बजेट २४, बाकी सब फर्स्ट क्लास है, कसम से !

 

बजेट २४, बाकी सब फर्स्ट क्लास है, कसम से !

“ज्या लोकांकडे पुरेसे पैसे नसतात केवळ त्यांच्यासाठी अर्थसंकल्प तयार केला जात नाही. तर ज्यांना आपले असलेले पैसे पुरेशे असावे याचा विश्वास द्यायचा आहे, अशा प्रत्येकासाठी असतो.” …  रोसेट मुगीडे वामामबे

―
रोसेट या दक्षिण आफ्रिकेच्या जोहान्सबर्ग, ग्वाटेंग या शहरातील आहेत व आफ्रिकन डेव्हलपेंट बँकेच्या नैतिकता अधिकारी पदावर कार्य करतात. त्या नेतृत्व व उत्पादकता प्रशिक्षक आहेत व तसेच जॉन मॅक्सवेल संघासोबत प्रमाणित डीआयएससी प्रशिक्षक म्हणूनही कार्यरत आहेत. त्या आफ्रिका महिला नेतृत्व परिषदेच्या सहसंस्थापिका आहेत. खरेतर केंद्रीय अर्थसंकल्प ही देशातील दरवर्षी होणारी सर्वात मोठी आर्थिक घटना असते. परंतु त्यात काय मोठेसे असे म्हणत अनेकांच्या कपाळाला आठ्या पडतील, कारण अर्थसंकल्प तर दरवर्षीच सादर केला जातो, मग तशी तर दिवाळीही दरवर्षी असते तरीही आपण ती तितक्याच उत्साहाने साजरी करतो, बरोबर? कारण १५० कोटीहून अधिक भारतीयांसाठी केंद्रीय अर्थसंकल्प ही केवळ नुसती आकडेवारी नाही, तर त्यांची अनेक स्वप्ने साध्य करण्याची आशा तो जिवंत ठेवतो. आणि या लोकांच्याच आशेवर (म्हणजे सामान्य माणसाच्या) अनेक व्यावसायिक पुरुष व महिलांचे त्यांचे करिअर मोठे करण्याचे स्वप्न अवलंबून असते, म्हणूनच केंद्रीय अर्थसंकल्प दरवर्षी सादर केला जात असला तरीही देशासाठी व भविष्यातील वाटचालीसाठी अतिशय महत्त्वाचा असतो. त्यातच या पार्श्वभूमीवर नवीन सरकार सत्तेत आले आहे व देशाच्या राजकारणामध्ये अतिशय विचित्र परिस्थिती निर्माण झाली आहे. यावर्षीच्या अर्थसंकल्पाची संपूर्ण देश आतूरतेने वाट पाहात होते कारण अर्थसंकल्प देशाच्या भविष्यातील राजाकारणाची दिशाही निश्चित करतो.

माझ्या एका पत्रकार मित्राने एका दिवसापूर्वी मला अर्थसंकल्पावर रिअल इस्टेटच्या अनुषंगाने लेख लिहीण्यास सांगितले, असे भाग्य माझ्या वाट्याला कमीच येते कारण मी अर्थसंकल्पावर प्रतिक्रिया देण्यासाठी कुणी अर्थ तज्ज्ञ नाही. परंतु एखादा व्यवसाय केल्यानंतर (तेसुद्धा रिअल इस्टेटसारखा) मी आकडेवारीसंदर्भात थोडाफार तर्कसंगत विचार करू शकतो. म्हणून मी त्याला उत्तर दिले की मी प्रयत्न करेन व सांगेन, जे त्याने मान्य केले. मी नंतर असा विचार केला की अर्थसंकल्पातून मला जे काही समजले आहे व त्याचशिवाय त्यामध्ये आणखी काय असायला हवे होते किंवा अपेक्षा होत्या ते सविस्तर का लिहू नये? कारण याचा वापर इतर कुणीही करू शकते व तुम्ही जोपर्यंत तुम्हाला समजलेले इतरांना सांगत नाही तोपर्यंत तुम्ही  स्वता:मध्ये सुधारणा कशी कराल, बरोबर? पहिला वैधानिक ईशारा म्हणजे कृपया हे वाचताना हा सामान्य व्यावसायिकाचा अर्थसंकल्पाविषयीचा दृष्टिकोन आहे (सामान्य माणसासारखे सामान्य व्यावसायिकही असतात) हे विचारात घेऊन वाचा व दूसरा वैधानिक ईशारा म्हणजे तुम्हाला माझ्या काही सूचना अगदी मूर्खपणाच्या वाटल्या तर तुम्ही त्यावर मनमोकळेपणे हसू शकता!

अर्थसंकल्प व रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाले तर गृहबांधणी (उद्योग), व त्यातरही एक व्यवस्थित (कायदेशीर) घर ही प्रत्येक माणसाची मूलभूत गरज आहे तसेच हा सर्वात महाग घटक असतो व म्हणून प्रत्येक व्यक्तीच्या इच्छांच्या यादीमध्ये त्याचा क्रमांक सर्वात शेवटचा असतो. कारण बहुतेक लोक त्यांच्या संपूर्ण आयुष्यात केवळ एकदाच घर खरेदी करतात (जर ते खरेदी करू शकलेच तर), या पैलूकडे सरकार (म्हणजे अर्थ मंत्रालय) नेहमी दुर्लक्ष करते असे या अर्थसंकल्पाचे तपशील वाचताना मला वाटले. त्याचवेळी, रिअल इस्टेट हा अतिशय स्थानिक उद्योग आहे व अर्थसंकल्पामध्ये हे विचारात घेतले पाहिजे कारण तुम्ही १५० कोटी लोकसंख्या असलेल्या व जवळपास ३३ लाख चौरस किलोमीटर क्षेत्रात पसरलेल्या, वैविध्यपूर्ण गरजा तसेच उत्पन्न असलेल्या देशामध्ये गृहबांधणीशी संबंधित धोरणांना एक सामायिक पातळीवर आणूच  शकत नाही.

या देशामध्ये एखादी सदनिका (म्हणजे घर) १०० कोटी रुपयांपासून (मी त्यामध्ये अंबानीच्या अँटिलियाचा समावेश केलेला नाही) ते २०,००० रुपयांपर्यंत पत्र्याची खोली असू शकते, एवढा त्यांचे बांधकाम, दर व ग्राहकांच्या खरेदी करण्याच्या क्षमतेमध्ये फरक असतो. इतर कोणत्याही कोणत्याही ग्राहकोपयोगी वस्तूच्या किमतीची तुलना केली तर एवढी मोठी श्रेणी नसते. यातील सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्याची किंमत काहीशे कोटी असो किंवा काही हजार रुपये मात्र त्या घराकडून ग्राहकांना  तेवढ्याच अपेक्षा असतात. घर सुरक्षित असले पाहिजे, कायदेशीर असले पाहिजे व त्यामध्ये राहण्यासाठी आवश्यक त्या सर्व सुविधा असल्या पाहिजेत व काहीही चूक घडली तर कायद्यानुसार (रेरा) त्या चुकीसाठी केवळ बांधकाम व्यावसायिकच जबाबदार असतो व तरीही ते सगळ्या जनतेला परवडेल असे असावे लागते. हा परवडणाऱ्या घरांचा मुद्दा अर्थसंकल्पामध्ये शेकडो वेळा नमूद करण्यात आला आहे, परंतु परवडणाऱ्या घराची व्याख्या व त्या व्याख्येची अंमलबजावणी करण्याचा मार्ग या मुद्द्यांना अर्थसंकल्पामध्ये स्पर्शही करण्यात आलेला नाही, ही माझी पहिली प्रतिक्रिया आहे. आपण आता परवडणारी घरे म्हणजे काय याची व्याख्या केली पाहिजे व त्यासाठीचे निकष तसेच या निकषांची पूर्तता करण्यासाठी गृहबांधणीशी संबंधित प्रत्येक घटकाच्या जबाबदाऱ्या निश्चित केल्या पाहिजेत. याचे कारण म्हणजे एकीकडे सरकारला परवडणारी घरे बांधायची असतात परंतु आपल्या वाट्यामध्ये काहीही कपात करायची नसते (म्हणजे प्रत्येक व सर्व प्रकारचा कर) तसेच साहित्यावरील (जर मजुरीतील करायचे नसले तर) किंवा कच्च्या मालावरील म्हणजेच जमीनीसाठीच्या खर्चातून तर तसे दिसत नाही. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकाला सर्व भार उचलावा लागतो व तरीही घरे परवडणारी ठेवावी लागतात, याविषयी अर्थसंकल्पामध्ये विचार झाला पाहिजे. याच कारणामुळे लाखो लोक बेघर आहेत किंवा घर खरेदी करण्याचा विचारही करू शकत नाहीत.

गृहबांधणी हा एक उद्योग झाला पाहिजे व तो नियंत्रित करणारी एकच संस्था असली पाहिजे व या क्षेत्रासाठी कर आकारणीकरताना केवळ दोन वर्गवाऱ्या असल्या पाहिजेत, एक म्हणजे परवडणारी घरे व ज्यांचे मूल्यांकन कितीही असू शकते (फ्री प्रायसिंग) अशी घरे, असा केवळ विचार करून पाहा.

२०२४ च्या अर्थसंकल्पामध्ये रोजगार, नागरी विकास तसेच पायाभूत सुविधांवर भर देण्यात आला ही रिअल इस्टेट उद्योगासाठी चांगली बाब आहे कारण रोजगार निर्मितीमुळे घरांची विक्री होते. तरीही, प्रत्यक्षात मला असे वाटते तुम्ही जोपर्यंत तुमच्या घोषणा धोरणांमध्ये रुपांतरित होत नाही व त्यांची अंमलबजावणी होत नाही तोपर्यंत रिअल इस्टेटमध्ये काहीही बदलणार नाही. रिअल इस्टेटमध्ये बांधकाम ईमानदारीन करणाऱ्या व्यावसायिकांना तीन बाबतीत मोठा फटका बसतो एक म्हणजे व्यवसाय सुलभता, स्वस्त वित्त पुरवठ्याची उपलब्धता व करप्रणाली विशेषतः जीएसटी व मिळकत कर वैगरे बाबी. दुर्दैवाने जीएसटीच्या मागणीसंदर्भात काहीही करण्यात आलेले नाही जे विचित्र आहे म्हणजे पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांवर काहीही जीएसटी आकारला जात नाही ज्यामुळे विकासकांसाठी परवडणारी घरे बांधणे अशक्य झाले आहे. अशा धोरणांमुळे अधिकाधिक लोक तयार सदनिका खरेदी करण्याचा निर्णय घेत आहेत व जमीनीच्या दरांवर सरकारचे काहीही नियंत्रण नसते तसेच सरकार तुम्हाला प्रत्येक चौरस फूट बांधकामासाठी शुल्क आकारते यामुळे प्रकल्प पूर्ण करण्याचा सगळा ताण बांधकाम व्यावसायिकांच्या खिशावरच पडत असतो (बहुतेक प्रकरणांमध्ये). सूचीकरण (म्हणजेच माझ्या माहितीप्रमाणे तुम्ही ज्या दराने तुमची मालमत्ता खरेदी केली आहे त्यावर दरवर्षी काही सवलत देणे) वगळणे तसेच अल्पकालीन व दीर्घकालीन कर या दोन्ही श्रेणींवर मिळकत कर आकारल्यामुळे गुंतवणूकदारांवर नकारात्मक परिणाम झाला आहे. परंतु नवीन प्रकल्पांमध्ये फेरगुंतवणूक करण्यासाठी हा चांगला पर्याय आहे तसेच ज्यांच्याकडे वडिलोपार्जित मालमत्ता आहेत त्यांना मोठा फटका बसला आहे. मिळकत कराच्या नव्या धोरणामुळे आणकी लोक घरामध्ये फेरगुंतवणूक करतील. परंतु कृपया घर खरेदी करण्याकडे गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनातून पाहू नका, यामुळे खऱ्या ग्राहकासाठी घरे आणखी महाग होतील, असे सामान्य व्यावासायिक म्हणून मला वाटते. मला माहिती आहे की माझे विधान किंवा तर्कामुळे अनेक बांधकाम व्यावसायिकांना आनंद होणार नाही परंतु कृपया मला माफ करा कारण एखादा चित्रपट प्रेक्षकांनी पाहिल्यामुळेच खऱ्या अर्थाने यशस्वी होतो, त्याची तिकीटे काळ्या बाजारात विकली गेल्यामुळे नव्हे, एवढेच मी म्हणू शकेन.

परवडणारी घरे/नागरी विकासासाठी १० लाख कोटींची तरतूद हे चांगले पाऊल आहे, प्रश्न असा आहे की ती खर्च कशी केली जाईल, कारण सरकारकडे परवडणारी घरे बांधण्यासाठीची साधने नाही, तसेच ते सरकारचे कामही नाही. मला असे वाटते की ही रक्कम घरांकरता पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठी उपलब्ध करून दिली जावी व त्यानंतर अशा जमीनींवरील घरांच्या विक्री मूल्यावर मर्यादा घालावी किंवा बांधकाम व्यावसायिकांना वित्त पुरवठ्याच्या स्वरूपात हा निधी उपलब्ध करून द्या तसेच तो अशी घरे बांधण्यासाठी वापरला जात असल्याची व केवळ गरजू व्यक्तींनाच दिली जात असल्याची खात्री करा, नाहीतर केवळ कागदावरच मोठी आकडेवारी दिसेल. प्रधानमंत्री आवास योजना ही परवडणाऱ्या घरांसाठीची योजना पुनरुज्जीवित करण्यात आली आहे व हे मध्यमवर्गीय व कनिष्ट मध्यमवर्गीय यासारख्या प्रकारच्या घरांसाठी चांगली गोष्ट आहे. पायाभूत सुविधांसाठी भरभक्कम तरतूद करणे सर्वात महत्त्वाचे आहे कारण रिअल इस्टेटसाठी कच्चा माल म्हणजे विकसित जमीन जी रस्ते, वीज व पाणी यासारख्या मूलभूत सोयीसुविधांनी सज्ज असेल. समस्या अशी आहे की आजपर्यंत ही तरतूद फक्त कागदावरच आहे व प्रत्यक्षात बांधकाम व्यावसायिकांना बांधकाम स्थळी अपुऱ्या पायाभूत सुविधांच्या समस्येला तोंड द्यावे लागते. याचे अगदी अलिकडचे उदाहरण पाहू, पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण क्षेत्रातील पाण्याचा वाद पाहता, एकीकडे सरकार घरांच्या बांधकामाना चालना देत आहे, तर दुसरीकडे नवीन प्रकल्पांना पाणी पुरवठा करण्यासारख्या मूलभूत गोष्टींची जबाबदारी घ्यायला नकार देत आहे. त्यानंतर घरातील महिलेच्या नावावर घर खरेदी केल्यास अधिक आर्थिक सवलती दिल्या जातील अशाही तरतूदी आहेत, परंतु अशा घोषणा निवडणुका जिंकण्यासाठी चांगल्या असतात. माझ्या मते सरकारला जर गृहबांधणी क्षेत्राला जर खरोखरच मदत करायची असेल तर या क्षेत्राला जाचणाऱ्या सर्व गोष्टी दूर केल्या पाहिजेत. उदाहरणार्थ महागड्या व्यवहारांवरील मुद्रांक शुल्क कमी करण्याची फक्त सूचना देण्याऐवजी तसे स्पष्ट आदेश द्या. किंबहुना विचार करा की एका व्यवहारावर जवळपास ७% मुद्रांक शुल्क आकारले जाते व काही वेळा हा आकडा आम्ही त्या प्रकल्पासाठी जो आयकर भरतो त्यापेक्षाही जास्त असतो. अशी धोरणे (यंत्रणा, कर आकारणी, तरतूदी, तुम्ही त्यास काहीही म्हणा) तयार करा ज्यामुळे आणखी लोक कायदेशीर व योग्य घरे बांधतील, जेणेकरून सगळ्या ग्राहकांना आयुष्यभर धास्ती न बाळगता सहजपणे ही घरे खरेदी करता येतील. यामुळे जनतेला खऱ्या अर्थाने फायदा होईल व सरकारलाही मोठा महसूल मिळेल, असा माझा साधा तर्क आहे.

आणखी एक शेवटचा मुद्दा, सध्या घरांसाठी केवळ माणसा-माणसांमध्येच नव्हे तर इतर सर्व प्रजातींमध्येही लढाई सुरू आहे (म्हणजे वन्यजीवन), म्हणूनच कृपया वन्य प्राण्यांसाठीच्या घराचाही विचार करा व त्यासाठी तरतूदी करा कारण तुम्ही माणसांच्या घरासाठी तरतूदी केल्या नाही तरी आपण स्वतः काही बांधण्यासाठी सक्षम आहोत व जगू शकू. परंतु एखादा वाघ किंवा हत्ती आपणहून घराच्या बाबतीत काही करू शकत नाही जर आपण त्यासाठी तरतुदी केल्या नाहीत, हे लक्षात ठेवा. सरतेशेवटी मी एवढेच म्हणेन, की माननीय अर्थ मंत्री गृहबांधणी क्षेत्राशी संबंधित अर्थसंकल्पाचे यश तुम्ही ज्या काही तरतुदी केल्या आहेत त्याच्या अंमलबजावणीवर अवलंबून आहे, कारण सरतेशेवटी सामान्य माणसासाठी सरकारची काय इच्छा आहे यापेक्षाही, सरकार काय करून दाखवते हे अधिक महत्त्वाचे असते, बाकी सारे आलबेल आहे, एवढे सांगून निरोप घेतो!!

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

ईमेल आयडी -  smd156812@gmail.com