जीवनाचा दृष्टीकोन: रिअल इस्टेट, बांधकाम व्यावसायिक, धोरणे व नफा!

आपण कायद्याच्या आधारे तथ्यांचा विचार करतो. आपण भावनांच्या आधारे तथ्यांचा विचार करत नाही… सोनिया सोटोमेयर

सोनिया मारिया सोटोमेयर या अमेरिकेच्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या सहाय्यक न्यायाधीश होत्या. तत्कालीन अध्यक्ष बराक ओबामा यांनी २६ मे, २००९ रोजी त्यांना नामनिर्देशित केले होते व त्या ८ ऑगस्ट, २००९ पासून कार्यरत होत्या. या पदावर कार्यरत असलेल्या त्या तिसऱ्या महिला होत. या पार्श्वभूमीमुळे सोनिया अर्थातच कायदा किंवा तो तयार करण्याची प्रक्रिया याविषयी अधिकारवाणीने बोलू शकतात. मला त्यांचे अवतरण आठवण्याचे कारण म्हणजे एका मोठ्या वर्तमानपत्रामध्ये मुंबईतील प्रसिद्ध वास्तुविशारद श्री. चंद्रशेखर प्रभू यांचा रिअल इस्टेट व त्याच्याशी संबंधित कायदे (नियम) याविषयी मधल्या पानांवर लेख छापून आला होता. मला त्याचे आश्चर्य वाटले नाही. केवळ जाहिरातींचा अपवाद वगळता बांधकाम व्यावसायिकांना त्यांच्या व्यवसायातील किंवा त्यांच्या उद्योगातील म्हणजेच रिअल इस्टेटमधील समस्या मांडण्यासाठी कधीही या पानावर जागा किंवा स्थान मिळत नाही, एका वास्तुविशारदाला मात्र ते मिळाले यात आश्चर्य वाटण्यासारखे काही नाही. आणखी एक गोष्ट म्हणजे, जेव्हा रिअल इस्टेटशिवाय इतर उद्योगातील एखादा व्यावसायिक किंवा व्यक्ती रिअल इस्टेटविषयी नकारात्मक बोलतो (जे ते सामान्यपणे बोलतात) तेव्हाच माध्यमांमध्ये ते ठळकपणे मांडले जाते. आपल्या देशात उद्या अगदी गुंतवणूक गुरु वॉरन बफेटही जरी रिअल इस्टेटविषयी काहीतरी चांगले बोलले, तरीही त्यांना कोणत्याही वर्तमानपत्रात महत्त्वाचे स्थान दिले जाणार नाही, याबद्दल मला खात्री आहे. कारण या देशातील यंत्रणा भावनांवर चालते तथ्यांवर चालत नाही, म्हणूनच रिअल इस्टेटला अशी वागणूक दिली जाते. सामान्य माणसाच्या भावनांप्रमाणे (त्या आता काही उरल्या आहेत का?) बांधकाम व्यावसायिक व रिअल इस्टेट या वाईट गोष्टी आहेत; लोकांच्या मनावर हे पक्के कोरलेले असते व माध्यमेही जे लोकांना वाचायचे असते तेच लिहीतात, वस्तुस्थिती दाखवत नाहीत हेच सत्य आहे.

तर आता थोड्याशा माझ्या भावना बाजूला ठेवू व श्री. प्रभू यांनी बांधकाम व्यावसायिकांविषयी काय लिहीले आहे हे पाहू. त्यांनी मुंबईतील चाळींच्या पुनर्विकासासंदर्भात टीडीआर व त्याबाबतच्या धोरणांविषयी लिहीले आहे, ज्या एकप्रकारे मुंबईतील इमारतींमधील काँक्रेटच्या झोपडपट्ट्याच आहेत. सरकारने त्यासाठी तयार केलेली धोरणे कशी बांधकाम व्यावसायिक धार्जिणी आहेत वगैरे गोष्टींचा उल्लेख त्यामध्ये करण्यात आला आहे. त्यापुढे जाऊन त्यांनी नमुन्यादाखल एक प्रस्ताव विकसित करण्यासाठीची काही आकडेवारी दिली आहे व विकासकांना या नियमांमुळे कसा कोट्यवधी रुपयांचा फायदा होईल व चाळ रहिवाशांच्या हातात कसे काहीच राहणार नाही हे दाखवून दिले आहे. हे करताना त्यांनी विशिष्ट ठिकाणाचे सदनिकांचे दर, बांधकामाचा खर्च, तसेच टीडीआर मिळवण्यासाठी सरकारला द्यावे लागणारे पैसे वगैरे सर्व तपशील गृहित धरले. मी खरोखरच श्री. प्रभू यांचा आदर करतो कारण ते अतिशय अभ्यासू व्यक्ती तसेच तांत्रिक बाबींचे जाणकार आहेत. श्री. प्रभूच कशाला रिअल इस्टेटबद्दल बोलणाऱ्या प्रत्येक व्यावसायिकाचा तसेच उद्योजकाचा मी आदरच करतो, ज्यांना असे वाटते की बांधकाम व्यावसायिक प्रचंड नफा कमवतात त्यामुळे त्यांना त्यांचा व्यवसाय करण्यासाठी अनुकूल नियम करणे तर सोडाच, काहीही दया माया दाखवायची गरज नाही. ठीक आहे, बांधकाम व्यावसायिक पैसे कमवतात, पण मग हॉटेल व्यवसायिक, ऑटोमोबाईल उद्योग, श्री. मुकेश अंबानी, श्री. अदानी, श्री. अझीम प्रेमजी, श्री. सायरस पुनावाला, श्री. रतन टाटा, बिल गेट्स, झ्यूकरबर्ग, लॅरी पेज व इतरही अनेक उद्योजक पैसे कमवतात, त्याचसाठी ते व्यवसायात आहेत नाही का? आता कोणत्या कारणामुळे श्री. वास्तुविशारद महोदय यांनी बांधकाम व्यावसायिक प्रचंड पैसा कमवतात व बक्कळ नफा कमवता यावा यासाठी त्यांना अनुकूल नियम तयार करण्यासाठी ते यंत्रणेवर प्रभाव टाकतात असा निष्कर्ष काढला याचा विचार करा. अरे हो त्याच आठवड्यामध्ये एक बातमी होती की संपूर्ण देशात रिअल इस्टेटमधील कोट्यवधी रुपयांच्या प्रकल्पांचे बांधकाम अडकले आहे व त्यांच्यापैकी बरेचसे कदाचित पूर्णही होणार नाहीत. आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे, जर रिअल इस्टेटमध्ये खरंच प्रचंड पैसा तसेच नफा असता तर सध्याच्या परिस्थितीत या सगळ्या प्रकल्पांचे काम थांबण्याची, अडकण्याची किंवा बंद पडण्याची गरज नव्हती नाही का?

श्री. प्रभू यांनी मांडलेल्या आकडेवारीविषयी व त्यांच्या ज्ञानाविषयी अतिशय आदर वाटतो, तरीही मला विशेषतः यंत्रणेविषयी म्हणजेच सरकार बांधकाम व्यावसायिकांच्या म्हणण्याप्रमाणे किंवा बांधकाम व्यावसायिकांच्या नफ्यासाठी नियम बनवते याविषयी काही मुद्दे ठळकपणे मांडावेसे वाटतात…

१. श्री. प्रभूंनी ज्या प्रकल्पाचे उदाहरण दिले आहे त्यामधील विक्रीचे व नफ्याचे दर नमूद केलेले आहेत, मला सांगा मात्र या सगळ्या सदनिका विकल्या जातील याची हमी कोण देईल, सध्या बाजारामध्ये कुणालाच काही शाश्वती नाही. त्यामुळे सदर प्रकल्पातील सदनिका विकल्या गेल्या नाहीत तर काय?

२. लॉकडाउनसारख्या अनपेक्षित परिस्थितींमुळे प्रकल्पाला फटका बसतो, पुणे व मुंबईमध्ये जवळपास वर्षभराहून अधिक काळ अशीच परिस्थिती होती, या काळातील नुकसानाचा भार कुणी सोसायचा?

३. प्रकल्पातून मिळणाऱ्या नफ्याची आकडेवारी मांडताना एका मुद्द्याचा विचार झालेला नाही व तो म्हणजे सध्या ग्राहकांना ताबा मिळणाऱ्यासाठी तयार किंवा लवकरच ताबा मिळतील अशा सदनिका हव्या असतात. त्यामुळे प्रकल्पासाठीचा संपूर्ण खर्च विकासकाला त्याच्या खिशातून करावा लागतो, त्यात सरकारला द्याव्या लागणाऱ्या विविध शुल्कांचाही समावेश होतो. अगदी पुनर्विकासाच्या प्रकल्पांमध्येही व जमीनीचा खर्च समाविष्ट नसेल तरीही अशीच परिस्थिती असते, म्हणूनच या गुंतवणुकीवरील व्याजाचे काय?

४. बांधकाम व्यावसायिकांच्या लॉबीचा धोरणांवरही प्रभाव टाकण्याएवढा वट असेल, तर मग रिअल इस्टेटला एखाद्या प्रकल्पासाठी वित्त पुरवठा करताना सर्व वित्तीय संस्था, विशेषतः सार्वजनिक क्षेत्रातील बँका प्राधान्य का देत नाहीत (नकार देण्याचा एक सोयीस्कर मार्ग), अशावेळी विकासक कुठून पैसा उभारणार? या आर्थिक धोरणांविषयी तुमचे मत जाणून घ्यायला आवडेल, यातून रिअल इस्टेटसाठीच्या सरकारी धोरणांवर कुणाचे नियंत्रण आहे हे स्पष्टपणे दिसून येते आणि हो एकीकडे सगळ्या बँका फ्लॅट होल्डर्सना गृहकर्ज द्यायला एका पायावर तयार असतात , मात्र बिल्डर वा त्यांच्या कर्मचाऱ्यांना गृहकर्जसुद्धा नाकारतात, त्याबद्दल काय ?

५. एकत्रित विकास नियंत्रण नियम व त्यातून तयार होणारा एफएसआय पाहा, आता कोण मूर्ख (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) अशा प्रकारचे धोरण तयार करेल ज्यामुळे बाजारामध्ये मोठ्या प्रमाणात एफएसआय उपलब्ध होईल म्हणजेच थोडक्यात जास्तीत जास्त घरांचा पुरवठा केला जाईल, अनेक ठिकाणी घरांची जेवढी मागणी आहे त्याहून कितीतरी पटीने जास्त पुरवठा आहे. रिअल इस्टेटमध्ये पुरवठा व मागणीतील तफावतीमुळे पैसा होता. आता पुरवठा अमर्याद असताना नफा अर्थातच कमी झाला आहे व जोखीम वाढली आहे हे समजण्यासाठी कुणी अर्थतज्ञ असायची गरज नाही. रिअल इस्टेटच्या या पैलूविषयी श्री. प्रभू काही टिप्पणी करतील का?

६. जर बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये रिअल इस्टेटच्या धोरणांवर प्रभाव टाकण्याची क्षमता असती, तर मग मेट्रो टीडीआर किंवा वेगवेगळे अग्निशमन शुल्क आमच्या स्वतःच्याच भूखंडांमधून जाणाऱ्या रस्त्यांसाठी रस्ते विकास शुल्क व आमच्या इतरही बऱ्याच मागण्या अजून का प्रलंबित आहेत?

७. श्री. प्रभू यांना असे वाटत असेल की आम्ही बांधकाम व्यावसायिक धोरणे बनवतो तर पुण्यातील परिस्थितीवर एक नजर टाका (कारण माझे कार्यक्षेत्र पुणे आहे), मंजुरी देणारी सर्व प्राधिकरणे (पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण) प्रकल्पांना मंजुरी देतात, मात्र रस्ते, पाणी व सांडपाणी यासारख्या नागरी पायाभूत सुविधा देण्याची कोणतीही जबाबदारी घेण्यास नकार देतात. ते या पायाभूत सुविधांसाठी मंजुरी देताना प्रत्येक चौरस फुटासाठी शुल्क आकारतात, मात्र या सुविधा विकसित करण्याची जबाबदारी बांधकाम व्यावसायिकांवर टाकली जाते. त्याशिवाय रेरासारखे लवाद अशा प्रकरणांमध्ये ग्राहकांची फसवणूक केल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देतात, तुम्हाला अजूनही असे वाटते का की येथे बांधकाम व्यावसायिकच धोरणे तयार करतात.

८. रेरासारखे लवाद किंवा हवाई वाहतुकीसारख्या (संरक्षण) प्राधिकरणांनी किंवा पर्यावरणविषयक व इतरही समित्यांनी दिलेल्या कोणत्याही विरोधातील आदेशासाठी त्यांची काहीही पडताळणी होत नाही किंवा त्यांना जबाबदार धरले जात नाही. एवढेच नाही तर रिअल इस्टेटचा बिग बॉग म्हणजेच नागरी विकास विभागही हा दुसऱ्या विभागाचा प्रश्न आहे किंवा आदेश आहे असे म्हणून जबाबदारी झटकून टाकतो व बांधकाम व्यावसायिकांनी स्वतःच हा प्रश्न हाताळावा अशी अपेक्षा व्यक्त करतो. बांधकाम व्यावसायिकांनी धोरणे तयार केली असती, तर आम्ही प्राधान्याने या सगळ्या त्रुटी दूर केल्या नसत्या का?

९. रिअल इस्टेटसाठी “व्यवसाय सुलभता” व “एक खिडकी मंजुरी” सारख्या प्रक्रिया का लागू केल्या जात नाहीत असे सगळे जण विचारतात मात्र कुणीही काहीच करत नाही. अगदी १,००० चौरस फूट जमीनीवर लहान प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठीही प्रत्येक विभागाकडून शंभरशे साठ ना हरकत प्रमाणपत्रे घ्यावी लागतात व त्यानंतरही जेव्हा विजेच्या तारा घालण्याचे काम असते जे खरेतर एमएसईडीसीएलचे (एमएसईबी) काम आहे, तेही बांधकाम व्यावसायिकालाच करावे लागते कारण एमएसईडीसीएलकडे त्यासाठी पैसे नसतात. पुणे महानगरापालिका व पोलीस यासारख्या इतर विभागांना हे खाजगी काम वाटते व ते बांधकाम व्यावसायिकांना त्यासाठी चौपट शुल्क आकारतात. जर बांधकाम व्यावसायिकांनी धोरणे तयार केली असती, तर तुम्हाला असे वाटते का आम्ही स्वतःवरच असे अन्यायकारक कायदे लादून घेतले असते?

१०. सगळ्यात शेवटचा मुद्दा, (म्हणजे मला म्हणायचे आहे की मला कुठेतरी थांबावेच लागेल) जेव्हा कुठल्याही बांधकाम स्थळी अपघात होतो किंवा रिअल इस्टेट व्यवसाय तोट्यात जातो तेव्हा पोलीस बांधकाम व्यावसायिकालाच अटक करतात (होय, हे आपल्याबाबतीतही घडू शकते); मला दुसरा कुठलाही उद्योग दाखवा ज्यामध्ये कंपनीच्या तोट्यासाठी मालकाला किंवा संचालक मंडळालाच अटक केली जाते. किंबहुना, मी अलिकडेच एका मोठ्या मोबाईल नेटवर्क कंपनीच्या मुख्य व्यवस्थापकीय संचालकांनी सन्माननीयपणे पदाचा राजीनामा दिल्याची बातमी वाचली. या कंपनीचे भांडवल २५,००० हजार कोटी रुपयांचे आहेत तर तिच्यावर १,५०,००० कोटी रुपयांचे कर्ज आहे. अशा परिस्थितीत कंपनी चालवणे अशक्य आहे हे त्यांना जाणवले व कंपनी वाचवण्यासाठी त्यांनी जाहीरपणे केंद्र सरकारकडे मदतही मागितली. एखाद्या रिअल इस्टेट कंपनीचा तोटा एवढा प्रचंड असता तर यंत्रणेने त्या बांधकाम व्यावसायिकासोबत काय केले असते याचा विचार करा.

सर, मला पूर्णपणे कल्पना आहे की सगळेच विकासक चांगले आहेत व रिअल इस्टेट हा अतिशय प्रामाणिक व्यवसाय आहे असा याचा अर्थ होत नाही, मात्र यंत्रणेला (माध्यमांना) त्यात सगळे काही काळेबेरेच आहे असे वाटते किंवा तसेच चित्र रंगवले जाते, तसे मात्र नाही. या व्यवसायामध्ये स्पर्धा कधीही निष्पक्ष नसते, तुम्ही अगदी आजूबाजूला असलेल्या दोन प्रकल्पांचीही तुलना करू शकत नाही कारण अनेक बाबतीत त्यांचे निकष वेगवेगळे असतात. बांधकाम व्यावसायिकांनी ही वस्तुस्थिती व बदलणारा काळ स्वीकारणे आवश्यक आहे. त्यांनी आपल्या काम करण्याच्या पद्धतीही सुनियोजित केल्या पाहिजेत कारण किराणा दुकान सुरू करण्याप्रमाणे कुणीही बांधकाम व्यावसायिक होऊ शकते मात्र खरेदीदार तेच असतात. तुमच्यासमोर विविध खाद्यपदार्थांनी भरलेले ताट वाढलेले असले तरीही तुमच्या शरीराच्या गरजेनुसार किती खायचे हे तुम्हीच ठरवायचे आहे अशी रिअल इस्टेटमधील परिस्थिती आहे. पैसे कमावण्यात काहीच गैर नाही, किंबहुना याच कारणासाठी कुणीही व्यक्ती एखाद्या व्यवसायात किंवा पेशात येते (तुम्हीही याचसाठी तुमच्या व्यवसायात आला आहात). मुद्दा असा आहे की सगळेच बांधकाम व्यावसायिक वाईट नसतात व आपल्यापैकी बरेच जण सर्व नियमांचे व चांगल्या पद्धतींचे पालन करून, माफक नफ्यावर व्यवसाय करायला तयार असतात. मात्र वस्तुस्थिती अशी आहे की चांगल्या बांधकाम व्यावसायिकांना पाठिंबा देण्यासाठी योग्य धोरणे तयार करण्यासंदर्भात यंत्रणेची किंवा सरकारची काहीही ऐकून घेण्याची तयारी नसते, हेच मला जगाला सांगायचे आहे. श्री. प्रभू, वर्तमानपत्रामध्ये बांधकाम व्यवसायिक कशी रिअल इस्टेटची धोरण बनवतात याविषयी लिहीलेल्या लेखाबद्दल तुमचे आभार, किमान त्यामुळे तरी आम्हा बांधकाम व्यावसायिकांना आमच्या स्वतःच्याच उद्योगाचे फेरमूल्यमापन करण्याची संधी मिळाली!