महारेरा, रिअल इस्टेटसाठी लगाम का फास !!

 

महारेरा, रिअल इस्टेटसाठी लगाम का फास !!

आपला मालक केवळ एकच आहे. तो म्हणजे ग्राहक. कारण तो फक्त त्याचे पैसे इतरत्र खर्च करून, कंपनीच्या अध्यक्षापासून ते अगदी तळातील कर्मचाऱ्यांपैकी प्रत्येकाला नोकरीवरून काढून टाकू शकतो’… सॅम वॉल्टन

‘कायद्याचा आदर केला जावा अशी आपली इच्छा असेल, तर आपण आधी सन्मानाला पात्र कायदे केले पाहिजेत” … लुईस डी. ब्रँडेईस

सॅम्युअल मूर वॉल्टन हे अमेरिकेतील प्रसिद्ध व्यावसायिक होते जे वॉलमार्ट व सॅम्स क्लब यासारखी किराणा मालाची सुपर चेन्स सुरू करण्यासाठी ओळखले जातात, जी त्यांनी रॉजर्स, अर्कान्सास व मिडवेस्ट सिटी, ओक्लाहोमा येथे १९६२ साली सुरू केली. लुईस डेमबिट्झ ब्रँडेईस हे अमेरिकी वकील होते ज्यांनी अमेरिकी सर्वोच्च न्यायालयाचे सहाय्यक न्यायाधीश म्हणून १९१६ ते १९३९ पर्यंत काम केले.

वॉल्टन यांना आपण सगळे ओळखतो कारण वॉलमार्ट ही जगातील सुपर शॉपीची सर्वात मोठी साखळी आहे, त्याचवेळी ब्रँडिस कदाचित वाचकांना फारसे परिचित नसतील. तरीही मला अमेरिकेमध्ये ज्याप्रकारे वेगवेगळे गट इथे एकमेकांशी मिळून मिसळून राहतात विशेषतः ग्राहक व कायद्याचा आदर करण्याच्या संदर्भात त्यामुळे तिचे कौतुक वाटते, जे अनुक्रमे वरील दोन्ही अवतरणांमध्ये व्यवस्थित दिसून येते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, अमेरिकन लोकांना ग्राहक व कायदा हे दोन घटक समजून घेणे किती महत्त्वाचे आहे ते समजले आहे, ही गोष्ट स्वीकारण्यात आपण भारतीय अतिशय मागे आहोत, त्यामुळे त्याचा अंगिकार करणे तर खूप लांबची गोष्ट झाली. आपण अमेरिकेला मात का देऊ शकत नाही याचे कारण, आपल्याकडे कौशल्य किंवा क्षमतेचा अभाव आहे असे नव्हे, तर ग्राहक किंवा कायद्याचा आदर करण्यासाठी जो दृष्टिकोन लागतो तो आपल्याकडे नाही. माझ्या अशा विधानांमुळे मी कदाचित आपल्या येथील स्थलांतरीत “देशप्रेमींमध्ये” नावडता ठरेन, परंतु त्यामुळे वस्तुस्थिती बदलणार नाही. नाहीतर अमेरिकेत जाण्यासाठी केले जाणारे सर्वाधिक अर्ज आपल्याच प्रिय देशातून करण्यात आले नसते व त्या अर्जदारांमध्ये काही अतिशय बुद्धिमान लोकांचा समावेश होतो ज्यांनी देशातील आय. आय. टी., व आय. आय. एम सारख्या सर्वोत्तम संस्थांमधून शिक्षण घेतले आहे, जेथे सरकार या विद्यार्थ्यांच्या करिअरसाठी लाखो रुपये खर्च करते. याकडे मात्र आपले “देशप्रेमी” काणाडोळा करतात किंवा त्याविषयी अनभिज्ञ असतात. या अर्जदारांमध्ये फारसे शिक्षण न झालेली परंतु व्यवहार चतुर मंडळीही असतात व त्यांच्या व्यवहार चतुरपणाला इथे फारसा वाव नसतो, म्हणूनच त्यांना अमेरिकेला जायचे असते, असो तो एका स्वतंत्र लेखाचा विषय झाला, त्याविषयी नंतर लिहीन !

माझ्या अमेरिका प्रेमाचे कारण म्हणजे, अलिकडेच माझ्या एका पत्रकार मित्राने मला आपल्या राज्यामध्ये संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी रेरा कायद्याची अंमलबाजवणी करणारी प्रशासकीय संस्था, अर्थात महारेराने प्रसिद्ध केलेल्या नवीन परिपत्रकातील अटींविषयी (म्हणजेच नियम व कायद्यांविषयी) लिहायला सांगितले. ज्याप्रकारे ईडी व सीबीआय हे शब्द लोकांना सुपरिचित आहेत त्याचप्रमाणे आता रेराविषयीही लोकांना माहिती झाली आहे व स्पष्टपणे सांगायचे  झाले तर (म्हणजे खरे तर परखडपणे) या वरील दोन संस्था समाजासाठी जे काम करतात तेच रेरा रिअल इस्टेट उद्योगासाठी करतो असे अनेक लोकांना वाटते व या लोकांमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांचाही समावेश होतो. मी रिअल इस्टेट क्षेत्रात गेली ३५ वर्षे काम करत आहे व मी असा काळ पाहिला आहे जेव्हा बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना भेटण्यासही नकार देत असत. तसेच ज्याप्रमाणे शेअर बाजारात चढ-उचार होतात त्याचप्रमाणे सदनिकेचा प्रति चौरस फूट दरही दररोज बदलत असे. ग्राहकाशी बांधिलकी हा शब्द रिअल इस्टेटमध्ये अस्तित्वातच नव्हता, तरीही सगळे काही सुरळीतपणे सुरू होते (मी केवळ महाराष्ट्र राज्याविषयी बोलतोय). रिअल ईस्टेटवर बांधकाम व्यावसायिकांचे वर्चस्व होते, तरीही हजारो प्रकल्प पूर्ण होत होते व लोकांना त्यांची घरे मिळत होती ही वस्तुस्थिती होती. तसे झाले नसते तर आज पुनर्विकास प्रकल्पांना एवढी तेजी आली नसती (म्हणजे यशस्वीपणे पूर्ण केलेले अनेक प्रकल्प असल्यामुळे त्यातील रहिवासी कायदेशीरपणे या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यास पात्र होते), नाही का? यामध्येही अनेक अनियमितता होत्या परंतु त्यांचे कारण ती घरे घेणाऱ्या ग्राहकाचे अज्ञान किंवा दुर्लक्ष किंवा हाव हे होते, असे धाडसी विधान मी इथे करत आहे. या सगळ्याला ग्राहकाचा “नाईलाज” किंवा बांधकाम व्यावसायिकांची मक्तेदारी असे नाव दिले जात असे. मी त्याच्याशी सहमत नाही, कारण त्यावेळीही “खरेदी न करणे” हा पर्याय होता, ज्याप्रमाणे पूर्वी बजाज स्कूटर (चिडू नका, केवळ तुलना करण्यासाठी उदाहरण दिले आहे) घेण्यासाठी जास्त पैसे मोजावे लागत तसेच प्रतीक्षा यादीही मोठी असे व स्कूटरमध्ये तांत्रिक समस्याही बऱ्याच होत्या तरीही कुणीही स्वयंचलित वाहनांच्या क्षेत्रासाठी एखादी नियामक संस्था स्थापित करण्याचा विचार केला नाही. असेच प्रकार टीव्ही किंवा अगदी फ्रिजच्या बाबतीतही झाले आहेत. असे असताना केवळ रिअल इस्टेट क्षेत्रच ग्राहकांची फसवणूक करते किंवा त्यांच्याकडे दुर्लक्ष करते असा आरोप का केला जातो असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. याचे मुख्य कारण म्हणजे बहुतेक भारतीयांसाठी घर ही एक भावनिक गोष्ट असते व दुसरी गोष्ट म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्र नेहमी असंघटित राहिले आहे, म्हणजे इतर कोणत्याही उद्योगाच्या तुलनेत असंघटित क्षेत्र राहिले आहे. पैसे कमवण्याच्या मागे लागलेल्या व्यक्तींचा समावेश असलेले हे क्षेत्र आत्मकेंद्रित होते असेही म्हणता येईल. धोरणे वगैरेसारख्या गोष्टींची त्यांना तसुभरही तमा नव्हती. क्रेडाई, नार्डेको व एमबीव्हीएसारख्या संघटना अस्तित्वात येण्यापूर्वीच जनता व सरकारच्या दृष्टिकोनातून सरकारची प्रतिमा डागाळलेली होती व परिणामी रेरा तयार झाला. पुन्हा एकदा, मी बांधकाम व्यावसायिकांच्या चुकीच्या कृत्यांचे समर्थन करत नाही तसेच रेरालाही विरोध करत नाही (अर्थात त्याने काही फरक पडतो का?), मी केवळ इतकेच सांगण्याचा प्रयत्न करतोय की नियामक प्राधिकरण धावत्या घोड्याला घातलेल्या लगामासारखे असावे म्हणजेच ते घोड्याची दिशा व वेग नियंत्रित करण्यासाठी पुरेसे घट्ट असावे, मात्र त्याचवेळी ते एखाद्या फासाइतके घट्ट नसावे की लगाम अतिशय जास्त खेचल्यामुळे घोड्याचा श्वास रोखला जाऊन तो शर्यतीत धावणेच सोडून देईल!

मी रेराला दोष देणार नाही, कारण रिअल इस्टेटने ही परिस्थिती स्वतःवर ओढवून घेतली आहे. पूर्वीही मोफा (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) होता व तो अनेक बाबतीत रेरापेक्षाही अधिक कडक होता. तरीही त्याची काटेकोरपणे अंमलबजावणी न झाल्यामुळे व घराच्या ग्राहकांमध्ये त्याविषयी जागरुकता नसल्यामुळे रेरासाठी मार्ग मोकळा झाला किंवा त्याची गरज निर्माण झाली, त्याअंतर्गत आपल्या राज्यामध्ये महारेरा या नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली. विषयासंदर्भात तुम्हाला पुरेसे ज्ञान मिळाले असेल तर महारेराने आता कोणता नवीन तोफगोळा डागला आहे हे आपण पाहू. रेरा ग्राहकांसाठी पारदर्शकतेची मागणी करतो व त्याला काहीच हरकत नाही परंतु हे क्षेत्र अजूनही संघटित नाही व तसेच त्याचे अनेक पदर आहेत. अशावेळी कोणत्याही कायद्याचा योग्य परिणाम साधायचा असेल तर तो अतिशय काळजीपूर्वक हाताळणे आवश्यक आहे असे मला वाटते, म्हणूनच हा लेख लिहीत आहे.

सर्वप्रथम व सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, रेरा का अस्तित्वात आला हे समजून घेतले पाहिजे, त्याचे एकमेव कारण होते ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करणे कारण बऱ्याच राज्यांमध्ये बांधकाम व्यावसायिक घर घेणाऱ्या ग्राहकांची दिशाभूल करत होते. ग्राहक अशा फसणुकीमुळे हतबल झालेले होते व या राज्यांमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध सदनिकाधारकांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी मोफासारखी कोणतीही प्रभावी यंत्रणा अस्तित्वात नव्हती. अशावेळी रेराने काय केले किंवा काय करणे अपेक्षित होते की बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना जे आश्वासन दिले आहे त्यांचे पालन करणे व त्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांनी सगळ्या बाबींचा उल्लेख सुरुवातीला लिखित स्वरूपात करणे आवश्यक आहे, एवढेच करायचे होते.

दुर्दैवाने रेराचे नियम किंवा त्याच्या हेतूसंदर्भात कोणतीही अडचण नाही तर त्याच्या अंमलबजावणीमध्ये आहे. महारेराची नुकतीच प्रसिद्ध करण्यात आलेली मार्गदर्शकतत्वे पाहा ज्यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांना सर्व सुविधा लिखित स्वरूपात देण्यास सांगण्यात आले आहे तसेच ग्राहकांना या सुविधा देण्यासाठी वेळेची मर्यादाही नमूद करायची आहे. त्याचशिवाय आपण बांधकामाच्या दर्जाचे लेखापरीक्षण किंवा कारागिरीचे उदाहरण घेऊ, माझ्या मते रेराच्या अधिकारक्षेत्राचे विश्लेषण करण्याची किंवा ते काटेकोरपणे निश्चित करण्याची वेळ आता आली आहे. सुविधांमध्ये  मोकळ्या जागा किवा सामायिक गार्डन्सचा उल्लेख करायला काही हरकत नाही, माहितीपत्रकामध्ये त्याचा उल्लेख असल्याने असेही ते देणे बंधनकारक असणार आहे परंतु वेळेचे बंधन हा मुद्दा अडचणीचा ठरू शकतो विशेषतः जेव्हा प्रकल्प मोठा असतो. अशावेळी सुरक्षित राहण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक ताब्याची लांबची तारीख देतील व त्यासंदर्भात रेरा काहीही करू शकणार नाही. त्याचप्रमाणे, बांधकामाच्या दर्जाचे लेखापरीक्षण रेराच्या अधिकारक्षेत्रात येत नाही कारण घराचा ताबा दिल्यानंतरचे देखभालीचे काम बांधकाम व्यावसायिकासाठी बंधनकारक असते, त्यामुळे त्यामध्ये कशाला जायचे व महारेरा ते कसे नियंत्रित करणार आहे हा पुढचा प्रश्न आहे. कोणत्याही प्रकल्पातील ज्येष्ठ नागरिकांसाठीच्या सुविधांचीही हीच परिस्थिती आहे, ग्राहकांना जे हवे आहे ते त्यांना मागू दे व ठरवू दे. त्यांच्याकडे संबंधित बांधकाम व्यावसायिकाकडून त्यांचे घर खरेदी करायचे किंवा नाही हे ठरविण्याचा पर्याय आहे, ज्येष्ठ नागरिकांसाठी काय चांगले आहे हे रेराने ठरविण्याची काय गरज आहे. यामुळे ते त्यांच्या कामाचा भारही वाढवून घेत आहेत, असे मला वाटते.

सामाईक सुविधा व विशिष्ट निर्देशांविषयी सांगायचे तर ते अगदी योग्य आहे, कारण घरामध्ये कोणत्या प्रकारच्या टाईल्स किंवा सॅनिटरी फिटिंग किंवा लिफ्ट बसवल्या जातील हे जाणून घेण्याचा ग्राहकाला हक्क आहे. परंतु कामाच्या टप्प्यामध्ये हे साहित्य उपलब्ध होण्यासाठी काही काळ दिला जाणे आवश्यक आहे जो प्रकल्पाची रेरामध्ये नोंदणी केल्यानंतर दोन किंवा तीन वर्षांचा असेल. नाहीतर आजकालचे ग्राहक इतरांचे आयुष्य त्रासदायक करण्यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांच्याच तोडीस तोड आहेत व या त्रुटींचा गैरफायदाही घेऊ शकतात. त्याचप्रमाणे जेव्हा प्रकल्पांमध्ये अनेक इमारतींचा समावेश असतो तेव्हा सामाईक सुविधा/सोयी/खुल्या जागा यामध्ये बदल (आधीच विकलेल्या सदनिकांना जे दृश्य दिसणार आहे किंवा त्यांच्या येण्या-जाण्याच्या मार्गावर परिणाम न होता) करण्याचीही तरतूद असवी, जेणेकरून नियोजनामध्ये लवचिकता राहील असे मी अभियंता म्हणून सुचवतो. शेवटचा परंतु महत्त्वाच मुद्दा म्हणजे, जेव्हा वाद विकोपाला पोहोचतो तेव्हा दोन्हीपैकी एक पक्ष (जो बहुतेकवेळा सदनिकाधारकच असतो) जेव्हा पोलीसांकडे पोहोचतो तेव्हा विनोद म्हणजे सात वर्षांपासून रेरा अस्तित्वात असूनही कारवाई मोफाच्या तरतुदींअंतर्गत केली जाते जो आत्तापर्यंत रद्द करायला हवा होता. अशाप्रकारे ग्राहक हे,  बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध यंत्रणेचा फायदा घेतात व आपल्या यंत्रणांनाही (म्हणजे तपास संस्थांना) अशा त्रुटी अतिशय आवडतात, विशेषतः जेव्हा एखाद्या व्यावसायिकाच्या मानेभोवती फास आवळला जातो.

पुन्हा एकदा, माझे असे म्हणणे नाही की बांधकाम व्यावसायिकांचे रक्षण करा, माझे केवळ एवढेच म्हणणे आहे की एका गुन्ह्यासाठी एकच कायदा वापरा, नाहीतर कधीही योग्यप्रकारे न्याय दिला जाणार नाही. त्याचशिवाय, एक मी मुद्दा मी नेहमी मांडत असतो तो म्हणजे जर महारेरा रिअल इस्टेट मधील एजेंट्सनाही  दलालांनाही आपल्या अधिकारक्षेत्रात आणू पाहात असेल तर तो संबधीत सरकारी खात्यांनाही आपल्या अधिकारक्षेत्रात का आणत नाही. कारण प्रकल्पाच्या मंजुरींना उशीर करणे, नवीन साहेब आल्यावर प्रकल्प दाखल करण्याची प्रक्रिया थांबवणे तसेच पाणी, रस्ते व सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधांचा जबाबदारी घेण्यास नकार देणे, सरकारचे संबंधित सर्व विभाग अशा सर्व गोष्टी करत असतानाच कोणत्याही प्रकल्पाच्या प्रत्येक चौरस फूटावर महसूलही (भरपूर) मिळवत असतात, बरोबर?

मी यातून जे काही शिकलो ते बांधकाम व्यावसायिकांसाठी थोडक्यात सांगतो आहे; महारेरा असणारच आहे व आपला फास अधिकाधिक घट्ट करत जाणार आहे कारण या देशामध्ये रिअल इस्टेटसारखा व्यवसाय करणे व पैसे कमावणे ही कधीही सन्मान्य कामे ठरणार नाहीत व यंत्रणा तुमच्याकडे नेहमीच संशयाच्या नजरेने पाहील हे कटू सत्य आहे, म्हणून तुम्हीच केवळ ग्राहकांसोबतच नाही तर तुम्ही व्यवहार कराल त्या प्रत्येकासोबत सगळ्या गोष्टी शक्य तितक्या सरळ ठेवायला शिकणे आवश्यक आहे. यामुळे तुम्हाला रेरा किंवा मोफा कुणाचीच भीती राहणार नाही, अर्थात याचा अर्थ तुम्ही कायमस्वरूपी सुरक्षित आहात असा होत नाही; यासही अटी व शर्ती लागू होतात (उपरोधिकपणे बोलण्यासाठी माफ करा) !

सरतेशेवटी, मी इतकेच म्हणेन की, कोणताही व्यवहार अटी व शर्तींनुसारच काम करतो, परंतु त्यापेक्षाही अधिक त्यामध्ये नाती व जिव्हाळा निर्माण करणेही महत्त्वाचे असते व हा पैलूच प्रत्येक व्यवहाराचा गाभा असला पाहिजे हे महारेराने देखील लक्षात घेतले पाहिजे, एवढे सांगून निरोप घेतो...!!

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

ईमेल आयडी -  smd156812@gmail.com