सरकार, रिअल इस्टेट आणि व्यवसाय “असुलभता” !

सरकार, रिअल इस्टेट आणि  व्यवसाय “असुलभता” !

“तुम्ही जेव्हा एखादा यशस्वी व्यवसाय बघता, तेव्हा त्यामागे कुणीतरी एखादा खूप धाडसी निर्णय घेतलेला असतो.”

― पीटर एफ. ड्रकर

“मी गरीबांचे कल्याण करावे याच्याशी सहमत आहे, परंतु...मला वाटते गरीबांचे कल्याण करण्याचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे त्यांना गरीबीची सवय लावणे नव्हे, तर त्यांना गरीबीतून बाहेर काढण्यासाठी पुढाकार घेणे किंवा त्यासाठी प्रयत्न करणे. माझे असे निरीक्षण आहे की...गरीबांसाठी जेवढ्या जास्त मोफत तरतूदी करण्यात आल्या, तेवढे त्यांनी स्वतःचे जीवनमान उंचावण्यासाठी कमी प्रयत्न केले, व अर्थातच आणखी गरीब झाले. या उलट, त्यांच्यासाठी जेव्हा मदत कपात करण्यात आली, तेव्हाच त्यांनी स्वतःसाठी आणखी प्रयत्न केले, व ते श्रीमंत झाले.”

― बेंजामिन फ्रँकलीन

ही एकाच देशातील दोन महान व्यक्तींची दोन अवतरणे आहेत, ते वेगवेगळ्या क्षेत्रातील असले तरीही जे अशा एका देशाचे प्रतिनिधित्व करतात ज्याने नेहमी नाविन्यपूर्ण कल्पना व व्यापाराला (म्हणजे व्यवसायाला) चालना दिली आहे. म्हणूनच त्यांचे विचार जुळतात व याच कारणामुळे अमेरिकेला संपूर्ण जगात संधीची भूमी असे मानले जाते. पीटर ड्रकर हे व्यवसाय मार्गदर्शक आहेत, तर श्री. फ्रँकलीन हे अमेरिकेचे अध्यक्ष होते म्हणजे स्वतःच सरकार होते. इथेच आपला देश (म्हणजे राज्य) अमेरिकेपेक्षा कैक पटींनी मागे आहे. व्यवसायाचा व त्यास चालना देण्याचा जेव्हा विषय येतो तेव्हा आपल्याला तो कसा करू नये हेच माहिती आहे व त्यानंतर आपण राज्यातील उद्योग इतर राज्यांमध्ये का जात आहेत याबद्दल किंवा मराठी युवकांमध्ये (अगदी प्रौढांमध्येही) व्यवसाय सुरू करण्याचे धाडस का नाही म्हणून रडत बसतो. याचे कारण म्हणजे कोणताही व्यवसाय त्यासाठी योग्य धोरणे तयार केल्याशिवाय वाढू शकत नाही. हे म्हणजे तुम्हाला एखादा मोठा वृक्ष हवा असेल तर त्याच्या रोपाला योग्यप्रकारे खत-पाणी घालणेच आवश्यक असण्यासारखे आहे. परंतु आपल्या मायबाप सरकारला हे कोण सांगेल जे केवळ त्यांच्या मतपेटीची काळजी करते, परंतु सरतेशेवटी मतपेटी आणि व्यवसाय दोन्हींची गळचेपी केल्या जाते. खरेतर या सरकारी खाक्याचा सर्वाधिक फटका रिअल इस्टेटलाच बसतो (कृषी क्षेत्रापासून ते उत्पादन उद्योगापर्यंत तसेच शिक्षण क्षेत्राविषयीही पूर्णपणे सहानुभूती ठेवून), याचे कारण सोपे आहे ते म्हणजे रिअल इस्टेट उद्यागाविरुद्ध कोणतीही निगेटिव्ह घोषणा केल्यामुळे तुम्हाला लोकप्रियता मिळते. हे म्हणजे लोकांच्या मते म्हणजे तुम्ही समाजातील दुसऱ्या क्रमांकाच्या (पहिला क्रमांक कुणाचा आहे हे मला विचारू नका) सर्वाधिक तिरस्कार केल्या जाणाऱ्या समुदायाला शिक्षा देण्यासारखेच आहे, आणि ते म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक.

हा रिअल इस्टेट उद्योग व त्यापुढील समस्या मांडणारा आणखी एक लेख आहे असा विचार तुम्ही करत असाल तर तुमचे म्हणणे चूक नाही व परंतु तुम्ही पुढील लेख न वाचल्यामुळे परिस्थिती बदलणार नाही. बांधकाम व्यवसाय खरेतर सर्वाधिक रोजगार देत असलेला उद्योग आहे व तेदेखील अकुशल कामगारांना, ज्यांना इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये नाकारण्यात आले असते. हो, तसेच हा उद्योग याच समाजातील लोकांसाठी घरे बांधतो जी माणसाची मूलभूत गरज आहे. शेवटचा मुद्दा म्हणजे या प्रक्रियेमध्ये केवळ बांधकाम व्यवसायिकच नव्हे तर अनेकजण पैसे कमावतात ज्यामध्ये सरकारचाही समावेश होतो व व्यवसाय यालाच म्हणतात. रिअल इस्टेटचा भूतकाळ चांगला किंवा नैतिक नव्हता हे मान्य आहे व केवळ मूठभर लोकांनीच बक्कळ पैसा कमवला व अनेकांना तो मिळाला नाही हे पण खरे आहे. पण रिअल इस्टेटने अनेकांना जगण्यासाठी मदत केली, ही वस्तुस्थिती बिच्चारा रिअल इस्टेट उद्योगही समजून घेत नाही व अनेक दशकांपासून इतर सगळ्यांचे टोमणे खात आला आहे. या देशातील काही उद्योजक जे उत्पादन क्षेत्रातील आहेत किंवा आयटी क्षेत्रातील आहेत ते आपल्या कौटुंबिक कार्यक्रमांवर कोट्यवधी रुपये खर्च करतात व सगळी माध्यमे त्याचे उदात्तीकरण करतात व कुणीही राजकारणी त्याविरुद्ध ब्रसुद्धा काढत नाहीत, कारण ती व्यक्ती तथाकथित सन्माननीय उद्योगातील असते व त्याने पैसे कमवताना रोजगार निर्मितीही केलेली असते व शेअर बाजारात उत्साह निर्माण केलेला असतो. परंतु जेव्हा एखादा बांधाकम व्यावसायिक एखादी उंची कार खरेदी करतो, तेव्हा मात्र ती कार लोकांना फसवून खरेदी केलेली असते! सरकारच्या एखाद्या उद्योगाविषयीच्या चुकीच्या धोरणांमुळे व दृष्टिकोनामुळेच असे मत तयार होऊ शकते, हा  माझ्या लेखाचा विषय आहे. मी अतिशयोक्ती करतोय असे तुम्हाला वाटत असेल तर सरकारने रिअल इस्टेटविषयी अलिकडेच तयार केलेली तथाकथित धोरणे पाहा …

मुद्दा १. राज्यात सध्या सुरू असलेल्या विधानसभा अधिवेशनात सरकारने अशी घोषणा केली की पुण्यामध्ये (हे कोणत्याही शहराला लागू होते) बांधल्या जाणाऱ्या गृह प्रकल्पांसाठी संबंधित बांधकाम व्यावसायिकालाच पाणी पुरवठा करावा लागेल व या प्रकल्पातल्या नागरिकांसाठी बांधकाम व्यावसायिकाने स्वतःच्या खिशातून खर्च करून सांडपाण्याची सोय करावी. व्वा, हे म्हणजे टाटा व बजाजनी विकलेल्या कार व बाईकमध्ये पेट्रोल मिळत नसेल तर स्वतः खर्च करून ते भरून देण्यासारखे आहे, बरोबर? तसेच, जर प्रकल्पाच्या आसपास रुग्णालये नसतील, तर बांधकाम व्यावसायिकांनी अशा प्रकल्पातील रहिवाशांच्या वैद्यकीय उपचारासाठी पण पैसे खर्च करावेत, माझे म्हणणे बरोबर आहे ना? हेच सरकार (मग तो कोणताही विभाग किंवा सार्वजनिक संस्था असो) या गृह प्रकल्पांना मंजुरी देताना बांधकामाच्या प्रत्येक चौरस फूट क्षेत्रावर भरपूर शुल्क आकारते व त्याचशिवाय सदनिकेच्या खरेदीदारांकडून नोंदणी शुल्काच्या स्वरूपात पैसे घेते, त्याचशिवाय त्यावर मालमत्ता करही आकारते. या पैशांमधून सरकारने केवळ पाणी व सांडपाणीच नव्हे तर इतर सर्व पायाभूत सुविधा उभारणे अपेक्षित असते, परंतु सरकार या सगळ्यासाठी पैसे घेऊनही पायाभूत सुविधा का उभारू शकत नाही असा जाब कुणीही का विचारत नाही? मला दुःख या गोष्टीचे वाटले (रागही आला) की आपण ज्यांचा अनुभवासाठी व ज्ञानासाठी अत्यंत आदर करतो अशा एका मंत्र्यांनी हे विधान केले. माननीय उच्च न्यायालयानेही एका निर्णयामध्ये असे नमूद केले आहे की पाणी, सांडपाणी व रस्ते यांचा विकास स्थानिक स्वराज्य संस्थेच केला पाहिजे. तरीही सरकारने असे विधान केले. या जखमेवर मीठ चोळण्यासाठी, सरकारने अशीही घोषणा केली की ती रेराला कराराच्या मसुद्यात तशी सुधारणा करायला सांगेल, म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक पाणी व सांडपाण्याची जबाबदारी टाळू शकणार नाहीत, जी सार्वजनिक संस्था बांधकाम व्यावसायिकांवर टाकतात. एखादा उद्योग हाताळण्याचा हा कोणता प्रकार आहे, म्हणजे त्यांना एखाद्या प्रशासकीय संस्थेने धमकवायचे; आता यापुढे काय अंमलबजावणी संचालनालय व केंद्रीय गुन्हे अन्वेषण विभागाला बांधकाम व्यावसायिकांच्या मागे लावणार का म्हणजे ते त्यांच्या प्रकल्पांसाठी पाणी, सांडपाणी व रस्ते या पायाभूत सुविधांची तरतूद करतील. माफ करा परंतु वृत्त माध्यमे अशाचप्रकारे या बातम्या छापत आहेत, मी नव्हे. मान्य की, अशा तरतुदींचा दीर्घ काळात कायद्यापुढे टिकाव लागणार नाही, तरीही यामुळे सदनिकेच्या ग्राहकांच्या मनामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध गोंधळ व गैरसमज निर्माण होतात, तो गोंधळ कोण निस्तरणार आहे? ही बातमी प्रसारित झाल्यापासून बांधकाम व्यावसायिकांना सदनिका धारकांकडून असंख्य कॉल येत आहेत व सध्याच्या ग्राहकांचा कल पाहता, ते सर्व रेराकडे तसेच न्यायालयात दाद मागतील कारण सरकारने स्वतःच म्हणले आहे की त्यांचा बांधकाम व्यावसायिक पाणी देईल. त्याऐवजी माननीय मंत्र्यांनी व सरकारने पाणी प्रश्नाची दखल घेण्याचे व विकास योजनेमध्ये जेथे निवासी तसेच विकास होण्यायोग्य विभाग दिसून येतात तिथे सर्वत्र जलवाहिनींचे जाळे तयार करण्यासाठी स्थानिक स्वराज्य संस्थांना निधी उपलब्ध करून देऊ असे आश्वासन द्यायला हवे होते, हे करण्यासाठी एक कालमर्यादा ठरवून घेतली पाहिजे, कारण हे स्थानिक स्वराज्य संस्थेचेच काम आहे (म्हणजे सरकारचेच), यालाच, व्यवसाय सुलभता म्हणता येईल!

मुददा २. इथे, जर तुम्ही विकसित करत असलेल्या मालमत्तेतून (जमीनीतून) एखादा रस्ता जात असेल तर स्थानिक स्वराज्य संस्था तुम्हाला पैशांच्या स्वरूपात भरपाई देणार नाही (सामान्यपणे) कारण तिच्याकडे पैसा नसतो व तुम्हाला त्या बदल्यात विकास हस्तांतरण हक्क देईल. परंतु विनोद म्हणजे तुम्ही रस्त्यासाठी तुमची जमीन स्थानिक स्वराज्य संस्थेला देत असला तरीही त्या रस्तेबांधणीसाठी तुम्हाला स्थानिक स्वराज्य संस्थेला पैसे भरावे लागतात. अशा धोरणाची तुलना मी लग्नातील हुंडा प्रथेशीच करू शकतो म्हणजे तुम्ही तमची मुलगी कुणालातरी देत असता त्याचशिवाय त्या व्यक्तीला तुम्ही पैसेही देत असता व हा कायद्याने गुन्हा आहे, परंतु रिअल इस्टेटसाठी मात्र हे सरकारचे धोरण आहे. यासंदर्भात वारंवार अर्ज किंवा याचिका करूनही कोणत्याही मंत्र्यांनी अथवा अधिकाऱ्यांनी याची दखल घेतलेली नाही. स्थानिक स्वराज्य संस्थेला (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) त्यांच्या प्रकल्पासाठी पैसा आवश्यक आहे परंतु त्यासाठी त्यांनी दुसरे मार्ग शोधले पाहिजेत व प्रकल्पांना मंजुरी देण्याची यंत्रणा पारदर्शक केली पाहिजे व शहरात सर्वत्र अधिक चांगल्या पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून दिल्या पाहिजेत म्हणजे विकासासाठी आणखी क्षेत्र उपलब्ध होईल. यामुळे शहरालाच आणखी महसूल मिळेल, याला व्यवसाय सुलभता असे म्हणतात.

मुद्दा ३. सरकारने विकास हक्क हस्तांतरणाची (टीडीआर) संकल्पना आणली कारण शहरातील मोक्याच्या जागी जमीनी खरेदी करण्यासाठी त्यांच्याकडे पैसे नव्हते, परंतु टीडीआर वापरण्याचे नियंत्रण स्थानिक स्वराज्य संस्थेद्वारे (म्हणजे सरकारद्वारेच) केले जाते. हे म्हणजे, तुम्ही माझी एखादी वस्तु खरेदी करण्याचा निर्णय घेतला आहे व त्यासाठी केवळ शंभर रुपयांच्या नोटांमध्येच पैसे देणार आहात परंतु मी जेव्हा त्या नोटांनी दुसरी काही वस्तु खरेदी करायला जातो तेव्हा तुम्ही केवळ पाचशे रुपयांच्याच नोटा आणायला सांगता. ही कशाप्रकारची धोरणे आहेत, कारण जर मी बांधकाम व्यावसायिक असेन तर मला कोणत्या प्रकारचा टीडीआर वापरायला आहे व किती प्रमाणात वापरायचा आहे ते ठरवू द्या, व्यवसाय अशाप्रकारेच चालवले जातात. सगळ्यात उत्तम म्हणजे टीडीआरच्या वर्गवाऱ्या रद्द करा व त्यासाठी एकच पट्टी वापरा. सगळ्या प्रकारचा टीडीआर हा एकच मानला जाईल व कोणता टीडीआर वापरायचा आहे विकासकाला ठरवू द्या, कारण असेही सरकारला त्यातून केलेल्या विकासातून पैसे मिळणार आहेत, परंतु अशाप्रकारे वाढ अधिक वेगाने होईल जे स्थानिक स्वराज्य संस्थेसाठी व शहरासाठीही वरदान असेल, याला व्यवसाय सुलभता असे म्हणतात.

मुद्दा ४. तुम्हाला सर्वत्र मेट्रोचे जाळे निर्माण करायचे आहे, जरूर करा, परंतु त्याचा गृहप्रकल्पांच्या नियोजनार परिणाम का व्हावा? मेट्रो मार्गिकेलगतच्या विकासासाठी विचित्र नियम का तयार केले जात आहेत ज्यामुळे विकासामध्ये अडथळा निर्माण झाला आहे. मेट्रो मार्गालगच्या सदनिकांचा आकार पाहा जेथील दर आभाळाला टेकले आहेत व तेथील ६० चौरस मीटरच्या सदनिकांमध्ये कोण राहील. एवढ्या मोठ्या संख्येने बांधल्या जाणाऱ्या सदनिकांसाठी आपण पार्किंग कसे उपलब्ध करून देणार आहोत. त्याचप्रमाणे शहराच्या मध्यवर्ती भागातील सध्याच्या पायाभूत सुविधांवर आपण अतिरिक्त भार टाकत आहोत. त्याचवेळी टीओडीचा वापर (आणखी एक एफएसआय/टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआयसारखे) व त्यावरील निर्बंध, संपूर्ण शहरात एकच सशुल्क एफएसआय का असू नये, हे करणे यालाच व्यवसाय सुलभता असे म्हणता येईल.

मुद्दा ५. प्रत्येक प्रकल्प मंजुरीसाठी व पूर्ततेसाठी अनेक दस्तऐवज गोळा करणे. ७/१२ च्या ताज्या उताराऱ्यापासून जो मालकीहक्काचा दस्तऐवज असतो, ते जमिनीच्या सीमांकनापर्यंत (सरकारी मोजणी) ते मालमत्ता करापर्यंत ते झोन दाखल्या पर्येंत (आणखी एक विनोद) ते अग्निशमन विभागाचे ना हरकत प्रमाणपत्र ते हवाई वाहतुकीच्या एनओसीपर्यंत, तुम्ही कोणत्याही दस्तऐवजाचे नाव घ्या व अगदी लहानशा इमारतीचा प्रस्तावही त्याशिवाय शक्य होत नाही. त्याशिवाय संरचना सल्लागार, वकिलांकडून प्रमाणपत्र, बांधकाम व्यावसायिकाची पाणी पुरवठा, सांडपाणी, रस्ते यासंदर्भातील हमीपत्रे घेतली जातात. सरकार बांधकाम व्यावसायिकांना स्वखर्चाने प्रकल्पातील रहिवाशांना श्वास घेण्यासाठी स्वच्छ हवा स्वतःच्या पैशाने देण्यास सांगत नाही हे नशीब, ईतकी ही यादी लांबलचक आहे. यामध्ये वेगवेगळे विभाग असू शकतात, परंतु परवाना देणारे प्राधिकरण हे सर्व दस्तऐवज एकत्रित संकलित करण्यासाठी तरतूदी का करत नाही, जेव्हा की राज्य सरकार मोठ्या अभिमानाने दावा करते की सगळे काही ऑनलाईन आहे, कारण त्यामुळे मंजुरीसाठी लागणारा वेळ वाचेल, ज्यामुळे शहराचाही फायदा होईल, यालाच व्यवसाय सुलभता असे म्हणतात.

त्याचप्रमाणे पायासाठी खणलेल्या मातीला खनिज म्हणणे यासारखे रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये (रिअल इस्टेट उद्योगासह) अनेक मोठे विनोद आहेत. मी शेकडो उदाहरणे देऊ शकतो परंतु तुम्ही वाचन थांबवाल म्हणून मीदेखील इथेच थांबतो. माझ्यावर विश्वास ठेवा, मी अजिबात तक्रार करत नाही, प्रत्येक व्यवसायाला व्यवस्थेविरुद्ध आपापल्या समस्या असतात. माझा मुद्दा असा आहे की आपल्याला या समस्या सोडवायच्या आहेत का, नाही  कारण तरच आपण त्या समस्यांचे निकारण करण्यासाठी एकत्रितपणे पावले उचलू, जे रिअल इस्टेटमध्ये होताना दिसत नाही व हे करणे म्हणजेच व्यवसाय सुलभता. मला हेदेखील मान्य आहे की, अनेक दशके रिअल इस्टेट उद्योग हे असंघटित क्षेत्र होते व तथआकथित बांधकाम व्यावसायिकांनी पैसे कमावण्यासाठी चुकीच्या म्हणजेच अवैध पद्धतींचा वापर केला परंतु आता तुमच्याकडे रेरा आहे व या आधुनिक युगामध्ये ग्राहक आता तितकेसे मूर्ख राहिलेले नाहीत व  घरांचा पुरवठाही पुरेसा होत आहे, जो ग्राहक त्यांच्या इच्छेप्रमाणे निवडू शकतात व कुणीही रिअल इस्टेटच्या कोणत्याही ग्राहकाला खोटे-नाटे सांगून घर विक्री करू शकत नाही. किंबहुना, सरकार रिअल इस्टेट क्षेत्राचे भागीदार झाले पाहिजे (महसूलाच्या बाबतीत ते आहे) व व्यवसाय वाढेल अशाप्रकारे एकत्रितपणे धोरणए तयार केली पाहिजेत. म्हणजे लोकांना त्यांची घरे मिळतील व या प्रक्रियेमध्येच शहराला (म्हणजे सरकार) महसूलही मिळेल, याला व्यवसाय सुलभता असे म्हणतात. परंतु दुर्देवाने, प्रत्यक्षात ज्याप्रकारे सगळे चालले आहे, त्यामुळे काही काळाने धोरणे व घोषणा असतील परंतु कुणीही बांधकाम व्यावसायिक ज्या धोरणांनुसार घरे बांधू शकणार नाही, व संपूर्ण शहर एक अवैध झोपडीमध्ये रुपांतरित होईल व एखाद्या व्यवसायाचे खच्चीकरण करण्याचे हे उत्तम उदाहरण आहे, हे मायबाप सरकारने लक्षात ठेवावे, असा इशारा देऊन निरोप घेतो!

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

ईमेल आयडी -  smd156812@gmail.com