रिअल इस्टेटचे वास्तव व भविष्यातील वाटचाल!!

 

रिअल इस्टेटचे वास्तव व भविष्यातील वाटचाल!!

“मित्रांसोबत असताना, प्रत्येक माणूस चांगलाच असतो; मात्र स्वत: हाच्या घरी असताना, माणूस अधिकच चांगला असतो.” … लिओ टॉलस्टॉय

काउंट लेव्ह निकोलायेव्हिच टॉलस्टॉय, ज्यांचा उल्लेख इंग्रजीमध्ये नेहमी लिओ टॉलस्टॉय असा करतात, या नावाची मी ओळख करून देण्याची गरज नाही. मात्र जे फारसे वाचन करत नाहीत (म्हणजे साहित्य वगैरे असे मला म्हणायचे आहे) त्यांच्या माहितीसाठी म्हणून सांगतो, ते एक रशियन लेखक होते ज्यांचा उल्लेख आत्तापर्यंतच्या सर्वात महान लेखकांमध्ये केला जातो. मला असे वाटते त्यासाठी त्यांची एक साहित्यकृती, ‘वॉर अँड पीस’ ही कादंबरीच पुरेशी आहे कारण बहुतेक लेखकांचे आयुष्यभरातील लेखनच तेवढे असेल. मात्र टॉलस्टॉयला एका कादंबरीमध्ये बांधून ठेवणे हा त्याचा अपमान केल्यासारखे होईल. असो, घराविषयी त्याने कमीत कमी मात्र किती समर्पक शब्दात सांगितले आहे. कारण घर ही एक भावना आहे, केवळ एक इमारत किंवा एक वस्तू नाही असा त्याचा अर्थ होतो. खरेतर त्याने घराची तुलना मित्राशी केली आहे, मात्र माझ्या मते घर पुरुषाचा (स्त्रिचाही) सर्वोत्तम मित्रही आहे, ज्याला सगळे काही सांगू शकता, तुमच्याभोवती असलेल्या भिंती तुम्हाला बाह्य जगातील त्रासापासून लांब ठेवत असतात. घरामध्ये तुम्ही तुमच्या इच्छेप्रमाणे रडू शकता, हसू शकता, गाऊ शकता, नाचू शकता. एवढेच नाही तर तुमचे घर तुमच्या भावनांची तसेच तुमच्या मनस्थितीचीही काळजी घेते. तुम्ही अगदी चतुर्थ श्रेणीतील कर्मचारी असाल (हे केवळ उत्पन्नाच्या दृष्टीने उदाहरणादाखल दिले आहे, यामध्ये सामाजिक भेदभावाचा कोणताही हेतू नाही) किंवा एखादा मध्यमवर्गीय व्यवस्थापक किंवा उच्च मध्यमवर्गीय उपाध्यक्ष किंवा यशस्वी व्यावसायिक किंवा उच्च भ्रूनोकरशहा किंवा कोट्याधीश उद्योजक, तुमच्या घरी तुम्ही आपापल्यापरीने राजे किंवा राणी असता.

तुम्हाला आयुष्यभर उत्तम सेवा देणारे असे उत्पादन (घर) तयार करणाऱ्या इतर कोणत्याही उद्योगाला केवळ सरकारद्वारेच नव्हे तर संपूर्ण समाजाद्वारे (किंवा व्यवस्थेद्वारे असे म्हणूयात) अतिशय आदराने व व्यावसायिकपणे वागविण्यात आले असते. मात्र वस्तुस्थिती अशी आहे की रिअल इस्टेटच्या वाट्याला हा आदर कधी आलाच नाही एवढेच नाही तर त्याला योग्य वागणूकही मिळाली नाही. माझ्या लेखाचा नेमका हाच विषय आहे.

अजूनही विषाणूंचा किंवा साथीचा धोका पूर्ण संपला नाहीये. मात्र कुठेतरी लोकांना त्याची सवय झालेली आहे किंवा भीती व विषाणूसोबत जगायची सवय झाली आहे व संपूर्ण समाजासाठी हे अतिशय चांगले लक्षण आहे. ही लढाई अजून संपलेली नाही व कदाचित इतक्या लवकर संपणारही नाही मात्र बहुतेक व्यवसायांची गाडी पुन्हा वेगाने सुरू झाली आहे. याचे जिवंत उदाहरण म्हणजे माझ्या बहिणीने मे महिन्यात उन्हाळ्याच्या सुट्टीसाठी काश्मीरला जायचे ठरवले. ट्रॅव्हल एजंट तिला म्हणाला जाऊ नका कारण हॉटेलच्या सगळ्या खोल्या आरक्षित आहेत. काश्मीरच कशाला, मी जेव्हा माझ्या जंगलप्रेमी मित्रमंडळींच्या समूहासोबत एक दिवस महाबळेश्वरला जाऊन आलो, तेव्हा मॅप्रोच्या जॉईंटवर (स्थानिक खाद्यपदार्थ निर्मात्या कंपनीचे उपाहारगृह) पार्किंगसाठीच्या चारही जागा तुडुंब भरलेल्या होत्या, एकही गाडी लावायलाही कुठे जागा नव्हती एवढी गर्दी होती. पुण्यातील मॉल व उपाहारगृहांमधील चित्रही काही वेगळे नसते, लोकांची प्रचंड गर्दी असते. हे चित्र समजण्यासारखे आहे कारण दोन वर्षांहून अधिक काळ सगळ्यांनी बाहेर जाण्याची व मजा करण्याची अनावर इच्छा दाबून ठेवली होती. जे आपल्याला आता दिसून येत आहे व सगळ्याच व्यवसायांसाठी ही चांगली स्थिती आहे. तरीही रिअल इस्टेटमध्ये मात्र इतर ठिकाणांसारखे तितके उत्साहाचे वातावरण नाही व याचे एकमेव कारण म्हणजे रिअल इस्टेटच्या प्रत्येक विभागाशी संबंधित धोरणे (नेहमीप्रमाणे).

केवळ सरकारच नाही (अर्थात त्यांची भूमिका सर्वात मोठी आहे) तर संबंधित सर्व संस्था मग बांधकाम साहित्याचे उत्पादक, कच्च्या मालाचे पुरवठादार, जमीन मालक व अगदी ग्राहक असोत, सगळे मिळून बांधकाम व्यावसायिकाचे आयुष्य त्रासदायक करून टाकतात, अशी रिअल इस्टेटमधील स्थिती आहे. मात्र मी त्यांच्यापैकी कुणालाही दोष देणार नाही, कारण संत वामनराव पै यांच्या सुप्रसिद्ध तत्वज्ञानानुसार (तसेच ॲडलरसारख्या इतरही अनेक तत्वव्यक्तानुसार), “तूच आहेस तुझ्या जीवनाचा शिल्पकार” म्हणजेच “तुझे जीवन घडविण्यासाठी तूच जबाबदार आहेस”.हेच तत्व रिअल इस्टेटलाही लागू होते कारण अनेक दशके इतरांचे आयुष्य जाचक होण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांना दोष दिला जायचा, मात्र आता प्रवाहाची दिशा बदलली आहे. हे केवळ मीच म्हणत नाही तर मी वर नमूद केलेल्या सर्व संस्था म्हणतील, जर आपण बांधकाम व्यावसायिक म्हणून ते आपले आयुष्य त्रासदायक करत असल्याची तक्रार केली. हा आरोप प्रत्यारोपांचा खेळ सोडा, कारण आपण भूतकाळ बदलू शकत नाही,तसंच आपण वर्तमानकाळही बदलू शकत नाही, मात्र आपल्याला भविष्यकाळ बदलण्याची इच्छा असेल तर आपण रिअल इस्टेटविषयी सध्याची तथ्ये स्वीकारणे व ती समजून घेणे आवश्यक आहे, नाहीतर आपण आणखी चांगल्या भविष्यकाळासाठी ती बदलण्याची अपेक्षा कशी करू शकू, नाही का?

सरकारपासून सुरुवात करू या, रिअल इस्टेट त्यांचे कधीच लाडके आपत्य नव्हते, आणि सरकारने या क्षेत्रातील धोरणांबाबत नेहमीच सावळा गोंधळ घातला आहे!

त्यामुळे व्यवसाय सुलभता (अशी काही गोष्ट अस्तित्वात असते यावर माझा खरोखरच विश्वास नाही) बांधकाम व्यवसायात उरलीच नाही. सरकारला घरे स्वस्त व्हावीत असे वाटते, त्यात वावगे काहीच नाही मात्र त्यात बांधकाम व्यावसायिकांचा बळी जाऊ नये एवढेच मला वाटते. मी अतिशयोक्ती करतोय असे तुम्हाला वाटत असेल तर अवतीभोवती पाहा व खाजगीत कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाशी बोलून पाहा (मोठ्या किंवा लहान) व आपल्या आर्थिक परिस्थितीविषयी त्याचे काय म्हणजे आहे ते ऐका. रिअल इस्टेटमध्ये सर्व काही आलबेल नाही ही वस्तुस्थिती कुणीही सार्वजनिकपणे स्वीकारणार नाही, मात्र अलिकडच्या काळात रिअल इस्टेटमध्ये बरीच मोठी नावे बुडित खात्यात निघाली व एक लक्षात ठेवा त्यातील बरीच नावे ही काही एका रात्रीतून झालेले बांधकाम व्यावसायिक नव्हते किंवा नाहीत. रिअल इस्टेटमधील यापैकी काही नावे जवळपास तीस वर्षांसाठी व्यवसायामध्ये होती व त्यांची कामगिरी चांगली होती, तरीही ते दिवाळखोरीत निघाले ज्यामुळे हजारो लोकांचे तसेच संस्थांचे आयुष्य त्रासदायक व कष्टाचे झाले. अशी केवळ एक किंवा दोन प्रकरणे असतील तर बांधकाम व्यावसायिकाला दोष देता येईल, मात्र आजकाल अशी अनेक प्रकरणे दिसून येत आहेत व अजूनही आपण तो फक्त संबंधित बांधकाम व्यावसायिकाचाच दोष आहे असे म्हणत असू, तर आपण स्वतःलाच मूर्ख बनवतोय इतकेच मी म्हणेन. मी जेव्हा सरकार असे म्हणतो तेव्हा प्रत्येक विभागाचा त्याच्याशी संबंध येतो, नगर विकास विभाग जो प्रामुख्याने धोरणे तयार करण्यासाठी जबाबदार असतो, तसेच पुणे महानगरपालिका/ पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण/पिंपरी चिंचवड महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण यासारखी स्थानिक प्राधिकरणे, तसेच पायाभूत सुविधा पुरविणाऱ्या एमएसईडीसीएल सारख्या (एमएसईबी) संस्था, प्रत्येक ठिकाणी तुम्हाला विलंब व गोंधळ दिसून येईल, ज्यामुळे केवळ विलंबच होत नाही तर घरांच्या बांधकाम खर्चात किंवा उत्पादन खर्चात वाढ होतो. एका विभागाने बांधकामाचा आराखडा तयार करायचा, त्याचसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र दुसऱ्या विभागाकडून घ्यायचे अशी परस्परविरोधी धोरणे असतात, उदाहरणार्थ निवासी विभाग असला तरीही जल विभागाचे ना हरकत प्रमाणपत्र किंवा हवाई दलाचे ना हरत प्रमाणपत्र घ्या, अशी विनोदांची (क्रूर विनोदांची) यादी कधीही न संपणारी असते. त्याशिवाय मंजुरी देणारे एक प्राधिकरण म्हणते की सुविधांसाठीच्या जागा त्यांच्या ताब्यात द्या, तर दुसरे प्राधिकरण म्हणते त्या तुम्ही स्वतःच विकसित करा, तर तिसरे प्राधिकरण सुविधांसाठीच्या जागी ट्रान्सफॉर्मरसाठी खोली किंवा सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प यासारख्या अत्यावश्यक सुविधा बांधू देत नाही. शेवटी हीच प्राधिकरणे या सुविधावाल्या जागांचा लिलाव करतात कारण या जागा विकसित करणे त्यांना शक्य नसते. केवळ इथेच असा विनोद शक्य आहे! तुम्ही तुमच्या जागेमध्ये सार्वजनिक हेतूने रस्ता बांधायची परवानगी दिली तर तुम्हाला दुप्पट एफएसआय मिळतो हे मान्य आहे. मात्र तुम्हाला रस्ते बांधणी शुल्क द्यावे लागते तसेच तुमच्या जमीनीची क्षमताही कमी होत असते व न्यायालयानेही अशा नियामाच्या विरुद्ध निकाल दिलेला आहे. कारण तुम्ही शाळेच्या आरक्षणासाठी जमीन अधिग्रहित करताना शाळा बांधायला का सांगत नाही किंवा शाळा बांधण्यासाठी पैसे का घेत नाही? त्याशिवाय अग्निसुरक्षा शुल्कावरून तसेच रस्ते खोदण्याच्या शुल्का संदर्भात अनेक मतभेद आहेत. मॉन्सून दरम्यान चार महिने कोणत्याही कामासाठी रस्ते खणता येणार नाहीत यासारखी निरर्थक धोरणे, मग ते सांडपाण्याच्या वाहिनीसाठी असो, जलवाहिनीसाठी असो किंवा विद्युत वाहिनीसाठी, यामुळे तुम्हाला घराचा ताबा देण्यास चार महिने उशीर होऊ शकतो. त्याऐवजी, पुणे महानगरपालिका (स्थानिक संस्था) रस्ते खणावेच लागणार नाहीत याची खात्री करण्यासाठी विविध प्रकारच्या वाहिन्या जोडता येतील अशी सोय नियमित अंतरावर ठिकठिकाणी का करून ठेवत नाही, अर्थातच, तुम्ही अशाप्रकारचे प्रश्न इथे विचारू शकत नाही. जे बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता करत नाहीत, त्यांना शिक्षा देण्यासाठी रेरा आहे, मात्रा स्थानिक संस्थांनी वेळच्या वेळी योग्य त्या पायाभूत सुविधा देण्याविषयी त्यांच्या ग्राहकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना तसेच नागरिकांना) दिलेल्या आश्वासनांचे काय, कारण स्थानिक संस्थाही बांधकाम व्यावसायिकांकडून त्यासाठी पैसे घेतात, बरोबर? इथेच या स्थानिक संस्था रस्ते, सांडपाणी, पाणी यासारख्या मूलभूत पायाभूत सुविधा ग्राहकांना देण्यात अपयशी ठरतातच मात्र त्यासाठी पैसे घेतल्यानंतरही जबाबदारी ग्राहकांवर टाकतात. या सर्व पैलूंमुळे घरे महाग होतात एवढेच नाही तर घर घेणाऱ्या ग्राहकाला या सर्व गोष्टींसाठी थोडे जास्त पैसे खर्च करावे लागतात, कारण तो सध्या जिथे राहात असतो तिथे पायाभूत सुविधांचा अभाव असतो.

मात्र या गोष्टींमुळे घरे महाग होतात हा विचार कुणी करत नाही. त्याच शिवाय इंधनाचे दर वाढल्यामुळे विविध कच्च्या मालाचे किंवा साहित्याचे उत्पादक त्यांच्या दरातही वाढ करतात, ते देखील सरकार नियंत्रित करत नाही. अशावेळी बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या समस्यांसाठी कुणाकडे पाहायचे, हा प्रश्न आहे?

सरते शेवटी, ग्राहक व जमीन मालक, यांना जास्तीत जास्त चांगला फायदा आपल्या पदरी पाडून घेण्यातच रस असतो. ग्राहकांना सदनिकेसाठी (घरासाठी) प्रति चौरस फूट कमीत कमी दर मिळावा अशी अपेक्षा असते, तर जमीन मालकांना जमीनीच्या प्रत्येक चौरस फूटासाठी जास्तीत जास्त खरेदी दर हवा असतो व सोसायट्यांच्या पुनर्विकासामध्ये त्यांच्या सध्याच्या क्षेत्रापेक्षा जास्तीत जास्त अतिरिक्त क्षेत्र फुकट हवे असते. यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकाने हे सगळे धागे कसे जुळवायचे याचा विचार कुणीच करत नाही. मी यापैकी कुठल्याही घटकाला दोष देत नाही कारण बांधकाम व्यावसायिकच अनेक दशके त्यांच्याशी संबंधित प्रत्येक घटकाला आनंदी (घराचे ग्राहक कदाचित नसतील मात्र त्यांच्यापैकी बहुतेकांना घराचा ताबा मिळाला आहे ही वस्तुस्थिती आहे) ठेवण्याची जादू करत होते. यामुळेच वर नमूद केलेल्या सर्व घटकांच्या अपेक्षा एवढ्या उंचावल्या आहेत की त्या पूर्ण करणे आता या पिढीतील बांधकाम व्यावसायिकाला अशक्य होऊन बसले आहे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिक अशाच परिस्थितीमध्ये आहेत. तरीही, रिअल इस्टेट हा अतिशय उत्तम व्यवसाय आहे, मात्र या खेळातील बदललेले नियम किंवा पैलू समजून घेण्याची वेळ आलेली आहे. आता हा व्यवसाय म्हणजे केवळ, दरवाढ होणारी किंवा भरपूर परतावा देणारी दुभती गाय राहिलेली नाही, तर कुठल्याही ग्राहकोपयोगी वस्तु तयार करणाऱ्या उद्योगासारखाच हादेखील एक उद्योग झाला आहे, ज्याला कायम मागणी राहील मात्र त्यासाठी मागणीचे स्वरूप व या खेळाच्या बदलेल्या आवृत्तीचे नियम समजून घेणे आवश्यक आहे. सरकारनेही आपली ज्ञानेंद्रिये उघडली पाहिजेत (केवळ डोळेच नाहीत) व रिअल इस्टेटचे नवीन स्वरूप समजून घेऊन धोरणे तयार केली पाहिजे, तरच ते त्यातून पैसे कमवू शकेल. त्याचप्रमाणे घर घेणाऱ्या ग्राहकांनी तसेच जमीन मालकांनी त्यांची स्वतःची हाव नियंत्रणात ठेवली पाहिजे कारण जास्त मिळण्यात गैर काहीच नाही! केवळ घर खरेदीदारांनी स्वस्त हे नेहमीच उत्तम नसते तसेच जागा मालकांना सर्वाधिक दर म्हणजे सर्वोत्तम खरेदीदार अशी खात्री नाही हे सुद्धा लक्षात ठेवले पाहिजे. सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे, बांधकाम व्यावसायिकाने आपण स्वतहाच व्यवसायामध्ये का आहेत हे ठरवले पाहिजे; फक्त इतरांना खुश करावे आणि तुमच्या नावाखाली अनेक प्रकल्प असल्याचा खोटा अभिमान मिरवावा हा उद्देश आहे किंवा थोडाफार पैसा पण कमवावा व रात्री सुखात शांतपणे झोपावे हा उद्देश आहे?  मला असे वाटते, प्रत्येक प्रकल्पाचे याच दृष्टिकोनातून विश्लेषण करण्याची व त्यानंतरच पुढे जावे हे ठरविण्याची वेळ आता आली आहे, आणि सध्याच्या रिअल इस्टेटचे हेच वास्तव आहे!

संजय देशपांडे      

संजीवनी डेव्हलोपर्स

ईमेल आयडी - smd156812@gmail.com