जीवनाचा दृष्टीकोन: बजेट २२ नंतर बांधकाम व्यवसायाचे भविष्य वर्तवताना !

“कोणताही अंदाज वर्तवणे अतिशय अवघड असते, विशेषतः जेव्हा तो भविष्याच्या संदर्भात असतो” ... निल्स बोहर.

निल्स हेन्रिक डेव्हिड बोहर हे डॅनिश भौतिकशास्त्रज्ञ होते ज्यांनी अणुची रचना व पुंज सिद्धांत समजून घेण्यात महत्त्वाचे योगदान दिले, ज्यासाठी त्यांना १९२२ मध्ये भौतिकशास्त्रासाठीचे नोबेल पारितोषिक मिळाले. बोहर हे एक तत्वज्ञ व वैज्ञानिक संशोधनाचे प्रवर्तकही होते. त्यांच्या वरच्या विधानाविषयी आश्चर्य वाटण्याचे काहीच कारण नाही कारण ते केवळ भौतिक शास्त्रज्ञ नव्हते जो जगाचे (म्हणजे भौतिक विज्ञानाचे) विविध पैलू हाताळतो, तर ते एक तत्वज्ञही होते, म्हणूनच भविष्याचा अंदाज वर्तविण्याबाबत ते अतिशय साशंक होते. निल्स यांच्या शब्दांविषयी पूर्णपणे आदर राखत, मी त्यापुढे म्हणेन की एखाद्या गोष्टीचा अंदाज वर्तविण्यास काही हरकत नाही. मात्र जो अंदाज वर्तविण्यात आला आहे त्यानुसारच डोळे झाकून वागू नका व तो अंदाज खरा ठरला नाही तर होणाऱ्या परिणामासाठी सज्ज राहा. विशेषतः विषय जेव्हा पैशांचा असतो व मी रिअल इस्टेटविषयी बोलतोय, ज्यामध्ये अतिशय मोठ्या प्रमाणावर पैसा गुंतलेला असतो. त्यामुळे अर्थातच आपण भविष्याची काळजी करतो किंवा आपल्याला भविष्याविषयी जेव्हा जाणून घ्यायचे असते तेव्हा दहापैकी नऊ वेळा ते पैशाविषयी असते. कोव्हिडच्या तिसऱ्या लाटेनंतर आयुष्य पुन्हा पूर्वपदावर येऊ लागले व रशिया आणि युक्रेनदरम्यानच्या युद्धाला सुरुवात झाली तेव्हा विविध व्यवसायातील माझ्या मित्रांनी रिअल इस्टेटचे भविष्य काय असेल हा प्रश्न एवढ्यात अनेकदा विचारला आहे. अनेकजण म्हणतील की आम्हाला (म्हणजेच रिअल इस्टेटला) त्याच्याशी काय करायचे आहे. मात्र चिनच्या वुहान प्रांतात २०१९ च्या ऑक्टोबरमध्ये जेव्हा कोव्हिडची पहिली लाट आली तेव्हा अशाच प्रकारे हसण्यावारी नेऊन आपण दुर्लक्ष केले. त्यानंतर जवळपास दोन वर्षांहून अधिक काळ काय झाले हे आपण सगळ्यांनी पाहिले, बरोबर? त्याचप्रमाणे हे रशिया - युक्रेनचे युद्ध जरी आपल्यापेक्षा खूप लांब असलेल्या दोन देशांमधील वाटत असले तरीही, कोसळणारा शेअर बाजार, पोलाद व तेलाचे वाढलेले दर या रुपात आपल्या दरवाजापर्यंत येऊन ठेपले आहे. ही केवळ सुरुवात आहे, म्हणूनच तयार राहा.

रिअल इस्टेटच्या भविष्याविषयी पुन्हा बोलायचे तर मला तुम्हाला सांगावेसे वाटते की, मी भविष्य सांगायला काही कुणी ज्योतिषी नाही. हो पण एक लक्षात ठेवा, ते दर वर्षी अधिकाधिक चांगलेच होत जाणार आहे. मी एक बांधकाम व्यावसायिक असल्यामुळे हे बोलत नाही तर आपला इतिहास आपल्याला हे सांगतो. तुम्हाला जेव्हा भविष्याविषयी अंदाज वर्तवायचा असतो तेव्हा तुम्ही भविष्याविषयी नेमके प्रश्न विचारले पाहिजेत, तरच ते अंदाज अचूक किंवा जवळपास अचूक होऊ शकतील. पत्रिका बघून भविष्य सांगणारा ज्योतिषी व एक तर्कसंगत विचार करून भविष्य सांगणारा भविष्यवेत्ता (मी हेच करायचा प्रयत्न करतोय) यांच्यातील फरक म्हणजे ज्योतिषी तुमच्या कुंडलीवरून भविष्य सांगतो तर भविष्यवेत्ता हा बहुतेकवेळा स्वतःच्या किंवा इतरांच्या अनुभवावर आधारित असतो, जो एकप्रकारे इतिहासच असतो म्हणूनच, तुम्ही इतिहास पाहिला तर प्रत्येक युद्धापूर्वी बाजारामध्ये मंदी येते, युद्धामध्ये बाजार कोसळतो व युद्धानंतर बाजारात पुन्हा तेजी येते, मात्र या काळात जे टिकतात तेच तेजीची त्याची फळे चाखू शकतात हा “वैधानिक इशारा” म्हणजेच सोप्या भाषेत सांगायचे तर खबरदारीचा इशारा आहे. इथे बाजार म्हणजे रिअल इस्टेट व गेली दोन वर्षे युद्धच सुरू होते. केवळ हे युद्ध एका न दिसणाऱ्या शत्रूच्या म्हणजे विषाणूविरुद्ध होते. सध्या जे युद्ध सुरू आहे ते इतर देशाच्या भूमीवर सुरू आहे मात्र त्याचे पडसाद आपल्या देशातील रिअल इस्टेटवरही जाणवत आहे किंवा जाणवतील.

आता, जर तुम्हाला पुण्यातील जमीनींचे व घरांचे दर जाणून घेण्यात रस असेल, तर ते वाढतच राहतील, त्याचा वेग कदाचित कमी असेल, मात्र मी व्यक्तीशः रिअल इस्टेटचे (म्हणजेच घरांचे किंवा जमीनीचे) दर वेगाने वाढावेत या मताचा नाही. याचे कारण म्हणजे त्यामुळे खरे ग्राहक किंवा त्या घरात जे राहणार आहेत ते घर खरेदी करण्यासाठी परावृत्त होतात. म्हणूनच, माझ्या मते तुम्ही गुंतवणूकदार म्हणून पाहात असाल म्हणजे सदनिका आरक्षित करताना घ्यायची व तिचा ताबा मिळाल्यानंतर विकून टाकायची, तर जागा फारच मोक्याची असल्याशिवाय रिअल इस्टेटपासून लांबच राहा कारण अजूनही रिअल इस्टेटमध्ये जागा ( लोकेशन ) हाच घटक अनेक गोष्टी नियंत्रित करतो. आपल्या पुण्याचा विचार करता, अनेकांसाठी ते राहण्यासाठी अतिशय उत्तम ठिकाण ठरणार आहे, मी इथे व्यवसाय करतो म्हणून नव्हे तर युद्धानंतर (कोव्हिड व युक्रेन दोन्ही) लोकांना दोन कारणांबाबतीत जागेची गरज असेल एक म्हणजे करिअर म्हणजेच नोकऱ्या व दुसरे म्हणजे आरोग्य. पुण्यामध्ये हे दोन्ही आहे, मात्र त्याचवेळी पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दी वाढविण्यात आल्यामुळे, मोठ्या प्रमाणात जमीनी विकासासाठी उपलब्ध होतील तसेच एफएसआयची प्रचंड क्षमता असेल. याचाच अर्थ असा होतो की तथाकथित परवडणाऱ्या घरांचा मोठ्या प्रमाणात पुरवठा होईल. त्याचवेळी यूडीसीआरच्या (संपूर्ण महाराष्ट्र राज्यासाठी विक्री विकास नियंत्रण नियम) कृपेने जुन्या पुणे शहराच्या हद्दीमध्ये एफएसआयचा मोठा साठा उपलब्ध झाला आहे. अशाप्रकारे शहराच्या हद्दीमध्ये सध्या अस्तित्वात असलेल्या सोसायट्यांच्या पुनर्विकासामुळे अधिक पर्याय उपलब्ध होतील. एकीकडे हा एफएसआय जमीन मालकांसाठी वरदान असला तरीही बांधकाम व्यावसायिकांनी हे विसरून चालणार नाही की त्यांनी बांधलेली सर्व घरे ते स्वतःजवळ ठेवणार नाहीत किंवा ते या घरांमध्ये राहणार नाहीत. त्यांना ही घरे विकायची आहेत व दराच्या बाबतीत ग्राहक दोन्ही हातात लाइटसॅबर (सामान्य वाचकांनो माफ करा, हा स्टार-वॉरमधील शब्द आहे, लाइटसॅबर ही काल्पनिक लेझर तलवार आहे) घेऊन घासाघीस करणार आहेत व उत्पादन कितीही दर्जेदार असले तरीही नफा खूप जास्त असणार नाही.

त्याचप्रमाणे नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगाची एकही (शब्दशः) मागणी, गरजा २०२२ च्या केंद्रीय अर्थसंकल्पात विचारात घेण्यात आल्या नाहीत व त्या राज्याच्या अर्थसंकल्पामध्येही विचारात घेतल्या जाणार नाहीत. ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका व बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिका या दोन्हींवर समान म्हणजेच ६% जीएसटी आकारणे, रिअल इस्टेटमधीलस बांधकामाला कमी व्याजदराने कर्जपुरवठा करणे, लॉकडाउनच्या काळातील प्रकल्पांना केलेल्या कर्जपुरवठ्यावरील व्याज माफ करणे, सदनिका विकल्या गेल्यानंतरच त्यावर आयकर आकारणे या व यासारख्या इतर अनेक मागण्यांचा माननीय वित्त मंत्र्यांनी विचारही केला नाही. त्याचप्रमाणे मुद्रांक शुल्कातील वाढ (ती कमी करण्याचा विचारही करू नका) तसेच मेट्रो मार्ग असलेल्या शहरांमध्ये उपकरण आकारणे (१% अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क किंवा कर) तसेच स्टील किंवा सिमेंटचे दर नियंत्रित करणे, यासंदर्भातील कोणत्याही मागण्यांचा राज्य सरकार विचारही करणार नाही हे नक्की. मी हा अंदाज व्यक्त करू शकतो कारण सरकारला सुद्धा राज्य व देश चालवायला निधी हवा आहे व त्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक रक्तबंबाळ झाले तरी बेहत्तर, कारण तो त्यांचा प्रश्न आहे सरकारचा नाही. म्हणूनच घर खरेदी करणाऱ्यांचे भविष्य चांगले असले तरीही बांधकाम व्यावसायिकांचे भविष्य थोडे अवघड आहे. अर्थात काही चांगल्या गोष्टी झाल्या आहेत एक म्हणजे व्यवसाय सुलभतेवर भर देण्यात आला आहे व रस्ते, पाणी पुरवठा योजना, रेल्वे मार्ग यासारख्या पायाभूत सुविधांसाठी जवळपास १० लाख कोटी रुपयांची अर्थसंकल्पीय तरतूद करण्यात आली आहे. यामुळे निश्चितपणे दोन आघाड्यांवर मदत होईल, एक म्हणजे बाजारामध्ये पैसा येईल व दुसरे म्हणजे प्रवासासाठी इंधनावर होणारा खर्च वाचल्याने वैयक्तिक खर्चात बचत होईल. अर्थात स्थानिक स्वराज्य संस्थांद्वारे शहरी वसाहतींमध्ये व त्याच्या आजूबाजूच्या भागात पुरेशा पायाभूत सुविधा दिल्या जात नाहीत हे एक मोठे अपयश आहे ज्यासाठी स्मार्ट सिटी मोहिमेसारख्या काही विशिष्ट तरतुदी नाहीत. त्याचप्रमाणे २०२२-२३ च्या अर्थसंकल्पामध्ये नागरी आरोग्य क्षेत्रासाठीही मोठी आर्थिक तरतूद करण्यात आली आहे जो कोव्हिडनंतर निर्णय घेण्यासाठी महत्त्वाचा घटक असेल. अनेक तरूण आपल्या पालकांसह पुण्यामध्ये स्थायिक होण्याचा निर्णय घेत आहेत याच्या अनेक कारणांपैकी हेदेखील एक कारण आहे. पुण्यामध्ये अनेक सार्वजनिक आरोग्य सुविधा आहेत त्यामुळे हे तरूण त्यांच्या कुटुंबातील ज्येष्ठ नागरिकांच्या आरोग्याच्या बाबतीत निश्चिंत होऊ शकतात.

घर घेणाऱ्यांसाठी भरपूर घरे उपलब्ध होतील तसेच निवडीसाठी अनेक पर्याय उपलब्ध असतील, मात्र त्यांना अतिशय काळजीपूर्वक निर्णय घ्यावा लागेल. कारण जे स्वस्त असते ते सगळेच भविष्यात उत्तम ठरेल असे नाही व ग्राहकोपयोगी वस्तुंच्या या नियमाला घराचाही (अगदी ताबा देण्यासाठी तयार घरांचाही) अपवाद नाही. अर्थात २०२२ या नवीन वर्षात तिसऱ्या लाटेनंतरचे कल पाहिले तर एक गोष्ट नक्की, ताब्यासाठी तयार घरांची मोठ्या संख्येने गरज आहे व जास्त खोल्यांच्या घरांना मागणी आहे. कोणत्याही उद्योगासाठी महत्त्वाची असते ती मागणी व घरांसाठी ती नेहमीच असते. गेल्या काही वर्षात ही मागणी प्रत्यक्ष खरेदीत रुपांतरित होण्याचा दर कमी झाला होता. मात्र आता त्यात वाढ झाली आहे कारण समाजातील सर्व वर्गांना जाणवणाऱ्या अनिश्चिततेमध्ये स्वतःचे घर असण्याची गरज निर्माण झाली आहे, जी कुठल्याही अडीअडचणीच्या काळात सर्वोत्तम जागा असते. फक्त हे घर योग्य शहरात योग्य ठिकाणी असले पाहिजे, पुणे निश्चितच तसे आहे. आता अधिक खोल्यांच्या घरांना मागणी आहे, खोल्यांचा आकार थोडासा लहान असला तरी (अगदीच लहान नसावा) ठराविक जागेची मागणी थोडीशी कमी झाली आहे. याचे कारण म्हणजे मोठी जागा म्हणजे त्यासाठी पैसेही अधिक हवेत. म्हणूनच, ग्राहक खर्चाचा ताळमेळ बसावा यासाठी शहराच्या मध्यवर्ती भागांपासून थोडे लांब जायला तयार आहेत, कारण त्यांना मोठे घर हवे आहे व ताबा मिळण्यासाठी तयार घर हवे आहे कारण त्यामुळे जीएसटी वाचतो व घराचे हप्ते व राहत्या घराचे भाडे असा दुहेरी भार पडत नाही. इथे पै न् पै मोजला जाणार आहे व जीवनावश्यक पायाभूत सुविधांचा खर्चही किती आहे हे पाहिले जाईल, ज्यामध्ये पार्किंगच्या जागा तसेच सामायिक सुविधांचा समावेश होतो, त्याकडे ऐषोआराम किंवा आवश्यकतेपेक्षाही खर्च म्हणून पाहिले जाईल.

सरतेशेवटी सांगायचा मुद्दा, म्हणजे पुण्यातील रिअल इस्टेटचे भविष्य चांगले होते, आहे व नेहमीच राहील; यात केवळ दोनच गोष्टी आहेत, एक म्हणजे तुम्ही “चांगल्याची” व्याख्या कशी करता व दुसरे म्हणजे तुमच्यासाठी “चांगले” काय हे ठरवताना तुमची रिअल इस्टेटमधील भूमिका काय असेल? प्रत्येक सजीवासाठी घर ही नेहमीच मूलभूत गरज राहील, केवळ त्यासाठी प्रत्येकाने गरजेनुसार जगले पाहिजे, हव्यासानुसार नाही. पुण्यासारख्या शहरातही, यावरूनच रिअल इस्टेटमधील तुमचे भविष्य ठरेल.