बांधकाम व्यवसाय समजून घेताना !

*बांधकाम व्यवसाय समजून घेताना !*

“दरवर्षी अधिकाधिक व्यवसाय इतर कोणत्याही कारणापेक्षा सरकारच्या दुर्लक्षामुळे बुडतात” … रोझ केनडी

रोझ एलिझाबेथ फित्झगेराल्ड केनडी या अमेरिकी समाजसेवक, सामाजिक व्यक्तिमत्व आणि केनेडी कुटुंबाच्या प्रमुख होत्या. त्या एका उच्चभ्रू आयरिश अमेरिकन कुटुंबातील होत्या. रोझ यांच्याविषयी अशा सुंदर अवतरणांव्यतिरिक्त फारशी काही माहिती उपलब्ध नाही. ही अवतरणे खरोखरच डोळे उघडणारी आहेत मात्र जेव्हा आपल्या शासनकर्त्यांचा मुद्दा असतोच  (मी राजकारणी म्हणत नाहीये) तेव्हा तुम्ही केवळ जे दरवाजे बंद आहेत ते उघडू शकता व डोळ्यांचा (म्हणजेच ज्ञानेंद्रियांचा) समावेशही त्यामध्येच होतो. तुम्हाला असे वाटत असेल की आणखी एका लेखाची सुरुवात एखाद्या उद्योगातील अडचणींचा पाढा वाचून करण्यात आली आहे, तर तुमचे बरोबर आहे. मात्र हा कुठला तरी उद्योग नाही तर रिअल इस्टेट हा त्याच्याशी संबंधित प्रत्येक घटकाला  सर्वाधिक पैसे मिळवून देणारा उद्योग आहे.आणि त्याहून महत्वाचे म्हणजे हा उद्योग माणसाच्या सर्वात मूलभूत गरजा हाताळतो, त्या म्हणजे घर. अलिकडे माझ्या वाचण्यात काही (खरेतर अनेक) बातम्या आल्या, ज्यामध्ये आपल्या माजी उपमुख्यमंत्र्यांनी पुण्यातील व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेतील सोसायट्यांमध्ये राहात असलेल्या लोकांना भेटायला व त्यांच्या इमारतीशी संबंधित समस्या समजून घ्यायला सुरुवात केली (म्हणजे त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिकांच्या विषयीच्या समस्या). त्याचप्रमाणे, माननीय माजी उपमुख्यमंत्र्यांनी वाढत्या लोकसंख्येचा विचार करता सरकारला (म्हणजेच विद्यमान सरकारला) पुणे व पिंपरी-चिंचवडसाठी पाणी पुरवठा वाढवून देण्याचे आवाहन केले. यातून प्रेरणा घेत अनेक राजकीय नेत्यांनी विविध सोसायट्यांमधील नागरिकांना भेटायला व त्यांना विद्यमान सरकारविषयी काही कोणत्याही समस्या आहेत का अशी चौकशी करायला सुरुवात केली, मग त्या पायाभूत सुविधांसंदर्भातील असतील किंवा बांधकाम व्यावसायिकांसंदर्भातील. म्हणजेच, पाणी पुरवठ्या संदर्भात किंवा रस्ते किंवा सार्वजनिक वाहतुकीसंदर्भात (नेहमीप्रमाणे) काही समस्या आहेत का व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या आश्वासनांची पूर्तता केली आहे का वगैरे वगैरे प्रश्न विचारले जातात. माध्यमांनीसुद्धा अतिशय तत्परतेने राजकीय व्यक्तींच्या या सगळ्या सर्कसचे (माफ करा, मात्र यासाठी मी केवळ हाच शब्द वापरू शकतो) चित्रण केले. मी त्यांनाही दोष देऊ शकत नाही, त्यांना शेवटी त्यांचे वर्तमानपत्रचा  खप  वाढवायचा  असतो व शेवटी ही सर्कस लोकांसाठीच  होती कुणा व्यावसायिकासाठी नाही, बरोबर? त्यासोबत एक मोठा व्यवसाय/उद्योग महाराष्ट्रातून बाहेर गेला व त्यांनी आपला प्रकल्प उभारण्यासाठी गुजरातची निवड केली म्हणून भरपूर गदारोळ झाला होता. शेवटची बातमी होती की मध्यप्रदेशचे मुख्यमंत्री पुण्यातील व्यावसायिकांना भेटण्यासाठी आले होते. त्यांनी या व्यावसायिकांना मध्यप्रदेशामध्ये त्यांचे व्यवसाय व उद्योग उभारण्यासाठी आमंत्रित केले व मध्यप्रदेश सरकार त्यांना सर्वतोपरी मदत करेल असे आश्वासन दिले.

फारच छान आता आपले माजी उपमुख्यमंत्री नागरिकांना (सोसायट्यांमधील सदनिकाधारकांना) भेटत आहेत, पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या निवडणुका तोंडावर आल्या आहेत, त्यामुळे आता अशा बैठका होणार. मध्यप्रदेशच्या मुख्यमंत्र्यांविषयी बोलायचे तर आपल्या राज्यामध्ये नवीन गुंतवणूक आणणे हे त्यांचे काम आहे त्यामुळे ते येथील व्यावसायिकांसमोर त्यांच्या राज्याचा प्रचार करणारच. एखादा औद्योगिक प्रकल्प गुजरातला घेऊन जाण्यासंदर्भात बोलायचे झाले तर आपला नवीन प्रकल्प कुठे उभारायचा हा संबंधित समूहाचा व्यावसायिक निर्णय आहे. म्हणूनच वरील सर्व गोष्टींमध्ये काय विशेष आहे व त्याहूनही महत्त्वाचा प्रश्न म्हणजे त्याचा रिअल इस्टेटशी काय संबंध आहे? यातली विशेष बाब म्हणजे आपल्या राज्यातील शासनकर्त्यांचा रिअल इस्टेट व त्यातील व्यावसायिकांबाबतच्या (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) दृष्टिकोनातील फरक व तो रिअल इस्टेटच्या भविष्याशी थेट संबंधित आहे. सर्वप्रथम, इतर राज्यातील शासनकर्त्यांचा दृष्टिकोन पाहा, मी असे म्हणत नाही की ते आपल्यापेक्षा बरेच चांगले आहेत कारण कुरणाच्या दुसऱ्या बाजूचे गवत हे नेहमीच अधिक हिरवे भासते, परंतु इथले गवत वाळून चालले आहे त्याचे काय? जे माजी मंत्री जे स्थानिक पातळीवर व राज्य पातळीवर वर्षानुवर्षे सत्तेमध्ये होते, ते पुण्याच्या रिअल इस्टेटच्या आघाडीवरील समस्या (म्हणजे अडचणी) का सोडवू शकले नाहीत, ही यादी लांबलचक आहे तसेच दिवसेन् दिवस वाढतच आहे. पाणी ही अतिशय गंभीर समस्या आहे व प्रत्येक स्थानिक संस्था सोयीने त्याची जबाबदारी स्थानिक स्वराज्य संस्था सोयीस्करपणे बांधकाम व्यावसायिकांवर टाकून मोकळ्या होतात, जे पूर्णपणे अन्यायकारक आहे. तुम्ही आज पुण्यासाठी, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका व पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण क्षेत्रातील पाणी पुरवठा वाढवून द्यायला सांगताहेत, मात्र इतकी वर्षे तुम्ही त्यासंदर्भात काहीच का केले नाही? ते विद्यमान सरकारलाही लागू होते. आज ते खुर्चीत असताना रिअल इस्टेट क्षेत्राशी संबंधित कितीतरी निर्णय प्रलंबित आहेत व उद्या ते विरोधी पक्षात असतील तेव्हा ते सुद्धा हे केले पाहिजे, ते केले पाहिजे असे गाणे गात बसतील. लोक या आरोप प्रत्यारोपाच्या खेळाला कंटाळले आहेत, तसेच बांधकाम व्यावसायिकही. दुर्दैव म्हणजे आपल्याकडे असे सरकारच  नाही जे खरोखरच या समस्यांकडे गांभिर्याने पाहील व निर्णय घेईल व त्यावर अशी पावले उचलेल जी व्यवहार्य आहेत.

आता गेले सहा महिने लोकांनी निवडून दिलेले नगरसेवक स्थानिक स्वराज्य संस्थामध्ये  सत्तेत नाही, तसेच व्यावसायिक जागांवरील मालमत्ता कराची आकारणी, टीडीआर/मेट्रो अधिभार शुल्के तसेच अग्निसुरक्षा शुल्क यासारख्या कितीतरी मुद्द्यांविषयी अनिश्चितता आहे किंवा अव्वाच्या सव्वा आकारले जात आहे. यासंदर्भातील बांधकाम व्यावसायिकांची न्याय्य बाजू ऐकण्यासाठी कुणीही नाही ही वस्तुस्थिती आहे. रेरा हा शब्द आता राष्टीय सुरक्षेपेक्षाही मोठा आहे. जेव्हा त्यांचे संकेतस्थळ हँग होते किंवा रेराच्या आवेदन अर्जामध्ये प्रत्यक्ष अडचणींचा विचार करता बऱ्याच सुधारणा आवश्यक आहेत, मात्र कुणालाही यामध्ये रस नाही प्रत्येकालाच रिअल इस्टेटमधील लोकांनी चांगले व आदर्श वागावे एवढीच अपेक्षा असते. मी रिअल इस्टेटमधील चुकीच्या गोष्टींचे किंवा वाईट लोकांचे समर्थन करत नाही मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की संपूर्ण उद्योग वाईट आहे व त्याकडे दुर्लक्ष करावे किंवा तो ज्याप्रकारे चालवला जात आहे त्याच्या धोरणांविषयी काही समस्याच नाहीत, हा माझा मुद्दा आहे. पुण्यामध्ये कोणतीही सरकारी संस्था झोपेतून उठते व मंजूर असलेल्या बांधकाम प्रकल्पांचे काम थांबवण्याचे आदेश देते, तर अशा प्रकल्पांना मंजूरी देणारी प्राधिकरणे आपली जबाबदारी झटकून मोकळे होतात. जो बांधकाम व्यावसायिक अडचणीत आहे त्याच्याकडे काणाडोळा करतात व त्याची न्याय्य विनंतीही ऐकत नाहीत, न्यायपालिकेचीही हीच कथा आहे. संरक्षणदलाच्या संस्थांपासून ते विमानतळ प्राधिकरणांपर्यंत व आता तुरुंगाधिकाऱ्यांचाही (येरवडा तुरुंग) काम थांबवणाऱ्या समंधांचा यादीत समावेश होतो (माफ करा मात्र एक व्यावसायिक म्हणून माझ्या मनात समंध हाच शब्द येतो). एके दिवशी सकाळी तुम्हाला एखाद्या प्राधिकरणाकडून पत्र मिळते की त्यांच्या कायद्यांनुसार तुमची इमारत त्यांच्यासाठी धोका आहे किंवा अडथळा आहे म्हणून तुमचे काम थांबवण्यात आले आहे, विषय संपला. विचार करा एक सामान्य लहान बांधकाम व्यावसायिक (किंवा अगदी मोठाही) अशावेळी काय करेल. इथे कुणीही राजकारणी, शासनकर्ता समस्येवर योग्य तो तोडगा काढण्यासाठी रिअल इस्टेट उद्योगाला मदत करण्याचा प्रयत्न करणार नाही. इथे वीज पुरवठा कंपनी त्यांच्याकडे कार्यक्षम अधिकाऱ्यांचा चमू असूनही राज्य सरकारकडून निधी उपलब्ध होत नसल्यामुळे पायाभूत सुविधा सुधारण्यासंदर्भात काहीही करू शकत नाही. यामुळे पायाभूत सुविधांच्या खर्चाचे ओझेही रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना व ग्राहकांना) उचलावे लागते, मात्र दोष बांधकाम व्यावसायिकांना दिला जातो  व कुणाही शासनकर्त्याला (म्हणजे राजकारणी) ही समस्या सोडविण्यात रस नाही. ते बांधकाम व्यावसायिकांना सदनिका धारकांकडून एमएसईबीच्या मीटरसाठी अव्वाच्या सव्वा पैसे आकारत असल्याचा दोष देतात, व्वा फारच छान!

त्यानंतर ६ मीटर रुंद रस्त्याच्या टीडीआरचा मुद्दा आहे, ९ मीटर रस्त्याच्या नियमांना मंजूरी मिळावी यासाठी शेकडो फायली प्रलंबित आहेत, मात्र पुन्हा कुणीही त्याविषयी स्पष्ट भूमिका घेत नाही. शहरातील सार्वजनिक वाहतुकीचे चित्र दयनीय आहे, दररोज हजारो नवीन खाजगी वाहने रस्त्यावर उतरत असतात. तरीही स्थानिक नियोजन प्राधिकरणे पार्किंग वाढविण्यासाठीचे नियम बनविण्यात व्यग्र आहेत त्यामुळे इमारतींचे नियोजन करणे अशक्य झाले आहे. पार्किंगसाठी आणखी जागा म्हणजे आणखी कार वाढतील हा साधा तर्क आहे तरीही कुणीही यासंदर्भातील भूमिका घेत नाही. त्याखेरीज नियोजन प्राधिकरण इलेक्ट्रॉनिक वाहनांसाठी पार्किंगसाठी आणखी जागा तयार करायला सांगते, खरे म्हणजे आहे त्याच पार्किंगच्या जागेमध्ये चार्जिंगची सोयही करता येऊ शकते. कचरा संकलनापासून ते त्यावर प्रक्रिया करण्यापर्यंत, ते झाडे कापण्यापर्यंत प्रत्येक आघाडीवर फक्त गोंधळ तसेच विलंब आहे, तरीही बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष दिला जातो, शासकीय यंत्रणा अशा प्रकारेच काम करते. पर्यावरण विभाग व नागरी नियोजन विभागामध्येही ताळमेळ हवा. मात्र पर्यावरण विभाग अतिशय विचित्र अशा कल्पना मांडते व नियोजन प्राधिकरण डोळेझाक करून या सर्व कल्पना धोरणांच्या स्वरूपात रिअल इस्टेटवर लादते. अशाप्रकारे रिअल इस्टेटला दररोज नव्याने मारले जात आहे. नागरी विकास विभाग हा खुद्द माननीय मुख्यमंत्र्‍यांच्या अखत्यारित येतो मात्र ते रिअल इस्टेटसाठी उपलब्ध नसल्याचे दिसते. इतर शासनकर्त्यांप्रमाणेच तेदेखील बांधकाम व्यावसायिकांना कुठल्याच  समस्या नसल्यात असाच विचार करत असतील.

मित्रांनो, रिअल इस्टेट हा समाजासाठी अतिशय महत्त्वाच्या उद्योगांपैकी एक आहे कारण रिअल इस्टेटने बांधलेल्या घरामुळेच समाज समृद्ध व समाधानी होतो. तसेच, तुम्हाला पुण्यामध्ये नोकरी हवी असेल तसेच उद्योगधंद्यांचीही भरभराट व्हायला हवी असेल तर आपण या सर्व उद्योगांमध्ये काम करणाऱ्या लोकांना योग्य त्या सामाजिक तसेच भौतिक पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून दिल्या पाहिजेत ज्यांचा रिअल इस्टेट अविभाज्य भाग आहे. हे साध्य करण्यासाठी, शासनकर्त्यांनी (माजी शासनकर्त्यांनीही) रिअल इस्टेटसाठी खुल्या मनाने योग्य ती धोरणे तयार केली पाहिजेत. सुदैवाने (किंवा दुर्दैवाने) रिअल इस्टेट असा उद्योग नाही जो निकृष्ट धोरणे किंवा उद्योगाला मिळणारी वागणूक यामुळे राज्याबाहेर घेऊन जाता येईल. मात्र केवळ राज्याबाहेर गेल्यानेच राज्याला (किंवा यंत्रणेला) उद्योग किंवा त्याचे लाभ गमवावे लागत नाहीत, प्रिय शासनकर्त्यांनो कृपया हे लक्षात ठेवा व रिअल इस्टेटसाठी फार उशीर होण्यापूर्वी चांगली कृती करा, हि नम्र विनंती (किंवा इशारा ) !

 you can our english version @link below.

https://visonoflife.blogspot.com/2022/10/

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलोपर्स

ईमेल आयडी - smd156812@gmail.com