जीवनाचा दृष्टीकोन: स्टॅम्प ड्युटी, रेडीरेकनर आणि घराचे स्वप्न !

“मला एप्रिल फूलचा दिवस विशेष आवडत नाही. मी विनोद सहन करू शकतो; मात्र माझाच विनोद होऊ नये असे मला वाटते.” … स्ट्यूअर्ट स्टॅफोर्ड

स्ट्यूअर्ट स्टॅनफोर्ड हे एक अभिनेता असून द एक्सेपिस्ट, इनोसंट व असॅसिन्स अशा चित्रपटांसाठी ओळखले जातात. त्याचशिवाय ते एक लेखकही आहेत व वरील अवतरण लेखक स्ट्यूअर्ट यांचीच निर्मिती आहे व त्यांची विनोदबुद्धी त्यांना त्यांच्या आयरिश पालकांकडून वारशाने मिळाली असावी. मोठे होताना आपल्यापैकी बहुतेकांना एप्रिल फूलच्या नावाखाली होणाऱ्या मस्करीला तोंड द्यावे लागले आहे. तुम्ही जर रिअल इस्टेट व्यवसायात असाल तर मोठे झाल्यानंतरही तुम्हाला एप्रिल फूलच्या मस्करीला तोंड द्यावे लागते व यावेळचा १ एप्रिल २२ हा दिवस देखील त्याला अपवाद नव्हता. तुम्ही विचारात पडला असाल की माझा लेख नेमका कशाबद्दल आहे, कारण आपल्या अवतीभोवती भरपूर मूर्खपणा असताना मी मूर्खांचाच विषय निवडला आहे, नाही का? रिअल इस्टेटमध्ये प्रत्येक आघाडीवर अनेक मूर्ख आहेत, त्यामुळे त्यासाठी एप्रिल फूलच्या दिवसाची गरजच नाही. (माफ करा थोडा अति स्पष्टवक्तेपणा झाला ) मात्र या विशिष्ट दिवसाचे रिअल इस्टेट व्यवसायासाठी अतिशय महत्त्व आहे कारण या दिवशी नवीन आर्थिक वर्षाची सुरुवात होते. त्यामुळे या दिवसापासून नवीन रेडी रेकनर दर तसेच मुद्रांक शुल्काशी संबंधित नवीन धोरणे लागू होतात. या सगळ्या मस्करीचे (माफ करा धोरणांचा) निर्माता अर्थातच “माय बाप” राज्य सरकार आहेत. मूर्ख म्हणजे, रिअल इस्टेटच्या प्रत्येक पैलूशी संबंधित प्रत्येकजण ज्यामध्ये घराचा ग्राहक असणाऱ्या “सामान्य माणसाचाही” समावेश होतो. केवळ बदल एवढाच झाला, की या १ एप्रिलला नेहमी मस्करी करणारेही (म्हणजे सरकार) एप्रिल फूलच्या दिवशी मूर्ख ठरले हे विशेष.

यात उपरोध ठासून भरलेला आहे, कारण जेव्हा तुम्हाला एप्रिल फूल केले जाते तेव्हा एखाद्याने काय प्रतिक्रिया द्यावी, नाही का? आता, ज्या सुदैवी लोकांना मुद्रांक शुल्क म्हणजे काय, रेडी रेकनर दर म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांना मी केवळ त्यांचा रिअल इस्टेटशी काय संबंध आहे व आपल्याला या दोन शब्दांमुळे कसे मूर्ख बनवले जाते व यावर्षी सरकारही कसे मूर्ख ठरले हे सांगू शकतो. मुद्रांक-शुल्क म्हणजे जेव्हा कोणतेही दोन पक्ष एखाद्या स्थावर मालमत्तेसाठी जो काही व्यवहार करतात, बहुतेक व्यवहारांमध्ये जमीन किंवा एखादी बांधलेली इमारत असते ज्याला आपण घर, दुकान, कार्यालय किंवा एखादा उद्योग म्हणतो, त्यावर राज्य सरकार प्रत्येक कायदेशीर (हे महत्वाचे आहे) व्यवहारावर, एका ठराविक दराने ठराविक टक्के रक्कम आकारते. अशा प्रत्येक व्यवहारासाठी प्रति चौरस फूट विशिष्ट दर आधारभूत मानला जातो त्याला रेडी रेकनर दर म्हणतात. हे दोन्ही घटक म्हणजे मुद्रांक शुल्काची आकडेवारी तसेच मालमत्तेच्या बांधकाम क्षेत्रासाठी किंवा खुल्या भूखंडांसाठी प्रति चौरस फूट रेडी रेकनर दर १ एप्रिलपासून सुरू होणाऱ्या प्रत्येक आर्थिक वर्षात सुधारित केले जातात (म्हणजे वाढवले जातात). आता रिअल इस्टेटसाठी या दिवसाचे काय महत्त्व आहे ते तुम्हाला समजेल व आता उद्योगावर (अर्थात हा एक व्यवसाय आहे का हा वेगळा मुद्दा आहे? ठासून भरलेला उपरोध) त्याचा कसा परिणाम होतो ते आपण पाहू, कारण आत्तापर्यंत रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक गोष्टीचा संबंध या दोन घटकांशी लावण्यात आला आहे ज्यामुळे प्रत्येक व्यवहाराच्या अर्थकारणावर परिणाम होतो.

सरकारी तिजोरीत गेली दोन वर्षे कोव्हिडाचा फटका बसल्यामुळे महसूलाच्या विविध आघाड्यांवर मोठी तूट निर्माण झाल्यामुळे, रिअल इस्टेटद्वारे (दुसरे कोण असणार, पुन्हा एकदा उपहास) हे नुकसान भरून काढण्याचा प्रयत्न आहे हे वेगळे सांगायची गरज नाही.

सरकारने, १ एप्रिल २२ रोजी रेडी रेकनरचे दर वाढवले व मूळ ६% मुद्रांक शुल्कातही मेट्रोसाठी (किंवा दुसऱ्या कशासाठी, त्याने काही फरक पडतो का) १% उपकर या १ एप्रिलपासून वाढवला. मात्र नोंदणी विभागामध्ये काम करणाऱ्या स्वतःच्याच लोकांनी (सरकारी बाबू) केलेल्या घोटाळ्यामुळे सरकारला धक्का बसला, त्यांनी हजारो अवैध दस्तऐवजांची (व्यवहारांची) नोंदणी केली, यामुळे सरकार स्वतःच मूर्ख ठरले. त्याविषयी नंतर सांगेन, आधी यावर्षी एप्रिल फूलच्या दिवशी रिअल इस्टेटवर मुद्रांक शुल्क व नोंदणीच्या संदर्भात काय फरक पडला ते पाहू. आपल्या सगळ्यांना माहिती आहे की रिअल इस्टेटची परिस्थिती कोव्हिडपूर्वी व कोव्हिडदरम्यान फारशी चांगली नव्हती. मात्र गेल्यावर्षी देण्यात आलेल्या सवलतींमुळे किंवा या क्षेत्राला चालना देण्यासाठी केवळ ३% मुद्रांक शुल्कामुळे घराच्या ग्राहकांच्या मानसिकतेवर अतिशय सकारात्मक परिणाम झाला. सरकारने एखाद्या यशस्वी व्यावसायिकाप्रमाणे केवळ नफ्याच्या मोठ्या टक्केवारीवर लक्षं केंद्रित न करता, मोठ्या उलाढालीकडेही लक्षं दिले पाहिजे. याचे कारण म्हणजे नफ्याची मोठी टक्केवारी लवकरच नाहीशी होते (रिअल इस्टेटशिवाय दुसऱ्या कुणाला हे अधिक चांगल्याप्रकारे माहिती असेल), मात्र उलाढाल ही निरोगी व्यवसायाची खूण आहे. दुर्दैवाने, सरकारने इसापनितीमधील सोन्याचे अंडे देणारी कोंबडी ही गोष्ट वाचलेली नाही व त्यांना जास्त % मुद्रांक शुल्क म्हणजे जास्त महसूल असे वाटते, मात्र तसे नसते. आता हे सामान्य माणसाच्या (म्हणजे माझ्यासारख्या) शब्दात सांगायचे तर तुम्ही समजा (विचार करायला काय जातंय) १ कोटी रुपयांची एक सदनिका खरेदी केलीत तर गेल्यावर्षीच्या सवलतीच्या दरानुसार तुम्हाला ३% टक्के मुद्रांक शुल्क भरावे लागले असते म्हणजेच ३ लाख रुपये भरावे लागले असते. आता ते ६% झाले आहे अधिक पुण्यासाठी १% टक्का कारण आपल्याला मेट्रोची सुविधा मिळाली आहे (अर्थात तिला पूर्ण क्षमतेने सुरू होण्यासाठी अजून किमान तीन वर्षे लागतील असे मला वाटते). त्यामुळेच आपण पुणे तसेच पुण्याच्या अवतीभोवती तसेच पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका व पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या हद्दीमध्ये मालमत्तेच्या कोणत्याही व्यवहारासाठी १% अधिक मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल. सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर १ एप्रिलपासून लागू झालेल्या नवीन सरकारी नियमानुसार तुम्हाला १ कोटी रुपयांच्या सदनिकेसाठी किंवा मालमत्तेसाठी एकूण ७ लाख रुपये द्यावे लागतील. म्हणजेच गेल्या वर्षीच्या सवलतीच्या दरांपेक्षा ४ लाख रुपये अधिक द्यावे लागतील. म्हणजेच घरे किंवा मालमत्तेचा कोणताही व्यवहार थेट ४% अधिक महाग झाला आहे असा परिणाम झाला आहे.

त्यानंतर यावर्षीच्या एप्रिल फूलचा आणखी एक पैलू म्हणजे रेडी रेकनर दर. जर मुद्रांक शुल्क घराचे ग्राहक किंवा जमीनीचे खरेदीकर्ता यांच्यासाठी ओझे असेल तर रेडी रेकनर दरातील वाढ म्हणजे मुद्रांक शुल्काच्या तलवारीने झालेल्या जखमेवर मीठ चोळण्यासारखे आहे. मी अतिशयोक्ती करत आहे असे तुम्हाला वाटत असेल तर मला स्पष्ट करावेसे वाटते की, तुम्ही कोणत्याही सरकारी किंवा स्थानिक संस्थेला (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) योजनेला मंजुरी मिळण्यासाठी जे शुल्क देता ते थेट संबंधित प्रकल्पाच्या जमीनीच्या रेडी रेकनर दराशी निगडित असते. म्हणजेच तुम्ही टीडीआर खरेदी करता न तुम्ही अग्निशमन शुल्क, विकास शुल्क भरता. तुम्हाला यदाकदाचित स्वस्त दरात जमीन मिळाली तरीही सदर जमीनीचे रेडी रेकनर दर नियमानुसार जास्त असतात व त्यामुळे तुम्हाला जास्त दराने मुद्रांक शुल्क भरावे लागते व ही यादी कधीही न संपणारी आहे. रेडी रेकनर दरांविषयी सांगायची आणखी एक गोष्ट म्हणजे, याचा अर्थ असा होतो की सरकार राज्यातील प्रत्येक मालमत्तेचा प्रति चौरस फूट दर निश्चित करते, मग ती बांधलेल्या स्वरुपातील असो किंवा मोकळी जमीन व वर नमूद केलेल्या सर्व हिशेबांप्रमाणे तिचा दर निश्चित करतो. कोव्हिडमुळे गेली दोन वर्षे या दरांमध्ये कोणताही बदल करण्यात आला नव्हता. मात्र यावर्षी पुण्यातल्या अनेक ठिकाणी त्यामध्ये जवळपास ७% ते ८% वाढ झाली. याचाच अर्थ तुम्ही बांधलेल्या प्रति चौरस फूट क्षेत्रावर तुम्ही ८% अधिक अधिक शुल्क भरता, असा परिणाम झाला आहे.

आता, बहुतेक लोक म्हणतील, तुमची अडचण काय आहे, तुम्ही वाढलेले मुद्रांक शुल्क तसेच रेडी रेकनरचे वाढीव शुल्क तुमच्या खिशातून भरणार आहात का? (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून) कारण तुम्ही (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक) नक्कीच हे सगळे अतिरिक्त खर्च तुमच्या सदनिका ग्राहकांकडूनच वसूल करणार आहात, तर मग तुम्ही तक्रार का करताय? तर याचे उत्तर किंवा या उत्तरामागचा तर्क तोच आहे, जेव्हा इंधनाचे दर अतिशय वाढतात तेव्हा वाहतूकदार किंवा रिक्षावाले निदर्शने का करतात, ते देखील त्यांच्या ग्राहकांकडूनच हा वाढीव खर्च वसूल करणार नाहीत का? ते करतील, मात्र एक शहाणा व्यावसायिक जाणतो की कोणत्याही उत्पादनाच्या उत्पादन खर्चात वाढ झाल्यास त्याचा परिणाम अंतिम उत्पादनावरही होतो, त्यामुळे ते अधिक महाग होते व ग्राहकाच्या खिशावर ताण पडतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीच सांगायचे तर घर घेणाऱ्या खऱ्या गरजू ग्राहकांवर परिणाम होतो. अशा ग्राहकावर कितीतरी आघाड्यांवर दर वाढीमुळे (पेट्रोल, मुलांच्या शाळेच्या फीपासून ते विजेच्या देयकांपर्यंत) आधीच ताण आलेला असतो, त्यामुळे घरासारख्या सर्वात महाग उत्पादनाची त्याला कितीही गरज असली तरीही ते त्याच्या क्रयशक्तीच्या आवाक्याबाहेर जाते. रिअल इस्टेटच्यासंदर्भात होऊ शकणारी ही सर्वात वाईट गोष्ट आहे, हीच समस्या आहे. नुकतीच झालेली ही दरवाढ तर्कशुद्ध नव्हती किंवा तेलाच्या दरांसारख्या एखाद्या बाह्य घटकावर अवलंबून नव्हती तर स्वतःच तयार केलेली समस्या आहे. सरकार जमीन तयार करत नाही व तयार करू शकत नाही हे मान्य आहे, मात्र ते आभासी जमीन म्हणजेच टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआय तयार करते. त्यासाठी देखील सरकार मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर वाढवून ओझे वाढवत आहे, जे महसूलावर परिणाम न होता टाळता येऊ शकते. मला माहिती आहे की सरकारलाही कामकाजासाठी महसूलाची गरज असते कारण मुद्रांश शुल्कातून मिळणाऱ्या महसूलातूनच सर्व विकास तसेच सामाजिक कामे केली जातात. विशिष्ट उद्योगाच्या जिवावर विशिष्ट वर्गाला सरसकट मोफत वीज किंवा कर्जमाफी यासारख्या धोरणांविषयी विचार करण्याची वेळ आता आली आहे असे मला वाटते व हीच माझी तक्रार आहे. याकरता सरकारने रेडी रेकनर दर वाढवताना किंवा मुद्रांक उपकर सेस वाढवताना मोठी उलाढाल विरुद्ध जास्त नफा याचा विचार केलाच पाहिजे कारण त्यामुळेच घरे महाग होतात ही तक्रार आहे.

असो, चाणाक्ष वाचक विचार करत असतील की या १ एप्रिलला सरकारलाच कसे मूर्ख बनविण्यात आले. या एप्रिलमध्ये एक घोटाळा उघडकीला आला ज्यामध्ये मालमत्तेचे जे व्यवहार अवैधपणे करण्यात आले होते, जे नोंदणीकृत नव्हते ते नोंदणी अधिकाऱ्यांच्या संगनमतानेच नोंदविण्यात आले. शुद्ध मराठीच सांगायचे तर “कुंपणानेच शेत खाल्ले” म्हणजे इथे रक्षकच भक्षक झाले. यामुळे सरकारला पैसे मिळाले मात्र मूळ व्यवहारच अवैध होता. म्हणजेच या इमारती कोणतीही परवानगी न घेता किंवा शुल्क न भरता बांधण्यात आल्या होत्या. तसेच भूखंडांच्या आराखड्याला कोणतीही मंजुरी नसताना त्यांचे विभाजन करण्यात आले व विकण्यात आले व तरीही त्यांची नोंदणी झाली. असे करण्याची गरज का निर्माण होते हा विचार सरकारने (तसेच संपूर्ण व्यवस्थेने) करण्याची वेळ आला आहे. कारण तुम्ही जेव्हा एखादे लहान घर बांधता किंवा छोटा भूखंड खरेदी करता तेव्हा त्यासाठीची प्रक्रिया एवढी किचकट आहे की अनेक लोक अवैध मार्ग स्वीकारतात व परिणामी संपूर्ण व्यवस्था भ्रष्ट होते, जे नोंदणी व मुद्रांक शुल्क कार्यालयामध्ये झाले. दुर्दैव म्हणजे, जो लोक खरे दोषी आहेत (काही नाईलाजाने), ते अशा सदनिका किंवा भूखंड विकण्यात यशस्वी झाले आहेत किंवा सर्व पैसा मिळाल्यानंतर नामानिराळे झाले आहेत. मात्र ज्यांनी अशी घरे किंवा भूखंड विकत घेतले आहेत त्यांचे आयुष्यभराचे नुकसान झाले आहे कारण या सर्व व्यवहारांसाठी त्यांनी भरलेले पैसे वाया गेले आहेत. त्यांना दोष कसा देता येईल कारण तुम्ही आय-फोनच्या अधिकृत दुकानातून सर्व पैसे रोख भरून पावती घेऊन आय-फोन खरेदी केला व त्यानंतर पोलीसांनी येऊन तुमचा आय-फोन जप्त केला व तो चोरीचा आहे असे सांगितले तर “ये बात कुछ हजम नही हुई” असेच म्हणावे लागे. मात्र ही यंत्रणाच अशी आहे, जी आपण बदलली पाहिजे, हीच तक्रार आहे.

रिअल इस्टेटची समस्या अशी आहे की जो उद्योग लाखो लोकांना आसरा देतो, त्या उद्योगाच्या हितांचे तर्कशुद्धपणे विचार करून रक्षण करण्यासाठी खऱ्या अर्थाने कुणाचाही आसरा नाही; तोपर्यंत, एप्रिल फूलचा दिवस साजरा करण्यातच आनंद माना, आपण एवढेच काय ते करू शकतो!