेटमध्ये जे काही होत आहे तो काही निव्वळ अपघात नाही तर त्सुनामी किंवा चक्रीवादळ होण्यासारखी एखादी मोठी आपत्ती आहे, ज्यामुळे मोठे नुकसान होत आहे किंवा होईल, हाच वरील सर्व घटनांमधील समान दुवा आहे व हाच माझ्या प्रस्तुत लेखनाचा विषय आहे. आपण आधी पहिल्या घटकाकडे पाहू, लॉकडाउनमुळे रिअल इस्टेटला अनेक मार्गांनी फटका बसला आहे, विशेषतः पुणे किंवा महाराष्ट्र प्रदेशाला. टाळेबंदीच्या लांबलेल्या कालावधीमुळे मजुरांची टंचाई निर्माण झालीय, त्याशिवाय नोकरदार वर्गाला सर्वात मोठा फटका बसला ज्यावर रिअल इस्टेट क्षेत्र प्रामुख्याने ग्राहक म्हणून अवलंबून असते. अनेक ठिकाणी कर्मचारी कपात करण्यात आली किंवा येत आहे, तसेच पगारातही फेरबदल करण्यात आले (म्हणजेच कमी करण्यात आला) ज्यामुळे रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांच्या खरेदी करण्याच्या क्षमतेवर थेट (व नकारात्मक) परिणाम होतो. त्याशिवाय अतिशय नकारात्मक भावना किंवा मानसिकता निर्माण झाली जो मुख्य शत्रू आहे, मात्र सुदैवाने सर्वांच्या प्रयत्नाने (व आशीर्वादाने) पुणे प्रदेशातील व आजूबाजूची सर्वसाधारण सार्वजनिक आरोग्य स्थिती इतर प्रदेशांपेक्षा झपाट्याने सुधारण्यास सुरुवात झाली. त्याचा लगेच रिअल इस्टेटच्या आघाडीवर परिणाम जाणवला (जो सकारात्मक होता). लॉकडाउन व महामारीचे ग्राहकांच्या मानसिकतेवर परिणाम झाले, मात्र ते एकप्रकारे वरदानच ठरले कारण आता पुणे प्रदेशात व भोवताली स्वतःचे घर खरेदी करण्याची “वेळ” आली आहे याची बहुतेकांना जाणीव झाली. याचे कारण म्हणजे एकतर खरेदी करण्यासाठी आता सर्वात योग्य दर आहेत व दुसरे म्हणजे पुणे प्रदेशात घरासाठी किंबहुना कायमस्वरुपी घरासाठी हा योग्य शब्द होईल, अतिशय आदर्श परिस्थिती आहे. नोकऱ्या (पगार कदाचित थोडा कमी असेल मात्र नोकरी असणे जास्त महत्त्वाचे असते), तसेच घरातील ज्येष्ठांसाठी सार्वजनिक आरोग्य पायाभूत सुविधा, अशा सर्व बाबी उपलब्ध आहेत. परिणामी अधिकाधिक लोक स्वतःचे घर घेण्यासाठी पुढे येत आहेत, त्यांना झटपट व ताबा मिळण्यासाठी तयार किंवा लवकरच ताबा मिळेल असे घर हवे आहे. याचाच अर्थ असा होतो की बांधकाम व्यावसायिकाला त्याचे पैसे लावून जमीन खरेदी करावी लागेल, प्रकल्पासाठी मंजुरी घ्यावी लागेल, बांधकाम खर्च द्यावा लागेल, विपणनासाठी पैसे खर्च करावे लागतील व त्यानंतर केवळ ग्राहकांसाठी वाट पाहावी लागेल. बांधकाम व्यावसायिकांनो हे आता इतके सोपे काम नाही हे लक्षात ठेवा.

आता तुम्ही विचाराल की लोक घरे खरेदी करत आहेत ही रिअल इस्टेट व बांधकाम व्यावसायिकांसाठी चांगली गोष्ट नाही का, माझी आता काय अडचण आहे? प्रत्येक नाण्याच्या दोन बाजू असतात व लोक घरे खरेदी करत असतील तर ती नाण्याची चांगली बाजू आहे मात्र घराचा बांधकाम खर्च व कर्जाचे व्याजदर ही रिअल इस्टेटसाठी नाण्याची नकारात्मक बाजू आहे याची मला काळजी वाटते. लोक सदनिका खरेदी करतात मात्र बांधकाम व्यावसायिक अगदी घायकुतीला येईपर्यंत ते घासाघीस करतात. मी लोकांना दोष देत नाही कारण त्यांना त्यांचा खिसा पाहावा लागतो, त्यांच्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक घायकुतीला आलाय हा महत्त्वाचा मुद्दा नसतो. लॉकडाउनच्या काळात इतरही अनेक उद्योगांना फटका बसला व रिअल इस्टेट उद्योग घर बांधण्यासाठी इतर अनेक उत्पादनांवर अवलंबून असल्यामुळे, इतर उद्योगांच्या तोट्याचे ओझेही त्याला सहन करावे लागत आहे, तो एकप्रकारे “पंचिंग बॅगच” (सरकारनेही त्याची तशीच अवस्था केली आहे) झाला आहे. केवळ सिमेंट व स्टील अशा कच्च्या मालाच्याच नाही तर जनरेटर तसेच नळजोडणीचे साहित्य या सगळ्याचेच दर वाढले आहेत (इंधन दर वाढीच्या कृपेने), अशा परिस्थितीत घरांच्या किंमत कमी कराव्यात अशी घराच्या ग्राहकाची अपेक्षा असते. केवळ कच्च्या मालाचेच नाही तर मजुरीचे दरही जवळपास दुप्प्ट झाले आहेत, कारण रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये एका मर्यादेच्या पलिकडे यांत्रिकीकरण करणे शक्य नाही. ऑटो उद्योगाप्रमाणे तुम्ही सीएनसी यंत्राने भींतींना प्लास्टर करू शकत नाही, तसेच रोबोट नळ जोडणी करू शकत नाही तसेच वॉटरप्रूफिंग ड्रोनद्वारे करता येत नाही, बरोबर? रिअल इस्टेटमध्ये बांधकाम खर्चातील मोठा भाग हा मजुरीवर खर्च होतो, ज्यामुळे घरबांधणीचा खर्च वाढतो.

रिअल इस्टेटला बसणारा शेवटचा फटका म्हणजे प्रकल्पांसाठी लागणाऱ्या कर्जाचे व्याजदर (म्हणजे तुम्हाला कर्ज मिळाले तर), याचसंदर्भात तिसरी घटना किंवा बातमी होती. एसबीआयच्या माजी अध्यक्षांनी एका गृहनिर्माण प्रकल्पाला केलेल्या कर्ज पुरवठ्याप्रकरणी त्यांना अटक झाल्याची ती बातमी होती. मी या यंत्रणेतील चुकीच्या गोष्टींचे समर्थन करत नाही, मात्र अशीही बांधकाम व्यावसायिकांना बहुतेक राष्ट्रीयकृत बँकांकडून “सावत्रपणाची” वागणूक दिली जाते (अर्थात लहान किंवा सर्वसामान्य बांधकाम व्यावसायिकांना, मोठ्या व्यावसायिकांना नाही) हे सर्वज्ञात आहे. अशा परिस्थितीत जर वरिष्ठ बँक अधिकाऱ्यांना बांधकाम व्यावसायिकांच्या कर्जाला मंजुरी देण्यासाठी (बुडित कर्जासाठी) अटक होणार असेल, तर या बातमीमुळे यापुढे बांधकाम व्यावसायिकांच्या कर्जाच्या प्रस्तावांसंदर्भात बँकिंग व्यवस्थेवर काय परिणाम होईल हे सांगण्यासाठी तुम्हाला भविष्यवेत्ता असण्याची गरज नाही. परिणामी बांधकाम व्यावसायिकांना कर्ज पुरवठा करणाऱ्या खाजगी संस्थांपुढे लोटांगण घालावे लागते व बांधकाम उद्योगाची नौका चढे बांधकाम खर्च, अतिशय जास्त व्याजदर, कमी विक्री दर यांच्या ओझ्यामुळे बुडते. सरकार मात्र घरांच्या किंमती वाढविण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष देते.

सरकार रिअल इस्टेटचे नियमन करण्यासाठी व रेरासारखी प्राधिकरणे स्थापित करण्यासाठी मोठ्या हिरिरीने पुढाकार घेते, मग ते रिअल इस्टेटमधील कच्च्या मालाच्या किमती नियंत्रणात ठेवण्यासाठी, गृहकर्जाच्याच दराने बांधकामासाठीही कर्ज पुरवठा करण्यासाठी पावले का उचलत नाही असा मूलभूत प्रश्न एक बांधकाम व्यावसायिक, अभियंता म्हणूनच नाही तर एक सामान्य माणूस म्हणून मला विचारावासा वाटतो? कारण कोणता उद्योग किंवा व्यवसाय नफ्याच्या बाबतीत तडजोड करून कोणतेही वरखर्च किंवा उत्पादन खर्चाचे ओझे स्वीकारेल किंवा उचलेल (म्हणजेच स्वतःच्या खिशातून खर्च करेल) व काही व्यवसायांनी तसे केले तर त्याचा परिणाम काय होतो हे आपल्या सगळ्यांना माहिती आहे, बरोबर? सरकारने रिअल इस्टेटचे हे “कच्चे दुवे” समजून घेणे व ते बळकट करण्यासाठी आपणहून पावले उचलणे आवश्यक आहे. नाहीतर बांधकाम व्यावसायिकांसाठी नियामक प्राधिकरण असेल मात्र नियमन करण्यासाठी कुणी बांधकाम व्यावसायिकच उरणार नाहीत (म्हणजे चांगले बांधकाम व्यावसायिक) हे लक्षात ठेवा, तसेच बांधकाम व्यावसायिकांनीही हे लक्षात ठेवले पाहिजे.