हाव, रिअल इस्टेट व शहराचे भवितव्य !

 

 हाव, रिअल इस्टेट व शहराचे भवितव्य!

“पृथ्वीवर प्रत्येक माणसाच्या गरजा भागवण्यासाठी पुरेशी संसाधने आहेत, परंतु प्रत्येक माणसाची हाव पूर्ण करण्यासाठी नाहीत.” …  महात्मा गांधी

भारतीयांना या नावाची ओळख करून देण्याची करून देण्याची गरज नाही कारण ते राष्ट्रपिता तर आहेतच व त्यांनी केवळ आपल्याला स्वातंत्र्य मिळवून दिले म्हणून नाही तर ते ज्या तत्वज्ञानाप्रमाणे जगले व त्यांनी आपल्याला जी शिकवण दिली जी आपले आजही मार्गदर्शन करते त्यामुळे. आपण या महान व्यक्तिंना पूजतो परंतु त्यातही आपण दांभिकपणा करतो, मग ते प्रभू श्रीराम असोत किंवा बाबासाहेब आंबेडकर किंवा गांधीजी, आपले त्यांच्यावर किती प्रेम आहे, आपण त्यांचा किती आदर करतो याचा मोठा दिखावा करायला आपल्याला आवडतो. परंतु त्यांचे तत्त्वज्ञान अंगिकारण्याची जेव्हा वेळ येते तेव्हा आपली (आपल्यापैकी बहुतेकांची) कृती शून्य असते हे कटू सत्य आहे. मला गांधीजींविषयी सर्वात आवडणारी गोष्ट म्हणजे, त्यांना पर्यावरणाविषयी असलेली स्पष्ट जाणीव ज्याचा पृथ्वीही एक अविभाज्य घटक आहे. त्यांचे विचार काळाच्या पुढचे होते, सत्तर वर्षांपूर्वी जेव्हा नैसर्गिक संसाधनांची समस्या फारशी मोठी नव्हती, तेव्हा त्यांनी वरील शब्द लिहीले जे आता आपले पर्यावरणवादी प्रत्येक माध्यमामध्ये घसा फोडून सांगत आहेत. किंबहुना, माझा ब्लॉग ‘व्हिजन ऑफ लाईफ’ च्या मुखपृष्ठावरही हाच संदेश दिलेला आहे व तुम्हाला एक बांधकाम व्यावसायिक (हा माझा पोटापाण्याचा उद्योग आहे) गांधीच्या विचारांचे अनुसरण का करत आहे व हा लेख कुठल्या दिशेने चालला आहे याविषयी कुतुहल असेल, तर मी तुम्हाला सांगतो की रिअल इस्टेटलाच नव्हे तर संपूर्ण शहराला (पुण्याचा एक प्रकरण म्हणून अभ्यास करताना) झालेल्या एका नव्या (तुम्ही आवृत्ती म्हणू शकता) विषाणूच्या संसर्गाविषयी तो आहे, हा विषाणू संसर्ग म्हणजे हाव ज्याविषयी बापूजींनी आपल्या सत्तर वर्षांपूर्वीच इशारा दिला होता. मला बहुतेक वाचकांच्या कपाळाला पडलेल्या आठ्या आणि कुत्सित हसू दिसत आहेत जणू काही ते म्हणत असावेत “म्हणजे हव्यासाविषयी कोण बोलत आहे, एक बांधकाम व्यावसायिक, हमममम” व त्यातले काही विचारही करत असतील की “अब आया उंट पहाड के नीचे”, ही अतिशय प्रसिद्ध हिंदी म्हण आहे, जेव्हा एखादी अहंकारी व्यक्ती एखाद्या परिस्थितीमध्ये अडकल्यामुळे अतिशय नरमते तेव्हा ही म्हण वापरली जाते. कारण हा हव्यासावरच चालणारा उद्योग म्हणून ओळखला जातो (सहकारी बांधकाम व्यावसायिकांनो याचा स्वीकार करा कारण आपल्या उद्योगाची प्रतिमाच अशी आहे), आता त्यांच्यापैकीच एक अचानक उठून हव्यासाच्या दुष्परिणामांविषयी बोलत आहे. मला तुम्हाला चूक व स्वतःला बरोबर ठरवायचे नाही परंतु एक लक्षात ठेवा की हाव ही समुद्रासारखी असते, म्हणजे तुम्ही ती सांडली तरी ती थांबवत नाही तर तुमच्याभोवती असलेल्या प्रत्येकाला त्यात ओढून घेते व रिअल इस्टेटच्या बाबतीतही असेच झाले आहे व माझ्या लेखामध्येही मला हेच दाखवून द्यायचे होते.

आपल्या सातत्याने वाढत असलेल्या लोकसंख्येकडे लक्ष द्या जी आता दिडशे कोटींच्या पुढे पोहोचली आहे व या सर्व लोकांना घरे, शाळा, कार्यालये, रुग्णालये, सार्वजनिक वाहतूक अशा सर्व पायाभूत सुविधा आवश्यक आहेत व त्यासाठी जमीन आवश्यक आहे जी रिअल इस्टेट देते. म्हणूनच जमीन हे आपल्याकडील सर्वात फायदेशीर संसाधन आहे, बरोबर? स्वाभाविकपणे, वर्षानुवर्षे रिअल इस्टेट उद्योगात बांधकाम व्यावसायिकांचाच सर्वाधिक फायदा होत होता व त्यांना सर्वाधिक पैसे मिळत होते (इथेही हावच). या स्पर्धेमध्ये समाज म्हणून आपण उपलब्ध असलेली प्रत्येक जमीन बांधकाम व्यावसायिकांना सुपूर्त करत आहोत. यामुळे त्याच जमीनीवरील इतर प्रजातींच्या ज्या गरजा आहेत त्यावर आपले अतिक्रमण होत आहे. परंतु याचा दोष केवळ बांधकाम व्यावसायिकांवर टाकण्यात आला, कारण तेच सर्व जमीनी पैसे मिळवून देणाऱ्या वरील उपयोगांसाठी वापरत होते, खरेतर संपूर्ण समाजच जमीनीसाठी हव्यासाच्या स्पर्धेमध्ये धावत होता. हळूहळू हव्यासाच्या या स्पर्धेतून सहभागींना (जमीन मालकांपासून ते मायबाप सरकारपर्यंत) जाणीव झाली की फक्त बांधकाम व्यावसायिकांनाच या जमिनीसाठीच्या स्पर्धेमध्ये बक्षिसाची रक्कम मिळत आहे व इथेच खऱ्या समस्येला सुरुवात झाली! एकीकडे सरकार शहरी भागामध्ये सध्या अस्तित्वात असलेली जमीन वाढवू शकत नसल्यामुळे त्यांनी जमिनीची क्षमता वाढवली व पैसे कमावण्याचा हा आणखी एक मार्ग असल्याची जाणीव त्यांना झाली, त्यानंतर मग जमिनीचे मालक असतील किंवा सोसायटीचे पदाधिकारी (पुनर्विकासाच्या संदर्भात) त्यांनी आणखी पैसे किंवा अधिक जागा मागायला सुरुवात केली (भागीदारीतील प्रकल्पाच्या संदर्भात) व त्यात काहीही चूक नाही कारण त्यांच्या जमिनीतून बांधकाम व्यावसायिक पैसे कमवत असल्याचे त्यांनी पाहिले व सर्वात शेवटी सदनिकाधारकही या स्पर्धेत सहभागी झाले. इथे बरेच जण म्हणतील की रिअल इस्टेटमध्ये सदनिका खरेदी करणारे कोणते ग्राहक पैसे कमवू शकतात, त्यांचे घर खरेदी करताना तेच बांधकाम व्यावसायिकांच्या दयेवर अवलंबून नसतात का. तुमचे म्हणणे अगदी बरोबर आहे, परंतु अशी परिस्थिती साधारण दशकभरापूर्वी होती, बाजारामध्ये भरपूर एफएसआय पुरवठा असल्यामुळे व विकासासाठी जमीनी उपलब्ध होत असल्यामुळे (सरकारचे व पुनर्विकासाचे व पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरणासारख्या संस्थांचे आभार) सर्व सूत्रे केवळ बांधकाम व्यावसायिकांच्याच हाती राहिलेली नाहीत तसेच घरांचे दरही केवळ तेच ठरवत नाहीत. यामध्ये आता अनेक भागीदार आहेत व आता रिअल इस्टेटमध्ये अधिक क्षमता असलेले व्यावसायिकही उतरले आहेत जे तग धरून राहू किंवा टिकू शकतात किंवा कमी नफ्यामध्ये काम करू शकतात. यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना अचानक जाणीव झाली की त्यांना टिकून राहायचे असल्यास सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांशी तडजोड करावी लागेल. सदनिका ग्राहकही अशाप्रकारे पैसे कमवू लागले कारण तुमचे घर खरेदी करताना वाचवेला पै न् पै म्हणजे खरेतर पैसे कमावण्यासारखेच आहे, बरोबर? आता तुम्ही म्हणाल त्यात काय चूक आहे कारण जर प्रत्येक जण रिअल इस्टेटमध्ये पैसे कमावण्यासाठीच असेल तर सदनिका खरेदी करणाऱ्या व्यक्ती किंवा जमीन मालकांनीही पैसे का कमवू नयेत. मला हे मान्य आहे परंतु रिअल इस्टेटमध्ये सगळ्यांच्या हव्यासाची किंमती कुणाला मोजावी लागतेय व त्याचेच उत्तर देण्यासाठी मी हा लेख लिहीत आहे.

कारण एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने जास्त जराने जमीन खरेदीकेली व त्यानंतर जी किंमत चुकवली आहे तिचे समर्थन करण्यासाठी त्या जमीनीची जास्तीत जास्त क्षमता वापरण्याचा प्रयत्न करतो. सरकारही टीडीआर/सशुल्क एफएसआयसारख्या गोष्टी विकून पैसे कमवायचे असल्यामुळे बांधकाम खर्चामध्ये वाढ होते. त्यानंतर सातत्याने वाढणारे साहित्याचे दर तसेच मजुरांचा खर्च व त्यामध्ये विविध सरकारी करांचा समावेश करा (व त्यातही अतिशय विचित्र कररचना आहे उदाहरणार्थ तयार घरांवर शून्य जीएसटी) व सर्वात शेवटचा मुद्दा म्हणजे, हे सगळे खर्च असूनही ग्राहक तुम्ही घायाळ होईपर्यंत तुमच्यासोबत घासाघीस करणार आहे हे तुम्हाला माहिती असते. त्यानंतर तुम्ही जास्तीत जास्त बांधकाम करण्याचा प्रयत्न करता व इंच न् इंचाची विक्री करता व याची किंमत संपूर्ण शहराला तसेच पर्यावरणाला चुकवावी लागत आहे, म्हणूनच मी हा लेख लिहीत आहे. ग्राहकांनी बांधकाम व्यावसायिकाने सांगितलेला प्रति चौरसफूट दरच स्वीकारावा अशी माझी अपेक्षा नाही, कारण अनेक दशके ते तसे करत होते. परंतु जेव्हा सरकारपासून प्रत्येक जण केवळ त्यांच्या स्वतःच्या हिताचाच विचार करतात तेव्हा सदनिका खरेदी करणारे ग्राहक व पुनर्विकास करत असलेल्या सोसायट्यांनी तरी मागे का राहावे. परंतु हिताचे संरक्षण करणे किंवा त्याची काळजी घेणे व हाव यातील सीमारेषा अतिशय पुसट असते व बहुतेकवेळा त्याकडे दुर्लक्ष केले जाते, यामुळे संपूर्ण शहराला व आपल्या पिढ्यांना त्याची किंमत मोजावी लागते, जे आता होत आहे! मुंबई-नाशिक-पुणे या सुवर्ण त्रिकोणामध्ये रिअल इस्टेटची भरभराट होतेय, त्यामुळे सरकारने एफएसआय़ देऊन त्याचा पुरेपूर वापर करून घ्यायला सुरुवात केली जो धारण करण्याची जमिनीचीही क्षमता नाही व प्रदेशाचीही क्षमता नाही व परिणामी एकीकडे (म्हणजे पुणे महानगरपालिका/नागरी विकास यासारखे एखादे खाते) सरकार योजनेला मंजूरी देते तर दुसरीकडे (म्हणजे पर्यावरण/जलसिंचन/महसूल यासारखे विभाग) रिअल इस्टेटला पाण्यासारख्या मूलभूत सुविधा उपलब्ध करून देणे शक्य नसल्याचे रडगाणे गातात व विकासकांना त्यासाठी दोष देतात. परंतु प्रत्यक्षात दोषी सर्वजण आहेत यामध्ये जमीन मालकांचाही (व सरकार) समावेश होतो ज्यांना त्यांच्या जमीनीच्या तुकड्यातून जास्तीत जास्त लाभ हवा असतो, शहराला त्याची काय किंमत मोजावी लागेल याची त्यांना फिकीर नसते. त्याचप्रमाणे सरकार या विकसित प्रदेशांच्या दिशेने स्थलांतर थांबवण्यासाठी व येथील वाढ नियंत्रित करण्यासाठी व इतर प्रदेशांनाही स्वयंपूर्ण बनविण्यासाठी काहीही करत नाही. तर आणखी घरे बांधते, ज्यामुळे अधिकाधिक लोकांना राहता येईल व राज्याचे इतर भागामध्ये ग्राहकच नसल्यामुळे ते अविकसितच राहात आहेत, याविषयी विचार होणे आवश्यक आहे!

या स्पर्धेमध्ये आपण पाण्यासारखी आपली मूलभूत संसाधनेही संपवत आहोत, तसेच आपल्या स्वयंचलित वाहनांनी रस्त्यांचीही कोंडी करत आहोत. परंतु यामुळे आपण आपल्याभोवतालच्या प्रत्येक प्रजातीला मारून टाकत आहोत कारण केवळ माणसांनाच नाही तर पक्षी, कीटक, फुलपाखरे, कोल्हे व तरसांसारख्या प्राण्यांसाठीही जमीन आवश्यक आहे, जे एकतर शहरामध्ये घुसतात किंवा अन्न व पाण्याच्या शोधात इतस्ततः भटकत असतात किंवा असेच मरण पावतात, हा रिअल इस्टेटच्या (म्हणजे त्याच्याशी संबंधित प्रत्येकाच्या) हव्यासाचा परिणाम आहे, हेच माझ्या लेखाचे कारण आहे! याचा अर्थ आपण इथे पुण्यामध्ये घर बांधणे थांबवावे असा अर्थ होत नाही, तसेच जमीन मालकांनी त्यांच्या जमीनी बांधकाम व्यावसायिकांना फुकट द्याव्यात अशी अपेक्षाही करत नाही व सदनिकेच्या ग्राहकांनी बांधकाम व्यावसायिकांना ते बांधत असलेल्या घरांसाठी त्यांना जास्त पैसे द्यावेत अशी निश्चितच अपेक्षा करत नाही. पण रिअल इस्टेटमध्ये व्यवहार करताना थोडी हाव कमी ठेवावी मग तुम्ही कोणत्याही कोणत्याही भूमिकेमध्ये असा किंवा व्यवहार करताना तुम्ही टेबलाच्या कोणत्याही बाजूला असा. तुम्हाला मधुमेह उच्च रक्तदाब यासारख्या कोणत्याही शारीरिक व्याधी नसल्या तरीही भविष्यात तुमची तब्येत चांगली राहावी यासाठी तुम्ही तुमच्या जेवणातून कमी साखर किंवा मीठ घेत. अशाच प्रकारे तुम्ही घर बांधत असताना किंवा घर खरेदी करत असताना कमी वापर करून (अर्थात एफएसआयचा, दुसरे काय) तुमच्या शहराच्या व संपूर्ण परिसराच्या आरोग्याचे रक्षण करणे आवश्यक आहे. बांधकाम व्यावसायिकाचा असा दृष्टिकोन आहे का याकडे लक्ष द्या व त्यासाठी तुम्ही घर खरेदी करताना थोडी कमी घासाघीस करा. असे करताना तुम्ही प्रत्यक्षात तुमच्या भविष्यासाठी बचत करत असता जी तुम्ही प्रति चौरस फूट दरामागे जे कमावणार आहात त्याहून अधिक असते; प्रिय बांधकाम व्यावसायिकांनो, सदनिकेच्या ग्राहकांनो व जमीन मालकांनो एवढे बोलून (म्हणजे इशारा देऊन) निरोप घेतो!

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

ईमेल आयडी -  smd156812@gmail.com