यूडीसीआरचे १०० दिवस व रिअल इस्टेट!

 

“एखाद्या भाषेतील सर्वात भयंकर वाक्य म्हणजे: "मी सरकारचा प्रतिनिधी आहे व मी इथे तुमची मदत करायला आलोय”... रोनाल्ड रिगन.

रोनाल्ड रिगन हे अमेरिकी राजकीय नेते व १९८१ ते १९८९ पर्यंत अमेरिकेचे ४०वे अध्यक्ष होते. ते आधुनिक परंपरावादी विचारसरणीचे अतिशय प्रभावी वक्ते मानले जात. आपल्या सर्वांना माहिती आहे की राजकारणात प्रवेश करण्याआधी रिगन हे हॉलिवुड अभिनेता होते व कामगार नेतेही होते आणि केवळ अमेरिकेमध्ये तुम्ही ज्या व्यवस्थेचे प्रमुख आहात त्याविषयी वरील प्रकारचे उद्गार काढू शकता यात आश्चर्य नाही !  दरवेळी मी रिअल इस्टेटविषयी लिहायला सुरुवात करतो तेव्हा असे बोचरे पण अनुभवाचे बोल मला लेखाची सुरुवात करायला मदत करतात. तुम्ही रिअल इस्टेटची आपल्याकडची धोरणे पाहा (म्हणजे मला म्हणायचे आहे की त्यापैकी बहुतेक), कोणत्याही नव्या धोरणाचे स्वागत करण्याऐवजी तुम्हाला त्याची भीतीच जास्त वाटते. सरकार नावाची व्यवस्थाच अशी आहे, मात्र  त्यांना असे वाटत असते की आपण जनतेच्या (म्हणजे व्यावसायिकांच्या) भल्यासाठी ही धोरणे तयार केली आहेत.

जेव्हा रिअल इस्टेटचा विषय असतो तेव्हा तर श्री रिगन यांचे वरील शब्द अतिशय चपखलपणे लागू होतात. कारण मायबाप सरकार जेवढी व्यवसायाभिमुख (सरकारला हा शब्द अतिशय आवडतो) धोरणे तयार करायचा प्रयत्न करते तेवढा आणखी गोंधळ वाढतो !  आणि जेव्हा सरकार व्यापक म्हणजे एकूणच राज्यातील रिअल इस्टेट व्यवसायामध्ये सुलभता आणण्याचा विचार करत असते तेव्हा तर सगळा सावळा गोंधळच असतो हे वेगळे सांगायची गरज नाही, कारण देव सहसा सर्व लोकांना एकाचवेळी आनंदी करू शकत नाही, मात्र सरकारला आपण देवापेक्षा अधिक शक्तिशाली किंवा महान आहोत असे वाटत असते, नाही का! रिअल इस्टेट क्षेत्रात व्यवसाय सुलभता आणण्याच्या प्रयत्नात यूडीसीआर म्हणजेच एकत्रित विकास नियंत्रण नियम तयार करण्यात आले, म्हणजेच संपूर्ण राज्यात (*अटी लागू, म्हणजे मुंबई महानगर प्रदेश व आपल्या पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या हद्दीतील क्षेत्र वगळता, तोही एक विनोदच आहे मात्र त्याविषयी पुन्हा कधीतरी स्वतंत्रपणे लिहीन). मोठा गाजावाजा करून जाहीर केलेल्या एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांना आता जवळपास १०० दिवस पूर्ण झाले आहेत, ते जाहीर करताना यामुळे रिअल इस्टेटमधील सर्व समस्यांचे निवारण कसे होईल (तुम्ही कुणाला वेडा बनवताय!) व रिअल इस्टेट क्षेत्रात आराखडा मंजुरीचा सर्वात मोठा शत्रू असलेली मंजुरीची प्रक्रिया सुरळीत कशी होईल, कारण टीडीआर, इमारतीच्या बाजू सोडायची जागा (म्हणजे इमारती व भूखंडांच्या सीमेदरम्यान किती जागा सोडणे आवश्यक आहे), एफएसआय, उंची, पार्किंगचे नियम व इतरही बऱ्याच समस्यांची दखल घेण्यात आली आहे व यापुढे यासंदर्भात काहीही गोंधळ होणार नाही असा सरकारचा दावा होता. रिअल इस्टेटने (म्हणजे वेड्यांनी) नेहमीप्रमाणे यूडीसीआरचे मुक्तहस्ते स्वागत केले व सुहास्य वदनाने, कपाळावर एकही आठी येऊ न देता मंजुरीची प्रक्रिया सुलभ (व जलद) होईल अशी वाट पाहात राहिले. मात्र यूडीसीआर जाहीर होऊन तीन महिने झाल्यानंतरही एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांविषयीचा गोंधळ कायम आहे (आणखी काय अपेक्षा करू शकतो). एकत्रित विकास नियंत्रण नियम लागू होण्यापूर्वी यासंदर्भातील निर्णय स्थानिक स्वराज्य संस्था घेत होती (काहीजण त्याला मक्तेदारी म्हणत असत). मात्र समस्या अशी आहे की आता हे नियम राज्य सरकारद्वारे म्हणजेच नगर विकास विभागाद्वारे तयार करण्यात आले आहेत व त्यांची अंमलबजावणी करण्याची जबाबदारी स्थानिक स्वराज्य संस्थांवर म्हणजे महानगरपालिका, नगर परिषदा, जिल्हापरिषद कार्यालये, नगर नियोजन विभाग तसेच क्षेत्रीय कार्यालय यासारख्या संस्थांवर टाकण्यात आली आहे (छावणी क्षेत्रात म्हणजे संरक्षण विभागाच्या अखत्यारित येणाऱ्या प्रकल्पांचे काय होणार आहे याची मला खात्री नाही)! आपण एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांच्या अंमलबजावणीच्या बाबतीत आपली पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका क्षेत्रात काय परिस्थिती असणार आहे हे पाहू (सध्यातरी पुणे महानगर विकास प्रदेश प्राधिकरणाला एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांच्या अंमलबजावणीतून वळगण्यात आले आहे, का ते विचारू नका). अंमलबजावणीसंदर्भातील सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे विकास नियंत्रण नियम पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेतर्फे तयार केले जायचे. त्यामुळे आत्तापर्यंत सत्तेचे केंद्र या दोन्ही संस्थांमध्ये होते. मात्र आता राज्य सरकारच म्हणजे नगर विकास विभाग एकत्रित विकास नियंत्रण नियम तयार करतो, त्यामुळे यासंदर्भात कोणतेही निर्णय घ्यायचे असतील तर स्थानिक स्वराज्य संस्थांची अवस्था नखे व दात नसलेल्या वाघासारखी होते, विशेषतः तुम्ही पूर्वी जर या नखांचा व दातांचा दरारा यापूर्वी अनुभवला असेल तर! त्याचवेळी दुसरीकडे नको असलेल्या मुद्द्यांना सहज बगलही देता येते उदा. कर कपात किंवा टीडीआरचा वापर किंवा पार्किंगचे धोरण किंवा रस्ता रुंदीकरणाचा विकसन प्रीमियम किंवा फायर प्रीमियम यासारख्या संवेदनशील मुद्द्यांना.

यामुळे स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या पातळीवर विशेषतः लोकप्रतिनिधींमध्ये किती अस्वस्थता असेल हे मी समजू शकतो. कारण त्यांना आपणच शहर व आपण देवही असल्यासारखे वाटायचे (एका अर्थी ते बरोबरही होते). कारण लोकप्रतिनिधी तसेच महानगरपालिकेच्या आर्थिक बाबींसंदर्भातील निर्णय घेणारी स्थायी समिती, नियोजन करणारी शहर सुधारणा समिती कोणत्याही शहराचा विकास, पायाभूत सुविधा व नियमांसंदर्भात निर्णय घ्यायच्या सगळे हुकुमाचे पत्ते त्यांच्याकडे असत. याच अधिकारांमुळे जळगाव नगरपरिषदेने साधारण तीस वर्षांपूर्वी सतरा मजली इमारतीला परवानगी दिली होती, जेव्हा पुण्यातही केवळ पाच मजली इमारतींना परवानगी होती. यंत्रणेतील सर्व चांगल्या लोकांविषयी पूर्णपणे आदर राखत असे म्हणावेसे वाटते, की नेमक्या याच अधिकारांमुळे स्थानिक स्वराज्य संस्था बांधकामाचे नियंत्रण करण्यासाठी स्वतःचे नियम बनवित होत्या व एकूणच शहराचे भले करण्यापेक्षा व्यक्तींच्या फायद्यासाठी त्याचा वापर केला. स्थानिक स्वराज्य संस्थांना शहराची किंवा गावाची खडान् खडा माहिती असल्यामुळे एकीकडे त्यांचे विकासावर नियंत्रण आवश्यक होते. रिअल इस्टेट हा व्यवसाय किंवा पेशा शहरातील किंवा गावातील किंवा प्रदेशातील स्थानिक परिस्थितींवर अवलंबून असतो, कारण तुम्ही केवळ एखाद्या शहरात जगण्यासाठी चांगली परिस्थिती आहे या कारणाने एका शहरातून दुसऱ्या शहरात जमीन नेऊ शकत नाही. घरांचे नियोजन करताना, संबंधित उद्योगधंदे किंवा उपजीविकेची साधने यासारख्या शहरातील किंवा गावातील स्थानिक घटकांचा विचार करावा लागतो. म्हणून रिअल इस्टेटसाठी नियंत्रण नियम तयार करणे अतिशय किचकट काम आहे. त्याचप्रमाणे यामुळे नियंत्रण प्राधिकरणांना प्रचंड अधिकार मिळतात कारण तुम्ही जेव्हा रिअल इस्टेट म्हणता तेव्हा तुम्ही केवळ घरांविषयी बोलत नाही. आपण जेथे पाणी, रस्ते, वीज पुरवठा, नोकऱ्या नाहीत, उद्योग नाही, दळणवळणाची साधने नाहीत, मनोरंजनाची साधने नाहीत अशा ठिकाणी घरे बांधू शकत नाही. तुम्ही अशा जागी उत्तमोत्तम इमारती बांधल्या व त्या फुकट दिल्या तरीही तिथे कुणी राहायला येणार नाही, त्यामुळे घर खरेदी करणे तर लांबच राहिले.

इथेच एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांमुळे फरक पडतो, कारण माझे वैयक्तिक असे मत आहे की विकास नियंत्रण नियमांची अंमलबजावणी आपल्या न्याय व्यवस्थेप्रमाणे असावी. म्हणजे कोणत्याही नियमांविषयी शंकेचे निरसन करण्यासाठी सर्वोच्च न्यायालय असतेच मात्र जिल्हा न्यायालयात एखाद्या समस्येवर तोडगा निघाला नाही तर उच्च न्यायालय असतेच. त्यामुळे व्यक्तीला अगदी लहानसहान गोष्टींसाठी सर्वोच्च पातळीवर दाद मागावी लागत नाही. आणखी एक गोष्ट रिअल इस्टेट व विकास नियमांच्या बाबतीत होताना दिसत नाही (जी होणे आवश्यक आहे) ती म्हणजे सर्वोच्च न्यायालय किंवा उच्च न्यायालय जेव्हा त्यांना काही अन्याय होताना दिसतो तेव्हा ते अशा प्रकरणी आपणहून दखल घेतात व कारवाई करतात; नगर नियोजन प्राधिकरणांनीही अशीच कारवाई केली पाहिजे (मुंगेरीलालचे आणखी एक स्वप्न). तुम्ही एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांची अंमबजावणी करू शकता तर मग रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये शेकडो आघाड्यांवर सुरू असलेला गोंधळ तुम्हाला दिसत नाही का, प्रत्येक शहरातील वेगवेगळ्या समस्या दिसत नाहीत का असा प्रश्न मला मायबाप सरकारला विचारावासा वाटतो. झोपडपट्टी पुनर्विकास नियमांपासून ते ६ मीटर रुंद रस्त्यांवर कुप्रसिद्ध टीडीआरपर्यंत ते मेट्रो कॉरिडॉरपासून ते टीडीआरची आकारणी कशी करायची तसेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांमधील सशुल्क एफएसआयचा मुद्दा, अवैध बांधकामांचा मुद्दा ज्याविषयी सगळ्यांनी कायम मौन बाळगले आहे!

टीडीआर वापराविषयी बोलायचे तर, मला एवढे माहिती आहे की महसूल हा महत्त्वाचा मुद्दा आहे व आपल्याला शहरे तसेच गावे स्वयंपूर्ण व्हावी असे वाटत असेल तर त्यांचे महसूलाचे स्वतंत्र स्रोत असले पाहिजेत ज्यासाठी पायाभूत सुविधा असणे अत्यावश्यक आहे व त्याकरता जमीनींच्या अधिग्रहणाची भूमिका महत्त्वाची असते. प्रश्न टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआयचा नाही, यासंदर्भात बांधकाम व्यावसायिकाला त्याचे किंवा तिचे स्वातंत्र्य हवे मात्र त्यामुळे शहराच्या पायाभूत सुविधा अडचणीत येता कामा नयेत. जनतेला जेव्हा नियमांची, अंमलबजावणी करायची असते तेव्हा तेव्हा नागरी संस्था अतिशय गुळमुळीत भूमिका घेतात उदाहरणार्थ सक्तिने रस्ते रुंदीकरण किंवा आरक्षित जमीनीचे अधिग्रहण, मात्र त्याचवेळी उद्योग धंद्यांसाठी (विशेषतः बांधकाम व्यावसायिकांवर) धोरणांची अंमलबजावणी करताना अतिशय ताठर भूमिका घेतात याकडेदेखील लक्ष दिले पाहिजे. आपल्याला जमीन अधिग्रहणासाठी रोख पैसे का मोजावे लागतात किंवा टीडीआर का द्यावा लागतो, आरक्षित जमीनींसाठी स्थानिक स्वराज्य संस्थांना विकसित जमीनींचे साठे किंवा बांधलेल्या इमारती या मोबदला म्हणून का दिल्या जाऊ शकत नाहीत, हा अतिशय सोपा व स्वस्त पर्याय होऊ शकेल. या व अशा अनेक मुद्द्यांवर विचार करण्याची व कृती करण्याची वेळ आता आलीय, एकत्रित विकास नियंत्रण नियमांच्या अंमलबजावणीविषयी आग्रही असलेल्या माय बाप सरकारचे हे देखील काम आहे.

शेवटी आपण ज्याप्रकारे धर्माकडे पाहतो तसेच हे आहे, म्हणजे तुम्ही मंदिरात, मशिदीत किंवा चर्चेमध्ये कुणापुढे डोके टेकता हे महत्त्वाचे नाही, तर देवाकडे प्रार्थना करून तुम्हाला नेमके काय हवे आहे हे महत्त्वाचे असते. त्याचप्रमाणे एकत्रित विकास नियंत्रण नियम किंवा स्थानिक विकास नियंत्रण नियम, कशाचीही अंमलबजावणी करा मात्र शहरांच्या झोपडपट्ट्या बनवून टाकू नका एवढीच धोरणकर्त्यांना विनंती आहे. कारण असाही रिअल इस्टेटचा उद्योग “राम भरोसे” म्हणजे देवाच्या कृपेनेच चाललाय!

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com