टीडीआर, शहर आणि सरकार !

 

                                                        टीडीआर, शहर आणि सरकार !

“तुम्ही करत असलेली कुठलीही कृती ही तुम्हाला एखादी गोष्ट समजल्याचा पुरावा असतो.” … टॅमसेन वेबस्टर

टॅमसेन वेबस्टर यांनी गेली वीस वर्षे असंख्य लोकांना त्यांच्या कल्पना कृतीत उतरवण्यात मदत केली आहे. त्या एकाच वेळी अनेक जबाबदाऱ्या सांभाळतात, त्या संज्ञापन तज्ञ आहे, गोष्टीवेल्हाळ आहेत, तसेच इंग्रजीतून इंग्रजीमध्ये अनुवादकही आहेत. त्यांचे काम भागीदार, गुंतवणूकदार, ग्राहक व खरेदीदार स्वतःला व इतरांना सांगू शकतील अशा गोष्टी शोधणे व त्या तयार करणे यावर प्रामुख्याने केंद्रित आहे. त्यांच्या कामाचे स्वरूप पाहता त्यांनी विकास किंवा वाढीची संकल्पना इतक्या मोजक्या व सोप्या शब्दात मांडली यात काहीच आश्चर्य नाही. मात्र दुर्दैवाने, जेव्हा धोरणे तयार करण्याचा व विशेषतः रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणे तयार करण्याचा प्रश्न येतो तेव्हा आपण (म्हणजेच माय बाप सरकार) एक शब्द किंवा संज्ञा विसरते तो म्हणजे “साधेपणा”. रिअल इस्टेटला धोरणांच्या बाबतीत दरदिवशी कुठल्यातरी नवीन आव्हानाला (म्हणजेच अडचणीला) सामोरे जावे लागते, ज्यामुळे वाढ किंवा विकासावर थेट परिणाम होतो. सरकारने नुकतेच टीडीआर धोरणाच्या एक नविन रूपाने तोफगोळा डागला आहे किंबहुना तोफेच्या अनेक फैरी झाडल्या आहेत, त्याचशिवाय आपले नेहमीचे रेरा आहेच. याविषयी पूर्णपणे आदर असला तरी त्यांच्या उद्देशाविषयी मला प्रश्न पडतो की ती रिअल इस्टेटशी संबंधित लोकांचे आयुष्य अधिक सोपे किंवा जाचक बनविण्यासाठी तयार करण्यात आली आहेत? मला माहितीय, रेराविरुद्ध बोलणे गुन्हा आहे आहे (तेदेखील एका बांधकाम व्यावसायिकाने), ज्यासाठी देडदंडाचीच शिक्षा (सुदैवाने अशी कोणतीही तरतूद नाही) झाली पाहिजे असे अनेक जण म्हणतील. अर्थात हे माझे  म्हणणे नाही किंवा कोणत्याही कायद्यात असे म्हटलेले नाही तर या उद्योगाची वस्तुस्थिती आहे व वस्तुस्तिथीच बाजार किंवा जीवनाला नियंत्रित करते हे विसरू नका !

ठीक आहे, तर आधी पहिल्या मुद्द्याविषयी बोलू म्हणजे टीडीआर ज्याभोवती रिअल इस्टेट उद्योगाचे संपूर्ण अर्थकारण फिरत असते व गेल्या काही दशकांपासून तो कळीचा मुद्दा ठरला आहे. अर्थातच सरकार इथेही पूर्णपणे गोंधळ घालेल व यासंदर्भात एक नवीन परिपत्रक (धोरण) काढण्यात आले आहे यात आश्चर्य नाही, ज्याद्वारे टीडीआर कुठेही वापरता येईल. याचाच अर्थ असा होतो की शहरी भागातला टीडीआर शहरामध्ये विलीन करण्यात आलेल्या गावांमध्ये म्हणजे शहराच्या नवीन हद्दीमध्येही वापरता येईल. एकतर आपण (म्हणजेच पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) हे जुने शहर व हे नवीन शहर हा विनोद इतके दिवसांपासून करतोय जो मला कधीच समजला नाही. म्हणजेच पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत आजूबाजूच्या गावांची पहिली तुकडी १९९९ साली विलीन करण्यात आली. तेव्हापासून, आजूबाजूच्या गावांचे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये विलीनीकरण करणे, विलगीकरण करणे व पुन्हा विलीकरण करणे हे सुरूच आहे. ही गावे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत विलीन करण्याचा प्रवास, बेन अल्फेक व जेएलओ महणजेच जेनिफर लोपेझ किंवा रिचर्ड बरटॉन व लिझ टेलर यांचे लग्न, घटस्फोट व पुन्हा लग्नाच्या, या गोष्टीपेक्षाही अधिक रंजक आहे (ही हॉलिवुडमधली जोडपी आहेत व ज्यांना ही तुलना समजली नाही त्यांनी दुर्लक्ष करावे)! कारण, एका सरकारने (म्हणजे सत्ताधाऱ्यांनी) आधी काही गावे पुणे शहरात विलीन केली जातील असे जाहीर केले व त्यानंतर दुसऱ्या सरकारने विलीन केलेल्या गावांपैकी काही गावे वगळली. त्यानंतर आलेल्या सरकारने या वगळलेल्या गावांचा पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत पुन्हा समावेश केला. हा खेळ अजूनही सुरू आहे कारण अलिकडे मी वर्तमानपत्रांमध्ये वाचले की पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत विलीन झालेल्या दोन गावांनी पुन्हा त्यातून बाहेर पडण्याचा निर्णय घेतलाय. याचे कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत विलीन झाल्यानंतरही तेथे पायाभूत सुविधांचा अभाव आहे. हाहाहा, असे झाले तर अगदी कोथरुड व सदाशीव पेठही पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीतून बाहेर पडण्याचा निर्णय घेऊ शकतात. कारण पायाभूत सुविधा हा अगदी शहराच्या मध्यवर्ती भागातही चिंतेचा मुद्दा झाला आहे, मात्र तो स्वतंत्र लेखाचा विषय आहे.

सध्यातरी आपण टीडीआरवर लक्ष केंद्रित करू, जो शहरातील रिअल इस्टेटसाठी “सिम, सिम”सारखा परवलीचा शब्द आहे. आता टीडीआर म्हणजे काय हे समविण्यासाठी फारसे शब्द खर्च करणार नाही. कारण एव्हाना अगदी एखाद्या शाळकरी मुलालाही टीडीआर म्हणजे काय हे माहित आहे , तर टीडीआर म्हणजे  आभासी निर्देशांक जो एफएसआय किंवा बांधकाम करण्याची परवानगी असलेल्या क्षेत्राशी संबंधित असतो व तो तुम्ही कोणत्याही जमीनीमध्ये समाविष्ट करू शकता. तुम्ही जेव्हा तुमची जमीन आरक्षणासाठी स्थानिक संस्थेला म्हणजेच पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेला समर्पित करता तेव्हा त्याचा मोबदल्यात तो मिळतो. हे खरोखरच एवढे सोपे असायला हवे होते असे मला वाटते मात्र विविध कारणांमुळे (त्यापैकी बहुतेक चुकीची कारणे आहेत) ज्या दिवसापासून टीडीआर हा शब्द अस्तित्वात आला तो मार्व्हलच्या चित्रपटांमधील शापित पात्राप्रमाणेच आहे. यामुळे जो काही गोंधळ निर्माण झाला आहे त्यामुळे तो पूर्वीही सतत चर्चेत होता व आजही आहे. टीडीआरची कल्पना अजिबात चुकीची नाही कारण नागरी संस्था आरक्षित जमीनी मिळविण्यासाठी जो सर्वात स्वस्त व झटपट व्यवहार्य पर्याय असल्याचे सिद्ध झाले आहे, मात्र हा टीडीआर वापरण्यासाठी सरकारने (म्हणजे सर्व यंत्रणांनी) तयार केलेली धोरणे चुकीची आहेत.

टीडीआरची जेव्हा सुरुवात झाली तेव्हा तो विशिष्ट विभागामध्ये तयार करणे व वापरणे अपेक्षित होते. तुमची जमीन कोणत्या विभागामध्ये आरक्षणाखाली आहे व कोणत्या जमीनीवर तो वापरला जाणार आहे यानुसार ए, बी, सी, डी असे विभाग पाडण्यात आले होते. खरेतर तीच एक चूक होती कारण ए विभाग जो शहराचा मध्यवर्ती भाग होता तेथे टीडीआर उपलब्ध होता मात्र विकसित करण्यासाठी जमीनच नव्हती. म्हणूनच नंतर कोणत्याही विभागातील टीडीआर कोणत्याही विभागामध्ये वापरण्याची परवानगी देण्यात आली. मात्र त्याचा संबंध आरक्षणाखालील जमीनीच्या किंवा टीडीआर ज्या जमीनीवर वापरला अथवा आकारला जाणार आहे त्या जमीनीच्या रेडी रेकनर मूल्याशी लावण्यात आला (धोरणातील आणखी एक गोंधळ).  या गोंधळात भर घालण्यासाठी, सरकारने आणखी एक प्रकारचा टीडीआर तयार केला व त्याला झोपडपट्ट्यांसाठीचा टीडीआर असे नाव दिले, म्हणजे शहरातील झोपडपट्ट्या विकसित करून मिळणारा टीडीआर. हे अर्थातच दोन भावडांनी एकाच कुटुंबाची देखभाल करण्यासारखे आहे, त्यामुळे गोंधळात भरच पडली. दोन्ही टीडीआरना न्याय देण्यासाठी आधी झोपडपट्टीचा टीडीआर वापरला जाईल व त्यानंतर नियमित टीडीआर वापरता येईल, हे म्हणजे टीडीआर वापरण्यासाठी आरक्षणाचे धोरण लावण्यासारखे आहे (पुन्हा माफ करा, फक्त उपमा दिली आहे, मी आरक्षणाच्या धोरणाचे समर्थनही करत नाही किंवा त्याला विरोधही करत नाही)! यामुळे परिणामी, टीडीआर धोरणामुळे आणखी गोंधळ निर्माण झाला व रिअल इस्टेट क्षेत्रात तसेच जमीन मालकांमध्ये अधिक गोंधळ व अस्वस्थता निर्माण झाली. कारण घरातही तुम्ही जेव्हा दोन्ही भावंडाना एका वेळीस आनंदी करण्याचा प्रयत्न करता तेव्हा तुम्ही बहुतेक वेळा त्यांना आणि स्वतःलाही दुःखीच करता, झोपडपट्टीचा टीडीआऱ व सामान्य टीडीआरच्या संदर्भातही हेच झाले.

 

हे पुरेसे नव्हते म्हणून की काय सरकारने सशुल्क एफएसआय टीओडीसह (त्याचा जो काही अर्थ होत असेल) किंवा मेट्रो मार्गासाठी अतिरिक्त एफएसआय देण्याचा निर्णय घेतला; हे म्हणजे तुमच्या घरी आधीच जुळी असताना आणखी एक (किंबहुना दोन) मुले दत्तक घेण्यासारखे होते. आता या दोन नवीन बाळांना सामावून घेण्यासाठी (म्हणजे त्यांना आनंदी करण्यासाठी) सरकारने आणखी धोरणे बनविली ज्यामुळे रिअल इस्टेटमधील तसेच टीडीआर वापरण्याच्या गोंधळामध्ये भरच पडली. रिअल इस्टेटमधील वाढ पाहता सरकारला या केकचा मोठा भाग स्वतःसाठी हवा होता (दुसरे काय) व महसूल मिळवायचा होता जो शहरातील (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) सशुल्क एफएसआयच्या स्वरूपात आला. हे धोरण पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या क्षेत्रासाठी लागू नव्हते (आणखी एक विनोद) व मेट्रोला चालना देण्यासाठी मेट्रो मार्गाच्या आजूबाजूला असलेल्या जमीनीसाठी अतिरिक्त एफएसआय देण्यात आला आहे (मला आता विनोद क्रमांक आठवत नाही). यामुळे टीडीआर व झोपडपट्टीसाठीचा टीडीआरच्या दरांना थेट धोका निर्माण झाला कारण शेवटी टीडीआर म्हणजे दुसरे काही नाही तर रिअल इस्टेटचे बिटकॉईन आहे व परिणामी सामान्य टीडीआरचे दर पडले. म्हणूनच, सरकारने टीडीआर वापरण्यासाठी आणखी एक धोरण तयार केले ज्याद्वारे टीडीआर, टीओडी तसेच सशुल्क एफएसआय वापरण्यासाठीची मार्गदर्शक तत्वे तयार करण्यात आली. मात्र या तिन्ही मुलांना खुश करण्याच्या प्रयत्नात टीओडी नावाचे मूल अजुनही दुविधेमध्ये आहे, कारण ते अनाथ असल्यासारखेच  आहे. आजही टीओडी वापरण्याविषयी काय धोरण असले पाहिजे याविषयी कुणालाही खात्री नाही. त्याचवेळी सरकारने जुन्या शहराच्या हद्दीतील टीडीआर नवीन शहराच्या हद्दीतील (विलीन झालेली गावे, आठवतेय ना?) जमीनींवर वापरण्यास परवानगी देणारा शासनादेश आता काढला आहे, म्हणजे टीडीआरसाठी ग्राहक असतील परंतु तो रेडी रेकनर दराशी निगडित असेल. हे म्हणजे तुमचे वजन कितीही असले तरीही तुम्ही चंद्राच्या पृष्ठभागावर उडू शकता कारण तेथे गुरुत्वाकर्षण पृथ्वीपेक्षा सातपट कमी असते (माफ करा दुसरी उपमा देण्याचा प्रयत्न केला होता) असेच झाले, याचाच अर्थ असा होतो की जुन्या शहरातील, डेक्कनसारख्या भागातील १०० चौरस फूट टीडीआर तुम्ही फुरसुंगी किंवा किरकिटवाडीमध्ये वापरला तर तो जवळपास १००० चौरस फूट होईल! इथे सरकार आपल्या पाचव्या होऊ घातलेल्या अपत्याला विसरले, ते म्हणजे विलीन झालेल्या गावांमधील आरक्षित जमीनींवरील टीडीआर, आता तो तुम्ही कुठे वापरणार आहात, राजस्थानमध्ये किंवा बिहारमध्ये असा प्रश्न मला इथे विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेमध्येही विनोद सुरूच असतात, तेथे झोपडपट्ट्यांसाठीचा टीडीआर उपलब्धच नाही किंवा तयार होतोय त्यामुळे टीडीआर भाग तुम्ही कसा वापरणार आहात; या सगळ्या प्रश्नांची कुणाकडेही उत्तरे नाहीत कारण अचूक उत्तर मिळविण्यासाठी आधी प्रश्न बरोबर असला पाहिजे.

आता एखादी व्यक्ती प्रश्न विचारेल की या सगळ्याचा रिअल इस्टेटशी व घरांच्या दराशी काय संबंध, बरोबर? तर याचे उत्तर असे आहे की विकासकासाठी हा टीडीआरचा मुद्दा जमीनीच्या दराप्रमाणेच असतो कारण जर जमीनीच्या मालकांना त्याच्या त्यांच्या जमीनीची क्षमता माहिती असेल (आजकाल ती त्यांना अगदी व्यवस्थित माहिती असते), मात्र विकासकाला हा टीडीआर तुम्ही कोणत्या दराने खरेदी केला पाहिजे व तो किती वापरला जाईल हे माहिती नसेल, तर तो सर्वप्रथम जमीन कशी खरेदी करेल? जर विकासक याकडे काणाडोळा करण्याएवढा मूर्ख असेल (त्यांच्यापैकी बहुतेक असतात) व त्याने जमीन खरेदी केली तर अशा प्रकल्पाचे भवितव्य काय असेल जेथे तुम्हाला उत्पादनाच्या कच्च्या मालाच्या किंमतच माहिती नाही, सरकारला या प्रश्नाचे उत्तर देण्यात रस आहे का?

खरेतर, याचा उपाय अगदी सोपा आहे, तुम्ही टीडीआरला एवढ्या धोरणांनी कशाला बांधून ठेवता, त्याऐवजी तो फक्त खुला करा व त्याला मोकळे सोडा. तुम्ही फक्त उंची तसेच बाजूला सोडायच्या जागांविषयीचे नियम तयार करा व कुणालाही कितीही व कुठल्याही प्रकारचा टीडीआर वापरू द्या. जेवढा टीडीआर वापरला असेल तेवढ्या %च्या आधारे शुल्क आकारा, जसे जीएसटीसाठी केले जाते. या टीडीआर जीएसटीमधून जो काही निधी मिळेल तो सरकारला ज्याकाही हेतूने वापरायचा असेल तो वापरा, मात्र सरकारला अशा सोप्या उपाययोजना नको असतात हीच मुख्य समस्या आहे. रिअल इस्टेटमधील या टीडीआरच्या संपूर्ण मुद्द्याचे हेच सार आहे. याव्यतिरिक्त एका मुद्द्याविषयी प्रत्येक जण मौन बाळगून आहे (सोयीस्करपणे) व ते म्हणजे, एवढ्या टीडीआरचे व इमारतींचे आपण काय करणार आहोत, एवढ्या बांधकामाचा (म्हणजे घरांचा) समावेश करून घेण्यासाठी पायाभूत सुविधांचे काय तसेच आपल्याभोवतालच्या पर्यावरणाच्या संवर्धनाचे काय?

हे म्हणजे ज्याप्रमाणे कुटुंबातील ज्येष्ठांना त्यांच्या सगळ्या मुलांना परीक्षेत चांगलेच गुण मिळावेत, वागायला चांगली असवीत, खेळात निपुण असावीत, शाळेमध्ये कला व सांस्कृतिक उपक्रमांमध्येही सहभागी असावीत अशी अपेक्षा असते मात्र मुलांना हे साध्य करण्यासाठी स्वतःचा वेळ देण्याची त्यांची तयारी नसते तीच कथा सरकार व टीडीआरची आहे. आपल्याला रिअल इस्टेटमध्ये व्यवसाय सुलभता अपेक्षित असते तसेच सर्वांसाठी परवडणारी घरेही हवी असतात;पण मांजराच्या गळ्यात घंटा बांधणार कोण?

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स 

ईमेल आयडी - smd156812@gmail.com

You can read our English version @ below link.

https://visonoflife.blogspot.com/2022/08/tdr-real-estate-government-city.html