योग्य लोकेशनचं घर शोधताना !

योग्य लोकेशनचं घर शोधताना !

        “आपण कोण आहेत व आपल्याला काय हवे आहे व आपल्याला काय माहिती आहे याधारे, वागल्यावर प्रत्येक जण,प्रत्येक वेळी बरोबरच असतो,” असेच प्रत्येक ग्राहकाला वाटत असते.… सिथ गॉडिन

       सिथ डब्ल्यू.गॉडिन हे अमेरिकी लेखक,डॉट कॉम व्यवसायातील माजी कार्यकारी अधिकारी व विपणन क्षेत्रातील एक अतिशय नावाजलेले व्यक्ती आहेत. आता नावाजलेली व्यक्ती वगैरे सारखी विशेषणे थोडी बाजूला ठेवू कारण अमेरिकेमध्ये त्यांना प्रत्येकाच्या नावापुढे अशी विशेषणे लावून सगळे काही वाढवून सांगायला फार आवडते.तरीही सिथ गॉडिन “बरोबर असण्याविषयी” जे काही बोलले आहेत,त्यातून त्यांची बुद्धिमत्ता किंवा ग्राहकांविषयीची तसेच व्यवसायाविषयीची समज दिसून येते. मी या लेखाच्या विषयामुळे त्यांचे वरील शब्द निवडले, हा रिअल इस्टेट व्यवसायातील अतिशय महत्त्वाचा मुद्दा आहे,तो म्हणजे अर्थातच जागा. जगभरात सगळीकडे, अनेक शतकांपासून जेव्हा माणूस सामाजिक होऊ लागला व सामूहिकपणे वसाहती बांधू लागला,प्रत्येक वेळी जागेलाच महत्त्व होते.आजही जेव्हा एखादे घर खरेदी करायचे असते किंवा एखादी व्यावसायिक जागा घ्यायची असते,तेव्हा जागा कुठे आहे हेच सर्वात महत्त्वाचे असते ही वस्तुस्थिती आहे,पण ! हा पणच,सर्वात महत्त्वाचा घटक असतो ज्याचा अंदाज बहुतेक लोकांना (म्हणजे घर घेणाऱ्या ग्राहकांना व अगदी बांधकाम व्यावसायिकांनाही)लावता येत नाही किंवा त्यांचा अंदाज चुकीचा ठरतो,कारण काळ बदलला आहे,तसेच तंत्रज्ञानातही बदल झाला आहे व जीवनशैलीही बदलली आहे. आता,तुम्ही म्हणाल की त्याचे जागेशी काय घेणे देणे, प्रभात रोड हा प्रभात रोडच  राहील व पुणे ३०(म्हणजे सदाशिव पेठ)पुणे ३० च राहील,त्याच्याशी तंत्रज्ञान किंवा काळाचा काय संबंध.कारण एखाद्या व्यक्तीला वरील ठिकाणी घर खरेदी करायचे असेल किंवा दुकान खरेदी करायचे असेल तर त्यामध्ये तंत्रज्ञान किंवा काळाचा काय संबंध येईल, बरोबर? खरोखरच, कोणतेही तंत्रज्ञान किंवा काळामुळे मालमत्तेच्या ठिकाणात (म्हणजे जमीन)व भौगोलिक बदल होणार नाहीत.परंतु तंत्रज्ञानामुळे तुम्ही एकाचवेळी या जागांची तुलना इतर मालमत्तांशी करू शकता.एखाद्या वेळी एखादे ठिकाण महत्त्वाचे होते किंवा असेल किंवा अधिक चांगले असेल, परंतु भविष्यात कदाचित तशीच परिस्थिती राहणार नाही.कारण काळ बदलतोय,तसेच जीवनशैली बदलतेय व लोकांच्या स्वतःच्या घराकडून,कार्यालयाकडून किंवा दुकानाकडून असलेल्या गरजाही बदललेल्या  आहेत व म्हणूनच योग्य जागा निवडण्याची गरज महत्त्वाची आहे.

       तुम्ही गोंधळात पडला असाल, तर तुम्ही कर्वे रस्त्यावरील दुकानाचे उदाहरण घ्या,जो एकप्रकारे पुण्याच्या पश्चिम भागाची जीवन-रेखाच आहे (मी पुण्याचा प्रातिनिधिक संदर्भ घेतला आहे कारण माझा व्यवसाय इथे आहे,इतर वाचक त्यांच्या शहरांचे उदाहरण घेऊ शकतात ); जेमतेम पाच वर्षांपूर्वी जेव्हा मेट्रो अस्तित्वात नव्हती तेव्हा कर्वे रस्त्यावरील दुकान म्हणजे सगळ्यात उत्तम गुंतवणुक मानली जात असे,मग ती कोणत्याही हेतूने असो.आज काय परिस्थिती आहे ते पाहा, मेट्रोमुळे (मेट्रोच्या महत्त्वाविषयी पूर्णपणे आदर आहे) कर्वे रस्ता दुभागला गेला आहे.त्यामुळे तुम्ही केवळ सिग्नल चे चौक वगळता तो ओलांडू शकत नाही व पार्किंगसाठीही अजिबात जागा उरलेली नाही, यामुळे कर्वे रस्त्यावरील व्यवसायाला मोठा फटका बसला आहे (म्हणजे पूर्वीच्या तुलनेत कमी झाला आहे). माझा एक मित्र जो हाडाचा व्यापारी आहे त्याने मला सांगितले की या सगळ्याचा परिणाम होऊन कर्वे रस्त्यावरील दुकानांच्या किमती जवळपास पन्नास टक्के कमी झाल्या आहे,ठिकाण मात्र तेच आहे. कर्वे रस्त्याचेच आणखी एक उदाहरण घ्या परंतु १९८० किंवा ७० च्या दशकातील जेव्हा पुण्यातील रिअल इस्टेट उद्योगाला नुकतीच सुरुवात झाली होती, तेव्हा कर्वे रस्त्यावरील घराला सर्वाधिक मागणी होती कारण रहदारी फार नव्हती व ऑटोरिक्षा उपलब्ध होत्या. तसेच आवश्यक ती दुकाने व शाळाही जवळपास होत्या. परंतु वर्ष २००० पर्यंत,कर्वे रस्त्याला लागुन तोंड असलेल्या सदनिका विक्रीस निघू लागल्या  होत्या, कारण इथे श्वास घेणे अशक्य होते,त्यातच वाहनांचा गोंगाट,याचे कारण म्हणजे शहरातील निकृष्ट सार्वजनिक वाहतूक,दिवसातील जवळपास २० तास वाहनांची वर्दळ सुर असल्याने  इथे जगणे अशक्य होते. त्यामुळे जे ठिकाण तीस वर्षांपूर्वी राहण्यासाठी अतिशय उत्तम ठिकाण होते ते आता वाईट झाले आहे,ठिकाण तेच असले तरीही.पुण्यात सगळीकडची हीच कथा आहे,म्हणूनच प्रत्येकाने योग्य जागा म्हणजे काय हे ठरवणे आवश्यक आहे असे  मला म्हणायचे होते.

       याचा अर्थ असा होत नाही की कर्वे रस्ता हा एकदम वाईट आहे किंवा तेथे मालमत्ता खरेदी केल्यामुळे  तुमचे नुकसान होईल,त्याचा अर्थ असा होतो की तुम्हाला सध्याच्या काळात त्याचा म्हणावा तसा फायदा होणार नाही.आपण जेव्हा ठिकाण निवडतो किंवा एखाद्या जागेची निवड करतो तेव्हा केवळ त्या जागेला असलेल्या  वलयाचा विचार करून जास्त पैसे न देता आजूबाजूला होत असलेल्या घडामोडी लक्षात घेऊन जागेचा अभ्यास केला पाहिजे. कारण कोणत्याही जागेची भरभराट तेथील सामाजिक तसेच त्या परिसरात अवतीभोवती असलेल्या  प्रत्यक्ष पायाभूत सुविधांवर अवलंबून असते.हे सर्व एका रात्रीत होत नाही, तर त्यासाठी दशकभर किंवा त्याहून अधिक काळ आवश्यक असतो.म्हणूनच योग्य जागा निवडताना त्याच्या अवतीभोवती होत असलेल्या पूर्वीच्या व सध्याच्या घडामोडींचा विचार करून व त्याभोवती भविष्यात कशा पायाभूत सुविधा उभारल्या जातील याचा विचार करून ती निवडली पाहिजे. कारण रस्ते, पाणी, सांडपाणी,वीज यासारख्या प्रत्यक्ष पायाभूत सुविधा जगण्यासाठी आवश्यक आहेत,तर शिक्षण,मनोरंजन,वाहतूक सुविधा,सार्वजनिक आरोग्य व रोजगार यासारख्या सामाजिक पायाभूत सुविधा त्या जागेची भरभराट होण्यासाठी महत्त्वाच्या आहेत व योग्य जागा या दोन्हींचा समतोल साधते.आता पुन्हा तोच जुना मुद्दा समोर येतो,म्हणजे तुमच्याकडे अशी जागा असेल जेथे या सगळ्या सामाजिक व प्रत्यक्ष पायाभूत सुविधा उपलब्ध असतील तर अर्थातच अशा जागी मालमत्तेचे दर नेहमी चढेच असतील व अशा जागांचा पुरवठा नेहमीच मर्यादित असेल,बरोबर? जेथे या पायाभूत सुविधा उपलब्ध नसतात तेथे मालमत्तेचे दर कमी असतील,परंतु तुम्हाला आयुष्यातील आवश्यक त्या बाबी मिळणार नाहीत, अशा परिस्थितीत तुम्ही काय कराल?

        म्हणूनच योग्य जागा ओळखणे अतिशय महत्त्वाचे आहे व मी त्यासाठी जागेविषयी आणखी एक उदाहरण देतो. पुण्यासारख्या शहरामध्ये विकासाची अनेक केंद्रे आहेत आता तो केवळ एमजी रस्ता (कँप) किंवा डेक्कनपुरताच मर्यादित राहिलेला नाही तर आता प्रत्येक उपनगरामध्ये सामाजिक तसेच प्रत्यक्ष पायाभूत सुविधा विकसित होत आहे.म्हणूनच तुम्हाला कशाप्रकारची जीवनशैली हवी आहे हे तुम्ही समजून घेणे आवश्यक आहे,ज्यामध्ये कुटुंबाची संस्कृती,मुलांचे वय,त्यांचे भविष्य,तुमचे स्वतःचे पुढील करिअर यांचा समावेश होतो,त्यानंतरच केवळ तुम्ही योग्य जागा ठरवा.सुदैवाने मेट्रो आल्यामुळे (म्हणजे येत्या पाच वर्षात)जवळ व दूर ही संकल्पना उरणार नाही,एखादी व्यक्ती वाकड/पुनावळ्यात (पुण्याचा पश्चिम भाग)राहू शकतो व खराडीमध्ये(पुण्याचा पूर्व भाग)काम करणे त्याला परवडू शकते जी परिस्थिती आत्तापर्यंत नव्हती.आणि जे पुण्यामध्ये स्थायिक होण्याचा निर्णय घेत आहेत ते पुणेकर नाहीत,त्यामुळे एम जी रोड ( कॅम्प ) किंवा डेक्कनसारख्या शहराच्या पारंपरिक मध्यवर्ती भागात राहणे त्यांना आवश्यक वाटत नाही. म्हणूनच, तुम्ही गुंतवणुकीसाठी एखादे घर/कार्यालय खरेदी करत असाल तर तुमच्यासाठी जे फार लांब आहे ते कदाचित तुमच्या भाडेकरूसाठी किंवा पुढील खरेदीदारासाठी फार लांब नसेल, हा एक मुद्दा झाला.  त्याचप्रमाणे तुम्ही तुमच्या पुढच्या पिढीसाठी खरेदी करत असाल तर त्यांच्या भविष्यातील वाढीसाठी किती वाव आहे याचा विचार करा व त्यानंतर निर्णय घ्या. इथेही मी सरकारद्वारे विकसित केल्या  जाणाऱ्या पायाभूत सुविधांपेक्षा सामाजिक पायाभूत सुविधांना अधिक महत्त्व देईन ज्या सामान्यपणे खाजगी क्षेत्राद्वारे विकसित केल्या जातात.कारण तुम्हाला पाणी,रस्ते,सांडपाणी,वीज मिळू शकते परंतु लोकांमुळे वाढीला चालना मिळते व त्यासाठी सामाजिक पायाभूत सुविधा अधिक महत्त्वाच्या असतात. इथेच पुणे स्पर्धेतील इतर शहरांच्या तुलनेत सरस ठरते कारण या शहरामध्ये(प्रदेशामध्ये)उपलब्ध उभारल्या  सामाजिक जीवनामुळेच ते इतके विशेष आहे.म्हणूनच तुम्ही योग्य जागेचा निर्णय घेताना तेथे व त्या जागेच्या अवतीभोवती असलेल्या शाळा,रोजगाराची केंद्रे,उपाहारगृहे,दुकाने,सार्वजनिक जागा,सार्वजनिक आरोग्य सुविधा पाहा, तेथे येणारे ग्राहक तसेच तिथली परिस्थिती(सजावट,सादरीकरण)पाहून तुम्हाला त्या जागेविषयी पुरेशी माहिती समजू शकेल(म्हणजे वाढीची क्षमता)व त्यानंतरच तुम्ही तुमचे घर निश्चित करा.

         मी पुन्हा एकदा सांगतो, एकशे पन्नास कोटींहून अधिक लोकसंख्या असलेल्या आपल्या  देशात जमीनीला नेहमीच मागणी असेल, मात्र मग काही ठिकाणी ती कदाचित जास्त असेल व काही ठिकाणी ती कदाचित कमी असेल.यालाच मी मालमत्ता खरेदी करण्याचा तुमचा जो हेतू आहे त्याचा विचार करून योग्य जागा निवडणे असे म्हणतो; चला तर मग, डोळे (व ज्ञानेंद्रिये)उघडी ठेवा व तुमच्या घरासाठी योग्य जागा कोणती आहे ते ठरवा !

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

कृपया पुण्याच्या रिअल इस्टेटविषयी माझे विचार खालील यू ट्यूब लिंकवर पाहा...

 

https://www.youtube.com/watch?v=g4xX7eopH5o&t=5s