महसूल, बांधकामे, महापालिका आणि शहर !

व्यावसायिक जगात महसूलामुळे सर्व काही व्यवस्थित होते…  जॉन टॅफर

मोठ्या शक्तींसोबत मोठी जबाबदारीही येते … स्पायडरमॅन… स्टॅन ली.

जोनाथन पीटर टॅफर हे एक अमेरिकी उद्योजक व टीव्हीवरील प्रसिद्ध व्यक्तीमत्व आहेत. पॅरामाउंट नेटवर्कवरील बार रेस्क्यू व सीबीएसवरील ट्रूथ या रिॲलिटी मालिकेचे निवेदक आहेत. दुसऱ्या अवतरणाचे लेखक (म्हणजे निर्माते) अशी एक व्यक्ती आहेत ज्यांनी मार्व्हल कॉमिक्स या त्यांच्या निर्मितीद्वारे लाखो लोकांची आयुष्ये बदलली व शक्ती व जबाबदारी याविषयी कालातीत असे महान अवतरण लिहीले. मी वरील दोन अवतरणे निवडण्याचे कारण म्हणजे पीएमसीविषयी (पुणे महानगरपालिकेविषयी) वर्तमानपत्रामधील एक लेख, ज्यामध्ये महानगरपालिकेने २३-२४ या आर्थिक वर्षात विक्रमी महसूल मिळवल्याबद्दल संस्थेचे कौतुक (दुर्मिळ बाब) करण्यात आले होते. आता तुम्ही म्हणाल त्यात काय विशेष, शहरासाठी महसूल कमावणे हे पुणे महानगरपालिकेचे कामच आहे व तिला त्यासाठी काय करायचे असते, केवळ परवानग्या तर द्यायच्या असतात वगैरे, वगैरे. परंतु प्रत्येक गोष्टीवर टीका करणे ही पुणेकरांची खासियत आहे, त्यामुळे असो. ज्यांना या बातमीचे व त्याच्या परिणामाचे (भविष्यातील) महत्त्व समजलेले नाही त्यांच्यासाठी सांगतो, आधी पुणे महानगरपालिकेला महसूल कुठून मिळतो, तसेच शक्ती, जबाबदारी व आपले भवितव्य या पैलूशी कसे निगडित आहे हे आपण समजून घेणे आवश्यक आहे. त्यानंतर इमारतींच्या बांधकामांना मंजुरी देऊन महसूल मिळविण्याविषयी माझे मत व्यक्त करेन. पुणे महानगरपालिका ही पुणे शहराची सार्वजनिक प्रशासकीय संस्था आहे व ती विविध मार्गांनी महसूल मिळवते व आपण ज्याप्रकारे सरकारला कर देतो व त्यातून देशातील विकास कामे केली जातात, त्याचप्रमाणे महापालिकाही विविध मार्गांनी महसूल मिळवते व शहराचे कामकाजही त्याचप्रकारे चालते. महापालिका आयकर किंवा उत्पन्नावरील कर यासारखे कर गोळा करत नाही, तरीही शहराच्या महसूलाचा महत्त्वाचा स्रोत आहेत मालमत्ता कर, विविध शुल्के तसेच नवीन बांधकामांसाठी पुणे महानगरपालिका विकास शुल्क आकारते (जे वापरल्या जाणाऱ्या प्रति चौरस फुटावर आकारले जाते) व जीएसटी संकलनाचा काही वाटा (जो राज्य सरकारकडून येतो) तिला मिळतो. त्यानंतर फलक/भित्तीफलक (जाहिराती) शुल्क, रस्ते खोदणे व इतर शुल्क तसेच पुणे महानगरपालिकेच्या मालकीच्या इमारती किंवा मालमत्तांकडून मिळणारे भाडे यासारखे महसुलाचे इतर स्रोत आहेत. परंतु पुणे महानगरपालिका नागरिकांना दिल्या जाणाऱ्या विविध सेवा व बांधकामाच्या परवानग्यांच्या मोबदल्यात जो मालमत्ता कर वसूल करते हा एकूण  महसूलाचा एक महत्त्वाचा भाग आहे. या सर्व महसूलातून शहराच्या पायाभूत सुविधांची कामे तसेच पगारांसारखे संचालनाचे खर्च व पुणे महानगरपालिका देत असलेल्या इतर सेवा चालविण्यासाठीचा खर्च भागवला जातो.

तुम्हाला आता पुणे महानगरपालिकेच्या महसूलाचे स्वरूप समजले आहे, तर इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देण्याच्या शुल्कातून महसूल वाढण्याचे काय महत्त्व आहे, त्याची काय कारणे आहेत व शहराच्या भविष्यावर त्याचा काय परिणाम होईल ते पाहू. सर्वप्रथम, इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देण्यातून मिळणारा महसूल वाढणे म्हणजे रिअल इस्टेटसाठी “अच्छे दिन” (किमान त्याच्या एका बाजूसाठी तरी). पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये नवनवीन प्रकल्पांना सुरुवात होत असल्याने हे शक्य झाले आहे. पुणे महानगरपालिका जेवढ्या वेगाने त्यांना मंजुरी देईल तितक्या वेगाने तिच्या राजकोषामध्ये भर पडेल. त्यासाठी पुणे महानगरपालिकेच्या प्रशासनाला पैकीच्या पैकी गुण, कारण महसुलात वाढ होण्यासाठी मंजुरीची प्रक्रिया सुलभ व वेगवान असली पाहिजे. मला माहितीय अनेक लोकांच्या कपाळाला हे ऐकून आठ्या पडतील व माझी रोजी-रोटी पुणे महानगरपालिकेवर अवलंबून असल्यामुळे मीसुद्धा “मस्का” मारतोय असे म्हणतील. परंतु मला तुम्हाला एक गोष्ट सांगाविशी वाटते की, तुम्ही जेव्हा यंत्रणेच्या एखाद्या चुकीसाठी तिच्यावर ताशेरे ओढता तेव्हा त्याच यंत्रणेने केलेल्या चांगल्या कामाचे श्रेय तिला (अगदी सरकारलाही) देणे तितकेच महत्त्वाचे आहे, या भूमिकेतून मी महापालिकेचे कौतुक करत आहे. मी नेहमी म्हणतो, तुम्हाला यंत्रणेमध्ये सुधारणा करायची असेल तर आधी चांगल्या गोष्टींविषयी बोला. इथे जर महसूल ही पुणे महानगरपालिकेकडे असलेली शक्ती असेल तर शहराच्या पायाभूत सुविधेबाबतच्या गरजांच्या स्वरूपात जबाबदारी येते, ज्या या महसुलामुळे तयार झालेल्या आहेत किंवा तयार होतील. त्याचवेळी आपल्याला कोव्हिडचा फटका बसण्याआधीही तीन-चार वर्षांपासून इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देण्याचा आलेख उतरणीला लागला होता, तो आता पुन्हा कसा वाढू लागला आहे? त्याचे उत्तर आहे,

यूडीपीसीआर नावाचे “सिम सिम,” ज्याचा अर्थ असा होतो की त्याच भूभागावर आणखी बांधकामाला परवानगी देणे जे शहराच्या मध्यवर्ती भागासाठी वरदान ठरले कारण या भागात आधीच बांधकामासाठी काही जागा उरली नव्हती. त्याचप्रमाणे, कोव्हिडनंतर संपूर्ण मध्य भारतातून व राज्याच्या इतर भागातून या शहरासाठीची वाढती मागणी ही रिअल इस्टेटची जागेची गरज पूर्ण करण्यामागचे कारण होते, जी यूडीपीसीआरमुळे पूर्ण झाली.

अचानक शहराच्या मध्यवर्ती भागाला किंवा आधीच विकसित भागाला पुन्हा एकदा मागणी आली कारण येथे चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) जवळपास दुप्पट झाला. परिणामी ७० व ९० च्या दशकाच्या सुरुवातीला बांधण्यात आलेली दर दुसरी इमारत पुनर्विकासाच्या स्पर्धेत (अटीतटीच्या स्पर्धेत) उतरली. ज्या इमारतींमध्ये लिफ्ट, बेडरूमला लागून असलेले टॉयलेट किंवा पार्किंगसाठी पुरेशी जागा यासारख्या मूलभूत सुविधा नव्हत्या, त्यांनी या सुविधांसाठी पुनर्विकास करून घेतला तर अनेक इमारती सध्याच्या सदनिकाधारकांना अतिरिक्त एफएसआय उपलब्ध झाल्यामुळे अतिरिक्त जागा मिळावी म्हणून पुनर्विकसित करण्यात आल्या. त्याचप्रमाणे अचानक बंगले किंवा मोकळ्या भूखंडांसाठीही आकर्षक भरपाई मिळत असल्यामुळे ती नाकारणे अवघड होऊ लागले आहे. या सगळ्यामुळे विकासाचे अधिक प्रस्ताव येऊ लागले, त्यामुळे चटई क्षेत्र निर्देशांकाचा अधिक वापर होऊ लागला, म्हणूनच इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देऊन मिळालेल्या महसुलामध्ये वाढ झाली. म्हणूनच यावर्षी इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देऊन मिळणारा महसूल पहिल्यांदाच मालमत्ता करातून मिळणाऱ्या महसूलापेक्षा अधिक होता. हे चांगले लक्षण असले तरीही शहरासाठी हे निरोगीपणाचे लक्षण नाही (म्हणजे हा इशारा आहे) असे माझे वैयक्तिक मत आहे. कारण मालमत्ता कर हा स्थायी स्वरुपाचा व उत्पन्नाचा सतत सुरू असणारा स्रोत असतो ज्याची काळजी घेतली पाहिजे व तो बळकट केला पाहिजे, कारण इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देऊन मिळणारा महसूल हा समुद्राच्या लाटांप्रमाणे असतो ज्यांना भरती व अहोटीही असते. तुम्ही गोंधळून गेला असाल तर एक गोष्ट लक्षात घ्या की इमारतींच्या बांधकामाच्या परवानग्यांमधून मिळणारा महसूल केवळ जेव्हा रिअल इस्टेटचे प्रस्ताव सादर केले जातात म्हणजेच नवीन प्रकल्प सुरू केले जातात तेव्हाच शक्य होतो व तो एकदाच मिळणारा महसूल असतो. याच कारणामुळे इमारतींच्या बांधकामांना परवानगी देणाऱ्या विभागाचा महसूल तीन-चार वर्षांपूर्वी कमी झाला होता. याचे कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीतील बहुतेक जमीनी विकसित करून झाल्या होत्या व तेव्हा यूडीपीसीआर अजून लागू व्हायचा होता. स्वाभाविकपणे नवीन विकासाला काही वावच नव्हता, त्यामुळे महसूलही कमी होता, असे यामागचे गणित होते. परंतु आता अनेक नवीन जमीनी (म्हणजे संभाव्य) विकासासाठी येत असल्यामुळे इमारतींसाठी दिल्या जाणाऱ्या परवानग्यांचा आलेख चढता आहे, परंतु तो पुढील दहा किंवा वीस वर्षेच फक्त  तसा असेल ज्यामध्ये नव्याने विलीन झालेल्या ३३ गावांमधील जमीनींचा समावेश होतो (तो एका स्वतंत्र लेखाचा विषय होईल).

हे झाले महसूलाचे संपूर्ण स्वरूप, आता बांधकामाच्या परवानग्यांमधून मिळणाऱ्या महसुलातून कोणत्या जबाबदाऱ्या येतात (किंबहुना आधीच आलेल्या आहेत) ते पाहू. त्यातील सर्वात पहिली व सर्वात महत्त्वाची जबाबदारी प्रचंड आहे, म्हणजे प्रचंड हा शब्दही त्याचे वर्णन करण्यासाठी अपुरा आहे ती म्हणजे शहराच्या पायाभूत सुविधांची गरज, जी नव्या बांधकामांच्या परवानगीमुळे शहरात निर्माण होणार आहे. पाणी ही मूलभूत गरज आहे व शहराला उन्हाळयाच्या आधीपासूनच त्याचे चटके जाणवू लागले आहेत, त्यानंतर येते वीज, रस्ते, पार्किंगसाठी जागा, सांडपाण्याच्या वाहिन्या व इतरही अनेक बाबी आहेत ज्या नवीन घरांसाठी परवानगी दिल्यामुळे आवश्यक आहेत. मी शिक्षण, सार्वजनिक आरोग्य यासारख्या गरजांचा विचारही केलेला नाही, कारण त्यांची पूर्तता करण्यासाठी खाजगी क्षेत्र आहे. तरीही मनोरंजन व विरंगुळा या बाबी आहेत, ज्यासाठी आपल्याकडे पुरेशा जागा नाहीत ही वस्तुस्थिती आहे. त्याचवेळी ही सर्व नवीन घरे सामान्य माणसाला परवडणारी नाहीत म्हणजे या शहरातील जवळपास साठ टक्के लोकसंख्या जी नशीबवान चाळीस टक्के लोकांना सेवा पुरवते, ज्यांना पुण्याच्या मध्यवर्ती भागामध्ये घरे परवडू शकत नाहीत त्यांच्यासाठीही चांगली, राहण्यायोग्य (व कायदेशीर) घरे आवश्यक आहेत. ती कोण व कशी बांधेल याचे उत्तर पुणे महानगरपालिकेनेच दिले पाहिजे कारण तीच बांधकामासाठी परवानगी देत आहे. 

एक लक्षात ठेवा एका दशकानंतर बांधकामांना परवानगी देऊन मिळणाऱ्या महसुलाचा आलेख उतरणीला लागेल व त्यावेळी आपल्याकडे नवीन गावे किंवा यूडीपीसीआर नसेल, म्हणूनच आपण या महसूलातून तातडीने पायाभूत सुविधा बांधल्या पाहिजेत. आणि सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे इमारतींची धोरणे अशी तयार करा की ज्यामध्ये इमारतींसोबत झाडांसाठीही जागा असेल (व ती जगवली जातील याची खात्री असेल),कारण हरित आच्छादन कमी करून आपण आपला भविष्यातील महसूल कायमस्वरूपी कमी करत आहोत. महसुलाची ही आकडेवारी साध्य करण्यासाठी आपल्याला व्यावसायिक दृष्टिकोनातूनही योग्य धोरणे आवश्यक आहेत, कारण एकीकडे मेट्रोच्या पट्ट्यामध्ये आपण सदनिकांची अधिक घनता असावी असा प्रयत्न करत आहोत व सदनिकांचा आकार लहान करत आहोत (६०० चौरस फूटांपेक्षा कमी, विकास हक्क हस्तांतर क्षेत्रात (टीडीआर) पन्नास टक्के कमी), परंतु त्यामुळे इमारतींचे नियोजन करणे त्रासदायक होते (म्हणजे अशक्य होते). तसेच अशा सदनिका घेणारे ग्राहकही नाहीत कारण शहराच्या मध्यवर्ती भागातील दर आधीच सामान्य कुटुंबांच्या आवाक्याबाहेरचे आहेत. त्याऐवजी नियोजनावरील निर्बंध उठवा, व्यक्तीला ज्याप्रकारे बांधकाम करायचे आहे तसे करू द्या व बांधकाम व्यावसायिकाच्या विक्रीच्या क्षमतेनुसार ते शक्य होईल व शहराला त्यामुळे महसूल तसेच पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत लाभ होईल. त्याचवेळी अधिक टीडीआर उपलब्ध करून द्या व सशुल्क चटई क्षेत्र निर्देशांकाचे पर्याय उपलब्ध करून द्या. कोणता टी डी आर  वापरला  पाहिजे व किती प्रमाणात वापरला पाहिजे याची सक्ती करू नका, कारण जगभरात बाजार खुले होत आहेत व टिकून राहण्याचा हा एकमेव मार्ग आहे, चीनमध्ये काय झाले ते पाहा व त्यातून धडा घ्या. शहराच्या महसुलाचा आलेख चढता राहावा असे आपल्याला वाटत असेल तर आपण तो चढता आलेख टिकून ठेवण्यासाठी सकारात्मक बदल केले पाहिजेत व स्वतःला उतरणीसाठी तयार केले पाहिजे, जो निसर्गनियम आहे. आपल्याला हे वेगाने करावे लागेल कारण जबाबदाऱ्या या महसुलापेक्षा वेगाने येतात हे लक्षात ठेवा, एवढा इशारा देऊन निरोप घेतो!

 

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com