महाराष्ट्र राज्य व रिअल इस्टेटचे वर्तमान आणि भविष्य !

महाराष्ट्र राज्य व रिअल इस्टेटचे वर्तमान आणि भविष्य !

 “घर खरेदी करणे ही सर्वोत्तम गुंतवणूक आहे यावर माझा नेहमी विश्वास असेल. याचे कारण? कारण तुम्ही समभाग प्रमाणपत्रामध्ये राहू शकत नाही. तुम्ही म्युच्युअल फंड प्रमाणपत्रामध्ये पण राहू शकत नाही.”

— ओपरा विन्फ्रे

समभागांमधील गुंतवणुकीची (म्हणजे गुंतवणुकीच्या इतर पर्यायांमध्ये) तुलना घरासाठी केलेल्या गुंतवणुकीशी करणे हस्यास्पद  वाटू शकते तरीही सामान्य माणसाच्या दृष्टिकोनातून विचार केल्यास, ज्यासाठी लेखिकेचे अवतरण प्रसिद्ध आहे, तुम्हाला जाणीव होईल की रिअल इस्टेटला नेहमी वाढती मागणी का राहिलेली आहे, मग ते अमेरिका असो किंवा भारताच्या ग्रामीण भागातील एखादे गाव किंवा अगदी आपले प्रिय पुणे. ओपरा विन्फ्रे यांची ओळख करून देण्याची गरज नाही, प्रखर बुद्धिमत्ता असलेल्या व लहान पडद्यावरील आपल्या जादुई वावराने त्यांनी लाखोंची मने जिंकली, ज्यामध्ये लिंग, रंग, किंवा राष्ट्रीयत्व अशा कोणत्याही सीमांचा भेदभाव नाही. आपल्या विकसित राज्यातील (स्व-घोषित असे काहीजण म्हणू शकतात) रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाल्यास माझ्या मनात या क्षेत्रातील अंतिम उत्पादनाचे म्हणजे घराचे काय महत्त्व आहे याचे अगदी सोप्या शब्दात वर्णन करण्याचा विचार आला, जे ओपरा यांनी केले आहे. मला या लेखासाठी माझा मित्र नरेंद्र जोशी याने उद्युक्त केले त्याने मला केवळ पुणे व भोवतालच्याच नव्हे तर एकूणच राज्यातील रिअल इस्टेटचे काय भवितव्य आहे याविषयी लिहण्यास सांगितले. यावर अनेकजण म्हणतील त्यात काय मोठेसे, बांधकाम व्यावसायिक नेहमीच पैसे कमावतात त्यामुळे रिअल इस्टेटचे भवितव्य अतिशय उज्ज्वलच  आहे, मी यावर वाद घालत बसत नाही पण… पण असे असते तर रेराला (आपल्या राज्यामध्ये महारेरा) रिअल इस्टेटभोवती आपले कायदे व नियमांचा फास आवळण्याची गरज नव्हती. तसेच आर्थिक गुन्हे शाखा/अंमलबजावणी संचालनालय (आता अगदी शाळकरी मुलालाही ईओडब्ल्यू व ईडीचा लॉगफॉम माहिती आहे), यांनी कारवाई केलेली बहुतेक नावे जमीनीच्या किंवा रिअल इस्टेटच्या व्यवहारांशी संबंधित असतात.

रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी पूर्णपणे आदर राखून असे सांगावेसे वाटते की इथे व्यावसायिक होण्यासाठी फार काही डोके लावावे लागत नाही. परंतु तुम्ही एकदा रिअल इस्टेट व्यावसायिक (बांधकाम व्यावसायिक) झाल्यानंतर व थोडे पैसे कमावल्यानंतर थोडेफार डोके निश्चत लावावे लागते. इथेच वाढ, विकास, भवितव्य, भविष्य इत्यादी संज्ञांचा संदर्भ येतो, असे मला वाटते. मला असे वाटते कारण या व्यवसायाचे स्वरूपच असे आहे, मी नेहमी उल्लेख करतो की हा एकमेव व्यवसाय आहे ज्यामध्ये इतर कोणत्याही व्यवसायाच्या उलट कच्चा माल तुमच्यापर्यंत येत नाही तर तुम्हाला कच्च्या मालापर्यंत जावे लागते व तो जिथे असेल तिथे त्यातून उत्पादन तयार करावे लागते. मला खात्री आहे की तुम्ही आता गोंधळात पडला असाल, म्हणून आता एक साधी तुलना करत आहे करत आहे, कार किंवा कपडे धुण्याची पावडर (मी कुठल्याही राजकीय पक्षाच्या संदर्भात बोलत नाही) तयार करण्यासाठी तुम्ही खुल्या बाजारातून कच्चा माल खरेदी करू शकता व तो तुमच्या कारखान्यात आणून त्यापासून अंतिम उत्पादन तयार करू शकता. तुम्ही ते कोणत्याही ठिकाणाहून खरेदी करू शकता, जसे ऑटो उद्योगासाठी पोलाद महाराष्ट्रातील जालन्यापासून ते पश्चिम बंगालपर्यंत खरेदी करू शकता, जर कपडे धुण्याची पावडर बनवायची असेल तर तुम्ही त्यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे कॉस्टिक सोडा गुजरातमधून किंवा गोव्यातून खरेदी करू शकता व हेच कोणत्याही उत्पादनासंदर्भात शक्य आहे. परंतु रिअल इस्टेट उद्योगाच्या संदर्भात मुख्य कच्चा माल म्हणजे जमीन व तुम्ही ती हस्तांतरित करू शकत नाही किंवा हलवू शकत नाही परंतु तुम्हाला तुमचा कच्चा माल जिथे आहे तिथे घरे बांधावी लागतात जे तुमचे अंतिम उत्पादन असते व म्हणूनच रिअल इस्टेट व्यवसाय वेगळा ठरतो. तुम्ही कच्च्या मालाचे म्हणजे जमीनीचे उत्पादन वाढवू शकत नाही परंतु तुम्ही उत्पादनाचे मूल्य किंवा अंतिम उत्पादन तयार करण्याची क्षमता वाढवू शकता, परंतु त्यालाही काही मर्यादा असतात. उदाहरणार्थ तुमचा कारचा कारखाना पुण्यामध्ये असेल व कारची मागणी पंजाबमध्ये अधिक असेल, तर तुम्ही तुमच्या कार पंजाबहून पुण्याला पाठवू शकता परंतु घरांची मागणी पंजाबमध्ये अधिक असेल तर तुम्ही पुण्याहून जमीनीसकट घरे पंजाबला पाठवू शकाल का, नाही, बरोबर? म्हणूनच तुम्ही जेव्हा रिअल इस्टेटच्या भवितव्याचा विचार करता तेव्हा तुम्हाला तुमच्या कच्च्या मालाची भोवतालची परिस्थिती विचारात घ्यावीच लागते कारण त्यानंतरच तुम्ही विशिष्ट ठिकाणाच्या किंवा शहरातील रिअल इस्टेटचे भवितव्य ठरवू शकता.

आपल्याकडे इतर देशांपेक्षा ज्याप्रकारे अतिशय वेगाने लोकसंख्या वाढत आहे व ही १५० कोटी लोकसंख्या अनेक आघाड्यांवर शाप आहे परंतु रिअल इस्टेटसाठी ते एकप्रकारे वरदानच आहे, अगदी पूर्णपणे नसले तरीही.
कारण या सगळ्या लोकांना राहण्यासाठी किंवा काम करण्यासाठी त्यांच्या डोक्यावर छप्पर हवे असेल व त्यासाठी आवश्यक असलेला कच्चा माल मर्यादित आहे व यामुळे रिअल इस्टेटला नेहमीच मागणी राहिली आहे, पण! हा पण, मागणी समजावून घेताना विचारात घेणे आवश्यक आहे कारण लोक असल्याशिवाय, रिअल इस्टेटला भवितव्य नाही व लोकांकडे त्यांच्या डोक्यावरचे छप्पर कायदेशीर मार्गाने खरेदी करण्याची क्षमता हवी व त्यासाठी धोरणे व तसेच त्या घरांच्या भोवती असलेल्या पायाभूत सुविधा मागणीला अनुसरून असल्या पाहिजेत. असे झाले तरच रिअल इस्टेटची भरभराट होऊ शकते, नाहीतर आपल्याकडे राजस्थानाच्या वाळवंटात किंवा ओडिसाच्या त्रिभुज प्रदेशात मुबलक जमीन आहे परंतु आपल्याकडे त्या घरांसाठी मागणी नाही, ही वस्तुस्थिती आहे. आपल्या महाराष्ट्र राज्याविषयी बोलायचे झाले तर अगदी खेडेगावातल्या जमीनींचे दरही वाढले आहेत. मी विदर्भातील खामगाव नावाच्या एका लहानशा गावातून आलो आहे, अगदी माझ्या गावातही मुख्य बाजारातील रस्त्यालगतच्या दुकानांच्या किमती कर्वे रस्त्यावरील दुकानांएवढ्या झाल्या आहेत, माझ्यावर विश्वास ठेवा मी खरोखरच सांगतोय. केवळ अशा मागणीचे प्रमाण हाच एकमेव फरक आहे, केवळ काही रस्ते व काही दुकानांसाठीच येथे ग्राहक असतात व हेच घरांच्या बाबतीतही खरे आहे, तसेच कार्यालयाच्या जागा बाबतीतही खरे आहे, मी याविषयी कमी बोललेलेच बरे. थोडक्यात सांगायचे, तर कोणत्याही ठिकाणी रिअल इस्टेटची जी वाढ होते किंवा त्याला जी मागणी असते ती त्याठिकाणी किंवा शहरामध्ये उपलब्ध असलेल्या संधींच्या प्रमाणात असते. कारण त्यामुळेच एखादी व्यक्ती तिथे घर घेण्याचा व त्याचा किंवा तिच्या कुटुंबासोबत तिथे स्थायिक होण्याचा विचार करेल.

 

या निकषानुसार बहुतांश रिअल इस्टेटचे पाच विभागांमध्ये किंवा प्रदेशांमध्ये विभाजन केले जाऊ शकते, एक म्हणजे मुंबई शहर, दुसरे म्हणजे मुंबईची उपनगरे म्हणजे नवीन मुंबई किंवा पश्चिमेला वसई-विरार, तिसरे म्हणजे ठाणे-नाशिक-पुणे हा त्रिकोण, चौथा म्हणजे राज्यातील संभाजीनगर, कोल्हापूर, नागपूर यासारख्या मोठ्या शहरांच्या भोवताली असलेला भाग व पाचवा म्हणजे राज्यातील प्रत्येक जिल्ह्याच्या ठिकाणी स्थानिक केंद्रामध्ये व त्याभोवती होणारी वाढ. या भागांमध्ये रिअल इस्टेटची वाढ होत असली तरीही त्यांची कारणे वेगळी आहेत, तसेच या वाढीचा वेगही वेगळा आहे किंवा अशा प्रत्येक केंद्रामध्ये अनुक्रमे गुंतवणूक व विकास होण्याची शक्यताही कमी आहे. मुंबई शहराचे उदाहरण घ्या, १४५ कोटी पेक्षा अधिक लोकसंख्येमुळे, या लोकांची गरज पूर्ण करणे हीच रिअल इस्टेट क्षेत्राची सर्वात मोठी मागणी आहे व मुंबईच्या भौगोलिक स्थितीमुळे येथे जागा मर्यादित आहे. हे भारताचे आर्थिक/व्यापारी केंद्र आहे, त्यामुळे इथे लोकांकडे पैसा (म्हणजे करिअर) आहे, जो मुंबईतील रिअल इस्टेटला चालना देणारा महत्त्वाचा घटक आहे. परंतु या स्वप्ननगरीमध्ये घर किंवा कार्यालय घेण्याचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी जी किंमत चुकवावी लागते ती सर्वांनाच परवडत नाही. म्हणूनच मुंबई एकतर अति श्रीमंत किंवा अति गरीबांसाठी आहे, मला कुणाचाही अनादर करायचा नाही परंतु मला जो अनुभव आला तो इथे मांडतोय. मुंबई भोवतालच्या भागांमध्ये खऱ्या अर्थाने वाढ होत आहे, जेथे जमीन अजूनही उपलब्ध आहे. परंतु नोकऱ्यांसाठी मुख्य मुंबईवरच अवलंबून राहणे आवश्यक आहे, तरीही रिअल इस्टेटसाठी ही चांगली बाब आहे. इथे मुंबईपर्यंत जाण्या-येण्यासाठी प्रवासाची साधने तसेच घरांसाठी पायाभूत सुविधा उभारणे या गोष्टींमुळे फरक पडणार आहे. आपण सगळ्यात शेवटी पुणे प्रदेशाविषयी बोलू. राज्यातील महत्त्वाच्या शहरांवर एक नजर टाकू, मी स्वतः नागपूरकर असल्यामुळे, प्रत्येक दुसऱ्या घरातील कुणीतरी व्यक्ती इथून करिअरसाठी पुण्या-मुंबईला स्थलांतरित झाली आहे व ज्या व्यक्ती उरल्या आहेत त्यांच्याच जागेच्या किंवा जीवनशैलीच्या वाढत्या गरजांमुळे त्या शहरांमधील रिअल इस्टेट तरून आहे. ही आकडेवारी मोठी असली तरीही स्थानिक ग्रामीण भागांमधील लोक नागपूरसारख्या केंद्रांकडे स्थलांतरित होत आहेत, ज्याप्रमाणे नागपूरचे लोक पुण्याला स्थलांतरित होत आहेत. संभाजीनगर किंवा कोल्हापूरची स्थिती या शहरांभोवती झालेल्या औद्योगिकरणामुळे जरा बरी आहे, तरीही पुणे प्रदेशासारखे होण्यासाठी बरेच काही करायची गरज आहे, विशेषतः सामाजिक व सांस्कृतिक आघाडीवर, कारण एखादी व्यक्ती एखाद्या ठिकाणी स्थायिक होण्याचा निर्णय घेण्यामागेही ते एक मोठे कारण आहे. जिल्ह्याचे ठिकाण असलेल्या शहरांमध्ये परिस्थिती जरा वेगळी आहे इथे स्थायिक झालेल्या कुटुंबांना त्यांच्या पुढील पिढीला त्यांच्या इच्छेने किंवा इच्छेविरुद्ध मोठ्या शहरांमध्ये पाठवायचे असते. त्यामुळे इथे घरांची मागणी कमी आहे तरीही घरांना जी काही थोडीफार मागणी आहे ती केवळ काही ठिकाणांपुरतीच मर्यादित आहे. यामुळे स्थानिक नागरी संस्थांचे महसूलाच्या आघाडीवरील काम अवघड होते व या शहरांच्या पायाभूत सुविधांवर थेट परिणाम होतो व हे सरकारने लक्षात घेतले पाहिजे, नाहीतर या केंद्रांमधून पुणे प्रदेशाकडे होणारे स्थलांतर कधीही थांबणार नाही.

आता सगळ्यात शेवटी ठाणे-नाशिक-पुणे प्रदेशाविषयी व विशेषतः पुण्याभोवतालच्या प्रदेशाविषयी बोलू. इथे रिअल इस्टेटच्या वाढीसाठी सर्वकाही उपलब्ध आहे, परंतु हा प्रदेश सरकारकडून योग्य तो पाठिंबा नसताना किती काळ स्थलांतरितांचा भार सहन करू शकेल हा खरा प्रश्न आहे. आपण चेन्नई व बेंगलुरूसारख्या शहरांना पाणी व वाहतुकीसारख्या मुद्द्यांवर कसा त्रास होत आहे व अनेक कुटुंबे या शहरांमधून स्थलांतर करत आहेत हे आपण वाचत असतो. एख लक्षात घ्या कुणीही या जगात अमरत्व घेऊन येत नाही व एखादे शहरही या नियमाला अपवाद नाही. यात फरक केवळ एवढाच आहे की, शहरांचा इतर कारणाने नव्हे तर स्वतःच्याच ओझ्यामुळे, म्हणजे नागरिकांमुळे मृत्यू होतो. कारण पाणी, वाहने चालवण्यासाठी जागा, कचऱ्याची विल्हेवाट लावण्यासाठी जागा नसेल, श्वास घेण्यासाठी ऑक्सिजन नसेल, तर एखाद्या शहरामध्ये तुम्हाला नोकरी व प्रशस्त घर असूनही अशा जीवनाचा काय उपयोग, नाही का? या आघाडीवर सरकार अनभिज्ञ (म्हणजे निष्काळजी) असल्याचे वाटते कारण त्यांना केवळ टीडीआर, सशुल्क एफएसआय व टीओडी वाढवून इथे कच्च्या मालाची उत्पादन क्षमाता वाढविण्यात रस आहे. कच्च्या मालाचे अंतिम उत्पादनात रुपांतर करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या इतर पाठिंब्याचे काय, ज्याविषयी कुणी एक चकार शब्दही बोलत नाही. हे म्हणजे तुम्हाला एक कार तयार करण्यास सांगण्यात आले व तुम्ही उंची अंतर्गत सजावट व सर्वोत्तम सुरक्षितता वैशिष्ट्ये असलेली व डिझायनर लुक असलेली कार तयार केली परंतु केवळ एकच गोष्ट विसरलात ती म्हणजे कारचे इंजिन!
पुणे प्रदेशातील परिस्थिती थोडीफार अशीच झाली आहे, ज्याविषयी रिअल इस्टेटने विचार केला पाहिजे व तुम्ही जेव्हा वाढीच्या लाटेवर स्वार असता तेव्हा हे शक्य होते, जी परिस्थिती आत्ता आहे. हे शहर व त्याभोवतालच्या भागात रिअल इस्टेटच्या संभाव्य वाढीसाठी आवश्यक ते सर्व काही आहे परंतु त्यांची एक मोठी जबाबदारीही आहे, ती म्हणजे तशाच, किंबहुना अधिच चांगल्या पायाभूत सुविधा देणे ज्या या वाढीमध्ये टिकून राहू शकतील. ज्याप्रमाणे आपल्या शरीरासाठी पांढऱ्या रक्तपेशी चांगल्या असतात कारण त्या संसर्गाविरुद्ध लढतात परंतु त्यांची संख्या फार वाढल्यामुळे कर्करोग होऊ शकतो, या मूलभूत बाबी पुणेकरांनो विसरू नका एवढे सांगून निरोप घेतो !

 

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com