नववर्षाचे उपक्रम आणि बांधकाम व्यवसाय

`

नववर्षाचे उपक्रम आणि बांधकाम व्यवसाय 

*वैधानिक इशारा!  

हा लेख वाचण्यास सुरुवात करण्याआधी, हा जाणीवपूर्वक थोडी थट्टा-मस्करी करण्यासाठी किंवा आपण एप्रिल-फूल करतो त्याप्रकारे लिहीला आहे, अर्थात लेख त्यातही काही तथ्ये आहेतच. या लेखाकडे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील समस्यांविषयी विनोदाच्या, उपहासाच्या माध्यमातून केले भाष्य या दृष्टिकोनातूनच पाहावे!

“बकरीने शाकाहारी होण्याचा ठराव संमत करून काहीच उपयोग नाही, कारण लांडग्याचे आहाराविषयी वेगळे मत असते” … 

विल्यम इंज.

विल्यम मॉर्टर इंज हे एक अमेरिकन नाटककार व कादंबरीकार होते, ज्यांच्या लेखनामध्ये सामान्यपणे नातेसंबंधांची गुंतागुंत झालेल्या एकाकी प्रमुख पात्राची वेदना दर्शविलेली असायची. त्यांनी १९५० च्या दशकामध्ये सुरुवातीच्या काळामध्ये त्यांनी अनेक संस्मरणीय ब्रॉडवेनाटकांची निर्मिती केली. यामध्ये पिकनिकचाही समावेश होती, ज्यासाठी त्यांना पलित्झर पुरस्काराने सन्मानित करण्यात आले. नववर्षाच्या निर्मित्ताने रिअल इस्टेटसाठी करावयाचे संकल्प हा विषय असताना, इंज यांचे वरील शब्द थोडे कटू असले तरीही मला ते अतिशय योग्य वाटले. आणखी एक वर्ष सरले आहे, जगावर अजूनही साथीच्या रोगाचे सावट आहे मात्र आपणत्यासोबत जगायला शिकलो आहोत (किमान सध्यातरी), म्हणूनच केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर संपूर्ण जग नववर्षाकडे मोठ्या आशेने पाहात आहे. हेच विचार मनात घेऊन मी ३१ डिसेंबरला रात्री झोपलो (पार्टी करून नाही, कारण मला सकाळी विशेषतः १ जानेवारीला ताजेतवाने उठायला आवडते) व एक बांधकाम व्यावसायिक (तसेच अभियंता म्हणूनही) मी नवीन वर्षाचा काय संकल्प केला पाहिजे, तसेच रिअल इस्टेटशी संबंधित घटक रिअल इस्टेटसाठी काय संकल्प करू शकतात असे विचार झोपताना मनामध्ये होते. मी जेव्हा १ जानेवारी २०२३ ला झोपेतून उठलो तेव्हा तो रविवारचा दिवस असल्याने अनेकांना त्यांच्या संकल्पाची अंमलबजावणी सोमवारपासून करण्याचे निमित्त मिळाले. मी सर्वप्रथम सकाळी टेबलावरील वर्तमानपत्रांची चळत पाहू लागलो (जुन्या सवयी जात नाहीत) व मुखपृष्ठावरील मथळ्याने माझे लक्ष वेधून घेतले.

त्यामध्ये केंद्र सरकारच्या (जर राज्यमायबाप असेल, तर केंद्र सरकार म्हणजे आजी-आजोबा) ठरावाविषयी ठळक बातमी होती, ज्यामध्ये त्यांनी देशातील रिअल इस्टेट उद्योग सुरळीतपणे चालावा यासाठी त्याला उद्योगाचा दर्जा देण्याची घोषणा केली होती. त्याशिवाय, या बातमीमध्ये यासाठी राष्ट्रीय पातळीवर एक समिती स्थापन केली जाईल तसेच राज्य पातळीवर व ज्या शहरांची संख्या ३० लाखांहून अधिक आहे त्या शहरांच्या पातळीवर उपसमित्या स्थापन करण्याचीही घोषणा करण्यात आल्याचेही म्हटले होते. या समित्या रिअल इस्टेट उद्योगासमोरील समस्यांचा अभ्यास करतील (म्हणजे समस्या वाचतील) व १ जानेवारी २३ पासून तीन महिन्यांच्या मर्यादित काळात त्यावरील उपाययोजना व कृती आराखडा मांडतील. सर्व राज्यस्तरीय समित्यांनी मांडलेले अहवाल/निष्कर्ष अर्थमंत्री, नागरी विकास मंत्री, गृहनिर्माण मंत्री यासारखे सदस्य व स्वतः पंतप्रधानांचा समावेश असलेल्या सर्वोच्च समितीला सादर केला जाईल. या अहवालाचा सारांश काढून, त्यातून देशाच्या रिअल इस्टेटसाठी अंतिम धोरण तयार केले जाईल. रिअल इस्टेटच्या या धोरणामध्ये उद्योगाच्या सर्व समस्या विचारात घेतल्या जातील उदाहरणार्थ तयार मात्र विक्री न झालेल्या सदनिकांवर आयकर आकारणे, कच्च्या मालावरील, भूखंडांवरील तसेच बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवरील जीएसटी कमी करणे व विदेशी गुंतवणूकदारांनी रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करावी यासाठी चालना देणे. रिअल इस्टेटच्या सर्व प्रस्तावांसाठी एकाच ठिकाणी व स्थानिक पातळीवरच मंजूरी मिळेल अशी घोषणा केली जाईल, ज्याची घोषणा केंद्र सरकारच्या प्रवक्त्याद्वारे करण्यात आली आहे.

मी जेव्हा वर्तमानपत्राचे पुढील पान उलटून तिसऱ्या पानावर गेलो, ज्यामध्ये राज्याच्या बातम्या देण्यात आल्या होत्या, तिथे आणखी एक आश्चर्य होते (अतिशय गोड) व ती राज्याच्या मुख्यमंत्र्यांनी केलेली एक घोषणा होती ज्यांच्याकडे नागरी विकास विभागही आहे. त्यामध्ये असे म्हटले होते की नवीन वर्षामध्ये राज्याचे प्राधान्य सगळ्यांसाठी घर बांधणे हे असणार आहे व त्यासाठी केंद्र सरकारने एक राज्यस्तरीय समिती तयार करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे, राज्य सरकारही रिअल इस्टेट हा एक व्यवसाय-पूरक उद्योग व्हावा यासाठी आपणहून पावले उचलत आहे व कुणालाही  आपले  घर बांधणे शक्य व्हावे हेच उद्दिष्ट असेल. अर्थात सध्या देखील कुणीही बांधकाम व्यावसायिक होऊ शकते, मात्र इथून पुढे रिअल इस्टेट कंपनी होण्यासाठी नोंदणी करावी लागेल व या नोंदणीसाठी काही नियम ठरवले जातील म्हणजे केवळ व्यावसायिकदृष्ट्या प्रशिक्षित व्यक्तीच या व्यवसायात येऊ शकतील. त्याचवेळी माननीय मुख्यमंत्र्यांनी स्थानिक संस्थांना म्हणजेच पुणे महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण इत्यादी संस्थांना नियोजित कालावधीमध्ये संबंधित विभागांच्या विकास व आराखडा योजना तयार करण्याचे व त्या प्रकाशित करण्याचे व तसे न केल्यास संबंधित अधिकाऱ्यावर राज्याचा महसूल अडविण्यासाठी दंडात्मक कारवाई करण्याचे आदेश दिले. राज्यसरकारही गंभीरपणे इतर विभागांकडे पाहात आहे जे रिअल इस्टेटच्या संदर्भात नागरी विकास विभागाशी संबंधित आहेत उदाहरणार्थ रस्ते बांधणीसाठी सार्वजनिक बांधकाम विभाग, वीज पुरवठ्यासाठी वीज विभाग, जलसिंचन/पाण्यासाठी पाणी पुरवठा विभाग व नगर सर्वेक्षण व जमीनीच्या नोंदींसाठी महसूल विभाग. राज्यातील कुठल्याही मालमत्तेचे आरेखन द्रोणद्वारे केले जाईल व ते नेटवर उपलब्ध असेल व प्रत्यक्ष सर्वेक्षण करावे लागणार नाही असे ठरविण्यात आले आहे व हे सुद्धा नियोजित वेळेत पूर्ण केले जाईल.नोंदणी (मुद्रांश शुल्क) विभागाला त्यांच्या सर्वरच्या यंत्रणेसाठी निधीची तरतूद करण्यात आली आहे, तसेच राज्यातील सर्व नोंदणी कार्यालयांना तेथे येणाऱ्या लोकांसाठी योग्य त्या पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून दिल्या जातील. ज्याप्रमाणे खाजगी संस्थांमध्ये ग्राहकांना वागणूक मिळते त्याचप्रमाणे त्यांनाही दिली जाईल, म्हणजेच आदराने व व्यावसायिकपणे वागवले जाईल. या सर्व सेवांवर देखरेख करण्यासाठी मुख्य सचिव दर्जाच्या अधिकाऱ्याचे पद तयार करण्यात आले आहेत जे माननीय मुख्यमंत्र्यांना वेळोवेळी  रिपोर्ट करतील.  

राज्यातील नगरविकास विभागाने तीन मंत्र्यांची समिती स्थापन करायचा निर्णय घेतला जी संपूर्ण राज्यात स्थानिक पातळीवर नगर नियोजन खात्याचे संरक्षण आस्थापनांशी जे वाद होतात त्यासाठी केंद्र सरकारशी विशेषतः संरक्षण मंत्रालयाशीवाटाघाटी करेल. संरक्षण आस्थापनांसोबत करायच्या कामांविषयी तीन महिन्यात एक धोरण तयार करण्यात आले आहे, म्हणजे त्यांचे नियम निश्चित करण्यात आले आहेत व या समितीमध्ये खाजगी क्षेत्रातील तज्ञ, नियोजकांचा समावेश असेल जे त्यांचा निष्कर्ष केंद्र सरकारच्या सर्वोच्च समितीपुढे सादर करतील. राज्यसरकारनेही संरक्षण संस्थांमधील व त्यांच्या भोवतालचे नागरी विकासाशी संबंधित प्रत्येक नियम या वर्षीच कायमस्वरूपी निश्चित केले जातील असे आश्वासन दिले आहे. त्याचवेळी पाणी, वीज, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, रस्ते यांना रिअल इस्टेटच्या वाढीसाठी सर्वोच्च प्राधान्य देण्यात आले आहे व प्रत्येक गावासाठी व शहरासाठी या कामांकरता निधी राखून ठेवण्यात आला आहे. खाजगी विकासकाला त्याचा किंवा तिचा प्रकल्प विकसित करताना अशा मूलभूत पायाभूत सुविधांचे ओझे उचलावे लागणार नाही. पर्यावरणाशी संबंधित ना हरकत प्रमाणपत्र शहरांच्या विकास योजनेसाठीच बंधनकारक करण्यात आले आहे व जमीनीचा वापर विकास योजनेमध्ये नमूद केलेल्याव्यतिरिक्त अन्य कारणासाठी केला जाणार असेल तरच, पर्यावरणासाठीचे ना हरकत प्रमाणपत्र वैयक्तिक प्रकल्पासाठी आवश्यक असेल. त्याचवेळी पर्यावरणासाठीच्या ना हरकत प्रमाणपत्राचा भर पर्यावरणाच्या नुकसानावर असेल, म्हणजे या प्रकल्पामुळे पर्यावरणाला काही अपाय होईल का यावर असेल, ज्याची पूर्ण जबाबदारी स्थानिक संस्थेची असेल. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे नगर विकास मंत्रालयाने एखाद्या प्रकल्पाला स्थानिक संस्थेकडून योग्य त्या प्रक्रियेद्वारे मंजूरी मिळाल्याचे जाहीर केल्यानंतर, जोपर्यंत इतर कोणतेही वैध कारण असत नाही तोपर्यंत कोणत्याही परिस्थितीत केवळ इतर कुठल्या विभागाने प्रकल्पासंदर्भात हरकत घेतली म्हणून अशा प्रकल्पाचे काम थांबविण्यासाठी नोटीस पाठवली जाणार नाही.

एवढे सगळे धक्के बसल्यानंतर (सुखद), आणखी एका बातमीने माझे लक्ष वेधून घेतले व ती गृहमंत्र्यांच्या निवेदनाविषयी होती. त्यामध्ये असे म्हटले होते की बांधकामस्थळी अपघात झाल्यास माननीय जिल्हाधिकाऱ्यांच्या अध्यक्षतेखालील कायमस्वरुपी तांत्रिक समिती आधी अपघाताच्या प्रकरणाची चौकशी करेल व जास्तीत जास्त पंधरा दिवसांच्या कालावधीत आपला निष्कर्ष सादर करेल. त्यानंतरच स्थानिक पोलीसांनी अपघाताच्या प्रकरणातील संबंधित दोषींविरुद्ध गुन्हा दाखल करावा किंवा आरोप निश्चित करावेत. त्याचवेळी जोपर्यंत असा अहवाल सादर झाल्याची नोंद केली जात नाही तोपर्यंत अशा प्रकल्पाचे काम थांबविण्यात येऊ नये.माननीय गृहमंत्र्यांनी अवैध बांधकामाच्या समस्येविषयी टिप्पणी केली, तसेच अवैध इमारतींच्या बांधकामात सहभागी असलेल्या प्रत्येक व्यक्तीवर, तिच्या किंवा त्याच्या पदाचा विचार न करता फौजदारी गुन्हा दाखल करण्यात येईल, तसेच असे अवैध बांधकाम पाडण्यासाठी स्थानिक संस्थांच्या कर्मचाऱ्यांना संपूर्ण पोलीस संरक्षण देण्यात येईल असे नमूद केले.

सगळ्यात शेवटी मी जेव्हा वर्तमानपत्राचे पान क्रमांक ५ उघडले तेव्हा त्यामध्ये स्थानिक म्हणजेच शहरातील बातम्या होत्या. त्या वाचताना माझ्या आश्चर्याला पारावार उरला नाही कारण त्यामध्ये पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण यांनी संयुक्तपणे एक पत्रक प्रकाशित केले ज्यामध्ये संपूर्ण पुणे प्रदेशात बांधकामासाठी मंजूरी देण्याचे काम एकाच ठिकाणी केले जाईल व वरील तीन संस्थांपैकी कोणत्याही एकीमध्ये नवीन प्रकल्पाच्या योजना किंवा प्रस्ताव सादर करता येतील. केवळ आवश्यक त्या दस्तऐवजांचे व सर्व ना हरकत प्रमाणपत्रांचे सादरीकरण वगळता सर्व पडताळणी ऑनलाईन पद्धतीने व प्रत्यक्ष न भेटता केली जाईल. तसेच संबंधित नागरी संस्था एकाच ठिकाणी चलान देईल, त्यामुळे वास्तुविशारद तसेच बांधकाम कंपनीला सांडपाणी, रस्ते, उद्यान किंवा अग्निशमन अशा वेगवेगळ्या विभागाची ना हरकत प्रमाणपत्रे घेण्यासाठी एका ठिकाणाहून दुसऱ्या ठिकाणीधावाधाव करावी लागणार नाही. या व्यतिरिक्त तिन्ही नागरी संस्था म्हणाल्या की क्रेडाई व एमबीव्हीएसारख्या बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटना, तसेच वास्तुविशारदांच्या संघटनांसह मासिक आढावा बैठका आयोजित करतील व बांधकामासाठी मंजूरी देण्याची प्रक्रिया सुरळीतपणे व्हावी यासाठी वैयक्तिक किंवा धोरणात्मक समस्या सोडविण्याचा प्रयत्न करतील.

आणि हो, व्यापार व उद्योगजगताविषयीच्या बातम्यांच्या पानावर (जे मी खरोखरच कमी वेळा वाचतो), आरबीआय गव्हर्नरनी केलेल्या एका विधानाविषयी बातमी होती, ज्यामध्ये राष्ट्रीयकृत तसेच खाजगी बँकांद्वारे रिअल इस्टेट प्रकल्पांना कमी व्याजदराने कर्जपुरवठा करण्यास प्राधान्य दिले जाईल व कर्जपुरवठा करताना गृहबांधणी म्हणजे पायाभूत सुविधा उभारण्याचे काम असल्याचे मानले जाईल. या सगळ्या बातम्या वाचल्यानंतर, मी वर्तमानपत्र खाली ठेवले व क्रेडाईच्या ग्रूपवर (बांधकाम व्यावसायिकांची संघटना) सगळ्यांच्या अशा बातम्यांविषयीच्या काय प्रतिक्रिया आहेत हे पाहण्यासाठी वॉट्सॲप उघडले. आश्चर्य म्हणजे या ग्रूपवरसुद्धा बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी केलेल्या संकल्पांचा पूरच आला होता, ज्यामध्ये त्याची किंवा तिची कंपनी व्यवसायातील सर्व चांगल्या पद्धतींचे पालन करेल व व्यवसाय पूर्णपणे ग्राहक केंद्रित असेल अशा संकल्पांचा समावेश होता. इथून पुढे बांधकाम व्यावसायिक केवळ पारदर्शकता या शब्दाचा वापर करणार नाहीत तर ग्राहकांशी व्यवहार करताना प्रत्यक्ष कृतीतून त्याची अंमलबजावणी करतील. बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी असाही संकल्प केला आहे की ते केवळ ग्राहकांशीच नव्हे तर विक्रेत्यांशीही वेळच्या वेळी संवाद साधतील व पैशांसंदर्भात त्यांचे कंत्राटदार तसेच पुरवठादारांशी असलेले वाद सोडविण्यासाठी वेळ देतील.              

हे सगळे वाचल्यानंतर मला अक्षरशः चक्कर यायला लागली कारण एक मानवी मन एका दिवसात किती आश्चर्ये पचवू शकते व त्याहूनही अधिक महत्त्वाचे म्हणजे मी इथून पुढे रिअल इस्टेटसंदर्भातील समस्यांविषयी काय लिहीणार व नवीन वर्षाच्या सुरुवातीला बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मी काय संकल्प करणार असा प्रश्न मला पडला!  तेवढ्यात माझ्या पलंगाच्या शेजारी ठेवलेल्या गजराच्या घड्याळाचा गजर जोरात वाजला व मी झोपेतून जागा झालो. त्यानंतर मी वर्तमानपत्र उघडून पाहिले तर त्यात मथळा असा होता की, संरक्षण मंत्रालयाने त्यांच्या आस्थापनांच्या हद्दीपासून विकासकामांची मर्यादा ५० मीटरवरून १० मीटरपर्यंत कमी केली आहे. यामुळे शहरातील नव्या प्रकल्पांच्या विकासामध्ये मोठी समस्या निर्माण होईल; जेव्हा हे शब्द माझ्या मेंदूपर्यंत पोहोचले, तेव्हा मला जाणीव झाली की मी वर जे काही लिहीले आहे ते स्वप्न होते व आता मी वास्तविक जगात परत आलो आहे. मला खरेतर आनंद झाला कारण माझ्याकडे अजूनही रिअल इस्टेटविषयी लिहीण्यासारखे बरेच काही आहे. माझ्या स्वतःच्या वागणुकीतून हा उद्योग अधिक चांगला व्हावा यासाठी प्रयत्न करणे हाच माझा नवीन वर्षाचा संकल्प आहे. माझे स्वप्न सत्यात उतरण्यासाठी मी स्वतः किमान एवढेतरी करू शकतो, बरोबर? एवढे बोलून,नवीन वर्षाच्या मनःपूर्वक शुभेच्छा देतो मित्रांनो!

संजय देशपांडे ,

संजीवनी डेव्हलपर्स

ईमेल आयडी - smd156812@gmail.com