न्यू नॉर्मल, ब्रेकिंग द चेन आणि बांधकाम व्यवसाय !

 

 

“तुमच्या अंतर्गत गोंधळासाठी बाहेरील जगाला दोष देणे थांबवा.”... स्टीव्ह माराबोली.

स्टीव्ह माराबोली, हे एक अमेरिकन इंटरनेट रेडिओ समालोचक आहेत, प्रेरणादायी वक्ते व लेखक आहेत. कुणीही प्रेरणादायी वक्ता तुम्ही घालून ठेवलेल्या गोंधळासाठी इतर कुणाला जबाबदार धरणार नाही, स्मार्ट पुणे शहरातील व महाराष्ट्रातील लोकांनी जीवनाचे हे मूलभूत तत्व समजून घेण्याची वेळ आली आहे. लॉकडाउनचा दुसरा हंगाम सुरू झालाय, विषाणूची दुसरी लाट आलीय, इतर कोणताही प्रदेश, राज्य किंवा देशाने या लाटेची (खरेतर आपण तिला त्सुनामीच म्हटले पाहिजे) इतकी भीषण दाहकता अनुभवलेली नाही, जेवढी आपल्या सर्वात प्रगत राज्य असलेल्या महाराष्ट्राने अनुभवली. एवढेच नाही तर कोणत्याही समाजाने किंवा सरकाराने या विषाणूच्या लाटेला इतक्या दयनीयपणे (म्हणजे मूर्खपणे) तोंड दिले नसेल जेवढे आपण देत आहोत. एक लक्षात घ्या, मी “आपण” असे म्हणतोय व मी कुणालाही दोष देत नाही कारण विषाणू कुणाच्या शरीरावर हल्ला करतोय हे पाहात नाही, तसेच शत्रू सीमेवरून गोळी झाडताना जवानाचा रंग, जात, धर्म किंवा रेजिमेंट पाहात नाही. म्हणून लष्कर, सैन्य किंवा सशस्त्र सैन्य दल कोणत्याही युद्धात लढताना काटेकोर शिस्त व एकजूट दाखवते जी आपण सोयीस्करपणे विसरलो आहोत किंवा तिच्याकडे दुर्लक्ष करत आहोत. दुर्दैवाने, युद्धामध्ये तुमच्या अज्ञानाला क्षमा नसते मग तुम्ही कितीही निरागस असाल किंवा अतिशय प्रामाणिकपणे लढत असाल, तरी गोळी हा विचार करत नाही तिला फक्त तुम्ही समोर आहात एवढेच माहिती असते व ती थेट तुमच्यावर हल्ला करते, धडाम्!

आता, पहिल्या मुद्द्याविषयी म्हणजेच माझ्या क्षेत्राविषयी किंवा कामाविषयी किंवा व्यवसायाविषयी अर्थात रिअल इस्टेटविषयी बोलू ज्यांना लोक “बिल्डर” असे म्हणतात (मला याची अजिबात लाज वाटत नाही किंवा पश्चात्ताप वाटत किंवा त्याचा अहंकारही नाही कारण हीच माझी रोजीरोटी आहे)! साधारण आठ महिन्यांपूर्वी म्हणजे गेल्यावर्षी सप्टेंबरपासून रुग्ण संख्या कमी होऊ लागली होती, पहिले लॉकडाउन संपले होते व लोक पुन्हा नव्याने सामान्यपणे जगू लागले होते. पुण्यामध्ये तसेच महाराष्ट्रमध्ये इतर कोणत्याही उद्योगांपेक्षा दोन उद्योगांना या काळात सर्वाधिक फटका बसला ते म्हणजे हॉटेल (उपाहारगृहे) व रिअल इस्टेट, कारण या दोन्ही उद्योगांवरचे निर्बंध सगळ्यात शेवटी हटविण्यात आले. याच दोन्ही उद्योगांमध्ये सर्वाधिक स्थालांतरित मजूर काम करतात व त्यापैकी बहुतेक हे इतर राज्यातील असून तिथे परिस्थिती एवढी गंभीर नव्हती, तिथली कामे जुलैच्या मध्यापासून सुरूही झाली. मला मान्य आहे की रिअल इस्टेटपेक्षाही हॉटेल उद्योगाला (उपाहारगृहांना) मोठा फटका बसला याचे कारण त्यांचे उत्पादन हे नाशवंत असते व त्यामध्ये करावी लागणारी गुंतवणूक. याउलट रिअल इस्टेटमध्ये उत्पादन नाशवंत नसते, जमीनीचे दर कालांतराने वाढतच जातात कधीकधी खूप संथपणे वाढत असले तरीही ते वाढतात. मात्र रिअल इस्टेटमध्ये करावी लागणारी गुंतवणूक अतिशय मोठी असते, इथे मी नेहमी ऑटोमोबाईल क्षेत्राचे उदाहरण देतो की एखादी कार किंवा घर खरेदी करणे हे प्रत्येक मध्यमवर्गीय किंवा उच्च मध्यमवर्गीय व्यक्तीचे स्वप्न असते. जेव्हा, एखादा मध्यमवर्गीय पुरुष (किंवा महिला) कार खरेदी करायला जातो तेव्हा तो मर्सिडीज किंवा ऑडी बघेल का जिची सुरुवात कमीत कमी ४० लाखांपासून होते, याचे उत्तर आहे, अजिबात नाही, तर ती व्यक्ती साधारणतः दहा लाखाच्या आतीलच कार पहाते ! मात्र जेव्हा एखादी व्यक्ती एक चांगले दोन बीएचके घर खरेदी करण्यासाठी जाते तेव्हा त्याची सुरुवात ५० लाखांपासून होते व तरीही तो एवढी रक्कम मोजण्यासाठी तयार असतो, नेमका हाच रिअल इस्टेट व इतर कोणत्याही उत्पादनातील फरक आहे. म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक तसेच जोखीम अतिशय जास्त असते, मात्र दुर्दैवाने बहुतेक लोक (अगदी बांधकाम व्यावसायिकही) या उद्योगाची केवळ नफ्याचीच बाजू पाहतात व अडचणीत येतात.

मला सुरुवातीलाच एक गोष्ट स्पष्ट करावीशी वाटते, की मी रिअल इस्टेट म्हणजेच बांधकाम सुरू ठेवण्याचे समर्थन अजिबात करत नाहीये, तसेच मी सरकारी अधिकारी त्याचसोबत या विषाणूविरुद्ध लढण्यासाठी प्रत्येकजण करत असलेल्या प्रयत्नांचा अनादरही करत नाही. मला रोगाची साथ ज्या वेगाने पसरते आहे त्याचे गांभीर्य आहे व त्यामुळे निर्माण झालेल्या गोंधळाची पूर्णपणे जाणीवही आहे. मात्र त्याचवेळी पुणे प्रदेशातील जवळपास ५ लाख लोक रिअल इस्टेटमधील बांधकामावर अवलंबून आहेत हे आपल्याला विसरून चालणार नाही व जवळजवळ तेवढेच लोक या बांधकामांमध्ये आपली घरे शोधत आहेत ! अधिकृत आकडेवारी उपलब्ध नसली तरीही पुणे महानगरपालिका क्षेत्र, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका क्षेत्र व पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण या सगळ्यांच्या हद्दीतील रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व कामे ठप्प झाली आहेत. पैशांपेक्षा जीव अधिक मोलाचा हे मान्य असले तरीही कुणाच्या चुकीमुळे जनतेवर हा लॉकडाउन लादला जातोय व काही लोकांच्या चुकीची किंमत कोण मोजतोय, यासारखे प्रश्न रिअल इस्टेटने आता सरकारला विचारायची वेळ आली आहे. आपण गेल्यावर्षी लॉकडाउन स्वीकारले व कोणतीही तक्रार न करता त्याचे परिणाम भोगले. त्यावेळी सरकारनेही मुद्रांकशुल्क कमी करून व इतरही सवलती देऊन पाठिंबा दिला. मात्रा यावेळच्या लॉकडाउनमुळे रिअल इस्टेटला दुहेरी मार बसणार आहे (आधीच बसला आहे), एक म्हणजे संपूर्ण बांधकाम प्रक्रियेला खिळ बसणार आहे कारण इतर सर्व राज्यांमध्ये कामकाज सुरू आहे, असेही मजूर इथे काम करायला वैतागले आहेत व आता जे इथे कम करत आहेत ते सुद्धा आपल्या राज्यात पळ काढण्याच्या मार्गावर आहेत. लॉकडाउन व संचारबंदी महिनाभर किंवा त्याहून अधिक काळासाठी असली तरीही त्यामुळे झालेला गोंधळ व बसलेला फटका यामुळे बांधकाम प्रक्रियेवर पुढील पाच ते सहा महिने परिणाम होईल कारण संपूर्ण मनुष्यबळ पुन्हा गोळा करणे व कामाला सुरुवात करणे हे काही यंत्रवत नाही! दुसरे म्हणजे लॉकडाउनविषयीच्या अशा अनियमित धोरणांमुळे संपूर्ण बाजाराची भावना (म्हणजे घर खरेदी करणाऱ्यांची) विस्कळीत होते, कारण भविष्याविषयी अनिश्चितता असेल तर लोक घर घेण्यासारखे निर्णय लांबवणीवर टाकतात कारण ते एकदाच घेतले जाते व बहुतेकांसाठी ती सर्वात महागाची खरेदी असते, त्यामुळे मी त्यांना दोष देत नाही. हे झाले घरांचे, व्यावसायिक विभागात (प्रकल्पांबाबत) तर आणखी घबराट पसरलेली आहे. खरे पाहता त्याची गरज नाही, मात्र अशा परिस्थिती भल्याभल्यांची गाळण उडते व रिअल इस्टेटही या तर्काला अपवाद नाही. अनेक उद्योगांनी घरून काम करायची परवानगी दिलीय, त्याचप्रमाणे इतर क्षेत्रांमध्ये (पर्यटन, आतिथ्य वगैरे) मोठ्या प्रमाणावर कर्मचारी कपात केली जात आहे, यामध्ये उत्पादन उद्योगाचाही समावेश होतो, यामुळे व्यावसायिक जागांची मागणी कमी झाली आहे ही वस्तुस्थिती आहे, मात्र ही तात्पुरती स्थिती आहे. योग्य ठिकाणी असलेली व्यावसायिक जागा सोन्यासारखी असते, तिचे दर स्थिर वाटू शकतात किंवा मागणी कमी होऊ शकते मात्र शेवटी सोने हे सोने असते, बरोबर? त्याचवेळी, महामारी एकेदिवशी संपेल व आयुष्य “पुन्हा एकदा नव्याने सामान्य” होईल व ज्यांची शहरामध्ये योग्य ठिकाणी व्यावसायिक जागा आहे, स्वतःचे घर आहे त्यांना नक्कीच अशी जागा स्वतःच्या मालकीची असल्यामुळे फायदा होईल, रिअल इस्टेटमध्ये नेहमी असेच होत आले आहे. मी एक बांधकाम व्यावसायिक असल्यामुळे असे म्हणत नाही, तर केवळ तर्कशुद्ध भूमिका मांडतोय. रिअल इस्टेटमध्ये तुम्ही जेव्हा भविष्याकडे योग्य नजरेने पाहता (यात जोखीम असते हे मान्य आहे, मात्र ती तुमच्या कामाचा एक भाग आहे) व त्यानुसार वर्तमान काळात पावले उचलता तेव्हाच पैसे कमवू शकता. भारतीयांना “घरून काम करणे” वगैरे मुळीच आवडत नाही कारण आपल्याला कामाच्या निमित्तानेसुद्धा बाहेर पडणे व लोकांमध्ये मिसळणे, त्यांच्या भेटीगाठी घेणे, हे सगळे मनापासून आवडते ही वस्तुस्थिती आहे. अनेक कुटुंबांमध्ये घरून काम करण्याचे दुष्परिणाम दिसू लागले आहेत कारण नवरा बायको आपापले लॅपटॉप घेऊन बसलेली असतात, व मुले ऑनलाईन असतात हे कोणत्याही घरासाठी फारसे चांगले दृश्य नाही. म्हणूनच, आज ना उद्या पुन्हा ऑफिसमध्येच काम करायलाच सुरुवात होईल, लवकरच माहिती तंत्रज्ञान व सेवा पुरवठा क्षेत्रातील मोठ्या कंपन्यांना जाणीव होईल की घरून काम करण्याच्या संस्कृतीने प्रत्यक्षात त्यांच्या महसूलावरच वाईट परिणाम होतोय, असा माझा तर्क आहे. जिथे लोकांना गरज असते, तिथेच व्यवसाय असतो व त्यासाठी आधी तिथे लोक असावे लागतात, जे पुण्यामध्ये नक्कीच आहेत.

पुणे हा प्रदेश संपूर्ण राज्याचे वर्तमान व भविष्य आहे, या साथीनंतर लोक अशा शहरातच राहणे पसंत करतील जिथे सार्वजनिक आरोग्य सुविधा (खाजगीही) आहेत. म्हणूनच संपूर्ण महाराष्ट्रातून उपचार घेण्यासाठी लोक पुण्यामध्ये येत आहेत, यामुळे शहरातील संपूर्ण सार्वजनिक आरोग्य पायाभूत सुविधेवर ताण पडून ती कोलमडली, तसेच संपूर्ण देशभर पुणे शहराविषयी चुकीच्या बातम्या पसरल्या. देशातील कुठल्याही भागाच्या तुलनेत या प्रदेशाचे भविष्य तसेच निवासी व व्यावसायिक जागांचे भवितव्य अतिशय उज्ज्वल आहे, कारण या प्रदेशात पाणी, सार्वजनिक आरोग्य पायाभूत सुविधा, कुशल मनुष्यबळ, संस्कृती असे कोणत्याही व्यवसायाच्या वाढीसाठी आवश्यक असलेले सगळे घटक आहेत, हे वाणिज्य शाखेचा शिकाऊ उमेदवारही तुम्हाला सांगू शकेल.

वस्तुस्थिती अशी आहे की पुणे हे इतर कोणत्याही शहरापेक्षा जास्त सुरक्षित आहे व इथे अतिशय उत्तम सार्वजनिक आरोग्य सुविधा आहेत व इतर प्रदेशांपेक्षा इथले लोकही अधिक जागरुक आहेत, मात्र (माय बाप सरकारच्या) गोंधळात टाकणाऱ्या धोरणांमुळेच हा सावळा गोंधळ झाला आहे. आधी आपण म्हणतो की न्यू नॉर्मल म्हणजेच नवीन सामान्य परिस्थिती अशीच असणार आहे, जेव्हा परिस्थिती हाताबाहेर जाते तेव्हा आपण म्हणतो की ‘साखळी तोडा’, त्यानंतर आपण दररोज नवीन परिपत्रक काढून साखळी तोडतच राहतो. रिअल इस्टेटमधील परिस्थिती आणखी बिकट आहे कारण बांधकामाला परवानगी देण्यात आलीय मात्र बांधकाम स्थळी राहणारे मजूरच त्यावर काम करू शकतात, हा काय विनोद आहे? अशा परिस्थितीत लहान प्रकल्पांनी काय करायचे कारण सगळेच मजूर बांधकामस्थळी राहात नाहीत, मग त्यांना कामावर येऊ दिले जाणार नाही का? त्याचवेळी बांधकाम साहित्याशी संबंधित कोणतीही दुकाने व शोरूम उघडायला परवानगी नाही तसेच वास्तुरचनाकारांसारख्या सल्लागारांना कार्यालयही उघडायला परवानगी नाही व तुम्ही म्हणता की बांधकाम सुरू ठेवा, अरे व्वा! कोणतेही शासकीय प्राधिकरण रिअल इस्टेटसाठी व्यवहार्य, सोपी व स्पष्ट मार्गदर्शक तत्वे का तयार करू शकत नाही, हे मला कधीच समजलेले नाही. त्याचप्रमाणे सरकारने मुद्रांक शुल्क कमी करणे तसेच अग्निसुरक्षा व इतरही शुल्के किमान दोन किंवा तीन वर्षांसाठी कमी करणे यासारख्या योजनांचा विचार केला पाहिजे, कारण सरकारही रिअल इस्टेटमधून मिळणाऱ्या पैशांची वाटेकरी आहे. एवढेच नाही तर लाभार्थी म्हणून राज्य सरकारने केंद्र सरकारशी आयकर, व्याजदर तसेच जीएसटीसारख्या रिअल इस्टेटला जाचक असलेल्या गोष्टी सुलभ करण्यासाठी शहरातील रिअल इस्टेटच्यावतीने झगडले पाहिजे. नाहीतर अशी परिस्थिती येईल की कार्यालयांसाठी, घरांसाठी ग्राहक असतील, मात्र ती बांधण्यासाठी कुणी बांधकाम व्यावसायिच नसतील, तोपर्यंत रिअल इस्टेटचे देवच रक्षण करो !

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स 

smd156812@gmail.com