जीवनाचा दृष्टीकोन: रेरा ची पाच वर्ष आणि घर खरेदीचे स्वप्नं !

“रिअल इस्टेट ही स्थावर मालमत्ता असते, तिचे मूल्य सतत वाढत जाते. माणसाच्या बुद्धिमत्तेतून तयार झालेली ही सर्वात मजबूत गुंतवणूक आहे. ती सर्व गुंतवणुकीचा आधार आहे व जवळपास एकमेव अविनाशी गुंतवणूक आहे.” …रसेल सेज.

सेज (ऑगस्ट ४, १८१६ – जुलै २२, १९०६), हे वित्त पुरवठादार, रेल मार्ग अधिकारी व न्यूयॉर्क, युनायटेड स्टेट्समधील राजकीय नेते होते. अमेरिका ही रिअल इस्टेट व्यवसायाची जननी मानली जाते खरं म्हणजे(तेथे जमीनही अतिशय मोठ्या प्रमाणावर उपलब्ध आहे), व सेज यांच्यासारख्या व्यक्तींना रिअल इस्टेटचे महत्त्व फार पूर्वीच समजले होते यात काहीच आश्चर्य नाही. दुर्दैवाने आपल्या देशात रिअल इस्टेट त्यातून मिळणाऱ्या पैशांमुळे अनेक लोकांच्या जिव्हाळ्याचा विषय असला तरीही, या क्षेत्राला जेवढा आदर मिळाला पाहिजे तेवढा मिळत नाही, जी संपूर्ण उद्योगासाठी कटू वस्तुस्थिती आहे. रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायदा २०१६, जेव्हा २०१७ साली लागू झाला तेव्हा हे पुन्हा एकदा सिद्ध झाले, हा कायदा आता पाच वर्षे जुना आहे. तसे पाहता पाच वर्षांचा कालावधी अतिशय कमी आहे व हा कायदा तरूण आहे, विशेषतः भारतामध्ये रिअल इस्टेट उद्योग केवळ काही दशकांपासून नाही तर शतकांपासून अस्तित्वात आहे हे विचारात घेतले पाहिजे. या व्यवसायात केवळ स्वरूप बदलले आहे. रेरा कायदा जेव्हापासून लागू झाला तेव्हापासून त्याची शहरात म्हणजे(देशभरात) चर्चा सुरू आहे. या कायद्यानुसार, भारतातील प्रत्येक राज्यातील त्यांचे स्वतःचे रेरा प्राधिकरण असले पाहिजे, म्हणून आपल्या राज्यामध्ये महारेरा म्हणजे महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण आहे. मी काही कुणी वकील नाही किंवा अगदी पारंपरिक प्रकारे काम करणारा बांधकाम व्यावसायिक नाही (बहुतेकांना पारंपरिक पद्धतीने काम करणारा बांधकाम व्यावसायिक म्हणजे मला काय म्हणायचे आहे हे समजले असेल) तरीही मी एक अभियंता आहे व रिअल इस्टेट हा माझा व्यवसाय आहे म्हणून माझा रेराशी संबंध येतो. म्हणूनच माझ्यासाठी, माझ्या सहकारी बांधकाम व्यावसायिकांसाठी व वापरकर्त्यांसाठी म्हणजेच ग्राहकांसाठी मी हा विषय मांडायचे ठरवले. हा कायदा अस्तित्वात येऊन पाच वर्षे झाली आहेत व या काळात बराच बदल झाला आहे व त्यापेक्षा महत्त्वाचे म्हणजे त्याविषयी बरेचसे बोलण्यात आले आहे. कोणताही कायदा, मग तो फौजदारी कायदा असला (आपण सगळे मकोका, टाडा, एमपीआयडी) तरीही तो जेव्हा व्यवहार्य असतो तसेच त्याला अंमलबजावणीसाठी योग्य यंत्रणेची जोड मिळते तेव्हाच तो प्रभावी ठरतो. याच कारणाने रिअल इस्टेटच्या संदर्भात महारेराचे महत्त्व अतिशय जास्त आहे. पहिली गोष्ट मला आढळली ती म्हणजे आपण रेरा कायद्याचे संक्षिप्त स्वरूप केले (सामान्य नागरिक व अगदी बांधकाम व्यावसायिकांच्या दृष्टिकोनातूनही). तुम्ही या कायद्याचे संपूर्ण नाव वाचले तर त्यात नियमन व विकासही आहे. परंतु रेरा कायद्याचे नाव संक्षिप्त करताना अथवा रेरा प्राधिकरणाची स्थापना करताना विकास हा शब्द वगळण्यात आला आहे, आता हा योगायोग म्हणा किंवा बांधकाम व्यावसायिकांचा लौकिक. मला संबंधित पक्षांचे या छोट्याशा तथ्याकडे लक्ष वेधावेसे वाटते, बरेच जण म्हणतील ती त्यात काय मोठेसे, अगदी शेक्सपिअरनेही म्हटले आहे नावात काय आहे. परंतु ज्या देशामध्ये तुमचे अडनाव अतिशय महत्त्वाचे आहे कारण त्यामुळे तुमची जात व धर्म कळतो व त्यावरून तुम्हाला मिळणाऱ्या वागणुकीत बदल होत असतो, त्याचप्रमाणे रेराच्या संक्षिप्त स्वरूपातून विकास हा शब्द काढून टाकल्यामुळेही खूप फरक पडतो. यातून संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाबद्दल आपला दृष्टिकोन दिसून येतो जो अपराधी किंवा गुन्हेगार आहे असे सामान्य माणसाला वाटते (सरकारलाही असेच वाटते), संक्षिप्त स्वरूपामध्ये केवळ नियमनाचा भागच ठेवण्यात आला आहे. त्यामुळे प्रत्येक वेळी रेराचा उल्लेख होतो तेव्हा तुम्ही फक्त नियमनाचा विचार करता परंतु त्यामध्ये विकासाचाही समावेश आहे जो या कायद्याच्या केंद्रस्थानी होता हे आपण विसरतो.माझ्या लेखाचा हाच उद्देश आहे, लोकांना (बांधकाम व्यावसायिकांना तसेच घर घेणाऱ्या ग्राहकांना), रेरा कायदा का अस्तित्वात आला व आज त्याची काय स्थिती आहे (पाच वर्षांनंतर) व भविष्यात तो कसा असला पाहिजे याची केवळ बांधकाम व्यावसायिकांच्या दृष्टिकोनातूनच नाही (जो खरेतर कुणालाही नको असतो) तर समाजाच्या दृष्टिकोनातूनही जाणीव करून द्यायची आहे. परंतु मी माझ्या लेखाची सुरुवात करण्याआधी, मी पुन्हा एकदा सांगतो की मी वकील नाही अथवा रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणांचा कुणी तज्ञही नाही, विशेषतः कायदेशीर बाबींचा उदाहरणार्थ सोसायटी किंवा अपार्टमेंटशी संबंधित स्थानिक कायदे, तरीही मला लेखामध्ये रेराचा मुद्दा मांडावासा वाटला कारण मी रिअल इस्टेटच्या व्यवसायात आहे. त्याचशिवाय, अलिकडेच मी अशा एका व्यक्तीला भेटलो जे खरेतर रेरा मधला शेवटचा शब्द आहेत व त्यांनी मला एक अतिशय महत्त्वाचा मुद्दा सांगितला (जो डोळे उघडणारा होता), कायद्यामध्ये असे म्हटलेले आहे की एखादा विकासक त्याने दिलेले आश्वासन पूर्ण करू शकला नाही व नंतर म्हणाला की अशा गोष्टींचा अंदाज बांधणे त्याच्या नियंत्रणात नव्हते व त्याने ग्राहकाला दिलेले आश्वासन पाळले नाही, तर त्याचा दोष पूर्णपणे बांधकाम व्यावसायिकांचा आहे. परिस्थिती त्याच्या नियंत्रणाबाहेर होती असे म्हणून रेराच्या कारवाईपासून स्वतःचे रक्षण करू शकत नाही. रेराला केवळ बांधकाम व्यावसायिक व त्याने गिऱ्हाईकाला दिलेली आश्वासने समजतात व तो ग्राहकांचे रक्षण करण्यासाठी उत्सुक आहे जर एखाद्या बांधाकाम व्यावसायिकाला रेराच्या स्कॅनरखाली यायचे नसेल (म्हणजे शिक्षा नको असेल) तर त्याने त्याच्या ग्राहकांशी करार करताना, त्यांना कोणतेही आश्वासन देताना काळजी घेतली पाहिजे. तसेच आता या करारावरही बांधकाम व्यावसायिकाचे नियंत्रण राहिलेले नाही ज्यामध्ये रेराने कराराचा एक प्रमाणित मसुदा तयार करून ठेवला आहे, ज्यामध्ये काय करावे व काय करू नये यासारख्या मूलभूत अटी आहेत व बांधकाम व्यावसायिकांनी त्याच प्रारूपाचे पालन करणे आवश्यक आहे, तो (किंवा ती) फक्त जमीन तसेच प्रकल्पांचे तपशील बदलू शकतात. आत्तापर्यंत सदनिकेचा विक्री करार एकतर्फी असायचा (सहकारी बांधकाम व्यावसायिकांनो माफ करा, परंतु ही वस्तुस्थिती आहे). म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक आपली आश्वासने पूर्ण करण्यासंदर्भात त्यामध्ये शक्यतो सर्व पळवाटा ठेवत असत व सदनिकेच्या ग्राहकांना त्यामध्ये बोलायला काहीच वाव नसायचा, यावर रेराचा प्रामुख्याने भर होता (राहील). ग्राहकांची त्यांच्या विकासकांकडून सर्वात मोठी तक्रार होती (आहे), की ते दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता करत नाहीत व करारातील एकतर्फी कलमांची ढाल करून स्वतःचा बचाव करतात. मी माझ्या सहकारी बांधकाम व्यावसायिकांना दुखावले असेल तर मला माफ करा परंतु लोकांचे आपल्या उद्योगाविषयी हेच मत आहे व म्हणूनच आपला एकमेव असा उद्योग आहे ज्याच्यासाठी राष्ट्रीय पातळीवर स्वतंत्र कायदा तयार करावा लागला व रेरासारखे प्राधिकरण तयार करावे लागले. आपल्याला तो आवडो किंवा न आवडो रेरा कायदा म्हणून अस्तित्वात आहे ही वस्तुस्थिती आहे.याचा आणखी एक पैलू आहे, तो म्हणजे ग्राहकांनी करारातील कलमे वाचली पाहिजेत. अगदी आजही जेमतेम दहा टक्के ग्राहक विक्री करार तपशीलाने वाचतात (काहीजण फारच तपशीलाने वाचतात, ही वेगळी गोष्ट आहे)व फक्त एक टक्का लोक त्यासाठी व्यावसायिक, कायदेशीर मदत घेतात. मात्र हेच लोक किराणा सामान किंवा भाज्या खरेदी करताना मात्र सामान शंभरवेळा तपासतात. रिअल इस्टेटची हीच शोकांतिका आहे, कारण अशा दृष्टिकोनामुळे रिअल इस्टेटमधील चुकीचे घटक कर्करोगाप्रमाणे फोफावले आहेत. अधिकारी असे म्हणतात की बांधकाम व्यावसायिकांच्या मक्तेदारीमुळे ग्राहक कराराच्या मसुद्यासारख्या बाबींमध्ये झुकतात. परंतु येथे मला वेगळे मत व्यक्त करावेसे वाटते (रेरातील अधिकाऱ्यांविषयी पूर्णपणे आदर राखत), कारण कुणीही त्यांच्या ग्राहकांवर बळजबरीने उत्पादन लादू शकत नाही, बांधकाम व्यावसायिक अशाप्रकारचा एकांगी करार करण्यास धजावतात याला ग्राहकांची हावही जबाबदार आहे हे देखील तितकेच खरे. हजारो ग्राहक आजही अवैध इमारतींमध्ये सदनिका आरक्षित करतात, ज्यांना कोणत्याहीप्रकारची कायदेशीर परवानगी नसते, त्यांची रेरामध्ये नोंदणी तर लांबच राहिली. त्यामुळे माझा असा प्रश्न आहे की अशा ग्राहकांविरुद्ध रेरा काय करणार आहे? कारण जर अवैध इमारती या भ्रष्ट यंत्रणा (म्हणजे सरकार) व वाईट बांधकाम व्यावसायिकांचा परिणाम असतील, तर त्या ग्राहकांच्या पैसे वाचविण्याच्या हव्यासाचाही परिणाम आहेत, कारण ते जर वैध इमारती बांधणाऱ्या व्यावसायिकांकडे गेले असते तर त्यांना अधिक पैसे लागले असते, बरोबर? पुन्हा यंत्रणा (म्हणजे समाज, सरकार, न्यायव्यवस्था) म्हणेल की एखाद्या व्यक्तीला आर्थिक मर्यादांमुळे नाइलाजाने हे घर खरेदी करायला तयार व्हावे लागते. मला अशा सर्व सदनिका ग्राहकांविषयी सहानुभूती वाटते, परंतु ते जे काही करत आहेत ते योग्य नाही, याची किंमत संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाला भरावी लागते आहे जो सर्व नियम पाळून व्यवसाय करत आहे. रिअल इस्टेट उद्योगाच्या सर्वात मोठ्या धोक्याबद्दल, म्हणजेच अवैध घरांबद्दल काय केले जात आहे यावर रेरा प्रकाश टाकेल का? एका सुप्रसिद्ध बॉलिवुड सिनेमाच्या संवादाप्रमाणे, “आदमी बुरा नही होता, वक्त बुरा होता है” असे म्हणून आपण गुन्ह्याचे समर्थन करतो व हेच बांधकाम व्यावसायिकांविषयीही म्हणता येईल. हेच बॉलिवुड आपल्याला, “जुर्म करनेवालेसे ज्यादा गुनहगार जुर्म सेहनेवाला होता है” असे तत्वज्ञानही शिकवते, त्यामुळे असे अवैध प्रकल्प बांधून कायद्याचे उल्लंघन करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांपेक्षा त्यात सदनिका खरेदी करणारे ग्राहक अधिक गुन्हेगार ठरतात, नाही का? विक्री कराराच्या मसुद्याकडे दुर्लक्ष करण्याच्या दृष्टिकोनाव्यतिरिक्त, मी तुम्हा हजारो अशी प्रकरणे दाखवून देईन ज्यामध्ये सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना त्यांनी आयुष्यभर साठवलेले पैसे खर्च करून खरेदी केलेल्या घराबद्दल काहीच माहिती नसते, केवळ त्यांना ज्या ठिकाणी घर हवे आहे तिथे बांधकाम व्यावसायिक त्यांना ते देत आहे व ते त्यांच्या खिशाला परवडणारे आहे एवढाच विचार केला जातो. अगदी पुनर्वसन प्रकल्पही जमीन मालकांच्या/सदनिकाधारकांच्या हव्यासाला अपवाद नसतात, अशावेळी ही बांधकाम व्यावसायिकाची चूक आहे का? एकीकडे रेरामध्ये पारदर्शकतेची अपेक्षा केली जाते तसेच बांधकाम व्यावसायिकांनी व्यवहार करताना दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता करावी अशी अपेक्षा असते. असे करण्यात अपयश आल्यास प्राधिकरण लगेच कडक कारवाई करण्यास तयार असते परंतु दुसरीकडे “मायबाप” सरकार सर्व अवैध घरांना (म्हणजेच प्रकल्पांवर) माणूसकीच्या नावाखाली कायदेशीर करू पाहात आहे. संपूर्ण राज्यात अवैध घरे वैध करण्याच्या या कृतीविषयी रेराची भूमिका काय आहे? जे बांधकाम व्यावसायिक रेराच्या सर्व निकषांचे पालन करण्याचा आटोकाट प्रयत्न करत आहेत, कारण कायद्याचे पालन करून केवळ काही पैसे वाचविण्याचा त्यांचा प्रयत्न आहे त्यांच्यावर हा अन्याय होणार नाही का. माझा रेराला विरोध नाही केवळ व्यवहारामध्ये प्रामाणिकपणा असावा एवढीच या कायद्याची अपेक्षा आहे व ती प्रत्येक व्यावसायिकाने पूर्ण केली पाहिजे. माझे एवढेच म्हणणे आहे की प्रत्येक नाण्याला दोन बाजू असतात व एक कडाही असते, म्हणूनच दुसऱ्या बाजूचे काय व कडेचे काय? आत्तापर्यंत रेराने अवैध घरांविरुद्ध याचिका का दाखल केलेल्या नाहीत व माननीय न्यायालयाला अशा सर्व इमारती पाडण्यास का सांगितलेले नाही तसेच सरकारला अशा इमारतींमध्ये ज्या सदनिकाधारकांचे पैसे अडकले आहेत त्यांना पैसे का द्यायला लावलेले नाहीत व त्यांना त्याच पैशातून रेराअंतर्गत नोंदणी केलेल्या प्रकल्पांमध्येच घर आरक्षित करण्यास का सांगितलेले नाही? कायद्याचे पालन करणाऱ्या एका बांधकाम व्यावसायिकाची रेरा प्राधिकरणाकडून ही अपेक्षा असू शकत नाही का?त्यानंतर रेरा तयार करण्याचा दुसरा पैलू येतो तो म्हणजे नियमन व विकास; आता रेरा कायद्यामध्ये नियमनासोबत विकासासंदर्भात कोणत्या अटींचा समावेश करण्यात आला होता याविषयी कुणी मला मार्गदर्शन करू शकेल का? मला असे जाणवते (मला असे वाटते असे मी म्हणत नाही) की, विकास म्हणजे कोणताही विकास उदाहरणार्थ भूखंड, सदनिका, कार्यालये, आयटी पार्क इत्यादी व नियमनासोबत हा विकासही झाला पाहिजे हे पाहण्याचे काम या प्राधिकरणाचे होते. जर सदनिकेच्या ग्राहकांच्या हितांचे रक्षण करणे हा रेराचा उद्देश असेल, तर कृपया लक्षात ठेवा जेव्हा एखादा व्यवहार केला जातो तेव्हा दोन्ही पक्ष एकाच नावेवर स्वार असतात व रिअल इस्टेट उद्योग नावाच्या बोटीवर अनेकांचे नियंत्रण असते त्यामुळे काहीवेळा बांधकाम व्यावसायिक असहाय्य होतो. मी पुन्हा एकदा सांगतो मी काही बांधकाम व्यावसायिकांना सहानुभूती देत नाही किंवा रेराला नागरी विकास किंवा महसूल किंवा विकास योजनेसंबंधी नियम बनवायलाही सांगत नाही, माझे फक्त एवढेच म्हणणे आहे की रेरा प्राधिकरणाने हे सर्व पैलू व या सर्व आघाड्यांवरील बांधकाम व्यावसायिकांच्या असहाय्यतेकडे केवळ नैसर्गिक न्याय म्हणून पाहिले पाहिजे.मला मान्य आहे, की बांधकाम व्यावसायिकांनी कोणताही प्रकल्प सुरू करण्यापूर्वी ना हरकत प्रमाणपत्र व मंजूऱ्या विचारात घेतल्या पाहिजेत व एखाद्या सरकारी प्राधिकरणाच्या विचित्र नियमामुळे एखाद्या प्रकल्पाचे बांधकाम थांबले तर सदनिकाधारकांना त्याविषयी वेळोवेळी सूचित केले पाहिजे तसेच माहिती दिली पाहिजे, अशावेळी संबंधित बांधकाम व्यावसायिकांना सदनिकाधारकांपेक्षा अधिक नुकसान सहन करावे लागते या वस्तुस्थितीचा कृपया विचार करावा अशी माझी रेरातील महत्त्वाच्या अधिकाऱ्यांना विनंती आहे. त्याचवेळी, अजूनही हा कायदा नवीन आहे व त्यात अजून बदलही होतील. मला असे वाटते की या कायद्यातील व त्याच्या अंमलबजावणीतील त्रुटी दूर करण्यासाठी नियमितपणे संवाद साधणे (खुल्या मनाने) महत्त्वाचे आहे. कारण आधीच रिअल इस्टेटला (जे प्रामाणिकपणे व्यवसायिक करतात) सर्वाधिक प्राधिकरणांना व कायद्यांना तोंड द्यावे लागते व अशा परिस्थितीमध्ये रेरा हा आमच्या बुटातील आणखी एक टोचणारा खिळा व्हावा असे आम्हाला वाटत नाही, तर सध्या असलेल्या (व नवीनही) खिळ्यांपासून आमचे संरक्षण करणाऱ्या बुटाच्या सोलप्रमाणे रेराने कार्य करावे असे आम्हाला वाटते. मला असे वाटते कायद्यातील विकासाच्या भागाचा विचार करता एवढी किमान अपेक्षा करणे रास्त आहे ना ? सर्वात शेवटचा मुद्दा म्हणजे ग्राहकांना (गोंधळलेल्या) आर्थिकदृष्ट्या रखडलेले प्रकल्प रेराच्या मदतीने कसे पूर्ण करता येतील याविषयी स्पष्टता देणे, कारण कोणत्याही रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या बाबतीत होऊ शकणारी सर्वात वाईट गोष्ट म्हणजे त्याचे रखडणे. रेराने प्रकल्पाच्या आर्थिक बाबींवर नियंत्रण ठेवणे अपेक्षित आहे हे मान्य असले तरीही बाजारात फार अधिक पुरवठा असेल (काही ठिकाणी) तर मागणी कमी होऊ शकते व प्रकल्प तोट्यात जाऊ शकतो. विशेषतः रिअल इस्टेट क्षेत्रात जेथे खाजगी तसेच सहकारी वित्त पुरवठादार (म्हणजेच चढ्या दराने कर्जपुरवठा करणारे) गरजू बांधकाम व्यावसायिकासाठी (म्हणजे त्याची शिकार करण्यासाठी) टपूनच बसलेले असतात, अशावेळी केवळ काहीच सदनिका आरक्षित झालेल्या असताना रेरा आर्थिकदृष्ट्या तोट्यात असलेला प्रकल्प मार्गी लावण्याचे आश्वासन कसे देणार आहे. अशीही प्रकरणे झाली आहेत की ग्राहक घराचा ताबा मिळण्यासाठी वाट पाहताहेत, बांधकाम व्यावसायिक फरार आहे व ताबा देण्याची तारीख अनिश्चित आहे. इथे मला घर घेणाऱ्या ग्राहकांना सल्ला (वयाची पन्नाशी उलटून गेल्यावर मी असे म्हणू शकतो) द्यावासा वाटतो की केवळ रेरा आहे म्हणजे तो प्रत्येक गोष्टीची काळजी घेईल असे नाही. हा रिअल इस्टेटवर देखरेख आलतूफालतू करणारा कायदा/प्राधिकरण आहे; एक लक्षात ठेवा, तुम्ही कोणत्याही बांधकाम व्यावसायिकाशी व्यवहार केल्यानंतर रेरा म्हणजे त्या व्यवहारासाठी तुमची विमा पॉलिसी नाही. तुम्ही कुणाकडे घर आरक्षित करत आहात याची निवड करताना तुम्हीच काळजी घेतलीच पाहिजे. बांधकाम व्यावसायिकांना मी फक्त काही मूलभूत गोष्टीच (मी स्वतःही ज्यांचे पालन करण्याचा प्रयत्न करतो) सांगेन (बांधकाम व्यावसायिकांना सल्ला देण्याचे माझ्यामध्ये धाडस नाही), रेरा असो किंवा नसो, तुमच्या ग्राहकांना तुमच्याविषयी काय वाटते आहे यावरूनच तुमच्या व्यवसायाचे भवितव्य ठरणार आहे व त्यासाठी “होकार” देऊन आश्वासनांची पूर्तता करण्यात अपयशी होण्याऐवजी “नकार” देऊन पूर्तता करून दाखवणे जास्त शहाणंपणाचे आहे, एवढे बोलून निरोप घेतो!